Πόσο χρόνο χρειάζεται η αγορά ακινήτου στην Ελλάδα; Ρεαλιστικό χρονοδιάγραμμα 2026

Πόσες εβδομάδες πρέπει να υπολογίζει ένας αλλοδαπός αγοραστής;

Δεν υπάρχει μία ενιαία επίσημη πανελλαδική διάρκεια για κάθε αγορά κατοικίας.

Η πρόσφατη επαγγελματική καθοδήγηση δίνει διαφορετικά ενδεικτικά εύρη.

Ελληνικά δικηγορικά γραφεία αναφέρουν, για παράδειγμα, περίπου τέσσερις έως οκτώ εβδομάδες για απλές συναλλαγές με καθαρά έγγραφα, ενώ άλλα χρησιμοποιούν έξι έως δώδεκα εβδομάδες ή περισσότερο, ανάλογα με τον έλεγχο και την ετοιμότητα του πωλητή.

Πηγές:

• Papadakos Law Firm — Buying Property in Greece as a Foreigner, Σεπτέμβριος 2026
• Pantazis & Associates — Residential Property Purchases
• Ziamparas Legal — Buying Property in Greece

Αυτές είναι επαγγελματικές εκτιμήσεις και όχι τεκμηριωμένος στατιστικός εθνικός μέσος όρος.

Τρία πρακτικά σενάρια προγραμματισμού

Πρόκειται για σενάρια σχεδιασμού, όχι μετρημένες εκατοστιαίες κατανομές ή υποσχέσεις δημόσιας αρχής.

Μια συναλλαγή μπορεί να ολοκληρωθεί ταχύτερα όταν το μεγαλύτερο μέρος της προετοιμασίας έχει ήδη γίνει.

Αντίθετα, ένα πρόβλημα τίτλου ή κτηματολογίου μπορεί να καταστήσει αδύνατο ακόμη και τον αξιόπιστο καθορισμό ημερομηνίας ολοκλήρωσης.

Πότε αρχίζει να μετρά ο χρόνος;

Κάθε εκτίμηση πρέπει να δηλώνει την αφετηρία της.

Χρονοδιάγραμμα από την πρώτη εκδήλωση ενδιαφέροντος περιλαμβάνει επισκέψεις, διαπραγμάτευση και επιλογή ακινήτου.

Χρονοδιάγραμμα από την αποδοχή της προσφοράς ξεκινά συνήθως αργότερα.

Χρονοδιάγραμμα από τη στιγμή που έχουν συγκεντρωθεί όλα τα έγγραφα περιγράφει μόνο το τελικό στάδιο.

Οι τρεις ορισμοί μπορούν να δώσουν τελείως διαφορετικές απαντήσεις για την ίδια συναλλαγή.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή: όταν ο μεσίτης λέει ότι μπορεί να ολοκληρωθεί σε τέσσερις εβδομάδες, ρωτήστε εάν μετρά από σήμερα, μετά τον έλεγχο ή αφού παραδοθούν όλα τα απαιτούμενα έγγραφα.

Ποια είναι τα πραγματικά στάδια αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα;

Μια συνήθης μεταπώληση μπορεί να χωριστεί σε έξι βασικά στάδια.

Πολλά στάδια μπορούν να εξελίσσονται παράλληλα.

Ο αγοραστής μπορεί, για παράδειγμα, να αποκτά ΑΦΜ ενώ ο δικηγόρος κάνει έρευνα τίτλων και ο μηχανικός εξετάζει την κατοικία.

Κάποια βήματα ωστόσο εξαρτώνται από προηγούμενα αποτελέσματα.

Ο συμβολαιογράφος δεν μπορεί απλώς να παραβλέψει εκκρεμή υποχρεωτική δικαιολογητική απαίτηση επειδή ο αγοραστής επιθυμεί γρήγορο κλείσιμο.

Η κρατική ψηφιακή υπηρεσία μεταβίβασης ακινήτου περιγράφει τη συμμετοχή αγοραστή, πωλητή και συμβολαιογράφου και τη μετέπειτα υποβολή της πράξης προς καταχώριση.

Στάδιο 1 — Πόσο διαρκεί η προετοιμασία του αγοραστή;

Ο αλλοδαπός αγοραστής χρειάζεται συνήθως ελληνικό ΑΦΜ (Αριθμός Φορολογικού Μητρώου).

Μπορεί επίσης να χρειάζεται να διορίσει δικηγόρο, μηχανικό και συμβολαιογράφο, να οργανώσει πρόσβαση σε ψηφιακές φορολογικές υπηρεσίες και να επιβεβαιώσει τον τρόπο μεταφοράς χρημάτων.

Η ΑΑΔΕ επιβεβαιώνει ότι κάτοικος εξωτερικού που αγοράζει ακίνητο πρέπει να διαθέτει ή να αποκτήσει τον κατάλληλο ελληνικό φορολογικό αριθμό.

Πηγή: ΑΑΔΕ — Before Buying Property.

Εύλογο περιθώριο σχεδιασμού

Για κάποιον με ήδη εκδομένο ΑΦΜ, έτοιμη επαγγελματική ομάδα και διαθέσιμα χρήματα, η προετοιμασία μπορεί να είναι σχετικά σύντομη.

Για αγοραστή που ξεκινά από το εξωτερικό, είναι συνετό να υπολογίζει από λίγες εργάσιμες ημέρες έως μερικές εβδομάδες, ανάλογα με τα έγγραφα, τις απαιτήσεις επικύρωσης και τις πληρωμές.

Πρόκειται για ενδεικτική πρόβλεψη, όχι επίσημη εγγύηση χρόνου έκδοσης ΑΦΜ.

Τι μπορεί να προκαλέσει καθυστέρηση;

Ενδεικτικά: ασυμφωνίες στα στοιχεία ταυτότητας, ελλιπή έγγραφα, απαιτήσεις πληρεξουσιότητας, δυσκολίες χρήσης ψηφιακών υπηρεσιών και καθυστέρηση αλλοδαπών εγγράφων.

Για εξ αποστάσεως συναλλαγή, ένα πληρεξούσιο μπορεί να χρειάζεται συμβολαιογραφική ή προξενική διαδικασία, και όπου εφαρμόζεται, Apostille και μετάφραση.

Καλό είναι αυτές οι ενέργειες να ξεκινούν νωρίς.

Απαιτείται πάντα ελληνικός τραπεζικός λογαριασμός;

Δεν έχουν όλες οι συναλλαγές την ίδια υποχρεωτική τραπεζική δομή.

Το κρίσιμο ερώτημα είναι εάν μπορούν να πληρωθούν φόροι, επαγγελματίες και πωλητής με αποδεκτή και τεκμηριωμένη μέθοδο.

Η τράπεζα ή ο πάροχος πληρωμών μπορεί να ζητήσει στοιχεία προέλευσης κεφαλαίων.

Ο συμβολαιογράφος και το ίδρυμα παραλαβής πρέπει να επιβεβαιώσουν τις απαιτήσεις πριν τη μεταφορά.

Δείτε Χρειάζεται ελληνικός τραπεζικός λογαριασμός; και Αγορά ακινήτου εξ αποστάσεως.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή: ξεκινήστε φορολογική εγγραφή, επικυρώσεις και προετοιμασία πληρωμών πριν τη σχεδιαζόμενη ημερομηνία. Διαφορετικά, ένα νομικά έτοιμο ακίνητο μπορεί να περιμένει τον αγοραστή.

Στάδιο 2 — Πόσο διαρκεί ο νομικός έλεγχος τίτλων;

Ο ανεξάρτητος νομικός έλεγχος εξετάζει εάν ο πωλητής μπορεί να μεταβιβάσει τα δικαιώματα και εάν υπάρχουν βάρη ή άλλοι περιορισμοί.

Ο δικηγόρος ενδέχεται να ερευνήσει παλαιούς τίτλους, υποθηκοφυλακείο ή κτηματολόγιο, εγγεγραμμένες υποθήκες, κατασχέσεις, επικαρπίες και περιγραφές του ακινήτου.

Πόσο χρόνο πρέπει να υπολογίσετε;

Αρχική εξέταση απλών, προσβάσιμων εγγράφων μπορεί να ολοκληρωθεί μέσα σε ημέρες.

Μια ευρύτερη έρευνα τίτλων μπορεί να απαιτήσει περίπου μία έως δύο εβδομάδες ως υπόθεση εργασίας, αλλά ο πραγματικός χρόνος εξαρτάται από την έκταση, τα αρχεία και τα προβλήματα που εντοπίζονται.

Το Varnavas Law Firm περιγράφει αρχική εκτίμηση μέσα σε ημέρες και αναλυτικό έλεγχο περίπου μίας εβδομάδας, όταν τα έγγραφα είναι διαθέσιμα.

Πηγή: Varnavas Law Firm — Property Purchase FAQs.

Η εκτίμηση δεν αποτελεί νόμιμο ανώτατο όριο ούτε εγγύηση ότι κάθε πλήρης ιστορική έρευνα τελειώνει σε μία εβδομάδα.

Τι καθυστερεί τον νομικό έλεγχο;

Ορισμένες περιπτώσεις απαιτούν περισσότερη έρευνα ή διορθώσεις:

• Ο πωλητής κληρονόμησε αλλά δεν ολοκλήρωσε τις αναγκαίες εγγραφές.
• Πρέπει να συμμετάσχουν περισσότεροι συνιδιοκτήτες.
• Υποθήκη ή προσημείωση χρειάζεται εξάλειψη.
• Η κτηματολογική εγγραφή διαφέρει από τον τίτλο.
• Είναι ασαφή τα ποσοστά ιδιοκτησίας ή η επικαρπία.
• Τα ιστορικά αρχεία είναι ελλιπή.
• Εκκρεμεί περιορισμός ή άδεια που πρέπει να επιλυθεί.

Μια σύντομη έρευνα τίτλων δεν ισοδυναμεί με νομικά ικανοποιητική κατάσταση τίτλου.

Ένα πρόβλημα μπορεί να εντοπιστεί γρήγορα αλλά να χρειάζεται πολύ περισσότερο για να λυθεί.

Τι πρέπει να αναφέρει ο δικηγόρος;

Πριν ο αγοραστής αναλάβει μη αναστρέψιμη δέσμευση, ζητήστε γραπτή περιγραφή των ελέγχων, των εκκρεμοτήτων και της επίδρασης κάθε νομικού ζητήματος στο χρονοδιάγραμμα.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή: έλεγχος τίτλων επτά ημερών δεν σημαίνει ότι ένα ελάττωμα τίτλου διορθώνεται σε επτά ημέρες.

Στάδιο 3 — Πόσο διαρκούν οι τεχνικοί και πολεοδομικοί έλεγχοι;

Ο μηχανικός εξετάζει τα σχετικά τεχνικά έγγραφα και τη νομιμότητα του κτιρίου, στο πλαίσιο της συμφωνημένης ανάθεσης.

Σε μια συνηθισμένη αγορά μπορεί να εξετάζει οικοδομική άδεια, εγκεκριμένα σχέδια, τυχόν ρυθμίσεις αυθαιρέτων και την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (ΗΤΚ).

Ανεξάρτητη αυτοψία από μηχανικό του αγοραστή μπορεί επίσης να καλύπτει τη φυσική κατάσταση.

Η διαφορά μεταξύ εξέτασης εγγράφων και επίλυσης προβλήματος

Ο μηχανικός μπορεί να επισκεφτεί ένα απλό διαμέρισμα και να ελέγξει διαθέσιμα έγγραφα μέσα σε λίγες ημέρες.

Όμως ένα εύρημα μπορεί να δημιουργήσει πολύ μεγαλύτερη καθυστέρηση.

Ένας χώρος ίσως δεν εμφανίζεται στα σχέδια, ένα κλεισμένο μπαλκόνι μπορεί να χρειάζεται έλεγχο ή να λείπουν βασικά σχέδια.

Ο μηχανικός πρέπει τότε να καθορίσει τη νομική και τεχνική σημασία της διαφοράς.

Μπορεί να απαιτηθούν μετρήσεις, αναζήτηση αρχείων, εξειδικευμένη αξιολόγηση ή διοικητικές ενέργειες.

Δεν μπορούν όλα τα ζητήματα να τακτοποιηθούν.

Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου

Η ΗΤΚ συγκεντρώνει προβλεπόμενες πληροφορίες για το κτίριο ή αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία.

Εξουσιοδοτημένος μηχανικός καταχωρίζει ή ελέγχει τα δεδομένα και εκδίδει Πιστοποιητικό Πληρότητας σύμφωνα με τις εφαρμοστέες διατάξεις.

Επίσημη υπηρεσία: Gov.gr — Electronic Building Identity Certificate.

Πόσο χρόνο να προβλέψετε;

Για απλό διαμέρισμα με διαθέσιμα σχέδια και ενημερωμένα στοιχεία, ο αγοραστής μπορεί προσωρινά να υπολογίζει μία έως τρεις εβδομάδες για αυτοψία και συντονισμό εγγράφων.

Αυτό αποτελεί ενδεικτικό χρονικό περιθώριο και όχι επίσημη προθεσμία για μηχανικούς ή την ΗΤΚ.

Εάν χρειάζονται διορθώσεις, έγκριση ή τακτοποίηση, ο χρόνος μπορεί να επεκταθεί κατά μήνες.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή

Η φράση «ο μηχανικός ετοιμάζει τα χαρτιά» δεν αρκεί για να οριστεί ημερομηνία υπογραφής.

Ζητήστε τι ακριβώς απομένει, αν βρέθηκαν προβλήματα και ποιο παραδοτέο εκκρεμεί.

Δείτε Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και Αυθαίρετες κατασκευές στην Ελλάδα.

Στάδιο 4 — Γιατί η συγκέντρωση εγγράφων του πωλητή καθυστερεί περισσότερο από τους ελέγχους;

Ο πωλητής οφείλει να προσκομίσει τα έγγραφα που απαιτούνται για τη συναλλαγή.

Το ακριβές σύνολο εξαρτάται από το ακίνητο, τον πωλητή και τις ισχύουσες διαδικασίες.

Μπορεί να περιλαμβάνει φορολογικά, κτηματολογικά, τεχνικά, ενεργειακά και άλλα έγγραφα.

Ορισμένα ανακτώνται ή επιβεβαιώνονται ηλεκτρονικά από τον συμβολαιογράφο.

Άλλα πρέπει να εκδοθούν, να διορθωθούν ή να ενημερωθούν από τον πωλητή και τους αρμόδιους επαγγελματίες.

Ο συμβολαιογράφος μπορεί να διαπιστώσει ελλείψεις κατά την προετοιμασία της πράξης.

Ο ψηφιακός φάκελος μεταβίβασης

Η ψηφιακή πλατφόρμα του ελληνικού κράτους επιτρέπει στον συμβολαιογράφο να προσκαλεί τα μέρη, να λαμβάνει τις απαιτούμενες εξουσιοδοτήσεις και να συγκεντρώνει στοιχεία από διασυνδεδεμένα επίσημα συστήματα.

Έτσι περιορίζεται η επανάληψη χειροκίνητης συγκέντρωσης εγγράφων.

Πηγή: Gov.gr — Transfer Your Property.

Αλλά ο αυτοματισμός προϋποθέτει σωστά δεδομένα στα διασυνδεδεμένα συστήματα.

Μια πλατφόρμα δεν επιλύει μόνη της λανθασμένο τίτλο ή ελλείπον τεχνικό έγγραφο.

Συνηθισμένα εμπόδια στα έγγραφα

Η ημερομηνία ολοκλήρωσης πρέπει να εξαρτάται από την επίλυση των σχετικών σημείων, όχι από την εικασία ότι θα είναι σύντομα έτοιμα.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή

Ένα ακίνητο με πλήρη και ακριβή φάκελο πωλητή ενδέχεται να ολοκληρωθεί ευκολότερα από άλλο που απαιτεί ανασύσταση εγγράφων.

Ζητήστε λίστα εκκρεμών εγγράφων, αρμόδιου προσώπου και επόμενης ενέργειας.

Στάδιο 5 — Πόσο χρόνο παίρνει ο φόρος μεταβίβασης;

Σε συνήθη μεταπώληση ο αγοραστής καταβάλλει γενικά τον φόρο μεταβίβασης πριν το τελικό συμβόλαιο.

Ο κύριος συντελεστής είναι 3%, με δημοτική εισφορά 3% επί του κύριου φόρου, δηλαδή 3,09% συνολικά.

Η φορολογητέα βάση μπορεί να διαφέρει από το συμφωνημένο τίμημα.

Η ΑΑΔΕ αναφέρει ότι ο φόρος καταβάλλεται γενικά μέσα σε τρεις εργάσιμες ημέρες από την υποβολή δήλωσης ή έκδοση πράξης προσδιορισμού, και πριν τη σύνταξη του οριστικού συμβολαίου.

Πηγή: ΑΑΔΕ — Real Estate Transfer Tax.

Είναι ο φόρος μεταβίβασης η βασική αιτία καθυστέρησης;

Όχι κατ' ανάγκη.

Αν έχουν καθοριστεί τα στοιχεία ακινήτου και αγοραστή, η δήλωση είναι σωστή και τα χρήματα διαθέσιμα, μπορεί να είναι σχετικά σύντομο τελικό στάδιο.

Η διαδικασία όμως δεν μπορεί να στηρίζεται σε λανθασμένα στοιχεία της συναλλαγής.

Για παράδειγμα, εκκρεμής υπολογισμός αντικειμενικής αξίας ή αλλαγή του δικαιώματος που θα αγοραστεί μπορεί να πρέπει να διευθετηθεί πριν την οριστική εκκαθάριση.

Τι ισχύει για αγορές το 2027;

Φορολογικές αλλαγές μπορούν να επηρεάσουν τον προϋπολογισμό και, κατά περίπτωση, την προετοιμασία του συμβολαίου.

Σχέδιο νόμου σε διαβούλευση τον Οκτώβριο 2026 αφορά αυξημένο φόρο για ορισμένα φυσικά πρόσωπα με φορολογική κατοικία εκτός ΕΕ/ΕΟΧ, με προτεινόμενη εφαρμογή τον Ιούλιο 2027.

Η πρόταση δεν έχει ψηφιστεί ως νόμος κατά την ημερομηνία επαλήθευσης του άρθρου.

Αν η ολοκλήρωση πλησιάζει προτεινόμενη ημερομηνία νομοθετικής αλλαγής, φοροτεχνικός και συμβολαιογράφος πρέπει να ελέγξουν τελικό νόμο και μεταβατικούς κανόνες.

Δείτε Φόρος μεταβίβασης ακινήτου.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή: ο φόρος καταβάλλεται ως προϋπόθεση υπογραφής, όχι ως εκκρεμότητα μετά το συμβόλαιο.

Στάδιο 6 — Πόσο διαρκεί η υπογραφή του συμβολαίου;

Το ραντεβού υπογραφής είναι συνήθως ένα σχετικά μικρό μέρος της συνολικής διαδικασίας.

Όταν τα έγγραφα είναι πλήρη, έχουν αντιμετωπιστεί τα ζητήματα, ο φόρος έχει πληρωθεί και τα μέρη ή οι πληρεξούσιοι είναι έτοιμοι, ο συμβολαιογράφος οργανώνει την υπογραφή.

Η ακριβής διάρκεια εξαρτάται από την πράξη και την πολυπλοκότητα.

Μια απλή πράξη με δύο έτοιμα μέρη δεν συγκρίνεται με συναλλαγή πολλών πωλητών, μεταφράσεις ή πολλαπλές εκπροσωπήσεις.

Τι γίνεται στην υπογραφή;

Ο συμβολαιογράφος συντάσσει και πιστοποιεί την πράξη με τις απαιτούμενες διατυπώσεις.

Το συμβόλαιο αποτυπώνει τη συναλλαγή και τους όρους της.

Η οικονομική εξόφληση πρέπει επίσης να ακολουθεί τα συμβατικά και νόμιμα προβλεπόμενα.

Ο αγοραστής που μιλά αγγλικά πρέπει να εξασφαλίσει ότι κατανοεί το συμβόλαιο και τη σημασία της υπογραφής.

Είναι η υπογραφή ίδια με την καταχώριση της κυριότητας;

Όχι.

Το συμβολαιογραφικό έγγραφο και η καταχώριση είναι διαφορετικά νομικά στάδια.

Η μεταβίβαση δικαιώματος κυριότητας απαιτεί, μεταξύ άλλων, συμβολαιογραφικό έγγραφο και καταχώριση σύμφωνα με το ελληνικό αστικό και κτηματολογικό δίκαιο.

Δείτε Αστικός Κώδικας — άρθρο 1033.

Η παράδοση κλειδιών ή η υπογραφή δεν υποκαθιστά την επιβεβαίωση της απαιτούμενης καταχώρισης.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή: ρωτήστε τον συμβολαιογράφο ποιος καταθέτει την πράξη, πληρώνει τα τέλη και παρέχει βεβαίωση καταχώρισης.

Μπορεί το Κτηματολόγιο να καταχωρίσει μια αγορά σε μία εργάσιμη ημέρα;

Ορισμένες επιλέξιμες ψηφιακές καταχωρίσεις επεξεργάζονται πολύ γρήγορα, όμως αυτό δεν σημαίνει ότι κάθε αγορά στην Ελλάδα διαρκεί μία ημέρα.

Κατά την έναρξη της ψηφιακής πλατφόρμας μεταβιβάσεων τον Ιανουάριο 2024, παρουσιάστηκε διαδικασία που μπορούσε να δίνει έγκριση καταχώρισης ή αιτιολογημένη απόρριψη μέσα σε μία εργάσιμη ημέρα για το σχετικό ψηφιακό κανάλι.

Πηγή: Kathimerini — Digital Property Transfers and One-Day Registration, Ιανουάριος 2024.

Οι ψηφιακές κτηματολογικές υπηρεσίες για συμβολαιογράφους επιτρέπουν επίσης ηλεκτρονικές αιτήσεις, πιστοποιητικά και παρακολούθηση όπου η υπηρεσία διατίθεται.

Σε μία δημοσιευμένη ψηφιακή διαδικασία αναφέρεται ειδοποίηση τελών σε μία εργάσιμη και εξόφληση μέσα σε δύο εργάσιμες.

Πηγή: Gov.gr — Cadastral Services for Notaries.

Τι ακριβώς αφορά η μία ημέρα;

Αφορά ένα στάδιο διοικητικής επεξεργασίας για επιλέξιμες περιπτώσεις.

Δεν περιλαμβάνει:

• Επιλογή ακινήτου και διαπραγματεύσεις.
• Έκδοση ΑΦΜ.
• Νομικό και τεχνικό έλεγχο.
• Επίλυση κτηματολογικών ασυμφωνιών.
• Προετοιμασία απαιτούμενων εγγράφων.
• Χρηματοδότηση.
• Οριστικό συμβόλαιο.

Δεν πρέπει να υποτίθεται ότι κάθε υπόθεση, γραφείο και ακίνητο ακολουθεί το ίδιο κανάλι.

Τι πρέπει να ζητήσετε μετά την υπογραφή;

Επιβεβαιώστε:

1. Ημερομηνία υποβολής συμβολαίου.
2. Εφαρμοστέα διαδικασία κτηματολογίου ή υποθηκοφυλακείου.
3. Προσδιορισμό τελών και πληρωμή.
4. Αποδοχή της εγγραφής ή ανάγκη πρόσθετης ενέργειας.
5. Έγγραφο ή αριθμό που αποδεικνύει το αποτέλεσμα.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή: η ταχύτερη ψηφιακή καταχώριση βοηθά, αλλά δεν καταργεί την ανάγκη επιβεβαίωσης της ολοκλήρωσής της.

Ποια στάδια μπορούν να προχωρούν παράλληλα;

Ένας λόγος διαφοροποίησης των χρονοδιαγραμμάτων είναι ότι ορισμένες εργασίες επικαλύπτονται.

Δεν είναι αναγκαίο να τελειώσει κάθε νομικό ζήτημα πριν ο αγοραστής αναθέσει αυτοψία στον μηχανικό.

Επίσης, το ΑΦΜ και τα πληρεξούσια μπορούν να προετοιμάζονται ενώ ο πωλητής συλλέγει τεχνικά στοιχεία.

Ενδεικτικό σχέδιο οκτώ εβδομάδων

Υποθετικό χρονοδιάγραμμα, όχι επίσημη ή μέση διάρκεια. Τα στάδια ενδέχεται να επικαλύπτονται διαφορετικά.

Ένα καλά προετοιμασμένο ακίνητο μπορεί να ολοκληρωθεί νωρίτερα.

Αν υπάρχει εκκρεμότητα τίτλου ή νομιμότητας, μπορεί να μείνει στο δεύτερο ή τρίτο στάδιο ανεξάρτητα από την ταχύτητα των επόμενων βημάτων.

Τι είναι η κρίσιμη διαδρομή μιας αγοράς στην Ελλάδα;

Η κρίσιμη διαδρομή είναι η ακολουθία εξαρτημένων εργασιών που καθορίζει την πιο πρώιμη δυνατή ημερομηνία ολοκλήρωσης.

Σε απλή αγορά με ίδια κεφάλαια, συχνά περιλαμβάνει συλλογή απαραίτητων εγγράφων, έρευνα, επίλυση εκκρεμοτήτων, συμβολαιογραφικά και καταχώριση.

Ορισμένες ενέργειες είναι ανεξάρτητες.

Άλλες όχι.

Παράδειγμα: Δύο εργασίες παράλληλα

Έστω ότι ο δικηγόρος χρειάζεται δέκα εργάσιμες ημέρες για τον συμφωνημένο έλεγχο τίτλων και ο μηχανικός δεκαπέντε για τον τεχνικό.

Εφόσον ξεκινούν μαζί και δεν υπάρχουν πρόσθετες εξαρτήσεις, το συνολικό στάδιο μπορεί να διαρκέσει δεκαπέντε και όχι είκοσι πέντε εργάσιμες.

Εάν όμως προκύψει έγγραφο που απαιτεί ακόμη έξι εβδομάδες, εκείνο το ζήτημα γίνεται ο κύριος παράγοντας καθυστέρησης.

Πρόκειται για υπόθεση προγραμματισμού, όχι δημοσιευμένο ελληνικό πρότυπο υπηρεσίας.

Τρεις ερωτήσεις εντοπίζουν την κρίσιμη διαδρομή

Ρωτήστε τον κατάλληλο επαγγελματία:

Τι εμποδίζει να υπογραφεί το συμβόλαιο σήμερα;

Ποιος είναι υπεύθυνος να το λύσει;

Εξαρτάται άλλη εργασία από τη λύση του;

Αυτές οι ερωτήσεις είναι χρησιμότερες από την επανάληψη του «έχουμε σχεδόν τελειώσει;».

Ποιες είναι οι μεγαλύτερες αιτίες καθυστέρησης;

Δεν συναντούν όλες οι αγορές σοβαρή καθυστέρηση.

Όταν όμως υπάρχει, η αιτία έχει μεγαλύτερη σημασία από την αρχική εκτιμώμενη διάρκεια.

1. Ελλιπή δικαιώματα ή στοιχεία κληρονομιάς

Κληρονομημένο ακίνητο μπορεί να χρειάζεται επιπλέον νομικές, φορολογικές ή κτηματολογικές ενέργειες πριν ο πωλητής να μπορεί να μεταβιβάσει τα δικαιώματα.

Ο δικηγόρος πρέπει να διερευνήσει την ακριβή θέση.

2. Λανθασμένα κτηματολογικά στοιχεία

Διαφορές στον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη, ταυτότητα, όρια ή δικαιώματα μπορεί να χρειάζονται διόρθωση.

Ένα διοικητικό λάθος ίσως επιλυθεί σχετικά εύκολα· ουσιαστική διαφορά κυριότητας μπορεί να διαρκέσει πολύ περισσότερο.

3. Αυθαίρετες μετατροπές κτιρίου

Αδήλωτες εργασίες ή απόκλιση πραγματικής κατάστασης από εγκεκριμένα σχέδια μπορεί να απαιτούν τεχνική έρευνα.

Η νόμιμη αντιμετώπιση εξαρτάται από τα συγκεκριμένα έργα και το ισχύον πολεοδομικό πλαίσιο.

4. Πολλοί πωλητές ή συνιδιοκτήτες

Εάν απαιτούνται περισσότερες υπογραφές, ανεπαρκής εκπροσώπηση ή προσωπικά έγγραφα μπορούν να καθυστερήσουν τη συναλλαγή.

5. Τυπικές διαδικασίες αλλοδαπών εγγράφων

Πληρεξούσια, επικυρωμένες μεταφράσεις, Apostille και προξενικές διαδικασίες μπορεί να ενταχθούν στο χρονοδιάγραμμα.

6. Χρηματοδότηση

Αγορά με στεγαστικό δάνειο μπορεί να προσθέσει έγκριση τράπεζας, εκτίμηση, δανειακά έγγραφα και καταχώριση εξασφάλισης.

Πρόκειται για πρόσθετα στάδια πέρα από την απλή αγορά με ίδια κεφάλαια.

7. Ειδικές απαιτήσεις άδειας

Ορισμένες αγορές από υπηκόους εκτός ΕΕ σε χαρακτηρισμένες παραμεθόριες ή ευαίσθητες περιοχές μπορεί να υπόκεινται σε περιορισμούς ή άδειες.

Ο δικηγόρος πρέπει να επιβεβαιώσει απαιτήσεις για το συγκεκριμένο ακίνητο και αγοραστή.

Δεν πρέπει τέτοιες περιπτώσεις να εντάσσονται αυτομάτως στο χρονοδιάγραμμα μιας απλής απεριόριστης αγοράς.

Μπορεί αλλοδαπός να ολοκληρώσει αγορά εξ αποστάσεως;

Ναι, νόμιμα εξουσιοδοτημένος εκπρόσωπος μπορεί να αναλάβει σχετικά βήματα χωρίς να παρευρίσκεται ο αγοραστής σε κάθε ραντεβού.

Η εξ αποστάσεως αγορά όμως απαιτεί σωστή εκπροσώπηση και έγγραφα.

Το πληρεξούσιο πρέπει να καλύπτει την ακριβή συναλλαγή και να είναι αποδεκτό από την εφαρμοστέα νομική διαδικασία.

Μπορεί να απαιτείται αλλοδαπή συμβολαιογραφική πράξη, Apostille ή προξενική επικύρωση και κατάλληλη μετάφραση.

Ο αγοραστής πρέπει να προσδιορίσει πώς ο εκπρόσωπος παραλαμβάνει στοιχεία, υπογράφει και ενημερώνει για την πρόοδο.

Διαρκεί πάντα περισσότερο η εξ αποστάσεως αγορά;

Όχι κατ' ανάγκη.

Όποιος έχει ετοιμάσει εγκαίρως το πληρεξούσιο και τα στοιχεία ταυτότητας ίσως αποφεύγει καθυστερήσεις μετακινήσεων.

Αντίθετα, ελλιπές πληρεξούσιο ή πρόβλημα επικύρωσης μπορεί να μπλοκάρει μια κατά τα άλλα έτοιμη συναλλαγή.

Η σωστή διάκριση δεν είναι απλώς παρουσία ή απόσταση.

Είναι προετοιμασμένος ή απροετοίμαστος.

Δείτε Αγορά ακινήτου στην Ελλάδα εξ αποστάσεως.

Μπορεί η προκαταβολή να επιταχύνει τη συναλλαγή;

Μια πληρωμή κράτησης μπορεί να αποτυπώνει εμπορική συμφωνία, αλλά δεν επιταχύνει αυτομάτως νομικούς ελέγχους και δεν διορθώνει ελλείποντα έγγραφα.

Ούτε αποδεικνύει καθαρό τίτλο ή νόμιμη οικοδομική τεκμηρίωση.

Διαφορετικές συμφωνίες μπορεί να έχουν διαφορετικές νομικές συνέπειες.

Ένα ιδιωτικό συμφωνητικό κράτησης δεν ταυτίζεται υποχρεωτικά με έγκυρο συμβολαιογραφικό προσύμφωνο.

Πριν πληρώσει, ο αγοραστής πρέπει να κατανοήσει αν τα χρήματα επιστρέφονται, ποιοι έλεγχοι εκκρεμούν και υπό ποιες περιστάσεις μπορούν τα μέρη να υπαναχωρήσουν.

Δείτε Συμφωνίες κράτησης και προκαταβολές.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή: η προκαταβολή μπορεί να αυξήσει την έκθεσή του χωρίς να λύσει το πρόβλημα που καθυστερεί την πώληση.

Τι γίνεται αν ο πωλητής υπόσχεται ημερομηνία ολοκλήρωσης;

Η προτεινόμενη ημερομηνία είναι εμπορικός στόχος, εκτός αν έγκυρη νομική συμφωνία δημιουργεί συγκεκριμένες υποχρεώσεις.

Μια προφορική ημερομηνία δεν πρέπει να θεωρείται αυτομάτως εκτελεστή εγγύηση.

Εάν ο χρόνος είναι κρίσιμος — για κεφάλαια, ταξίδι, διαμονή ή μετακόμιση — ο δικηγόρος πρέπει να εξετάσει τους όρους.

Η συμφωνία ολοκλήρωσης θα πρέπει να καθορίζει:

• Προτεινόμενη ημερομηνία υπογραφής.
• Έγγραφα ή άδειες που ακόμη λείπουν.
• Υπεύθυνο κάθε εκκρεμούς στοιχείου.
• Εάν μπορεί να παραταθεί η ημερομηνία.
• Πώς γνωστοποιούνται καθυστερήσεις.
• Νομικές συνέπειες παράβασης δεσμευτικής προθεσμίας.

Όλα αυτά πρέπει να προσαρμοστούν στη συγκεκριμένη συναλλαγή.

Μια γενική ποινική ρήτρα αντιγραμμένη από άλλη πράξη μπορεί να είναι ακατάλληλη ή ανίσχυρη.

Τι πρέπει να ρωτήσετε αν η αγορά καθυστερεί;

Η καλύτερη βάση είναι μία γραπτή κατάσταση προόδου.

Το «σχεδόν τελειώσαμε» είναι λιγότερο χρήσιμο από ακριβή κατάλογο εκκρεμοτήτων.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή: παρακολουθείτε επιβεβαιώσιμα ορόσημα αντί για μια ημερομηνία που συνεχώς μετακινείται.

Τι κάνει ο αγοραστής αμέσως μετά την υπογραφή;

Η δουλειά δεν ολοκληρώνεται απαραίτητα όταν τα μέρη φύγουν από το συμβολαιογραφείο.

Το συμβόλαιο πρέπει να υποβληθεί και να καταχωριστεί στο εφαρμοστέο σύστημα.

Ο αγοραστής πρέπει να λάβει βεβαίωση του αποτελέσματος και να διατηρήσει συμβόλαιο και λοιπά βασικά έγγραφα.

Πρέπει επίσης να ελέγξει τα σχετικά φορολογικά στοιχεία περιουσίας.

Το Ε9 αποτυπώνει δικαιώματα και χαρακτηριστικά ακινήτου και ο ΕΝΦΙΑ είναι ο ετήσιος φόρος που υπολογίζεται σύμφωνα με τους κανόνες.

Εάν επιλέξιμη μεταβίβαση γίνεται μέσω του myPROPERTY, το Ε9 μπορεί να δημιουργηθεί αυτόματα, αλλά πρέπει να ελεγχθεί η ακρίβειά του.

Πηγή: ΑΑΔΕ — Ε9 και ΕΝΦΙΑ.

Άλλα βήματα μπορεί να αφορούν λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, ασφάλιση και επικοινωνία με τη διαχείριση πολυκατοικίας.

Πρέπει να διακρίνονται από την επίσημη νομική μεταβίβαση.

Μπορεί να απαιτούν χρόνο, αλλά δεν καθορίζουν όλα την ημερομηνία υπογραφής του συμβολαίου.

Συχνές ερωτήσεις

Μπορώ να αγοράσω ακίνητο στην Ελλάδα σε δύο εβδομάδες;

Πολύ καλά προετοιμασμένη συναλλαγή ίσως κινηθεί γρήγορα, αλλά οι δύο εβδομάδες δεν αποτελούν αξιόπιστο πρότυπο για αλλοδαπό που ξεκινά με μη ελεγμένο ακίνητο. Ισχύουν οι ουσιαστικές απαιτήσεις τίτλων, τεχνικού ελέγχου, φόρου και συμβολαίου.

Είναι ρεαλιστικός στόχος οι οκτώ εβδομάδες;

Για σχετικά απλή μεταπώληση με διαθέσιμα δικαιολογητικά, οκτώ εβδομάδες μπορεί να είναι χρήσιμος στόχος. Δεν είναι εγγύηση. Ελέγξτε τι έχει γίνει και ποια εκκρεμότητα μπορεί να τον μεταβάλει.

Χρειάζεται περισσότερο χρόνο η αγορά σε ελληνικό νησί;

Όχι υποχρεωτικά. Η γεωγραφία δεν καθορίζει μόνη της τη διάρκεια. Διαθεσιμότητα επαγγελματιών, εγγράφων και γραφείων, χαρακτηριστικά ακινήτου και ειδικές άδειες μπορεί να είναι σημαντικότερα.

Μπορεί ο πωλητής να επιταχύνει ετοιμάζοντας τα έγγραφα από πριν;

Ναι. Σωστοί τίτλοι, κτηματολογικά και τεχνικά έγγραφα μπορούν να περιορίσουν άσκοπη αναμονή, χωρίς να καταργούν τον ανεξάρτητο έλεγχο του αγοραστή.

Ολοκληρώνεται η αγορά όταν παραλάβω τα κλειδιά;

Η παράδοση κλειδιών είναι πρακτικό γεγονός. Δεν υποκαθιστά τη συμβολαιογραφική πράξη και την απαιτούμενη καταχώριση της κυριότητας.

Τι δεν μπορεί να προβλέψει αυτός ο οδηγός

Δεν μπορεί να καθορίσει ημερομηνία ολοκλήρωσης για συγκεκριμένο ακίνητο χωρίς γνώση εγγράφων πωλητή, τίτλων, οικοδομικής νομιμότητας, κτηματολογίου, προετοιμασίας αγοραστή και διαδικασίας.

Τα χρονικά διαστήματα είναι ενδεικτικά της επαγγελματικής πρακτικής, όχι επίσημη κυβερνητική εγγύηση ή στατιστικά επαληθευμένος εθνικός μέσος όρος.

Μια γρήγορη αγορά δεν είναι αυτομάτως ασφαλέστερη και μια αργή δεν σημαίνει κατ' ανάγκη ελαττωματικό ακίνητο.

Ο αγοραστής πρέπει να αξιολογεί τι έχει επαληθευτεί και τι παραμένει ανοικτό, αντί να θεωρεί την ταχύτητα τεκμήριο ποιότητας.

Σχετικοί οδηγοί

• Πλήρης οδηγός αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα — όλη η διαδικασία.
• Η διαδικασία αγοράς στην Ελλάδα — από την προσφορά έως την καταχώριση.
• Συμφωνίες κράτησης και προκαταβολές — δεσμεύσεις πριν την ολοκλήρωση.
• Δικηγόρος, συμβολαιογράφος, μηχανικός και μεσίτης — κατανομή ευθυνών.
• Τι εξετάζει ο δικηγόρος; — τίτλος και νομικός έλεγχος.
• Τι εξετάζει ο μηχανικός; — τεχνικός έλεγχος.
• Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου — τεχνική τεκμηρίωση.
• Αγορά στην Ελλάδα εξ αποστάσεως — εξουσιοδοτήσεις και υπογραφή.
• ΕΝΦΙΑ και Ε9 κατοίκων εξωτερικού — φορολογικές υποχρεώσεις μετά την αγορά.

Πριν ορίσετε ημερομηνία υπογραφής αγοράς ελληνικού ακινήτου, ζητήστε από τους επαγγελματίες να καταγράψουν τα εκκρεμή έγγραφα, την κρίσιμη διαδρομή και τα αποδεικτικά που απαιτούνται για κάθε στάδιο.

Το The Greek Property Report προσφέρει ανεξάρτητη έρευνα ακινήτων με αμοιβή από τον αγοραστή. Δεν πωλούμε ακίνητα ούτε λαμβάνουμε προμήθεια που συνδέεται με την ολοκλήρωση αγοράς. Οι αναφορές μας οργανώνουν διαθέσιμα διοικητικά στοιχεία και δεδομένα αγοράς, αλλά δεν αντικαθιστούν έρευνα τίτλων δικηγόρου, τεχνική επιθεώρηση μηχανικού, θεσμικές πράξεις συμβολαιογράφου ή επίσημη βεβαίωση καταχώρισης ιδιοκτησίας.