Πλήρης οδηγός αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα
Μπορούν οι ξένοι να αγοράσουν ακίνητο στην Ελλάδα;
Γενικά, ναι. Οι ξένοι ιδιώτες μπορούν να αγοράσουν κατοικία στην Ελλάδα.
Οι αγοραστές εκτός ΕΕ/ΕΖΕΣ πρέπει όμως να ελέγχουν αν το συγκεκριμένο ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή όπου ισχύουν ειδικοί περιορισμοί. Δεν σημαίνει ότι κάθε αγοραστής τρίτης χώρας χρειάζεται άδεια παντού· σημαίνει ότι η υπηκοότητα και η ακριβής τοποθεσία πρέπει να ελεγχθούν πριν από δεσμευτική ενέργεια.
Αν είστε εκτός ΕΕ/ΕΖΕΣ, επιβεβαιώστε νωρίς αν το συγκεκριμένο ακίνητο εμπίπτει σε περιορισμένη περιοχή.
Πριν κάνετε προσφορά, καταλάβετε τι ακριβώς εξετάζετε.
Η αγγελία είναι η αρχή της έρευνας, όχι το τέλος. Συνήθως γνωρίζετε ζητούμενη τιμή, δηλωμένο εμβαδόν, τοποθεσία, φωτογραφίες και περιγραφή.
Αυτά δεν αποδεικνύουν καθαρό τίτλο, νομιμότητα διαρρύθμισης, απουσία βαρών ή ότι η τιμή υποστηρίζεται από πραγματικές συναλλαγές. Αυτά είναι διαφορετικά ερωτήματα και χρειάζονται διαφορετικά στοιχεία.
Αποκτήστε ελληνικό ΑΦΜ πριν από την αγορά.
Ο ξένος αγοραστής χρειάζεται ελληνικό ΑΦΜ πριν από την αγορά ακινήτου. Το ΑΦΜ γίνεται μέρος της φορολογικής ταυτότητας του αγοραστή στην Ελλάδα και χρησιμοποιείται τόσο στη συναλλαγή όσο και στις μεταγενέστερες υποχρεώσεις ιδιοκτησίας.
Μην αφήνετε το ΑΦΜ για την ημέρα της υπογραφής. Είναι διοικητική προϋπόθεση που πρέπει να οργανωθεί νωρίς.
Χρειάζεστε ελληνικό τραπεζικό λογαριασμό;
Ένας ελληνικός λογαριασμός μπορεί να είναι πρακτικός, αλλά δεν πρέπει να παρουσιάζεται αυτόματα ως καθολική νομική προϋπόθεση για κάθε αγορά.
Η πραγματική ερώτηση είναι πώς θα κινηθούν νόμιμα και πρακτικά το τίμημα, οι φόροι και τα έξοδα της συναλλαγής. Αυτό εξαρτάται και από τη χώρα και το τραπεζικό σύστημα του αγοραστή.
Ξεχωρίστε το «με διευκολύνει» από το «απαιτείται πάντα από τον νόμο».
Χτίστε την ομάδα του αγοραστή.
Δικηγόρος, μηχανικός, συμβολαιογράφος, λογιστής/φορολογικός σύμβουλος και μεσίτης έχουν διαφορετικούς ρόλους. Ο συμβολαιογράφος δεν αντικαθιστά τον ανεξάρτητο δικηγόρο του αγοραστή και ο μηχανικός δεν αντικαθιστά τον νομικό έλεγχο τίτλων.
Η παρουσία δικηγόρου στην τελική πράξη δεν είναι γενικά υποχρεωτική, αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι ο ανεξάρτητος νομικός έλεγχος είναι περιττός.
Ρωτήστε ποιος έλεγξε τι. Μην θεωρείτε ότι ένας επαγγελματίας κάλυψε τον ρόλο άλλου.
Πριν πληρώσετε προκαταβολή, ξέρετε τι έχει ήδη ελεγχθεί.
Η προκαταβολή είναι συχνά το πρώτο σημείο όπου ο αγοραστής αναλαμβάνει πραγματικό οικονομικό κίνδυνο. Πριν πληρώσετε, καταλάβετε τι υπογράφετε, αν και πότε η πληρωμή επιστρέφεται και τι συμβαίνει αν ο νομικός ή τεχνικός έλεγχος βρει πρόβλημα.
Μια κράτηση ή προκαταβολή δεν αποδεικνύει ότι ο τίτλος ή η τεχνική κατάσταση είναι καθαρά.
Η αποδοχή της προσφοράς και η επιτυχής due diligence είναι διαφορετικά στάδια.
Ο νομικός και ο τεχνικός έλεγχος απαντούν σε διαφορετικές ερωτήσεις.
Ο δικηγόρος μπορεί να εξετάσει κυριότητα, αλυσίδα τίτλων, υποθήκες, βάρη, απαιτήσεις, κτηματολογικές εγγραφές και όρους συναλλαγής.
Ο μηχανικός εξετάζει άδειες, εγκεκριμένα σχέδια, πραγματική διαρρύθμιση, αυθαίρετες κατασκευές ή μεταβολές και άλλα τεχνικά ή πολεοδομικά θέματα. Ένα ακίνητο μπορεί να είναι νομικά καθαρό και τεχνικά προβληματικό — ή το αντίστροφο.
Όταν ακούτε ότι «το ακίνητο ελέγχθηκε», ρωτήστε τι ακριβώς ελέγχθηκε, από ποιον και με ποια αρχεία.
Καταλάβετε το συνολικό κόστος πριν από την τελική πράξη.
Η τιμή αγοράς δεν είναι το συνολικό κόστος. Υπάρχουν φόροι μεταβίβασης όπου εφαρμόζονται, συμβολαιογραφικά, κτηματολογικά, νομικά, τεχνικά και άλλα έξοδα που εξαρτώνται από τη συναλλαγή.
Ο φόρος μεταβίβασης και τυχόν απαλλαγές πρέπει να εξετάζονται με βάση το συγκεκριμένο ακίνητο και τον αγοραστή. Η φορολογική βάση δεν πρέπει να μπερδεύεται με αγοραία αποτίμηση.
Ο φόρος μεταβίβασης διεκπεραιώνεται πριν από το τελικό συμβόλαιο.
Στην τυπική φορολογητέα αγορά, η δήλωση και η πληρωμή φόρου μεταβίβασης προηγούνται της συμβολαιογραφικής πράξης. Στη συνέχεια υπογράφεται η πράξη μεταβίβασης και προχωρά η καταχώριση.
Η τελική υπογραφή πρέπει να είναι το αποτέλεσμα ενός ήδη ολοκληρωμένου κύκλου ελέγχων, όχι η στιγμή που ο αγοραστής βλέπει για πρώτη φορά κρίσιμα έγγραφα.
Τι συμβαίνει αφού αγοράσετε;
Μετά την καταχώριση, ο αγοραστής έχει πλέον υποχρεώσεις ως ιδιοκτήτης. Αυτές περιλαμβάνουν τη σωστή απεικόνιση του ακινήτου στο Ε9 και την ετήσια φορολογία ΕΝΦΙΑ όπου εφαρμόζεται.
Η αγορά δεν είναι το τέλος της ελληνικής διοικητικής σχέσης· είναι η μετάβαση από υποχρεώσεις αγοραστή σε υποχρεώσεις ιδιοκτήτη.
Μπορείτε να αγοράσετε ελληνικό ακίνητο εξ αποστάσεως;
Σε πολλές περιπτώσεις, ναι. Με σωστά διαμορφωμένο πληρεξούσιο, μέρος ή και μεγάλο μέρος της διαδικασίας μπορεί να γίνει χωρίς φυσική παρουσία του αγοραστή στην τελική υπογραφή.
Η εξ αποστάσεως αγορά δεν μειώνει την ανάγκη για ανεξάρτητο νομικό και τεχνικό έλεγχο. Απλώς αλλάζει τον τρόπο με τον οποίο εκπροσωπείται ο αγοραστής.
Πόσο διαρκεί η αγορά ακινήτου στην Ελλάδα;
Δεν υπάρχει υπεύθυνος ενιαίος χρόνος για όλες τις συναλλαγές. Η διάρκεια επηρεάζεται από έγγραφα πωλητή, τίτλους, τεχνικά ζητήματα, κτηματολόγιο, χρηματοδότηση, πληρεξούσια, εγκρίσεις και διορθώσεις που μπορεί να χρειάζονται πριν από τη μεταβίβαση.
Καλύτερη ερώτηση από το «πόσο διαρκεί;» είναι «ποιο στοιχείο ή έγγραφο εμποδίζει σήμερα το συγκεκριμένο ακίνητο να είναι έτοιμο για μεταβίβαση;»
Η επιλεξιμότητα Golden Visa είναι ξεχωριστή από το αν μπορείτε να αγοράσετε.
Η δυνατότητα να αγοράσετε ένα ακίνητο και η δυνατότητα να χρησιμοποιήσετε μια αγορά για επενδυτική άδεια διαμονής είναι διαφορετικές νομικές ερωτήσεις. Η αγορά ενός ακινήτου δεν δημιουργεί από μόνη της δικαίωμα μόνιμης διαμονής.
Αν η άδεια διαμονής είναι μέρος του στόχου σας, οι ισχύοντες κανόνες του προγράμματος πρέπει να ελεγχθούν πριν δομηθεί η αγορά γύρω από αυτούς.
Η διαδικασία αγοράς με μια ματιά.
Βρείτε ακίνητο → οργανώστε ΑΦΜ και ομάδα → ελέγξτε νομικά και τεχνικά → επιλύστε ευρήματα → ολοκληρώστε φορολογική διαδικασία → υπογράψτε συμβολαιογραφική πράξη → καταχωρίστε τη μεταβίβαση → οργανώστε τις υποχρεώσεις ιδιοκτήτη.
Η εμπορική πρόοδος πρέπει να συμβαδίζει με την πρόοδο των αποδεικτικών στοιχείων.
Τι δεν μπορεί να σας πει αυτός ο οδηγός.
Ένας γενικός οδηγός δεν μπορεί να επιβεβαιώσει αν το συγκεκριμένο ακίνητό σας έχει καθαρό τίτλο, είναι τεχνικά νόμιμο, βρίσκεται σε περιορισμένη περιοχή, δικαιούται φορολογική απαλλαγή ή είναι σωστά τιμολογημένο.
Αυτά απαιτούν εξέταση των πραγματικών εγγράφων, της ακριβούς τοποθεσίας, του αγοραστή και του ισχύοντος δικαίου κατά τον χρόνο της συναλλαγής.
Συχνές ερωτήσεις
Μπορεί ένας ξένος να αγοράσει ακίνητο στην Ελλάδα;
Γενικά ναι. Για αγοραστές εκτός ΕΕ/ΕΖΕΣ μπορεί να χρειάζεται ειδικός έλεγχος αν το ακίνητο βρίσκεται σε ορισμένες περιοχές.
Χρειάζομαι δικηγόρο;
Η παρουσία δικηγόρου στην τελική πράξη δεν είναι γενικά υποχρεωτική, αλλά ανεξάρτητος νομικός έλεγχος είναι ουσιαστικός για τον αγοραστή.
Χρειάζομαι ελληνικό ΑΦΜ;
Ναι. Το ΑΦΜ αποτελεί βασική διοικητική προϋπόθεση για την αγορά και τις μεταγενέστερες φορολογικές υποχρεώσεις.
Είναι η Αντικειμενική Αξία η αγοραία αξία;
Όχι. Είναι φορολογική/διοικητική βάση και δεν πρέπει να παρουσιάζεται ως επαγγελματική αποτίμηση αγοράς.
Μπορώ να αγοράσω χωρίς να βρίσκομαι στην Ελλάδα;
Σε πολλές περιπτώσεις ναι, μέσω κατάλληλου πληρεξουσίου, αλλά οι νομικοί και τεχνικοί έλεγχοι παραμένουν απαραίτητοι.
Εξετάζετε συγκεκριμένο ακίνητο;
Ο γενικός οδηγός εξηγεί τη διαδικασία. Το επόμενο βήμα είναι να εξετάσετε τα πραγματικά στοιχεία γύρω από το ακίνητο που σκέφτεστε να αγοράσετε.