Αγορά ακινήτου στην Ελλάδα εξ αποστάσεως
Μπορείτε να αγοράσετε ελληνικό ακίνητο χωρίς να ταξιδέψετε για την ολοκλήρωση;
Συχνά, ναι. Η ελληνική έννομη τάξη επιτρέπει σε πρόσωπο να ενεργεί μέσω εξουσιοδοτημένου αντιπροσώπου και το Υπουργείο Εξωτερικών αναφέρει ρητά αγοραπωλησίες ακινήτων μεταξύ των πράξεων που μπορούν να καλύπτονται από πληρεξούσιο.
Το κρίσιμο δεν είναι μόνο αν κάποιος μπορεί να ενεργήσει για εσάς, αλλά αν το έγγραφο του δίνει τις συγκεκριμένες εξουσίες που χρειάζονται.
Η εξ αποστάσεως αγορά λειτουργεί μόνο όσο σωστά λειτουργεί το πληρεξούσιο.
Τι είναι ελληνικό πληρεξούσιο;
Το πληρεξούσιο δίνει σε άλλο πρόσωπο τη νομική εξουσία να ενεργεί για εσάς μέσα στα όρια που γράφει το έγγραφο.
Στις πράξεις ακινήτων έχει σημασία και η μορφή του εγγράφου. Ο Αστικός Κώδικας συνδέει τη μορφή του πληρεξουσίου με τη μορφή της πράξης που εξουσιοδοτεί.
Μη ρωτάτε απλώς «μπορώ να στείλω μια εξουσιοδότηση;». Ρωτήστε ποια μορφή πληρεξουσίου απαιτεί ο συμβολαιογράφος για τις συγκεκριμένες πράξεις.
Ποιος μπορεί να ενεργεί για εσάς;
Στην πράξη, πολλοί ξένοι αγοραστές ορίζουν Έλληνα δικηγόρο ή άλλο κατάλληλο εκπρόσωπο. Η επαγγελματική ιδιότητα όμως δεν αρκεί από μόνη της.
Πρέπει να είναι σαφές ποιος είναι ο εκπρόσωπος, ποιες ακριβώς πράξεις μπορεί να κάνει, αν μπορεί να υπογράφει, να δηλώνει, να πληρώνει ή να διαχειρίζεται έγγραφα και αρχές.
Η φράση «να χειριστεί την αγορά» είναι πολύ γενική. Οι πραγματικές εξουσίες πρέπει να περιγράφονται.
Πώς μπορείτε να κάνετε το πληρεξούσιο ενώ βρίσκεστε στο εξωτερικό;
Μία επίσημη διαδρομή είναι μέσω ελληνικής προξενικής αρχής. Το κείμενο μπορεί να προετοιμαστεί από Έλληνα δικηγόρο ή συμβολαιογράφο και να σταλεί στην προξενική αρχή πριν από το ραντεβού.
Η υπογραφή στο προξενείο απαιτεί φυσική παρουσία του εντολέα. Άρα μπορεί να αποφύγετε ταξίδι στην Ελλάδα, αλλά όχι απαραίτητα κάθε φυσικό βήμα ταυτοποίησης οπουδήποτε.
«Αγορά εξ αποστάσεως» δεν σημαίνει «μηδενική φυσική παρουσία σε οποιαδήποτε επίσημη διαδικασία».
Τι γίνεται αν δεν καταλαβαίνετε ελληνικά;
Η προξενική καθοδήγηση προβλέπει διερμηνέα όταν ο εντολέας δεν κατανοεί ελληνικά. Ο διερμηνέας μεταφράζει το κείμενο και συνυπογράφει.
Το θέμα δεν είναι απλώς να «περάσει» το ραντεβού. Πρέπει να καταλαβαίνετε ποιες νομικές εξουσίες παραχωρείτε.
Μην υπογράφετε «το τυπικό πληρεξούσιο» χωρίς να σας εξηγηθούν οι εξουσίες του.
Μπορείτε να υπογράψετε πληρεξούσιο σε συμβολαιογράφο της χώρας σας;
Ενδέχεται, αλλά αυτή η διαδρομή χρειάζεται περισσότερη προσοχή. Ξένο δημόσιο έγγραφο μπορεί να χρειάζεται Apostille ή άλλη νομιμοποίηση και επίσημη ελληνική μετάφραση.
Η Apostille δεν αποδεικνύει από μόνη της ότι το κείμενο παρέχει τις σωστές εξουσίες κατά το ελληνικό δίκαιο. Η ασφαλέστερη σειρά είναι: πρώτα ο Έλληνας δικηγόρος/συμβολαιογράφος καθορίζει τις απαιτούμενες εξουσίες, μετά επιβεβαιώνεται η αποδεκτή μορφή και μόνο τότε εκτελείται το έγγραφο στο εξωτερικό.
Μην φτιάξετε πρώτα ξένο πληρεξούσιο και ρωτήσετε μετά αν γίνεται δεκτό. Αντιστρέψτε τη σειρά.
Η Apostille δεν αντικαθιστά τη μετάφραση.
Η Apostille αφορά την αυθεντικότητα του ξένου δημόσιου εγγράφου. Η επίσημη μετάφραση κάνει το έγγραφο χρησιμοποιήσιμο στα ελληνικά.
Η νομικά σωστή μορφή, η πιστοποίηση/νομιμοποίηση και η μετάφραση είναι τρεις διαφορετικές ερωτήσεις.
Η λύση του ενός δεν λύνει αυτόματα τα άλλα δύο.
Μπορείτε να αποκτήσετε ΑΦΜ χωρίς ταξίδι στην Ελλάδα;
Ναι. Η ΑΑΔΕ επιτρέπει σε φορολογικό κάτοικο εξωτερικού να αιτηθεί ηλεκτρονικά ΑΦΜ και κλειδάριθμο και να ολοκληρώσει ταυτοποίηση μέσω myAADElive σε κατάλληλες περιπτώσεις.
Μπορεί επίσης να εμπλακεί κατάλληλα εξουσιοδοτημένος τρίτος.
Το ΑΦΜ δεν είναι πλέον από μόνο του ισχυρός λόγος να θεωρείτε απαραίτητο ένα επιπλέον ταξίδι στην Ελλάδα.
Μπορεί ο νομικός έλεγχος να γίνει ενώ είστε στο εξωτερικό;
Ναι. Η έρευνα τίτλων, κτηματολογικών στοιχείων, υποθηκών, κατασχέσεων, απαιτήσεων και άλλων εγγραφών είναι εργασία πάνω σε στοιχεία και αρχεία.
Δεν χρειάζεται να στέκεστε δίπλα στον δικηγόρο. Χρειάζεται να γνωρίζετε τι ελέγχθηκε, τι βρέθηκε και τι παραμένει ανοικτό.
Η φυσική σας απουσία δεν είναι πρόβλημα. Η έλλειψη σαφούς αναφοράς ευρημάτων είναι.
Ο τεχνικός έλεγχος είναι διαφορετικός: κάποιος πρέπει να δει το πραγματικό ακίνητο.
Ο αγοραστής μπορεί να παραμείνει στο εξωτερικό. Το ίδιο το ακίνητο όμως χρειάζεται επιτόπια εξέταση όπου απαιτείται.
Βιντεοκλήση ή φωτογραφίες αγγελίας δεν αντικαθιστούν ανεξάρτητο μηχανικό για έλεγχο πραγματικής διαρρύθμισης, αδειών, αυθαιρεσιών και άλλων τεχνικών ζητημάτων.
Σε remote purchase η ανεξάρτητη φυσική επιθεώρηση γίνεται πιο σημαντική, όχι λιγότερο.
Πρέπει να αγοράσετε ακίνητο που δεν έχετε δει ποτέ προσωπικά;
Αυτό είναι απόφαση, όχι νομικός κανόνας. Οι επαγγελματίες μπορούν να ερευνήσουν τίτλους, βάρη, άδειες και αρχεία.
Υπάρχουν όμως στοιχεία που είναι βιωματικά: θόρυβος, φως, μυρωδιές, πρόσβαση, σκάλες, ιδιωτικότητα, αίσθηση γειτονιάς, θέα και πραγματική κατάσταση.
Αν δεν πάτε προσωπικά, αποφασίστε ποιος ανεξάρτητος άνθρωπος θα ελέγξει αυτά τα μη εγγράφως αποδεικνυόμενα ζητήματα.
Μπορεί προσφορά ή συμφωνία κράτησης να γίνει εξ αποστάσεως;
Συχνά ναι, αλλά αυτό δεν κάνει κάθε έγγραφο αθώο. Πριν εξουσιοδοτήσετε κάποιον να υποβάλει προσφορά, υπογράψει reservation, πληρώσει προκαταβολή ή παραιτηθεί από προϋπόθεση, καταλάβετε τη νομική συνέπεια.
Υπάρχει μεγάλη διαφορά μεταξύ «πάρε έγγραφα» και «υπόγραψε δεσμευτική συμφωνία και κίνησε χρήματα».
Το πληρεξούσιο πρέπει να αντανακλά αυτή τη διαφορά.
Μπορούν ο φόρος και η μεταβίβαση να γίνουν ψηφιακά;
Πολλά στάδια είναι πλέον ψηφιακά μέσω Ψηφιακού Φακέλου Μεταβίβασης, συνδεδεμένων δημόσιων συστημάτων, Κτηματολογίου και myPROPERTY.
Η ψηφιοποίηση μειώνει ταξίδια και διοικητική τριβή. Δεν μειώνει τα στοιχεία που πρέπει να απαιτεί ο αγοραστής.
Πρέπει ο αγοραστής να είναι παρών στην τελική υπογραφή;
Όχι απαραίτητα, αν υπάρχει αντιπρόσωπος με νομικά επαρκή εξουσία να υπογράψει τη συγκεκριμένη πράξη.
Το σωστό ερώτημα δεν είναι «πρέπει να είμαι στο γραφείο;», αλλά «έχει ο εκπρόσωπός μου επαρκή εξουσία για αυτό ακριβώς το συμβόλαιο;»
Επιβεβαιώστε την επάρκεια του πληρεξουσίου πριν από την ημερομηνία υπογραφής.
Remote δεν σημαίνει ότι χάνετε τον έλεγχο του τιμήματος.
Ξεχωρίστε ποιος μπορεί να συμφωνεί εμπορικούς όρους, ποιος μπορεί να υπογράφει και ποιος μπορεί να κινεί χρήματα. Αυτές οι εξουσίες δεν χρειάζεται να είναι ίδιες.
Εξετάστε προσεκτικά κάθε ρήτρα που αφορά λήψη ή μεταφορά χρημάτων, άνοιγμα λογαριασμού, προκαταβολές, αλλαγή τιμής ή αναγνώριση πληρωμής.
Δώστε μόνο τις εξουσίες που χρειάζονται και καταλάβετε γιατί υπάρχουν.
Ποιες αποφάσεις πρέπει να παραμένουν δικές σας ακόμα κι αν εκχωρείτε τις ενέργειες;
Μπορείτε να αναθέσετε συλλογή εγγράφων, έρευνες, επιθεώρηση, επικοινωνία και ακόμη και υπογραφή όπου επιτρέπεται.
Δεν πρέπει να αναθέσετε την κατανόηση των ευρημάτων, των ουσιωδών αλλαγών στη συμφωνία και της απόφασης αν το διαθέσιμο evidence αρκεί για το επόμενο βήμα.
Αναθέστε ενέργειες. Μην αναθέσετε κατανόηση.
Μια πρακτική σειρά αγοράς εξ αποστάσεως.
Επιλέξτε ακίνητο → ορίστε ανεξάρτητους επαγγελματίες → οργανώστε ΑΦΜ → συντάξτε το πληρεξούσιο με τις σωστές εξουσίες → εκτελέστε το σε αποδεκτή μορφή → ολοκληρώστε νομικό και τεχνικό due diligence → διαβάστε προσωπικά τα ευρήματα → εγκρίνετε την εμπορική δέσμευση → οργανώστε τίμημα και φόρους → ο εκπρόσωπος υπογράφει όπου έχει εξουσία → επιβεβαιώστε καταχώριση → κρατήστε όλα τα owner records.
Τι πρέπει να λαμβάνετε από την ομάδα σας σε remote αγορά;
Η εξ αποστάσεως αγορά λειτουργεί καλύτερα όταν δημιουργεί οργανωμένο evidence trail και όχι μόνο μηνύματα WhatsApp.
Πρέπει να μπορείτε να εντοπίσετε το ακίνητο, τους συμφωνημένους όρους, τα νομικά και τεχνικά ευρήματα, τα ανοικτά ζητήματα, το πληρεξούσιο, τις πληρωμές, τους φόρους, το τελικό συμβόλαιο και μετά την καταχώριση.
Η απόσταση είναι λόγος για περισσότερη δομή στην επικοινωνία, όχι λιγότερη.
Πέντε λάθη που πρέπει να αποφύγετε.
1. Γενικό template πληρεξουσίου. 2. Υπόθεση ότι Apostille λύνει μορφή και μετάφραση. 3. Πολύ ευρεία εμπορική διακριτική ευχέρεια στον εκπρόσωπο. 4. Αντικατάσταση επιθεώρησης με φωτογραφίες αγγελίας. 5. Σύγχυση ψηφιακής διοίκησης με due diligence.
Μπορεί να χρειαστεί ποτέ να ταξιδέψετε στην Ελλάδα;
Ναι, ανάλογα με τις περιστάσεις. Μπορεί να θέλετε προσωπική επιθεώρηση, να απαιτείται φυσική παρουσία από τράπεζα ή διαδικασία, να προκύψει τεχνικό/νομικό ζήτημα ή να υπάρχουν ξεχωριστές μεταναστευτικές απαιτήσεις.
Η υπεύθυνη υπόσχεση είναι ότι πολλές αγορές μπορούν να δομηθούν χωρίς φυσική παρουσία του αγοραστή στην τελική ολοκλήρωση — όχι ότι κάθε αγορά γίνεται 100% online χωρίς καμία φυσική παρουσία οπουδήποτε.
Remote completion είναι εργαλείο, όχι εγγύηση μηδενικού ταξιδιού.
Τι δεν μπορεί να σας πει αυτός ο οδηγός.
Δεν μπορεί να κρίνει αν το συγκεκριμένο πληρεξούσιο είναι έγκυρο για τη δική σας συναλλαγή. Αυτό εξαρτάται από κείμενο, τρόπο εκτέλεσης, εξουσίες, ακίνητο, νομιμοποίηση, μετάφραση και απαιτήσεις συμβολαιογράφου.
Επίσης δεν μπορεί να αποφασίσει αν είναι συνετό για εσάς να αγοράσετε ακίνητο που δεν έχετε δει. Η εξ αποστάσεως εκτέλεση λύνει πρόβλημα τοποθεσίας, όχι πρόβλημα κινδύνου ακινήτου.
Συχνές ερωτήσεις
Μπορώ να ολοκληρώσω χωρίς να ταξιδέψω στην Ελλάδα;
Συχνά ναι, μέσω κατάλληλα εξουσιοδοτημένου αντιπροσώπου. Η δημιουργία του πληρεξουσίου μπορεί όμως να απαιτεί φυσική παρουσία σε προξενική ή άλλη αρμόδια αρχή.
Μπορεί δικηγόρος να υπογράψει για μένα;
Δυνητικά ναι, αν το πληρεξούσιο του παρέχει ακριβώς τις απαιτούμενες εξουσίες και γίνεται δεκτό από τον συμβολαιογράφο.
Αρκεί ηλεκτρονική εξουσιοδότηση;
Όχι απαραίτητα. Για πράξεις ακινήτων η μορφή του πληρεξουσίου συνδέεται με τη μορφή της πράξης που εξουσιοδοτεί.
Χρειάζεται Apostille για προξενικό ελληνικό πληρεξούσιο;
Η Apostille αφορά κυρίως ξένα δημόσια έγγραφα. Η ακριβής απαίτηση εξαρτάται από τη διαδρομή εκτέλεσης.
Μπορεί το due diligence να γίνει ενώ είμαι στο εξωτερικό;
Ναι. Ο νομικός έλεγχος μπορεί να γίνει χωρίς την παρουσία σας. Η τεχνική επιθεώρηση όμως πρέπει να εξετάσει το πραγματικό ακίνητο όπου απαιτείται.
Ο εκπρόσωπος λύνει το πού βρίσκεστε. Δεν λύνει το τι αγοράζετε.
Πριν αφήσετε ένα πληρεξούσιο να μετατρέψει μια αποδεκτή προσφορά σε ολοκληρωμένη αγορά, βεβαιωθείτε ότι τα νομικά, τεχνικά, συναλλακτικά και τιμολογιακά στοιχεία υποστηρίζουν το επόμενο βήμα.