Αγορά ακινήτου στην Ελλάδα: από την προσφορά στο συμβόλαιο
Βήμα ένα: βρίσκετε ακίνητο και συζητάτε τους εμπορικούς όρους.
Η αποδοχή μιας προσφοράς είναι εμπορικό ορόσημο, όχι πιστοποιητικό due diligence. Δεν αποδεικνύει καθαρό τίτλο, σωστό κτηματολόγιο, νομιμότητα κτιρίου ή εύλογη τιμή.
Όσο αυξάνεται η οικονομική δέσμευση, τόσο περισσότερα στοιχεία πρέπει να έχουν ήδη επαληθευτεί.
Αντιμετωπίστε την προσφορά ως έναρξη σοβαρού ελέγχου, όχι ως απόδειξη ότι το ακίνητο είναι έτοιμο να αγοραστεί.
Πριν προχωρήσει πολύ η συναλλαγή, ο αγοραστής χρειάζεται τα διοικητικά βασικά.
Ο ξένος αγοραστής χρειάζεται ελληνικό ΑΦΜ. Μπορεί επίσης να χρειαστεί πρόσβαση στα σχετικά φορολογικά συστήματα, πιστοποιημένα έγγραφα ή πληρεξούσιο αν δεν θα παρίσταται.
Η διοικητική ετοιμότητα του αγοραστή είναι διαφορετική από την ετοιμότητα του ίδιου του ακινήτου.
Χτίστε την ομάδα του αγοραστή.
Δικηγόρος, μηχανικός, συμβολαιογράφος, λογιστής/φορολογικός σύμβουλος και μεσίτης απαντούν σε διαφορετικές ερωτήσεις. Μην θεωρείτε ότι επειδή ένας επαγγελματίας συμμετέχει, έχει καλύψει και το πεδίο κάποιου άλλου.
Η παρουσία δικηγόρου στην τελική πράξη δεν είναι γενικά υποχρεωτική, αλλά ο ανεξάρτητος νομικός έλεγχος παραμένει σημαντικός.
Ρωτήστε «ποιος έλεγξε τι;» και όχι απλώς «το ακίνητο ελέγχθηκε;».
Ο νομικός έλεγχος εξετάζει αν ο πωλητής μπορεί να μεταβιβάσει αυτό που νομίζετε ότι αγοράζετε.
Ο έλεγχος μπορεί να καλύπτει κυριότητα και αλυσίδα τίτλων, κτηματολογικές ή υποθηκοφυλακικές εγγραφές, υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις, απαιτήσεις, δουλείες, αποκλίσεις στην περιγραφή και όρους συναλλαγής.
Το κρίσιμο ερώτημα δεν είναι μόνο αν ο πωλητής έχει ένα συμβόλαιο, αλλά αν το διαθέσιμο νομικό αρχείο υποστηρίζει τη δυνατότητα ασφαλούς μεταβίβασης.
Ο τεχνικός έλεγχος εξετάζει αν το πραγματικό ακίνητο ταιριάζει με τη νομική και πολεοδομική του κατάσταση.
Ο μηχανικός μπορεί να ελέγξει άδεια, σχέδια, πραγματική διαρρύθμιση, αυθαίρετες κατασκευές ή μεταβολές, νομιμότητα, όρια και άλλους τεχνικούς ή πολεοδομικούς περιορισμούς.
Ο νομικός και ο τεχνικός έλεγχος είναι συμπληρωματικοί και δεν αντικαθιστούν ο ένας τον άλλον.
Η προκαταβολή δεν πρέπει να προχωρά γρηγορότερα από τα στοιχεία.
Δεν υπάρχει υπεύθυνος κανόνας «πρώτα πληρώνεις προκαταβολή και μετά ελέγχεις». Πριν δεσμεύσετε σημαντικό ποσό, πρέπει να ξέρετε τι ακριβώς υπογράφετε, πότε επιστρέφεται η πληρωμή και τι συμβαίνει αν οι έλεγχοι αποκαλύψουν πρόβλημα.
Το ποσό που δεσμεύετε δεν πρέπει να αυξάνεται γρηγορότερα από το επίπεδο επαλήθευσης που έχετε.
Συνδέστε κάθε μεγαλύτερη οικονομική δέσμευση με αντίστοιχη πρόοδο στους ελέγχους.
Τα προβλήματα που βρίσκονται δεν έχουν όλα την ίδια συνέπεια.
Ένα εύρημα μπορεί να είναι απλή έλλειψη εγγράφου, διορθώσιμο τεχνικό θέμα, εμπορικό ζήτημα που αλλάζει την τιμή, θέμα χρονισμού ή σοβαρός νομικός/τεχνικός κίνδυνος.
Το καλό due diligence δεν υπόσχεται ότι όλα τα ακίνητα θα είναι «καθαρά». Στόχος είναι τα προβλήματα να γίνουν ορατά όσο ο αγοραστής έχει ακόμη επιλογές.
Ο πωλητής και ο συμβολαιογράφος συγκεντρώνουν τα έγγραφα της μεταβίβασης.
Η Ελλάδα διαθέτει Ψηφιακό Φάκελο Μεταβίβασης Ακινήτου για επιλέξιμες συναλλαγές. Η ψηφιακή διαδικασία μπορεί να συνδέει συμβολαιογράφο, απαιτούμενα έγγραφα, ψηφιακή πράξη και Κτηματολόγιο.
Η διοικητική ψηφιοποίηση δεν σημαίνει ότι η πλατφόρμα έχει αποφασίσει αν το ακίνητο είναι καλή αγορά για τον συγκεκριμένο αγοραστή.
Η πληρότητα του ψηφιακού φακέλου και η buyer-side due diligence παραμένουν διαφορετικές έννοιες.
Η διαδικασία φόρου μεταβίβασης γίνεται πριν από το συμβόλαιο.
Για μια συνήθη φορολογητέα αγορά, αγοραστής και πωλητής υποβάλλουν τη σχετική δήλωση πριν από το συμβόλαιο και ο αγοραστής είναι υπεύθυνος για την πληρωμή.
Η ΑΑΔΕ αναφέρει βασικό συντελεστή 3% της φορολογητέας αξίας, με επιπλέον δημοτική επιβάρυνση ίση με 3% του κύριου φόρου. Η φορολογητέα βάση δεν είναι αυτομάτως αγοραία αξία.
Η συμβολαιογραφική πράξη είναι η επίσημη σύμβαση πώλησης.
Μέχρι την υπογραφή, ο αγοραστής θα πρέπει ήδη να γνωρίζει τα ουσιώδη αποτελέσματα του νομικού και τεχνικού ελέγχου, τη φορολογική μεταχείριση, τους συμφωνημένους όρους και τυχόν ανοικτά ζητήματα.
Η τελική πράξη πρέπει να ολοκληρώνει μια διαδικασία επαλήθευσης, όχι να την ξεκινά.
Μην αφήνετε κρίσιμα ευρήματα για την ημέρα της υπογραφής.
Η υπογραφή του συμβολαίου και η καταχώριση της ιδιοκτησίας είναι ξεχωριστά στάδια.
Μετά την εκτέλεση της πράξης, αυτή πρέπει να καταχωριστεί στο αρμόδιο σύστημα. Το Κτηματολόγιο παρέχει ηλεκτρονικές υπηρεσίες για την υποβολή συμβολαίων και τη σχετική ψηφιακή διαδικασία.
Για επιλέξιμες ψηφιακές μεταβιβάσεις, το κράτος έχει περιγράψει ταχύτερες ροές καταχώρισης. Αυτό δεν αποτελεί υπόσχεση ότι κάθε ελληνική αγορά ολοκληρώνεται σε μία ημέρα.
Μην σταματάτε το checklist στο «υπογράψαμε». Επιβεβαιώστε και την επιτυχή καταχώριση.
Μετά την καταχώριση, ο αγοραστής γίνεται ιδιοκτήτης και για φορολογικούς σκοπούς.
Η ΑΑΔΕ αναφέρει υποχρέωση δήλωσης Ε9 μετά την απόκτηση ελληνικού ακινήτου. Σε ψηφιακά επεξεργασμένες συναλλαγές, το Ε9 μπορεί σε ορισμένες περιπτώσεις να δημιουργείται αυτόματα.
Τα στοιχεία του Ε9 χρησιμοποιούνται και για την ετήσια φορολογία ΕΝΦΙΑ.
Τι μπορεί να κάνει τη διαδικασία να διαρκέσει περισσότερο;
Ελλιπή έγγραφα, τίτλοι, εκκρεμείς κτηματολογικές εγγραφές, αποκλίσεις σχεδίων, αυθαίρετες κατασκευές, κληρονομικά θέματα, βάρη, ειδικές εγκρίσεις, χρηματοδότηση, πληρεξούσια, πολλοί ιδιοκτήτες και διορθώσεις μπορούν να επιβραδύνουν τη συναλλαγή.
Ρωτήστε ποιο συγκεκριμένο στοιχείο κρατά σήμερα το ακίνητο πίσω από τη μεταβίβαση.
Η διαδικασία συνοπτικά.
1. Εντοπισμός ακινήτου. 2. Εμπορική προσφορά. 3. ΑΦΜ και επαγγελματική ομάδα. 4. Νομικός έλεγχος. 5. Τεχνικός έλεγχος. 6. Επίλυση ευρημάτων. 7. Φορολογία. 8. Υπογραφή. 9. Καταχώριση. 10. Υποχρεώσεις ιδιοκτήτη.
Τέσσερις στιγμές όπου ο αγοραστής πρέπει να σταματήσει και να επαληθεύσει.
Πριν από ουσιαστική προκαταβολή, πριν παραιτηθείτε από σημαντικές προϋποθέσεις, πριν πληρώσετε φόρο και προχωρήσετε στο συμβόλαιο και πριν θεωρήσετε ότι η αγορά τελείωσε.
Σε κάθε στάδιο, η πρόοδος της συναλλαγής πρέπει να ταιριάζει με την πρόοδο των στοιχείων.
Τι αλλάζει — και τι δεν αλλάζει — η ψηφιοποίηση.
myAADE, myPROPERTY, Ψηφιακός Φάκελος Μεταβίβασης και ηλεκτρονικό Κτηματολόγιο κάνουν τη διοικητική ροή πιο ψηφιακή.
Αυτό αλλάζει τον τρόπο που κινούνται έγγραφα και δηλώσεις. Δεν καταργεί τη διάκριση ανάμεσα σε έγγραφα πωλητή, νομικό έλεγχο, τεχνικό έλεγχο, φορολογία, συμβόλαιο και καταχώριση.
Τι δεν μπορεί να σας πει αυτός ο οδηγός.
Δεν μπορεί να αποφασίσει αν ένα συγκεκριμένο ακίνητο είναι έτοιμο για μεταβίβαση, αν συγκεκριμένο εύρημα είναι διορθώσιμο ή αν πρέπει να προχωρήσετε.
Αυτό απαιτεί εξέταση των πραγματικών εγγράφων και των επαγγελματικών ελέγχων της συγκεκριμένης συναλλαγής.
Συχνές ερωτήσεις
Πρέπει να πληρώσω προκαταβολή πριν από τους ελέγχους;
Δεν υπάρχει υπεύθυνος γενικός κανόνας που να το επιβάλλει. Πριν δεσμευτεί σημαντικό ποσό, πρέπει να είναι σαφείς οι όροι και οι προστασίες του αγοραστή.
Ο συμβολαιογράφος κάνει και τον νομικό έλεγχο για μένα;
Ο συμβολαιογράφος έχει δικό του θεσμικό ρόλο στη μεταβίβαση. Αυτό δεν αντικαθιστά ανεξάρτητο buyer-side νομικό έλεγχο.
Πότε πληρώνεται ο φόρος μεταβίβασης;
Για τη συνήθη φορολογητέα αγορά, πριν από το συμβόλαιο.
Η υπογραφή σημαίνει ότι τελείωσε η αγορά;
Όχι. Η καταχώριση της πράξης είναι ξεχωριστό στάδιο και πρέπει να επιβεβαιώνεται.
Τι γίνεται μετά την αγορά;
Ο ιδιοκτήτης έχει φορολογικές και διοικητικές υποχρεώσεις, μεταξύ άλλων σε σχέση με Ε9 και ΕΝΦΙΑ.
Προχωράτε με συγκεκριμένο ακίνητο;
Μετατρέψτε τη γενική διαδικασία σε property-specific checklist: τι έχει ήδη επαληθευτεί, τι λείπει και ποιο εύρημα μπορεί να αλλάξει την απόφαση.