Συμφωνίες κράτησης ακινήτου και προκαταβολές στην Ελλάδα: Τι πρέπει να ελέγξει ο αγοραστής πριν πληρώσει

Τι είναι μια συμφωνία κράτησης ακινήτου στην Ελλάδα;

Η συμφωνία κράτησης συνήθως αποσκοπεί στο να διατηρήσει προσωρινά ένα ακίνητο διαθέσιμο για υποψήφιο αγοραστή, όσο οι πλευρές ετοιμάζουν περαιτέρω ελέγχους ή τη μεταβίβαση.

Μπορεί να εμφανίζεται ως:

• Συμφωνία κράτησης.
• Συμφωνία δέσμευσης ή «booking».
• Συμφωνία προσωρινής απόσυρσης του ακινήτου από την αγορά.
• Ιδιωτικό συμφωνητικό (ιδιωτικό συμφωνητικό).
• Συμφωνία προκαταβολής.
• Προκαταρκτική συμφωνία αγοράς.

Οι τίτλοι αυτοί δεν συνεπάγονται ίδια νομικά δικαιώματα.

Ένας μεσίτης μπορεί να χρησιμοποιεί φόρμα κράτησης με τα στοιχεία αγοραστή, ακινήτου και προτεινόμενου τιμήματος, προβλέποντας περίοδο κατά την οποία ο πωλητής αναμένεται να μη διαφημίζει ή συμφωνεί πώληση σε τρίτους.

Το ιδιωτικό έγγραφο μπορεί επίσης να προβλέπει καταβολή χρημάτων.

Όμως η ύπαρξη γραπτής κράτησης δεν σημαίνει ότι ο αγοραστής απέκτησε κυριότητα ή ότι υφίσταται έγκυρο και εκτελεστό προσύμφωνο για τη μεταβίβαση του ακινήτου.

Το άρθρο 1033 του Αστικού Κώδικα απαιτεί συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή ή καταχώριση για τη μεταβίβαση κυριότητας ακινήτου.

Πηγή: Αστικός Κώδικας — Άρθρο 1033.

Τι μπορεί πράγματι να πετύχει μια κράτηση;

Ανάλογα με τους όρους και το κύρος της, μπορεί να αποτυπώσει τις προθέσεις των μερών, να ορίσει περιορισμένες υποχρεώσεις σχετικά με διαπραγματεύσεις ή κράτηση, να καταγράψει πληρωμή και να προβλέψει τι συμβαίνει αν η συναλλαγή δεν ολοκληρωθεί.

Δεν πρέπει να θεωρείται εγγύηση ότι ο πωλητής έχει αδιαμφισβήτητο τίτλο, ότι τυχόν πολεοδομικές παραβάσεις διευθετήθηκαν ή ότι η οριστική μεταβίβαση είναι νομικά εφικτή.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή: αντιμετωπίστε τη φόρμα κράτησης ως νομικά σημαντικό έγγραφο που απαιτεί εξέταση, όχι απλώς ως διοικητικό έντυπο μεσίτη.

Είναι το ιδιωτικό συμφωνητικό κράτησης ίδιο με το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο;

Όχι. Πρόκειται για μία από τις σημαντικότερες νομικές διακρίσεις στις αγοραπωλησίες ακινήτων.

Το τυπικό προσύμφωνο είναι σύμβαση με την οποία τα μέρη αναλαμβάνουν υποχρέωση να καταρτίσουν συγκεκριμένη μελλοντική σύμβαση.

Το άρθρο 166 ΑΚ ορίζει ότι το προσύμφωνο υπόκειται στον τύπο που απαιτεί ο νόμος για την κύρια σύμβαση.

Όταν αφορά υποχρέωση σύναψης αγοραπωλησίας ακινήτου, οι απαιτούμενες συμβολαιογραφικές διατυπώσεις έχουν επομένως ουσιώδη σημασία.

Πηγές:

• Αστικός Κώδικας — Άρθρο 166, Προσύμφωνο
• Αστικός Κώδικας — Άρθρο 369, Συμβάσεις για ακίνητα
• Αστικός Κώδικας — Άρθρο 1033, Μεταβίβαση κυριότητας

Ο Άρειος Πάγος με την απόφαση 945/2017 επιβεβαίωσε τη σημασία του απαιτούμενου τύπου για προσύμφωνα πώλησης ακινήτων.

Η απόφαση διευκρινίζει ότι ένα έγγραφο δεν χρειάζεται να φέρει συγκεκριμένη τυπική ονομασία για να αποτελεί προσύμφωνο: κρίσιμο είναι το περιεχόμενό του. Αν δεν τηρηθεί ο υποχρεωτικός συμβολαιογραφικός τύπος, το φερόμενο προσύμφωνο μπορεί να είναι άκυρο κατά τις εφαρμοστέες διατάξεις.

Πηγή: Άρειος Πάγος — Απόφαση 945/2017.

Σύγκριση τριών μορφών συμφωνίας

Ο τίτλος του εγγράφου δεν είναι καθοριστικός. Το περιεχόμενο, οι υποχρεώσεις, ο τύπος και οι περιστάσεις καθορίζουν τη νομική μεταχείριση.

Μπορεί ένα ιδιωτικό συμφωνητικό να έχει παρ' όλα αυτά νομική σημασία;

Ναι.

Θα ήταν εξίσου εσφαλμένο να θεωρούμε κάθε ιδιωτική κράτηση εντελώς άνευ σημασίας επειδή δεν αποτελεί έγκυρο συμβολαιογραφικό προσύμφωνο.

Μπορεί να περιέχει αυτοτελείς υποχρεώσεις για περίοδο κράτησης, πληρωμή, επιστροφή, εμπιστευτικότητα ή συμπεριφορά στις διαπραγματεύσεις. Η εκτελεστότητά τους εξαρτάται από τη διατύπωση και τον εφαρμοστέο νόμο.

Η ακυρότητα μιας φερόμενης υποχρέωσης πώλησης δεν απαντά από μόνη της σε κάθε ζήτημα επιστροφής χρημάτων ή άλλων αυτοτελών αξιώσεων.

Ο Έλληνας δικηγόρος πρέπει να εξετάσει το συγκεκριμένο κείμενο πριν γνωμοδοτήσει για τις συνέπειες.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή: μην αντιμετωπίζετε την ιδιωτική φόρμα ως απόδειξη ότι ο πωλητής δεσμεύεται νομικά να μεταβιβάσει. Αλλά μη θεωρείτε ούτε ότι δεν μπορεί να επηρεάσει τα χρήματά σας απλώς επειδή δεν υπογράφηκε συμβολαιογραφικά.

Ποια είναι η διαφορά ανάμεσα σε προκαταβολή, προπληρωμή και αρραβώνα;

Ο αγγλικός όρος deposit είναι υπερβολικά ευρύς για να καθορίζει μόνος του συγκεκριμένη νομική συνέπεια στην Ελλάδα.

Μια πληρωμή μπορεί να αποτελεί προκαταβολή έναντι τιμήματος, αρραβώνα για εξασφάλιση εκτέλεσης ή διαφορετικό ποσό με ειδικούς όρους πληρωμής και ακύρωσης.

1. Προκαταβολή — προκαταβολή

Η προκαταβολή είναι κατά κανόνα ποσό που καταβάλλεται πριν από την ολοκλήρωση και, όταν συμφωνείται, προορίζεται να αποτελέσει μέρος του τιμήματος.

Αν ολοκληρωθεί η αγορά και το ποσό συμψηφιστεί, δεν είναι πρόσθετο έξοδο απόκτησης.

Για παράδειγμα, προκαταβολή €20,000 για τίμημα €250,000 αφήνει υπόλοιπο τιμήματος €230,000.

Αυτό όμως δεν καθορίζει αυτομάτως τι συμβαίνει αν η αγορά ματαιωθεί.

Πρέπει να εξεταστεί η νομική αιτία της πληρωμής και κάθε συμβατικός όρος επιστροφής.

2. Αρραβώνας — αρραβώνας

Ο αρραβώνας έχει ειδική νομική σημασία στον Αστικό Κώδικα.

Το άρθρο 402 προβλέπει ότι ο αρραβώνας που δίνεται κατά την κατάρτιση σύμβασης θεωρείται, αν δεν συμφωνήθηκε κάτι διαφορετικό, ότι δόθηκε για την κάλυψη ζημίας από μη εκτέλεση.

Το άρθρο 403 αφορά τη συνέπεια υπαίτιας μη εκτέλεσης: το υπαίτιο μέρος μπορεί να χάσει τον αρραβώνα που έδωσε ή να υποχρεωθεί να επιστρέψει διπλάσιο εκείνου που έλαβε, με δυνατότητα περαιτέρω αποζημίωσης υπό τις νόμιμες προϋποθέσεις.

Πηγές:

• Αστικός Κώδικας — Άρθρο 402
• Αστικός Κώδικας — Άρθρο 403

3. Ποινική ρήτρα — ποινική ρήτρα

Η ποινική ρήτρα αποτελεί διαφορετικό συμβατικό μηχανισμό.

Το άρθρο 404 επιτρέπει στον οφειλέτη να υποσχεθεί συγκεκριμένη πληρωμή ή άλλη παροχή ως ποινή σε περίπτωση μη εκπλήρωσης ή μη προσήκουσας εκπλήρωσης υποχρέωσης.

Πηγή: Αστικός Κώδικας — Άρθρο 404.

Οι έννοιες μπορεί να συνδέονται σε μια συναλλαγή, αλλά δεν πρέπει να θεωρούνται ταυτόσημες.

Σύγκριση

Τι σημαίνει για τον αγοραστή: η σωστή ερώτηση δεν είναι μόνο «πόση προκαταβολή πρέπει να πληρώσω;», αλλά «ποιος είναι ο νομικός χαρακτηρισμός αυτής της πληρωμής και τι γίνεται με το ποσό σε κάθε ενδεχόμενο;».

Χάνει ο αγοραστής αυτομάτως την προκαταβολή όταν αποχωρεί;

Δεν υπάρχει ενιαίος κανόνας για όλες τις πληρωμές που αποκαλούνται deposit.

Τα άρθρα 402 και 403 μπορεί να έχουν σοβαρές συνέπειες για τον αρραβώνα όταν πληρούνται οι σχετικές νομικές και συμβατικές προϋποθέσεις.

Δεν είναι όμως ορθό ότι διέπουν αυτομάτως κάθε τέλος κράτησης μεσίτη, προκαταβολή ή ιδιωτική συμφωνία.

Το Εφετείο Πειραιά στην απόφαση 63/2025 εξέτασε διαφορετικές λειτουργίες του αρραβώνα, όπως την επιβεβαίωση σύμβασης, ειδικό συμφωνημένο μηχανισμό υπαναχώρησης και την εξασφάλιση ή ποινή λόγω μη εκτέλεσης.

Η απόφαση υπογράμμισε τη σημασία της βούλησης των μερών και της συμβατικής δομής.

Πηγή: Εφετείο Πειραιά — Απόφαση 63/2025.

Τι γίνεται αν ο αγοραστής απλώς αλλάξει γνώμη;

Οι συνέπειες εξαρτώνται από το τι συμφωνήθηκε έγκυρα, αν το ποσό ήταν αρραβώνας ή άλλη προκαταβολή και αν η αποχώρηση παραβιάζει εκτελεστή υποχρέωση.

Μπορεί να ανακύπτει και αυτοτελές ζήτημα κύρους της βασικής συμφωνίας.

Ο αγοραστής δεν πρέπει να θεωρεί την επιστροφή εγγυημένη μόνο επειδή δεν έχει υπογραφεί το οριστικό συμβόλαιο.

Ούτε όμως ο πωλητής μπορεί να θεωρεί αυτομάτως καταπίπτον κάθε ποσό που ονομάστηκε προκαταβολή.

Τι γίνεται αν υπαναχωρήσει ο πωλητής;

Το άρθρο 403 μπορεί, στην κατάλληλη περίπτωση υπαίτιας μη εκτέλεσης, να στηρίζει απαίτηση επιστροφής διπλάσιου αρραβώνα.

Αυτό δεν αποτελεί γενική υπόσχεση ότι κάθε πωλητής που αλλάζει γνώμη υποχρεούται να επιστρέψει διπλάσιο οποιασδήποτε πληρωμής.

Πρέπει να εξεταστούν η συμφωνία, ο χαρακτηρισμός του ποσού, η σύνδεσή του με έγκυρη υποχρέωση και η αιτία μη εκτέλεσης.

Τι αν ο πωλητής δεν μπορεί νόμιμα να μεταβιβάσει;

Αυτή η περίπτωση διαφέρει ουσιωδώς από την αδικαιολόγητη αποχώρηση του αγοραστή.

Ζήτημα τίτλου, εξουσίας πωλητή, οικοδομικών εγγράφων ή απαραίτητης έγκρισης μπορεί να επηρεάζει τη δυνατότητα ολοκλήρωσης και την ευθύνη κάθε πλευράς.

Η συμφωνία πρέπει να αντιμετωπίζει ρητά τις γνωστές εκκρεμότητες, αντί τα μέρη να διαφωνούν εκ των υστέρων για το αν υπάρχει υπερημερία.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή: μην βασίζεστε σε συνθήματα όπως «ο αγοραστής χάνει τον αρραβώνα και ο πωλητής πληρώνει διπλάσιο». Αποσιωπούν ουσιώδεις νομικές προϋποθέσεις.

Πόση προκαταβολή ζητείται συνήθως στην Ελλάδα;

Δεν υφίσταται καθολικό νόμιμο ποσοστό κράτησης που πρέπει να πληρώσει κάθε αλλοδαπός αγοραστής κατοικίας.

Το ποσό εξαρτάται από την προτεινόμενη ρύθμιση και τη συμφωνία των μερών.

Κάποιοι εμπορικοί οδηγοί αναφέρουν ποσοστό επί τιμήματος, ενώ μεσίτες μπορεί να ζητούν μικρότερο σταθερό ποσό.

Αυτά περιγράφουν πρακτικές ή ειδικές προτάσεις, όχι γενική νόμιμη υποχρέωση πληρωμής 10%, 20% ή 30%.

Ο αγοραστής δεν πρέπει να κρίνει μια απαίτηση €20,000 εύλογη ή ασφαλή μόνο επειδή αντιστοιχεί σε γνωστό ποσοστό.

Σημαντικότερες ερωτήσεις είναι:

• Γιατί απαιτείται πληρωμή πριν ολοκληρωθούν οι έλεγχοι;
• Ποια συμβατική προστασία αποκτά ο αγοραστής;
• Ποιος ελέγχει τα χρήματα;
• Υπό ποιες ακριβείς συνθήκες πρέπει να επιστραφούν;

Ενδεικτικά ποσά προκαταβολής

Αποκλειστικά αριθμητικά παραδείγματα. Δεν είναι συνιστώμενα ποσά ή επιβεβαιωμένοι μέσοι όροι της ελληνικής αγοράς.

Μεγαλύτερη προκαταβολή αυξάνει το ποσό σε κίνδυνο σε περίπτωση διαφοράς. Δεν ενισχύει αυτόματα το νομικό δικαίωμα του αγοραστή ή την ικανότητα του πωλητή να ολοκληρώσει.

Πρέπει να καταβληθεί προκαταβολή πριν από τον έλεγχο due diligence;

Από την οπτική διαχείρισης κινδύνου του αγοραστή, είναι γενικά προτιμότερο οι ουσιώδεις έλεγχοι να ολοκληρωθούν πριν από σημαντική μη επιστρεπτέα πληρωμή.

Αυτό δεν σημαίνει ότι κάθε κράτηση με χρήματα απαγορεύεται ή είναι αναγκαστικά επικίνδυνη.

Σημαίνει ότι ο αγοραστής πρέπει να γνωρίζει τι μένει ανεξέλεγκτο πριν μεταφέρει κεφάλαια.

Ένας αλλοδαπός αγοραστής μπορεί να πιεστεί εμπορικά, ιδιαίτερα όταν ο πωλητής ή μεσίτης επικαλείται ανταγωνιστικό ενδιαφέρον.

Η εμπορική βιασύνη δεν λύνει τη νομική αβεβαιότητα.

Νομικοί έλεγχοι

Ο ανεξάρτητος δικηγόρος αγοραστή ίσως πρέπει να εξετάσει:

• Κυριότητα και δικαίωμα πώλησης του πωλητή.
• Αλληλουχία τίτλων και σχετικά καταχωρισμένα έγγραφα.
• Υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις και άλλα βάρη.
• Κτηματολογικό προσδιορισμό και εμπράγματα δικαιώματα.
• Συγκυριότητα, επικαρπία και περιορισμούς.
• Νομική πρόσβαση ή άλλα δικαιώματα χρήσης.
• Συμβατικές υποχρεώσεις και εκκρεμή νομικά θέματα.

Τεχνικοί έλεγχοι

Ο μηχανικός αγοραστή ίσως πρέπει να εξετάσει:

• Οικοδομική άδεια και εγκεκριμένα σχέδια.
• Συμφωνία εγγράφων με πραγματική κατάσταση.
• Αυθαίρετες προσθήκες ή αλλαγές χρήσης.
• Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου όπου χρειάζεται.
• Τεχνικούς ή πολεοδομικούς περιορισμούς.
• Ορατά ελαττώματα και ανάγκη περαιτέρω ειδικών ελέγχων.

Η έκταση της ανάθεσης πρέπει να συμφωνηθεί με τον επαγγελματία.

Πηγές: Έλεγχος ακινήτων — Chroni & Associates και Πλαίσιο νομικού ελέγχου ακινήτων.

Τι αν ο πωλητής αρνείται να κρατήσει το ακίνητο χωρίς πληρωμή;

Πρόκειται για εμπορικό περιορισμό, όχι απόδειξη ότι πρέπει να παραλειφθούν οι έλεγχοι.

Με τους δικηγόρους τους, τα μέρη μπορούν να εξετάσουν μικρή περίοδο κράτησης, πληρωμή υπό καθαρά προσδιορισμένους όρους ή απευθείας κατάλληλη τυπική συμφωνία μετά τους ουσιώδεις ελέγχους.

Η τυποποιημένη φόρμα μεσίτη δεν πρέπει να θεωρείται επαρκώς προστατευτική χωρίς νομική εξέταση.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή: όσο νωρίτερα απαιτείται η καταβολή, τόσο σημαντικότερο το έγγραφο να περιγράφει ακριβώς όσα δεν έχουν ελεγχθεί.

Ποιους όρους πρέπει να περιλαμβάνει μια συμφωνία κράτησης;

Οι σχετικοί όροι εξαρτώνται από ακίνητο, αγοραστή και συναλλαγή.

Ο πίνακας είναι πλαίσιο ελέγχου, όχι έτοιμο συμβόλαιο ούτε υποκατάστατο σύνταξης από Έλληνα δικηγόρο.

Τρία σημεία είναι ιδιαίτερα σημαντικά.

1. Ακριβής αναγνώριση του ακινήτου

Η αγγελία μπορεί να μη περιέχει πλήρη νομική ταυτότητα.

Ενδέχεται να περιγράφει άτυπα ένα διαμέρισμα ή κατά προσέγγιση τη θέση.

Η συμφωνία πρέπει να αντιπαραβληθεί με τίτλους, δικαιώματα και ποσοστά ιδιοκτησίας.

Κράτηση για «σπίτι κοντά στα Χανιά» δεν υποκαθιστά τον ακριβή προσδιορισμό του μεταβιβαζόμενου εμπράγματου δικαιώματος.

2. Ορισμός μη ικανοποιητικού ελέγχου

Αόριστος όρος «υπό νομικό έλεγχο» μπορεί να μην εξηγεί ποια ευρήματα επιτρέπουν αποχώρηση.

Μετρά μια εκκρεμής υποθήκη εάν μπορεί να αρθεί στην υπογραφή; Τι γίνεται αν τα σχέδια διαφέρουν από το διαμέρισμα; Έχουν τα ελλείποντα έγγραφα συγκεκριμένη ημερομηνία παράδοσης;

Ο δικηγόρος πρέπει να διατυπώσει τις προϋποθέσεις βάσει της συναλλαγής και να επιβεβαιώσει τον απαιτούμενο νομικό τύπο.

3. Ρητές συνέπειες πληρωμής

Το κείμενο δεν πρέπει να αφήνει αμφιβολία αν η προκαταβολή επιστρέφεται όταν αποτύχει ορισμένη προϋπόθεση.

Πρέπει να ορίζει ποιος επιστρέφει, πού κρατούνται τα χρήματα, πώς κοινοποιείται η σχετική δήλωση και πότε προβλέπεται επιστροφή.

Παραμένει απαραίτητος ο έλεγχος νομικού κύρους.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή: «επιστρέφεται υπό προϋπόθεση due diligence» είναι αρχική ιδέα, όχι πλήρης εξήγηση της εξασφαλισμένης προστασίας.

Ποιος πρέπει να κρατά την προκαταβολή ακινήτου;

Δεν υπάρχει ενιαία απάντηση για κάθε ελληνική αγορά κατοικίας.

Τα χρήματα μπορεί να προταθεί να τα κρατά ο πωλητής, ο μεσίτης ή τρίτος βάσει εγγράφου.

Οι επιλογές έχουν διαφορετικούς πρακτικούς κινδύνους.

Απευθείας πληρωμή στον πωλητή

Με την πληρωμή στον πωλητή τα χρήματα ελέγχονται από εκείνον, εκτός αν ισχύει άλλος αποτελεσματικός νομικός μηχανισμός.

Σε διαφορά επιστροφής, ο αγοραστής ίσως χρειαστεί να επιδιώξει την είσπραξη.

Η πληρωμή σε εκείνον που διαθέτει το ακίνητο δεν δημιουργεί καταχωρισμένο εμπράγματο δικαίωμα.

Πληρωμή μέσω μεσίτη

Μεσίτης μπορεί να προτείνει να λάβει ποσό κράτησης.

Ο αγοραστής πρέπει να μάθει αν το εισπράττει για ίδιο λογαριασμό, για τον πωλητή ή βάσει ξεχωριστής συμφωνίας φύλαξης.

Ο συνήθης ρόλος μεσίτη δεν πρέπει να συγχέεται με ρυθμιζόμενο μηχανισμό μεσεγγύησης.

Πληρωμή με τεκμηριωμένο μηχανισμό φύλαξης

Χωριστή συμφωνία φύλαξης μπορεί να ορίσει απελευθέρωση και επιστροφή των χρημάτων.

Όμως ο χαρακτηρισμός «escrow» δεν αποδεικνύει πώς προστατεύονται νομικά, ποιος μπορεί να τα αποδεσμεύσει ή τι γίνεται σε διαφορά.

Ο δικηγόρος του αγοραστή πρέπει να επιβεβαιώσει τον πραγματικό νομικό και λειτουργικό μηχανισμό.

Τι ισχύει με το νέο συμβολαιογραφικό one-stop-shop;

Ο ν. 5293/2026 εισήγαγε πλαίσιο διευρυμένου συμβολαιογραφικού ρόλου στις μεταβιβάσεις, περιλαμβάνοντας προαιρετικές ρυθμίσεις ορισμένης φύλαξης τιμήματος.

Η πρακτική λειτουργία εξαρτάται από τις προβλεπόμενες νομικές και διοικητικές προϋποθέσεις εφαρμογής.

Δεν πρέπει να θεωρείται ότι συγκεκριμένη υπηρεσία συμβολαιογραφικής φύλαξης είναι διαθέσιμη σε κάθε συναλλαγή παντού στην Ελλάδα.

Πηγή: Νόμος 5293/2026 — Άρθρο 15.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή: ζητήστε ποιος έχει τον νόμιμο έλεγχο, πώς αποδεσμεύονται τα κεφάλαια και ποια ανεξάρτητη τεκμηρίωση αποδεικνύει την πληρωμή.

Πώς πρέπει ο αλλοδαπός αγοραστής να πληρώνει και να τεκμηριώνει;

Κάθε πληρωμή ακινήτου πρέπει να έχει σαφές, επαληθεύσιμο οικονομικό ίχνος.

Πριν αποσταλούν χρήματα, ελέγξτε νομική ταυτότητα παραλήπτη, κάτοχο λογαριασμού και οδηγίες πληρωμής μέσω αξιόπιστου ανεξάρτητου καναλιού.

Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό για οδηγίες που λαμβάνονται με email.

Αιφνίδια αλλαγή στοιχείων τραπεζικού λογαριασμού απαιτεί επιβεβαίωση με άλλο γνωστό τρόπο.

Κρατήστε υπογεγραμμένη συμφωνία, οδηγίες πληρωμής ελεγμένες από δικηγόρο, τραπεζικό αποδεικτικό και γραπτή απόδειξη που αναφέρει τον σκοπό καταβολής.

Να πληρώσετε με μετρητά;

Ο αλλοδαπός αγοραστής δεν πρέπει να θεωρεί αυτονόητη τη νομιμότητα ή σκοπιμότητα φυσικών μετρητών.

Η τεκμηρίωση αγοράς ακινήτου και οι πληρωμές τιμήματος υπόκεινται σε ειδικές χρηματοοικονομικές και αποδεικτικές απαιτήσεις.

Ο ακριβής χειρισμός μιας πρώιμης κράτησης πρέπει να επιβεβαιωθεί με δικηγόρο και συμβολαιογράφο.

Για την οριστική αγορά, τηρήστε νόμιμες μεθόδους πληρωμής και καταγραφής.

Τι αν τα χρήματα έρχονται από ξένη τράπεζα;

Η αποστέλλουσα τράπεζα ή επαγγελματίες της συναλλαγής μπορεί να ζητήσουν στοιχεία ταυτοποίησης και προέλευσης χρημάτων.

Ο αγοραστής πρέπει να γνωρίζει κόστος μετατροπής συναλλάγματος, καθυστερήσεις και τρόπο επιβεβαίωσης εκκαθαρισμένης πίστωσης.

Μη συγχέετε την πίστωση χρημάτων με απόδειξη ασφάλειας της συναλλαγής.

Τι αν ο νομικός ή τεχνικός έλεγχος ανακαλύψει πρόβλημα;

Η απάντηση εξαρτάται από το πρόβλημα, τους όρους συμφωνίας και τις εκκρεμείς εξετάσεις.

Ας δούμε υποθετικά παραδείγματα.

Ενδεικτικά ευρήματα, όχι συμπέρασμα ότι κάθε περίπτωση θεμελιώνει αυτομάτως επιστροφή προκαταβολής.

Κάθε πρόβλημα δίνει αυτομάτως δικαίωμα επιστροφής;

Όχι.

Η συνέπεια εξαρτάται από σύμβαση, αιρέσεις, ευθύνη για το πρόβλημα και εφαρμοστέο δίκαιο.

Δυσκολία που αποκαλύπτεται στον έλεγχο δεν ισοδυναμεί υποχρεωτικά με παράβαση πωλητή.

Για παράδειγμα, ένα καταχωρισμένο βάρος μπορεί να έχει γνωστοποιηθεί και να μπορεί να εξαλειφθεί νόμιμα κατά την ολοκλήρωση.

Αντίθετα, σοβαρό ανεπίλυτο ζήτημα τίτλου μπορεί να εμποδίζει ουσιωδώς τον πωλητή να εκπληρώσει την πώληση.

Ο δικηγόρος πρέπει να εκτιμήσει το συγκεκριμένο εύρημα και τα δικαιώματα.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή: πριν εμφανιστεί το πρόβλημα, η συμφωνία πρέπει να προβλέπει τι γίνεται αν ο ορισμένος έλεγχος δεν ολοκληρωθεί ικανοποιητικά μέσα στην προθεσμία.

Παράδειγμα αγοράς €300,000 με καταβολή κράτησης €15,000

Υποθέστε ότι ο αγοραστής συμφώνησε τίμημα €300,000.

Ο πωλητής ζητά €15,000 πριν ολοκληρωθούν νομικοί και τεχνικοί έλεγχοι.

Τα παρακάτω σενάρια εξηγούν τη σημασία της γραπτής συμφωνίας.

Σενάριο A — Η αγορά ολοκληρώνεται

Τα €15,000 θεωρούνται νομικά και συμβατικά προκαταβολή που συμψηφίζεται με το τίμημα.

Ο αγοραστής δεν πληρώνει στον πωλητή €315,000.

Η προκαταβολή είναι μέρος της τιμής.

ΦΜΑ, συμβολαιογραφικά και λοιπά έξοδα αγοράς παραμένουν διαφορετικά.

Σενάριο B — Αποτυγχάνει προσδιορισμένη αίρεση ελέγχου

Υποθέστε έγκυρη συμφωνία που προβλέπει επιστροφή όταν συγκεκριμένο ζήτημα τίτλου δεν διευθετηθεί πριν από καθορισμένη ημερομηνία.

Αν ισχύει η αίρεση, η συμφωνία μπορεί να απαιτεί επιστροφή €15,000.

Η πρακτική διεκδίκηση και τα δικαιώματα εξαρτώνται ακόμη από έγκυρους όρους και πραγματικά περιστατικά.

Σενάριο Γ — Υπαίτια μη εκτέλεση αγοραστή σε έγκυρο αρραβώνα

Υποθέστε ότι η πληρωμή αποτελεί νομικά αρραβώνα έγκυρης υποχρέωσης και ο αγοραστής ευθύνεται υπαίτια για μη εκτέλεση.

Κατά την κατάλληλη εφαρμογή άρθρων 402–403 μπορεί να επέλθει κατάπτωση του αρραβώνα.

Τα €15,000 ενδέχεται συνεπώς να χαθούν.

Σενάριο Δ — Υπαίτια μη εκτέλεση πωλητή κατά τους κανόνες αρραβώνα

Αν ο πωλητής είναι υπαίτιος μη εκπληρών συγκεκριμένης έγκυρης συμφωνίας αρραβώνα, μπορεί να ενεργοποιηθεί η υποχρέωση διπλής επιστροφής.

Για αρραβώνα €15,000, το διπλάσιο είναι €30,000.

Δεν αποτελεί καθολικό δικαίωμα αποζημίωσης για κάθε κράτηση.

Όλα τα σενάρια είναι υποθετικά και εξαρτώνται από τον νομικό χαρακτήρα, κύρος σύμβασης, όρους και γεγονότα. Δεν προβλέπουν απόφαση δικαστηρίου.

Η πληρωμή κράτησης αντικαθιστά ΑΦΜ ή συμβολαιογραφικές διαδικασίες;

Όχι.

Η πληρωμή δεν αντικαθιστά φορολογική ταυτοποίηση, συμβολαιογραφικές πράξεις ή καταχώριση της οριστικής αγοράς.

Ο αλλοδαπός αγοραστής χρειάζεται κατά κανόνα ελληνικό ΑΦΜ και τις απαιτούμενες διαδικασίες φορολογίας μεταβίβασης και αγοραπωλησίας.

Η ΑΑΔΕ περιγράφει τις φορολογικές προϋποθέσεις και η επίσημη ψηφιακή υπηρεσία τη διαδικασία συμβολαίου και καταχώρισης.

Πηγές:

• ΑΑΔΕ — Πριν αγοράσετε ακίνητο στην Ελλάδα
• Gov.gr — Ψηφιακή μεταβίβαση ακινήτου

Η καταβολή κράτησης δεν καταχωρίζει κυριότητα στο Ελληνικό Κτηματολόγιο.

Το ακίνητο παραμένει στη σχετική νομική και κτηματολογική κατάσταση μέχρι τη νόμιμη ολοκλήρωση.

Τι γίνεται αν ο αγοραστής ζει εκτός Ελλάδας και δεν μπορεί να παραστεί;

Ο αλλοδαπός αγοραστής μπορεί να διεκπεραιώσει μέρη της αγοράς μέσω κατάλληλης νόμιμης εκπροσώπησης.

Η μορφή και το εύρος πληρεξουσίου πρέπει να ικανοποιούν τις απαιτήσεις συναλλαγής.

Αν προτείνεται εξ αποστάσεως υπογραφή κράτησης, ισχύουν τα ίδια ουσιαστικά ερωτήματα:

• Ποιες νομικές υποχρεώσεις δημιουργούνται;
• Είναι το κείμενο σε γλώσσα κατανοητή στον αγοραστή;
• Ποιος τύπος απαιτείται για τις επιχειρούμενες υποχρεώσεις;
• Ποιος παίρνει τα χρήματα;
• Τι γίνεται αν δεν ολοκληρωθεί η αγορά;
• Μπορεί ο αγοραστής να λάβει ανεξάρτητη συμβουλή πριν υπογράψει;

Η εξ αποστάσεως υπογραφή δεν μετατρέπει μια ασαφή ή ελαττωματική συμφωνία σε ασφαλή.

Τι να κάνετε αν ο μεσίτης λέει ότι υπάρχει άλλος έτοιμος αγοραστής;

Πρόκειται για συχνό σημείο εμπορικής πίεσης στην αναζήτηση ακινήτου.

Ο πωλητής μπορεί όντως να έχει άλλο ενδιαφέρον. Η βιασύνη όμως δεν αλλάζει τους απαιτούμενους τύπους ούτε την ανάγκη κατανόησης της πληρωμής.

Ο αγοραστής μπορεί να ζητήσει μικρή προθεσμία για νομικές συμβουλές και βασικά έγγραφα.

Αν ο πωλητής δεν δέχεται, ο αγοραστής αποφασίζει αν θα αναλάβει μεγαλύτερη αβεβαιότητα.

Δεν υπάρχει εγγύηση αποδοχής κράτησης, ούτε η νομική επιμέλεια μηδενίζει κάθε εμπορικό κίνδυνο.

Αλλά μια αγορά δεν πρέπει να βασίζεται μόνο σε προφορική διαβεβαίωση ότι η προκαταβολή «είναι τυπική διαδικασία».

Τι σημαίνει για τον αγοραστή: πίεση να πληρώσετε πριν δείτε έγγραφα συνιστά εκκρεμή κίνδυνο, όχι απόδειξη ότι το ακίνητο είναι μοναδική ευκαιρία.

Ερωτήσεις πριν καταβάλετε οποιοδήποτε ποσό

Πριν από υπογραφή ή πληρωμή, ζητήστε από τον δικηγόρο απαντήσεις στα εξής:

1. Τι ακριβώς είναι το έγγραφο; Ιδιωτική κράτηση, συμβολαιογραφικό προσύμφωνο ή άλλη συμφωνία;
2. Ποιος έχει εξουσία υπογραφής; Μετέχουν όλοι οι απαιτούμενοι κύριοι ή εκπρόσωποι;
3. Ποιο δικαίωμα περιγράφεται; Συμφωνεί με τίτλο και κτηματολογικά στοιχεία;
4. Τι είναι νομικά η πληρωμή; Προκαταβολή, αρραβώνας, τέλος ή ποσό σχετικό με ποινή;
5. Ποιος παραλαμβάνει τα χρήματα; Με ποια νομική βάση και όρους αποδέσμευσης;
6. Ποιοι έλεγχοι εκκρεμούν; Νομικοί, τεχνικοί, πολεοδομικοί, οικονομικοί ή διοικητικοί;
7. Πότε απαιτείται επιστροφή; Είναι αντικειμενικά και σαφώς καθορισμένες οι περιπτώσεις;
8. Τι γίνεται αν ο πωλητής δεν μπορεί να ολοκληρώσει; Ποιες αξιώσεις υπάρχουν πράγματι;
9. Τι γίνεται αν ο αγοραστής υπαναχωρήσει; Ποιο ποσό κινδυνεύει;
10. Συμψηφίζεται με το τίμημα; Πώς τεκμηριώνεται στην οριστική πράξη;
11. Ποιες προθεσμίες ισχύουν; Τι γίνεται αν καθυστερήσουν έγγραφα ή εγκρίσεις;
12. Έχει το έγγραφο τον κατάλληλο τύπο; Υπάρχουν δυνητικά άκυροι ή ανεφάρμοστοι όροι;

Οι απαντήσεις πρέπει να προκύπτουν από το πραγματικό έγγραφο και τη συναλλαγή, όχι γενικόλογους ισχυρισμούς για το πώς «λειτουργούν συνήθως» οι προκαταβολές.

Συχνές ερωτήσεις

Είναι υποχρεωτική προκαταβολή 10% για ακίνητο στην Ελλάδα;

Όχι. Δεν υπάρχει καθολική διάταξη που απαιτεί από κάθε αγοραστή 10% για κράτηση. Το ποσό εξαρτάται από τη συμφωνία.

Μπορώ να ζητήσω επιστροφή αν ο δικηγόρος βρει πρόβλημα;

Ενδεχομένως, βάσει νομικού χαρακτήρα πληρωμής, κύρους και όρων σύμβασης, συγκεκριμένου προβλήματος και σχετικών δικαιωμάτων. Η αίρεση ελέγχου βοηθά μόνο εφόσον έχει διατυπωθεί και εφαρμόζεται αποτελεσματικά.

Αν ο πωλητής αποχωρήσει, επιστρέφει πάντα διπλάσιο;

Όχι. Η διπλή επιστροφή συνδέεται με κατάλληλες συμφωνίες αρραβώνα και νόμιμες προϋποθέσεις, όχι με κάθε κατάθεση.

Αρκεί ιδιωτικό συμφωνητικό για να υποχρεώσω πωλητή να πουλήσει;

Όχι αυτομάτως. Η πραγματική προσυμβατική υποχρέωση πώλησης ακινήτου απαιτεί κατά κανόνα συμβολαιογραφικό τύπο. Ξεχωριστές ιδιωτικές υποχρεώσεις μπορεί να έχουν άλλες συνέπειες.

Πρέπει ο μεσίτης να κρατά την προκαταβολή;

Δεν υπάρχει καθολική απάντηση. Ελέγξτε εξουσία, πραγματικό μηχανισμό φύλαξης και όρους επιστροφής ή αποδέσμευσης. Μεσιτικός λογαριασμός δεν αποτελεί αυτομάτως προστατευμένη μεσεγγύηση.

Τι δεν μπορεί να καθορίσει αυτός ο οδηγός

Ο οδηγός δεν μπορεί να κρίνει αν συγκεκριμένη κράτηση είναι έγκυρη ή εκτελεστή, αν συγκεκριμένο ποσό επιστρέφεται ή αν κάποια πλευρά αθέτησε τη συμφωνία.

Αυτά απαιτούν τα πρωτότυπα έγγραφα, πραγματικές συνθήκες και εξειδικευμένη ελληνική νομική συμβουλή.

Επίσης δεν επιβεβαιώνει καθαρούς τίτλους, πολεοδομική νομιμότητα, απουσία βαρών ή αγοραία αξία.

Η κράτηση δεν αντικαθιστά ανεξάρτητη νομική και τεχνική έρευνα.

Σχετικοί οδηγοί

• Πλήρης οδηγός αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα — συνολική διαδικασία αγοράς.
• Διαδικασία αγοράς ακινήτου — στάδια από προσφορά έως καταχώριση.
• Έγγραφα πριν από προκαταβολή — αποδείξεις που ζητούνται πριν από οικονομική δέσμευση.
• Τι ελέγχει ο δικηγόρος ακινήτου; — τίτλοι, βάρη και συμβατικοί κίνδυνοι.
• Τι ελέγχει ο πολιτικός μηχανικός; — οικοδομικά στοιχεία και τεχνική διερεύνηση.
• Μεσιτική αμοιβή στην Ελλάδα — ανεξάρτητες συμβάσεις και χρόνος αμοιβής.
• Πρόσθετα χρήματα πέρα από το τίμημα — πώς προκαταβολές και τέλη επηρεάζουν τον προϋπολογισμό.

Πριν καταβάλετε προκαταβολή κράτησης για ακίνητο στην Ελλάδα, ζητήστε από ανεξάρτητο δικηγόρο να εξετάσει ακριβώς τη συμφωνία και τα προσφερόμενα δικαιώματα. Ένας σύντομος έλεγχος πριν πληρωθούν χρήματα μπορεί να εντοπίσει ζήτημα που θα δυσκολέψει σημαντικά μετά τη μεταφορά τους.

The Greek Property Report παρέχει ανεξάρτητη, χρηματοδοτούμενη από αγοραστές έρευνα ακινήτων. Δεν ενεργούμε ως μεσίτες και δεν λαμβάνουμε προμήθειες που συνδέονται με την ολοκλήρωση συναλλαγής. Η έρευνά μας οργανώνει διαθέσιμα στοιχεία ακινήτων και αγοράς, αλλά δεν αντικαθιστά νομική αξιολόγηση συμβάσεων, τεχνική αυτοψία ή θεσμικές αρμοδιότητες συμβολαιογράφου.