Χρειάζεστε ελληνικό τραπεζικό λογαριασμό για αγορά ακινήτου;
Είναι νομικά υποχρεωτικός ένας ελληνικός τραπεζικός λογαριασμός;
Όχι ως γενικός κανόνας. Επαγγελματική καθοδήγηση για ελληνικές αγορές ακινήτων αναφέρει ότι το άνοιγμα ελληνικού λογαριασμού δεν απαιτείται από τον νόμο, παρότι μπορεί να είναι πρακτικά χρήσιμο.
Η ΑΑΔΕ δέχεται επίσης ξένα IBAN για ορισμένες φορολογικές πληρωμές και επιστροφές και διαθέτει διαδικασίες πληρωμής από χώρες SEPA και εκτός SEPA.
Μην βάζετε αυτόματα το «άνοιγμα ελληνικού λογαριασμού» στην ίδια κατηγορία με το ΑΦΜ. Ρωτήστε αν η υπάρχουσα τραπεζική σας υποδομή μπορεί να εκτελέσει και να τεκμηριώσει όλες τις πληρωμές.
Αλλά δεν απαιτεί πλέον ο νόμος η τιμή αγοράς να πληρώνεται μέσω τράπεζας;
Ναι. Από 11 Δεκεμβρίου 2023, για τις συναλλαγές που καλύπτει ο κανόνας, το τίμημα σε μεταβιβάσεις ακινήτων πρέπει να καταβάλλεται αποκλειστικά με τραπεζικά μέσα πληρωμής και ο συμβολαιογράφος πρέπει να καταγράφει τον τρόπο πληρωμής.
Αυτό αφορά τη μέθοδο πληρωμής. Δεν ισοδυναμεί με κανόνα ότι ο αγοραστής πρέπει να έχει λογαριασμό σε ελληνική τράπεζα.
Σχεδιάστε τη διαδρομή του χρήματος πριν από την υπογραφή: από ποιον λογαριασμό θα φύγει, πού θα καταλήξει και ποια απόδειξη χρειάζεται ο συμβολαιογράφος.
Γιατί είναι τόσο σημαντικός ο τρόπος πληρωμής;
Δεν είναι απλή λογιστική προτίμηση. Η εγκύκλιος της ΑΑΔΕ εξηγεί ότι έγγραφο που εμπίπτει στον κανόνα μπορεί να έχει σοβαρό πρόβλημα εγκυρότητας ή καταχώρισης αν αναφέρει πληρωμή με μετρητά ή δεν καταγράφει την τραπεζική πληρωμή όπως απαιτείται.
Γι' αυτό η τελική πληρωμή δεν πρέπει να οργανώνεται άτυπα μεταξύ αγοραστή και πωλητή.
Συμφωνήστε τον μηχανισμό πληρωμής με συμβολαιογράφο και συμβούλους πριν κινηθούν τα χρήματα.
Μπορεί ο φόρος μεταβίβασης να πληρωθεί από ξένο λογαριασμό;
Ναι. Η ΑΑΔΕ διαθέτει επίσημες διαδρομές: SEPA Credit Transfer σε ευρώ για χώρες SEPA και SWIFT Credit Transfer σε ευρώ για πληρωμές από χώρες εκτός SEPA.
Ο σωστός κωδικός πληρωμής πρέπει να συνοδεύει τη μεταφορά ώστε η υποχρέωση να ταυτοποιηθεί.
Η ανάγκη πληρωμής φόρου μεταβίβασης δεν σημαίνει από μόνη της ότι πρέπει να ανοίξετε ελληνικό τρεχούμενο λογαριασμό.
Τι ισχύει για αγοραστές από το Ηνωμένο Βασίλειο;
Το Ηνωμένο Βασίλειο παραμένει εντός της γεωγραφικής περιοχής SEPA, παρότι δεν είναι πλέον μέλος της ΕΕ.
Άρα βρετανικός λογαριασμός μπορεί να χρησιμοποιεί υποδομή SEPA για πληρωμές σε ευρώ, εφόσον το υποστηρίζει η συγκεκριμένη τράπεζα και πληρούνται οι πρακτικές απαιτήσεις.
Το Brexit δεν έκανε τους βρετανικούς λογαριασμούς αυτομάτως ακατάλληλους για μεταφορές σε ευρώ προς την Ελλάδα.
Τι ισχύει για αμερικανικό ή άλλο λογαριασμό εκτός SEPA;
Η ΑΑΔΕ προβλέπει SWIFT Credit Transfer σε ευρώ για φόρους και τέλη από χώρες εκτός SEPA.
Η πληρωμή του ίδιου του τιμήματος είναι ξεχωριστή τραπεζική πράξη και πρέπει να οργανωθεί με τράπεζα, πωλητή, συμβολαιογράφο και νομικούς συμβούλους.
Αν τα χρήματα έρχονται από εκτός Ευρώπης, οργανώστε νωρίς όρια, χρόνο, συνάλλαγμα και compliance.
Μπορείτε να χρησιμοποιήσετε Revolut, Wise ή άλλο μη παραδοσιακό λογαριασμό;
Για φορολογικούς σκοπούς, η ΑΑΔΕ έχει αναφέρει ότι IBAN από παρόχους όπως Revolut μπορεί να γίνει δεκτό αν είναι ενεργό και στο όνομα του φορολογουμένου.
Αυτό δεν σημαίνει ότι κάθε fintech λογαριασμός είναι κατάλληλος για μεγάλο τίμημα ακινήτου. Υπάρχουν όρια, compliance checks, κανόνες μεταφοράς και διαφορές ανά τύπο λογαριασμού.
Μην ρωτάτε μόνο «μπορεί να στείλει ευρώ;». Ρωτήστε αν μπορεί να υποστηρίξει αυτή τη συγκεκριμένη συναλλαγή και το αποδεικτικό ίχνος που χρειάζεται ο συμβολαιογράφος.
Γιατί πολλοί σύμβουλοι εξακολουθούν να τον προτείνουν;
Επειδή «δεν είναι υποχρεωτικός» δεν σημαίνει «δεν είναι ποτέ χρήσιμος». Μπορεί να απλοποιήσει τοπικούς λογαριασμούς, κοινόχρηστα, επαγγελματικές αμοιβές, ασφάλιση, μελλοντική μίσθωση ή συχνές πληρωμές ιδιοκτησίας.
Η χρησιμότητα εξαρτάται από το πώς θα χρησιμοποιείτε το ακίνητο μετά την αγορά.
Αποφασίστε με βάση την πρακτική λειτουργία, όχι επειδή παρουσιάστηκε ως καθολική νομική προϋπόθεση.
Το τίμημα, ο φόρος μεταβίβασης και τα έξοδα ιδιοκτήτη είναι τρεις διαφορετικές τραπεζικές ερωτήσεις.
Για το τίμημα, το ερώτημα είναι αν η πληρωμή ικανοποιεί τον νόμιμο τραπεζικό τρόπο και την τεκμηρίωση του συμβολαιογράφου. Για φόρους, αν η ΑΑΔΕ μπορεί να λάβει και να αντιστοιχίσει την πληρωμή. Για τα μελλοντικά έξοδα, αν η τραπεζική δομή είναι πρακτική.
Μην συμπεραίνετε ότι επειδή ένα τοπικό έξοδο είναι ευκολότερο από ελληνικό λογαριασμό, ο ίδιος λογαριασμός απαιτείται νομικά για την αγορά.
Τι είναι το SEPA και γιατί έχει σημασία;
Το SEPA είναι το ενιαίο πλαίσιο για μεταφορές και χρεώσεις σε ευρώ μεταξύ συμμετεχόντων παρόχων πληρωμών. Χρησιμοποιεί το IBAN ως αναγνωριστικό λογαριασμού.
Για πολλούς Ευρωπαίους αγοραστές αυτό σημαίνει ότι ένας λογαριασμός σε άλλη συμμετέχουσα χώρα μπορεί να είναι λειτουργικός για πληρωμές σε ευρώ.
Αν απορρίπτεται ένας επιλέξιμος ξένος IBAN, ζητήστε τη συγκεκριμένη επιχειρησιακή ή νομική αιτία — όχι απλώς «είναι ξένος».
Τι πρέπει να οργανώσετε με την τράπεζά σας πριν από τη μεταβίβαση;
Ελέγξτε όριο μεταφοράς, νόμισμα, χρόνο εκτέλεσης, στοιχεία δικαιούχου, reference, αποδεικτικό που θα δοθεί στον συμβολαιογράφο και αν απαιτείται προηγούμενος compliance έλεγχος.
Μια αγορά €300.000 δεν είναι η στιγμή να ανακαλύψετε ημερήσιο όριο €25.000.
Η τραπεζική προετοιμασία πρέπει να ολοκληρωθεί πριν από το ραντεβού υπογραφής.
Προσέξτε αλλαγές τραπεζικών στοιχείων.
Οποιοδήποτε μήνυμα τελευταίας στιγμής ότι «ο πωλητής άλλαξε λογαριασμό» πρέπει να επαληθεύεται ανεξάρτητα μέσω αξιόπιστου καναλιού πριν από οποιαδήποτε μεταφορά.
Επιβεβαιώστε τον δικαιούχο, όχι μόνο το email.
Ένας ελληνικός λογαριασμός δεν αντικαθιστά τον έλεγχο προέλευσης χρημάτων.
Τράπεζες και επαγγελματίες λειτουργούν μέσα σε πλαίσια AML/KYC. Τα έγγραφα που ζητούνται μπορεί να εξαρτώνται από το ποσό, την πηγή πλούτου, την προέλευση χρημάτων, τη χώρα και το προφίλ του αγοραστή.
Κρατήστε καθαρό documentary trail και αποφύγετε άσκοπες ενδιάμεσες μεταφορές.
Η ιδιοκτησία ακινήτου σημαίνει ότι θα χρειάζεστε ελληνικό λογαριασμό μετά;
Δεν υπάρχει καθολικός κανόνας που να προκύπτει μόνο από την ιδιοκτησία. Η ΑΑΔΕ υποστηρίζει ξένους λογαριασμούς για φορολογικές διαδικασίες.
Πρακτικά, ένας ιδιοκτήτης με συχνές ελληνικές δαπάνες μπορεί να βρει έναν εγχώριο λογαριασμό χρήσιμο.
Ξεχωρίστε τι χρειάζεστε για να ολοκληρώσετε την αγορά από το τι θα διευκολύνει τη μελλοντική ιδιοκτησία.
Πότε αξίζει να ανοίξετε ελληνικό λογαριασμό;
Δεν χρειάζεται επειδή είδατε την πρώτη αγγελία. Όταν επιλεγεί συγκεκριμένο ακίνητο, αποφασίστε με βάση το payment plan, τις απαιτήσεις της τράπεζας και τη μελλοντική χρήση.
Αν υπάρχει ελληνικό στεγαστικό, οι απαιτήσεις του δανειστή γίνονται κεντρικές. Αν μετακομίζετε μόνιμα ή θα έχετε συχνές τοπικές δαπάνες, η χρησιμότητα αυξάνεται.
Τι πρέπει να έχει συμφωνηθεί πριν υπογράψετε;
Επιβεβαιώστε ακριβές τίμημα, προηγούμενες πληρωμές, υπόλοιπο, λογαριασμό αποστολής και λήψης, τυχόν συνάλλαγμα, όρια, χρόνο, αποδεικτικά για τον συμβολαιογράφο και τρόπο πληρωμής φόρων/τελών.
Μπορεί να μη χρειάζεστε ελληνικό λογαριασμό. Χρειάζεστε όμως payment trail που αντέχει σε έλεγχο.
Τι δεν μπορεί να σας πει αυτός ο οδηγός.
Δεν μπορεί να ξέρει αν η συγκεκριμένη τράπεζα ή fintech θα δεχτεί μια μεταφορά €100.000, €300.000 ή €1 εκατ., ποια KYC έγγραφα θα ζητήσει ή τι αποδεικτικό χρειάζεται ο δικός σας συμβολαιογράφος.
Αυτά είναι συναλλακτικά και τραπεζικά ζητήματα της συγκεκριμένης αγοράς και πρέπει να επιβεβαιωθούν πριν κινηθεί το τίμημα.
Συχνές ερωτήσεις
Είναι υποχρεωτικός ελληνικός τραπεζικός λογαριασμός;
Όχι ως γενικός νομικός κανόνας. Το τίμημα όμως πρέπει να πληρώνεται με τραπεζικά μέσα σύμφωνα με τον ισχύοντα κανόνα.
Μπορώ να πληρώσω από ξένο λογαριασμό;
Η νομοθεσία για το τίμημα απαιτεί τραπεζικά μέσα και όχι ειδικά ελληνικό λογαριασμό. Η συγκεκριμένη δομή πρέπει να συμφωνηθεί με τράπεζες, πωλητή και συμβολαιογράφο.
Μπορώ να πληρώσω ελληνικούς φόρους από το εξωτερικό;
Ναι. Η ΑΑΔΕ διαθέτει διαδρομές SEPA και SWIFT για πληρωμές από το εξωτερικό.
Μπορώ να χρησιμοποιήσω Revolut;
Η ΑΑΔΕ μπορεί να δεχτεί ενεργό IBAN στο όνομα του φορολογουμένου, αλλά αυτό δεν αποδεικνύει ότι κάθε λογαριασμός είναι κατάλληλος για μεγάλο τίμημα ακινήτου.
Μπορώ να πληρώσω το τίμημα με μετρητά;
Για τις συνήθεις συναλλαγές που υπάγονται στον κανόνα μετά τις 11 Δεκεμβρίου 2023, το τίμημα πρέπει να καταβάλλεται με τραπεζικά μέσα.
Λύστε την τραπεζική διαδρομή πριν από την ημερομηνία υπογραφής.
Η τραπεζική υποδομή είναι μόνο ένα μέρος της συναλλαγής. Πριν δεσμευτούν σοβαρά χρήματα, πρέπει να έχουν εξεταστεί και τα νομικά, τεχνικά, φορολογικά και τιμολογιακά στοιχεία του ακινήτου.