ΕΝΦΙΑ και Ε9 στην Ελλάδα: ετήσιος φόρος ακινήτων για κατοίκους εξωτερικού (2026)

Τι είναι ο ΕΝΦΙΑ και ποιος τον πληρώνει;

Ο ΕΝΦΙΑ (Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων) είναι ο ετήσιος ελληνικός φόρος επί συγκεκριμένων εμπράγματων δικαιωμάτων σε ακίνητη περιουσία.

Εισήχθη το 2014. Από τον Ιούλιο 2025 οι διατάξεις του έχουν ενσωματωθεί στον ν. 5219/2025, Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας.

Σύμφωνα με το άρθρο 8, υπόκειται σε ΕΝΦΙΑ ορισμένη ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα με βάση τα εμπράγματα δικαιώματα την 1η Ιανουαρίου του οικείου έτους.

Ο φόρος αφορά φυσικά και νομικά πρόσωπα, αν και ο τρόπος υπολογισμού δεν είναι ίδιος.

Πηγές: Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών — φορολογία κεφαλαίου και ν. 5219/2025 — άρθρο 8.

Πληρώνουν ΕΝΦΙΑ οι ιδιοκτήτες που κατοικούν στο εξωτερικό;

Ναι.

Η αλλοδαπή υπηκοότητα ή φορολογική κατοικία άλλου κράτους δεν δημιουργεί γενική απαλλαγή.

Πρόσωπο που διαμένει μόνιμα στη Γερμανία, το Ηνωμένο Βασίλειο, την Ολλανδία, τις ΗΠΑ ή αλλού μπορεί να οφείλει ΕΝΦΙΑ για ελληνικά εμπράγματα δικαιώματα.

Η επίσημη ενημέρωση της ΑΑΔΕ για ομογενείς και μη κατοίκους αναφέρει την υποχρέωση δήλωσης ελληνικών ακινήτων και καταβολής του αντίστοιχου φόρου.

Πηγή: ΑΑΔΕ — φορολογία περιουσίας κατοίκων εξωτερικού.

Έχει σημασία αν χρησιμοποιείται το ακίνητο;

Ο ΕΝΦΙΑ είναι κατά βάση φόρος εμπράγματων δικαιωμάτων και όχι αριθμού ημερών διαμονής.

Επομένως:

• Εξοχικό που χρησιμοποιείται μόνο το καλοκαίρι μπορεί να οφείλει ΕΝΦΙΑ.
• Διαμέρισμα που κρατείται για μελλοντική συνταξιοδότηση μπορεί να οφείλει ΕΝΦΙΑ.
• Επενδυτικό ακίνητο που παραμένει κενό μπορεί να οφείλει ΕΝΦΙΑ.
• Διαμέρισμα που μισθώνεται μπορεί να οφείλει ΕΝΦΙΑ.

Υπάρχουν ειδικές απαλλαγές και μειώσεις, αλλά η απουσία χρήσης δεν αποτελεί αυτόματη απαλλαγή.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή: προβλέψτε ΕΝΦΙΑ στον προϋπολογισμό ιδιοκτησίας ακόμη και χωρίς έσοδα από μίσθωση.

Τι είναι το Ε9 και πώς διαφέρει από τον ΕΝΦΙΑ;

Το Ε9 (Έντυπο Ε9 — Δήλωση Στοιχείων Ακινήτων) είναι η φορολογική δήλωση με τα στοιχεία της ακίνητης περιουσίας.

Αποτυπώνει χαρακτηριστικά των ακινήτων και τα δικαιώματα που κατέχει ο φορολογούμενος.

Ο ΕΝΦΙΑ είναι ξεχωριστός φόρος που υπολογίζεται από αυτά τα δεδομένα και τους εφαρμοστέους κανόνες.

Πηγή: ΑΑΔΕ — υπηρεσία Ε9/ΕΝΦΙΑ.

Γιατί έχει σημασία ο διαχωρισμός;

Ένας αγοραστής μπορεί να έχει καταβάλει σωστά τον ΦΜΑ κατά την αγορά, αλλά να πρέπει ακόμη να επιβεβαιώσει ότι η ιδιοκτησία καταχωρίστηκε σωστά στο Ε9.

Αντίστοιχα η ύπαρξη Ε9 δεν σημαίνει ότι έχει εξοφληθεί ο ετήσιος ΕΝΦΙΑ.

Φόρος μεταβίβασης, Ε9 και ΕΝΦΙΑ είναι τρία διαφορετικά πράγματα.

Ο ΦΜΑ αφορά την απόκτηση.

Το Ε9 καταγράφει ακίνητα και δικαιώματα.

Ο ΕΝΦΙΑ αφορά την ετήσια ιδιοκτησία.

Από πότε οφείλεται ΕΝΦΙΑ μετά την αγορά;

Η κρίσιμη ημερομηνία είναι η 1η Ιανουαρίου.

Το άρθρο 8 Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας ορίζει ότι λαμβάνονται υπόψη τα σχετικά δικαιώματα την 1η Ιανουαρίου, ανεξάρτητα από αλλαγές κατά τους υπόλοιπους μήνες.

Αυτό συχνά εκπλήσσει τους αγοραστές από το εξωτερικό.

Υποθετικό παράδειγμα: αγορά τον Οκτώβριο 2026

Με τους συνήθεις κανόνες:

ΕΝΦΙΑ 2026: υπόχρεος για τα σχετικά δικαιώματα της 1ης Ιανουαρίου 2026 είναι ο πωλητής.

ΕΝΦΙΑ 2027: εφόσον ο αγοραστής διατηρεί τα σχετικά δικαιώματα την 1η Ιανουαρίου 2027, αυτά περιλαμβάνονται στη δική του φορολογική θέση το 2027.

Ο φόρος δεν μεταφέρεται αυτομάτως αναλογικά με τους μήνες κυριότητας από τον πωλητή στον αγοραστή.

Ενδεικτικό χρονοδιάγραμμα για συνήθη οριστική μεταβίβαση πλήρους κυριότητας χωρίς ειδικές εξαιρέσεις.

Πηγή: ν. 5219/2025 — άρθρο 8, φορολογούμενα δικαιώματα και ημερομηνία αναφοράς.

Αν το ακίνητο αγοραστεί τον Φεβρουάριο;

Αν ο πωλητής είχε τα δικαιώματα την 1η Ιανουαρίου και η πράξη ολοκληρωθεί τον Φεβρουάριο, κατά κανόνα ο πωλητής οφείλει τον ΕΝΦΙΑ του έτους.

Ο νέος αγοραστής εντάσσεται συνήθως από το επόμενο έτος, εφόσον κατέχει τα δικαιώματα τότε.

Αν τα μέρη συμφωνήσουν να μοιραστούν τον φόρο;

Τα μέρη μπορούν να κάνουν ιδιωτικές συμβατικές συμφωνίες για τη μεταξύ τους κατανομή εξόδων.

Όμως η συμφωνία επιστροφής μέρους του ΕΝΦΙΑ δεν αλλάζει αυτομάτως τον νόμιμο υπόχρεο έναντι της φορολογικής αρχής.

Ο δικηγόρος πρέπει να διακρίνει ιδιωτική κατανομή από νόμιμη φορολογική υποχρέωση.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή: ελέγξτε πριν την ολοκλήρωση αν το συμβόλαιο περιέχει συμφωνία για ήδη βεβαιωμένο ΕΝΦΙΑ του τρέχοντος έτους.

Πώς υπολογίζεται ο ΕΝΦΙΑ;

Ο υπολογισμός δεν είναι ένα ποσοστό που πολλαπλασιάζεται με το τίμημα.

Για φυσικά πρόσωπα, ο νόμος προβλέπει κύριο φόρο ανά ακίνητο με συγκεκριμένους συντελεστές και χαρακτηριστικά.

Σχετικοί παράγοντες είναι:

• Γεωγραφική θέση και σχετική φορολογική ζώνη.
• Είδος και χρήση ακινήτου.
• Επιφάνεια σε τετραγωνικά μέτρα.
• Παλαιότητα κτιρίου.
• Όροφος.
• Σχετική πρόσοψη.
• Εμπράγματο δικαίωμα και ποσοστό συμμετοχής.

Για φυσικά πρόσωπα με ακίνητα υψηλότερης αξίας μπορεί να ισχύουν πρόσθετες προσαυξήσεις. Το Υπουργείο Οικονομικών περιγράφει σχετικό μηχανισμό με όριο συνολικής αξίας περιουσίας που υπερβαίνει €500,000.

Πηγή: Υπουργείο Οικονομικών — φορολογία κεφαλαίου, ΕΝΦΙΑ.

Καθορίζει ο τιμή αγοράς τον ΕΝΦΙΑ;

Όχι.

Το τίμημα €300,000 δεν καθορίζει από μόνο του συγκεκριμένο ετήσιο ποσό.

Δύο διαμερίσματα με ίδια τιμή μπορεί να έχουν διαφορετικό ΕΝΦΙΑ λόγω περιοχής, επιφάνειας, ηλικίας, χαρακτηριστικών ή δικαιωμάτων.

Ακόμη και δύο διαμερίσματα στο ίδιο κτίριο μπορεί να έχουν διαφορετική εκκαθάριση.

Βασίζεται ο ΕΝΦΙΑ στην αντικειμενική αξία;

Η αντικειμενική φορολογική αποτίμηση και οι ζώνες σχετίζονται με τον ΕΝΦΙΑ, αλλά ο ετήσιος φόρος δεν είναι απλό σταθερό ποσοστό της αντικειμενικής αξίας αγοράς.

Αντικειμενική αξία είναι διοικητικός προσδιορισμός για συγκεκριμένους φορολογικούς σκοπούς.

Το τίμημα, η αντικειμενική αξία και η πράξη ΕΝΦΙΑ δεν πρέπει να παρουσιάζονται ως ανταλλάξιμα μεγέθη.

Δείτε Αντικειμενική αξία στην Ελλάδα.

Μπορείτε να υπολογίσετε ΕΝΦΙΑ από την αγγελία;

Όχι αξιόπιστα μόνο από την τιμή της αγγελίας.

Χρειάζονται στοιχεία ακινήτου, εφαρμοστέοι κανόνες και δικαιώματα.

Η αγγελία μπορεί να παραλείπει τη νομικά ταξινομημένη επιφάνεια, βοηθητικούς χώρους, εμπράγματο δικαίωμα ή ακριβή φορολογική ζώνη.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή: ζητήστε σωστά στοιχεία και επαγγελματική φορολογική εκτίμηση αντί για αυθαίρετο ετήσιο ποσοστό της ζητούμενης τιμής.

Επηρεάζει η συνιδιοκτησία τον ΕΝΦΙΑ;

Ναι.

Ο ΕΝΦΙΑ αφορά τα αναγνωρισμένα εμπράγματα δικαιώματα και όχι μόνο το φυσικό ακίνητο σαν ενιαίο αντικείμενο.

Το άρθρο 8 περιλαμβάνει:

• Πλήρη κυριότητα (πλήρης κυριότητα).
• Ψιλή κυριότητα (ψιλή κυριότητα).
• Επικαρπία (επικαρπία).
• Ορισμένα άλλα επιλέξιμα δικαιώματα επί ακινήτων.

Ρυθμίζει επίσης συγκεκριμένα δικαιώματα αποκλειστικής χρήσης σε θέσεις στάθμευσης, βοηθητικούς χώρους και πισίνες σε κοινή ιδιοκτησία.

Πηγή: ν. 5219/2025 — άρθρο 8.

Αν δύο άνθρωποι αγοράσουν μαζί διαμέρισμα;

Αν αγοράσουν διαφορετικά ποσοστά, τα στοιχεία Ε9 και η θέση ΕΝΦΙΑ πρέπει να αποτυπώνουν τα αντίστοιχα δικαιώματα.

Για παράδειγμα, δύο φυσικά πρόσωπα μπορεί να αποκτήσουν το καθένα 50% πλήρους κυριότητας.

Δεν πρέπει ο ένας να δηλώσει 100% και ο άλλος τίποτα.

Ούτε σημαίνει ότι οι προσωπικές εκκαθαρίσεις τους θα είναι πάντα ίδιες, αφού μπορεί να υπολογίζονται και άλλα δικαιώματα ή ατομικές συνθήκες.

Αν ο αγοραστής λάβει ψιλή αντί πλήρους κυριότητας;

Ο διαχωρισμός έχει σημασία.

Ψιλή κυριότητα και επικαρπία είναι διαφορετικά δικαιώματα που επηρεάζουν φορολογικό υπολογισμό και δηλώσεις.

Μια αγγελία που γράφει «100% ιδιοκτησία» δεν διευκρινίζει από μόνη της ποιο ακριβώς δικαίωμα μεταβιβάζεται χωρίς έλεγχο της πράξης.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή: η εγγραφή Ε9 πρέπει να συμφωνεί με τα πράγματι αποκτηθέντα νομικά δικαιώματα και όχι μόνο με την καθημερινή περιγραφή του ακινήτου.

Πώς υποβάλλεται Ε9 μετά την αγορά;

Η δήλωση Ε9 υποβάλλεται ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας myAADE της ΑΑΔΕ.

Επίσημη υπηρεσία:

ΑΑΔΕ — δήλωση Ε9 και ΕΝΦΙΑ.

Η συνήθης πλοήγηση είναι:

myAADE → Applications → Tax Services → Properties → E9 Declaration / ENFIA.

Η εφαρμογή επιτρέπει δημιουργία, τροποποίηση και έλεγχο περιουσιακών στοιχείων.

Στη συνήθη αγορά, ο ξένος ιδιώτης χρειάζεται ΑΦΜ και ενεργά διαπιστευτήρια πρόσβασης στις ψηφιακές υπηρεσίες.

Η κατοχή ΑΦΜ δεν ταυτίζεται με ενεργούς κωδικούς myAADE.

Αν οι κωδικοί δεν έχουν ενεργοποιηθεί, πρέπει να τακτοποιηθούν πριν απαιτηθεί έλεγχος δηλώσεων ή πληρωμή.

Δείτε Ελληνικό ΑΦΜ για αγοραστές ακινήτων.

Τι στοιχεία απαιτεί το Ε9;

Οι ηλεκτρονικές οδηγίες της ΑΑΔΕ αναφέρουν ότι η δήλωση περιλαμβάνει στοιχεία ακινήτου και δικαιωμάτων.

Ανάλογα με την ιδιοκτησία μπορεί να ζητούνται:

Η ΑΑΔΕ παρέχει προεπισκόπηση πριν από την οριστική υποβολή.

Πηγή: ΑΑΔΕ — οδηγίες Ε9.

Γιατί ο ξένος αγοραστής πρέπει να κρατά τα δικαιολογητικά;

Η δήλωση Ε9 είναι αξιόπιστη στον βαθμό που τα δεδομένα είναι σωστά.

Φυλάξτε το συμβόλαιο, κτηματολογικά στοιχεία, οικοδομικά έγγραφα και λοιπές πληροφορίες που χρησιμοποιήθηκαν.

Αν η επιφάνεια ή το ποσοστό δηλωθεί λανθασμένα, μπορεί να επηρεαστεί ο φόρος.

Ο αγοραστής πρέπει να διαθέτει τα στοιχεία που χρειάζονται για εξήγηση ή διόρθωση του Ε9.

Δημιουργείται πλέον το Ε9 αυτόματα;

Ναι για ορισμένες πράξεις, όχι απαραιτήτως για όλες.

Η ΑΑΔΕ έχει διαδικασία αυτόματης δημιουργίας Ε9 όταν σχετική δήλωση φόρου μεταβίβασης υποβάλλεται ψηφιακά μέσω myPROPERTY και πληρούνται οι προϋποθέσεις.

Το σύστημα μπορεί να δημιουργήσει τα αντίστοιχα Ε9 αγοραστή και πωλητή.

Η ΑΑΔΕ αναφέρει ειδοποιήσεις με email, καθώς και ενημέρωση όταν η αυτόματη δημιουργία δεν είναι δυνατή λόγω τεχνικού προβλήματος ή προηγούμενης χωριστής υποβολής.

Πηγή: ΑΑΔΕ — αυτόματη δημιουργία Ε9 μέσω myPROPERTY.

Απαλλάσσει αυτό πλήρως τον αγοραστή από ευθύνη;

Σε επιλέξιμη συναλλαγή μπορεί να αφαιρεί την ανάγκη χειροκίνητης σύνταξης.

Δεν εγγυάται ότι κάθε αυτόματα δημιουργημένη εγγραφή είναι πλήρης και σωστή.

Ο αγοραστής πρέπει να ελέγξει ότι η ιδιοκτησία εμφανίζεται στον σωστό φορολογούμενο και τα ουσιώδη στοιχεία συμφωνούν με την κτήση.

Νέα αλλαγή τον Οκτώβριο 2026

Στις 1 Οκτωβρίου 2026 η ΑΑΔΕ εξέδωσε την απόφαση Α.1201/2026 για την αυτόματη δημιουργία Ε9.

Προβλέπει αυτόματη συμπλήρωση ΚΑΕΚ (Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου) από τις σχετικές πληροφορίες που υποβάλλονται στο myPROPERTY.

Αφορά φορολογουμένους και συμβολαιογράφους που ολοκληρώνουν επιλέξιμες ψηφιακές δηλώσεις μεταβίβασης.

Πηγή: ΑΑΔΕ — απόφαση Α.1201/2026.

Η νέα σύνδεση συστημάτων είναι χρήσιμη, αλλά η παρουσία ΚΑΕΚ στο Ε9 δεν είναι ανεξάρτητη βεβαίωση φυσικής ή νομικής κατάστασης.

Τι σημαίνει αυτό για τον αγοραστή;

Μετά την αγορά, ρωτήστε συμβολαιογράφο ή λογιστή αν δημιουργήθηκε αυτόματα το Ε9.

Έπειτα επιβεβαιώστε στο myAADE το ακίνητο, ΚΑΕΚ, ποσοστό και επιφάνειες.

Η αυτόματη υποβολή πρέπει να ελέγχεται, όχι απλώς να υποτίθεται.

Ποια είναι η προθεσμία υποβολής Ε9;

Η τρέχουσα σελίδα της εφαρμογής ΑΑΔΕ αναφέρει 31 Ιανουαρίου του έτους που ακολουθεί την αγορά ή την αντίστοιχη μεταβολή, με νόμιμες εξαιρέσεις και ενδεχόμενες παρατάσεις.

Για συνήθη απόκτηση εντός 2026, η γενική προθεσμία αναφοράς είναι 31 Ιανουαρίου 2027.

Η κληρονομιά έχει άλλους κανόνες.

Πηγή: ΑΑΔΕ — επίσημες προθεσμίες Ε9.

Γιατί ορισμένες επίσημες αγγλικές σελίδες αναφέρουν διαφορετική προθεσμία;

Εδώ υπάρχει σημαντική ασυνέπεια επίσημων πληροφοριακών πηγών.

Ορισμένες αγγλικές σελίδες ΑΑΔΕ αναφέρουν ακόμη 31 Μαρτίου ή 31 Μαΐου.

Η ενημερωμένη λειτουργική σελίδα Ε9 και οι ελληνικές οδηγίες προς κατοίκους εξωτερικού αναφέρουν 31 Ιανουαρίου.

Πηγές:

• ΑΑΔΕ — τρέχουσα υπηρεσία και προθεσμίες Ε9.
• ΑΑΔΕ — οδηγίες στα ελληνικά για κατοίκους εξωτερικού.
• ΑΑΔΕ — ενημέρωση στα αγγλικά για μη κατοίκους.

Όπου διαφέρουν οι σελίδες, ακολουθήστε τον ισχύοντα νόμο και τις επικαιροποιημένες λειτουργικές οδηγίες και επιβεβαιώστε ειδικές παρατάσεις με ΑΑΔΕ ή κατάλληλο λογιστή.

Μην εμπιστεύεστε παλιά αγγλική οδηγία μόνο και μόνο επειδή βρίσκεται σε επίσημο ιστότοπο.

Αν το Ε9 δημιουργήθηκε αυτόματα;

Ελέγξτε την επιτυχή δημιουργία και την ακρίβεια των στοιχείων.

Αν έχει υποβληθεί σωστά αυτόματα, δεν πρέπει να υποβληθεί διπλή δήλωση απλώς από άγνοια.

Αν η αυτόματη διαδικασία απέτυχε ή χρειάζεται διόρθωση, ακολουθήστε την προβλεπόμενη διαδικασία υποβολής ή τροποποίησης.

Πώς λαμβάνεται και πληρώνεται η ετήσια πράξη ΕΝΦΙΑ;

Η ΑΑΔΕ υπολογίζει τον φόρο από τα σχετικά Ε9 και εκδίδει ετήσια πράξη διοικητικού προσδιορισμού.

Η πράξη είναι διαθέσιμη στον λογαριασμό myAADE.

Επίσης παρέχονται ηλεκτρονικές ειδοποιήσεις στα δηλωμένα στοιχεία επικοινωνίας.

Πηγή: ΑΑΔΕ — ΕΝΦΙΑ για κατοίκους εξωτερικού.

Πότε εκδίδονται οι πράξεις;

Για το 2026, η ΑΑΔΕ εξέδωσε τις κύριες πράξεις ΕΝΦΙΑ στις 15 Μαρτίου 2026.

Πηγή: ΑΑΔΕ — ανακοίνωση εκκαθάρισης ΕΝΦΙΑ 2026, 15 Μαρτίου.

Το ετήσιο χρονοδιάγραμμα μπορεί να αλλάξει με κατάλληλες διοικητικές διαδικασίες.

Ο κάτοικος εξωτερικού καλό είναι να παρακολουθεί τον ψηφιακό λογαριασμό του και όχι να αναμένει έντυπο λογαριασμό στο εξωτερικό.

Μπορεί ο ΕΝΦΙΑ να πληρωθεί σε δόσεις;

Ναι.

Το άρθρο 15 ν. 5219/2025 προβλέπει έως 12 ίσες μηνιαίες δόσεις, καθεμία γενικά όχι κάτω από €10.

Η πρώτη προθεσμία εξαρτάται από την έκδοση της πράξης και η τελευταία καταβάλλεται έως την τελευταία εργάσιμη του Φεβρουαρίου του επόμενου έτους.

Πηγή: ν. 5219/2025 — άρθρο 15, καταβολή ΕΝΦΙΑ.

Για το 2026 η δόση ξεκίνησε 31 Μαρτίου 2026, με τελευταία προγραμματισμένη τον Φεβρουάριο 2027.

Γιατί μερικοί οδηγοί αναφέρουν δέκα δόσεις;

Παλαιότερα αγγλικά υλικά της ΑΑΔΕ περιγράφουν σύστημα δέκα δόσεων.

Η τρέχουσα νομοθεσία προβλέπει έως 12.

Ο ιδιοκτήτης πρέπει να ακολουθεί το πρόγραμμα της πραγματικής, τρέχουσας εκκαθάρισής του, όχι ένα ιστορικό ενημερωτικό παράδειγμα.

Παράδειγμα επιμερισμού ετήσιου φόρου

Ας υποθέσουμε ετήσια πράξη ΕΝΦΙΑ €480.

Αν επιτρέπονται 12 ίσες μηνιαίες δόσεις:

Υποθετικό παράδειγμα πληρωμής. Το €480 δεν αποτελεί εκτίμηση για πραγματικό ακίνητο.

Η πληρωμή σε δόσεις επηρεάζει τον χρόνο εκροής χρημάτων, όχι το συνολικό ποσό φόρου.

Μπορείτε να πληρώσετε ΕΝΦΙΑ από το εξωτερικό;

Ναι.

Η ΑΑΔΕ δίνει επίσημες οδηγίες για πληρωμές από χώρες εντός και εκτός SEPA.

Σε χώρες Ενιαίου Χώρου Πληρωμών σε Ευρώ (SEPA) μπορεί να γίνει μεταφορά ευρώ σύμφωνα με τις επίσημες οδηγίες.

Πηγή: ΑΑΔΕ — πληρωμές φόρων από χώρες SEPA.

Για χώρες εκτός SEPA προβλέπεται επίσης δυνατότητα μεταφοράς ευρώ μέσω SWIFT.

Πηγή: ΑΑΔΕ — πληρωμές από χώρες εκτός SEPA.

Ο διαθέσιμος τρόπος μπορεί να εξαρτάται από τις τρέχουσες υπηρεσίες και μέσα πληρωμής που υποστηρίζει η ΑΑΔΕ.

Χρειάζεται ελληνικός τραπεζικός λογαριασμός;

Όχι απαραίτητα μόνο για την εξόφληση ΕΝΦΙΑ.

Η ΑΑΔΕ παρέχει διαδικασίες διασυνοριακής πληρωμής, και οι οδηγίες της αναγνωρίζουν επιλέξιμα ξένα τραπεζικά μέσα.

Επιβεβαιώστε τον τρόπο, την ταυτότητα οφειλής και τα τραπεζικά έξοδα.

Δείτε Χρειάζεται ελληνικός λογαριασμός για αγορά ακινήτου;.

Τι να ελέγξετε μετά την πληρωμή;

Κρατήστε απόδειξη και βεβαιωθείτε στο myAADE ότι η συγκεκριμένη οφειλή μειώθηκε ή εξοφλήθηκε.

Το αποδεικτικό διεθνούς τραπεζικής μεταφοράς δεν σημαίνει αυτομάτως ότι η φορολογική διοίκηση αντιστοίχισε σωστά το ποσό.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή: αποκτήστε πρόσβαση στο φορολογικό προφίλ και δυνατότητα απομακρυσμένης πληρωμής πριν έρθει η πρώτη ετήσια χρέωση.

Μπορεί η ασφάλιση κατοικίας να μειώσει τον ΕΝΦΙΑ;

Ναι, εφόσον πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις.

Για το 2026, η μείωση αφορά επιλέξιμες κατοικίες ασφαλισμένες για σεισμό, πυρκαγιά και πλημμύρα, με συγκεκριμένα όρια κάλυψης, αξίας και διάρκειας.

Η ανακοίνωση της ΑΑΔΕ του Ιανουαρίου 2026 αναφέρει:

Για μικρότερη από ετήσια αλλά επιλέξιμη διάρκεια μπορεί να υπάρχει αναλογική μείωση, με ελάχιστη περίοδο τριών μηνών.

Το ασφαλιστήριο πρέπει να πληροί όλες τις νόμιμες προϋποθέσεις, περιλαμβανομένου του απαιτούμενου ποσού κάλυψης.

Πηγές: Υπουργείο Οικονομικών — έκπτωση ΕΝΦΙΑ ασφαλισμένων κατοικιών και ΑΑΔΕ — αίτηση μείωσης.

Υποθετικό παράδειγμα μείωσης 20%

Ας υποθέσουμε αρχικό ετήσιο ΕΝΦΙΑ €400 για επιλέξιμη ασφαλισμένη κατοικία.

Υποθέτουμε επίσης:

• Η κατοικία βρίσκεται στο σχετικό όριο φορολογητέας αξίας έως €500,000.
• Καλύπτονται όλοι οι τρεις υποχρεωτικοί κίνδυνοι.
• Το ασφαλιστήριο πληροί τις απαιτήσεις αξίας και καλύψεων.
• Υπήρχε ασφάλιση για ολόκληρο το επιλέξιμο έτος αναφοράς.
• Η μείωση έχει εγκριθεί κανονικά.

Υποθετικός υπολογισμός: το αρχικό €400 δεν προκύπτει από υπολογισμό πραγματικού ακινήτου.

Αν ίσχυε μείωση 10% σε ίδιο υποθετικό ποσό €400, ο φόρος θα ήταν €360.

Η πραγματική μείωση εξαρτάται από τη φορολογική αξία, την ασφάλιση και τις νόμιμες συνθήκες.

Η αγορά ασφαλιστηρίου δίνει αυτόματα έκπτωση;

Όχι.

Η ΑΑΔΕ εφαρμόζει διαδικασία αίτησης και ελέγχου των δικαιωμάτων και στοιχείων ασφάλισης.

Για τη μείωση 2026 η προθεσμία ήταν 16 Φεβρουαρίου 2026, σχετικά με ασφάλιση στην προηγούμενη περίοδο αναφοράς.

Πηγή: ΑΑΔΕ — αίτηση μείωσης ΕΝΦΙΑ 2026.

Ιδιοκτήτης από το εξωτερικό που ασφαλίζει αργότερα μέσα στο 2026 δεν πρέπει να περιμένει αναδρομικά πλήρη μείωση στην ήδη εκδοθείσα πράξη 2026.

Για μελλοντικά έτη πρέπει να επιβεβαιώνονται περίοδος, απαιτήσεις και προθεσμία.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή;

Η ασφάλιση ενδέχεται να έχει φορολογικό όφελος, αλλά ο βασικός σκοπός της είναι η οικονομική προστασία από ασφαλισμένους κινδύνους.

Μην επιλέγετε ασφαλιστήριο μόνο λόγω διαφημιζόμενης έκπτωσης ΕΝΦΙΑ. Ελέγξτε καλύψεις, εξαιρέσεις, ασφαλιζόμενη αξία και νόμιμη επιλεξιμότητα.

Μειώνεται ο ΕΝΦΙΑ για κατοικίες σε μικρά ελληνικά χωριά;

Ναι, θεσπίστηκε ειδική μείωση για το 2026, όχι όμως γενική απαλλαγή για αλλοδαπούς ιδιοκτήτες εξοχικών.

Στο ισχύον πλαίσιο, επιλέξιμα πρόσωπα φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδας με κύρια κατοικία σε κατάλληλο μικρό οικισμό μπορούν να έχουν μείωση ΕΝΦΙΑ 50% για το 2026.

Το γενικό πληθυσμιακό όριο είναι έως 1,500 κατοίκους, με περιφερειακές εξαιρέσεις και ειδικούς κανόνες. Για ορισμένες παραμεθόριες περιοχές ισχύει 1,700 κάτοικοι.

Η ελάφρυνση προϋποθέτει επίσης ανώτατη φορολογητέα αξία €400,000 για τη σχετική κατοικία και λοιπά κριτήρια.

Εκτελεστική απόφαση της ΑΑΔΕ είναι η Α.1063/2026.

Τον Οκτώβριο 2026 το Υπουργείο ανακοίνωσε νέες διορθωμένες πράξεις για επιλέξιμους φορολογουμένους που είχαν επικαιροποιήσει σχετικές πληροφορίες Ε9, περιλαμβανομένου του αριθμού παροχής ηλεκτρικού.

Πηγές:

• Υπουργείο Οικονομικών — ΕΝΦΙΑ και ελαφρύνσεις.
• ΑΑΔΕ — απόφαση Α.1063/2026.
• Υπουργείο Οικονομικών — νέες πράξεις ΕΝΦΙΑ, 17 Οκτωβρίου 2026.

Τι αλλάζει το 2027;

Το ψηφισμένο πλαίσιο προβλέπει πλήρη απαλλαγή από το 2027 για επιλέξιμες κύριες κατοικίες, υπό τις συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

Χωριστά, σχέδιο φορολογικού νόμου του Οκτωβρίου 2026 προτείνει διεύρυνση των ορίων πληθυσμού σε πρόσθετους οικισμούς.

Η διεύρυνση αυτή δεν είχε ψηφιστεί στις 28 Οκτωβρίου 2026.

Πηγή: Υπουργείο Οικονομικών — σχέδιο νόμου Οκτωβρίου 2026.

Αν έχετε εξοχικό σε μικρό χωριό;

Η θέση σε μικρό οικισμό δεν αρκεί.

Η συγκεκριμένη ελάφρυνση αφορά επιλέξιμες κύριες κατοικίες φορολογικών κατοίκων Ελλάδας.

Πρόσωπο που παραμένει φορολογικός κάτοικος Γερμανίας και έχει μικρό θερινό σπίτι σε χωριό δεν πρέπει να θεωρεί ότι δικαιούται απαλλαγή κύριας κατοικίας.

Η φράση «καταργήθηκε ο ΕΝΦΙΑ στα μικρά χωριά» παραλείπει βασικά κριτήρια.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή: επιβεβαιώστε φορολογική κατοικία, κύρια χρήση, όρια οικισμού και φορολογητέα αξία πριν εγγράψετε έκπτωση στον προϋπολογισμό.

Υπάρχουν άλλες μειώσεις ή απαλλαγές ΕΝΦΙΑ;

Ναι.

Η νομοθεσία προβλέπει ελαφρύνσεις σε ειδικές περιπτώσεις εισοδήματος, οικογενειακής κατάστασης, αναπηρίας και εξαιρετικών χαρακτηριστικών ή γεγονότων σχετικών με ακίνητα.

Δεν εφαρμόζονται ίδιες προϋποθέσεις σε κάθε φορολογούμενο.

Το Υπουργείο Οικονομικών περιγράφει μειώσεις 50% ή 100% για επιλέξιμες οικογένειες με σωρευτικά κριτήρια και προϋποθέσεις φορολογικής κατοικίας στην Ελλάδα.

Ορισμένα ακίνητα που επηρεάζονται από επίσημα αναγνωρισμένες καταστροφές ή συγκεκριμένους νομικούς περιορισμούς μπορεί επίσης να έχουν ελάφρυνση.

Πηγή: Υπουργείο Οικονομικών — απαλλαγές και μειώσεις ΕΝΦΙΑ.

Ο ιδιοκτήτης εξωτερικού δεν πρέπει να υποθέτει ότι δικαιούται απαλλαγή επειδή το εισόδημά του από Ελλάδα είναι μηδενικό ή χαμηλό.

Μπορεί να μετρούν ευρύτερα εισοδηματικά στοιχεία, κατοικία, οικογενειακές συνθήκες και νομική ταξινόμηση ακινήτου.

Ο αρμόδιος λογιστής πρέπει να εξετάσει την ατομική περίπτωση.

Αποδεικνύει η πληρωμή ΕΝΦΙΑ ότι το ακίνητο είναι νόμιμο;

Όχι.

Η εκκαθάριση ΕΝΦΙΑ εκδίδεται για φορολογικούς σκοπούς.

Δεν αποδεικνύει έγκυρη οικοδομική άδεια, νομιμότητα όλων των αλλαγών, ορθά κτηματολογικά όρια ή απουσία εγγεγραμμένων βαρών.

Ούτε η εγγραφή Ε9 αποτελεί ανεξάρτητη νομική γνωμοδότηση τίτλων.

Κτηματολογική εγγραφή, δήλωση Ε9 και νομικό due diligence έχουν διαφορετικό σκοπό.

Η ύπαρξη ετήσιας οφειλής δεν αποτελεί κρατική πιστοποίηση φυσικής ή νομικής κατάστασης.

Αν το εμβαδόν Ε9 διαφέρει από τα οικοδομικά έγγραφα;

Η διαφορά χρειάζεται έλεγχο.

Μπορεί να οφείλεται σε διαφορετικούς ορισμούς επιφάνειας, βοηθητικούς χώρους, παλιές εγγραφές, σφάλματα καταχώρισης ή ουσιωδέστερη απόκλιση.

Λογιστής, μηχανικός και δικηγόρος μπορούν να εξετάσουν κατά περίπτωση τα αντίστοιχα έγγραφα.

Όπου απαιτείται, τα φορολογικά δεδομένα πρέπει να διορθωθούν μέσω της νόμιμης διαδικασίας.

Δείτε Έλεγχος ακινήτου πριν από αγορά.

Τι συμβαίνει όταν το ακίνητο πωληθεί αργότερα;

Σε μεταγενέστερη πώληση οι αλλαγές εμπράγματων δικαιωμάτων πρέπει να αποτυπωθούν στη φορολογική εικόνα.

Για επιλέξιμες ψηφιακές πράξεις μπορεί να ισχύει αυτόματη ενημέρωση Ε9 αγοραστή και πωλητή.

Ο πωλητής συνήθως πρέπει επίσης να προσκομίσει το σχετικό πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ κατά τη μεταβίβαση, σύμφωνα με τις νόμιμες προϋποθέσεις.

Η ΑΑΔΕ παρέχει ηλεκτρονική έκδοση μέσω myAADE.

Πηγή: ΑΑΔΕ — Ε9/πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ.

Το πιστοποιητικό είναι φορολογικό έγγραφο για τη συναλλαγή.

Δεν πιστοποιεί καθαρό τίτλο ή πολεοδομική νομιμότητα.

Γιατί πρέπει να τηρούνται σωστά τα φορολογικά στοιχεία;

Ελλιπείς ή λανθασμένες εγγραφές μπορούν να δημιουργήσουν πρόσθετη διοικητική εργασία σε μελλοντική πώληση.

Ο συμβολαιογράφος του επόμενου αγοραστή μπορεί να ζητήσει έγγραφα ή διορθώσεις πριν από την ολοκλήρωση.

Όποιος έχει ορθό Ε9, διαθέσιμες εκκαθαρίσεις και αποδείξεις καταβολής μπορεί να ανταποκριθεί ευκολότερα.

Υποκαθιστά το Ε9 τη δήλωση φόρου εισοδήματος;

Όχι.

Το Ε9 αφορά στοιχεία ακίνητης περιουσίας.

Το εισόδημα από μίσθωση και άλλες φορολογικές υποχρεώσεις είναι ξεχωριστά ζητήματα.

Η ΑΑΔΕ εξηγεί ότι εφόσον το ακίνητο μισθώνεται, τα σχετικά έσοδα αντιμετωπίζονται και μέσω της διαδικασίας φόρου εισοδήματος, περιλαμβανομένου του Ε1 όπου απαιτείται.

Πηγή: ΑΑΔΕ — συχνές ερωτήσεις κατοίκων εξωτερικού.

Η απλή κατοχή εξοχικού στην Ελλάδα δεν σημαίνει ότι κάθε μη κάτοικος υποχρεούται να υποβάλει πανομοιότυπη δήλωση εισοδήματος.

Η υποχρέωση εξαρτάται από τους εφαρμοστέους κανόνες και τα ατομικά δεδομένα.

Η ύπαρξη ΑΦΜ ή ελληνικής κατοικίας δεν σημαίνει αυτομάτως φορολογική κατοικία Ελλάδας.

Αυτές οι έννοιες πρέπει να διακρίνονται.

Τι πρέπει να κάνει ο ξένος αγοραστής μετά την ολοκλήρωση;

Η πρακτική εργασία οργανώνεται σε έξι σημεία ελέγχου.

Χρήσιμη ερώτηση στον συμβολαιογράφο ή λογιστή

«Έχει καταχωριστεί σωστά το ακίνητο στο Ε9 μου; Μπορείτε να επιβεβαιώσετε τα δικαιώματα, το επόμενο έτος ΕΝΦΙΑ και πώς θα βλέπω και θα εξοφλώ την οφειλή από το εξωτερικό;»

Αυτή είναι πιο χρήσιμη από το να περιμένετε ειδοποίηση πληρωμής χωρίς να γνωρίζετε αν το Ε9 είναι σωστό.

Συχνές ερωτήσεις

Πρέπει να πληρώνω ΕΝΦΙΑ αν χρησιμοποιώ το σπίτι μόνο για διακοπές;

Γενικά ναι. Ο ΕΝΦΙΑ αφορά εμπράγματα δικαιώματα την 1η Ιανουαρίου, όχι τις ημέρες χρήσης. Απαλλαγή απαιτεί συγκεκριμένη νόμιμη βάση.

Αν αγοράσω τον Οκτώβριο, οφείλω ΕΝΦΙΑ για όλο το έτος;

Κατά κανόνα όχι για το ίδιο έτος, εφόσον ο πωλητής είχε τα δικαιώματα την 1η Ιανουαρίου. Ο νέος αγοραστής εμφανίζεται συνήθως από την επόμενη ετήσια θέση. Ιδιωτικές συμφωνίες κατανομής εξόδων είναι διαφορετικό ζήτημα.

Μπορώ να πληρώσω χωρίς να ταξιδέψω στην Ελλάδα;

Ναι. Η ΑΑΔΕ παρέχει ψηφιακές εκκαθαρίσεις και τρόπους διασυνοριακής πληρωμής, εντός και εκτός SEPA. Ελέγξτε οδηγίες και σωστή πίστωση πληρωμής.

Χρειάζεται χειροκίνητο Ε9 αν ο συμβολαιογράφος χρησιμοποίησε myPROPERTY;

Η επιλέξιμη ηλεκτρονική μεταβίβαση μπορεί να δημιουργήσει Ε9 αυτόματα. Επιβεβαιώστε τη δημιουργία και τα στοιχεία. Δεν καλύπτονται υποχρεωτικά όλες οι πράξεις ούτε αποκλείονται μεταγενέστερες διορθώσεις.

Μπορεί η ασφάλιση εξοχικού να μειώσει τον ΕΝΦΙΑ;

Πιθανώς, εφόσον η κατοικία και το ασφαλιστήριο πληρούν τα κριτήρια. Η έκπτωση ασφάλισης είναι διαφορετική από την ελάφρυνση κύριας κατοικίας μικρών οικισμών για φορολογικούς κατοίκους Ελλάδας.

Τι δεν μπορεί να καθορίσει αυτός ο οδηγός;

Δεν μπορεί να υπολογίσει τον ακριβή ΕΝΦΙΑ συγκεκριμένου ακινήτου χωρίς θέση, νομική κατηγορία, χαρακτηριστικά, δικαιώματα και φορολογικά δεδομένα.

Δεν μπορεί να επιβεβαιώσει δικαίωμα εξατομικευμένης απαλλαγής ή ορθότητα δήλωσης Ε9.

Ούτε Ε9 ούτε ΕΝΦΙΑ πιστοποιούν τίτλο, νομιμότητα κτισμάτων ή τρέχουσα αγοραία αξία.

Για τέτοια ζητήματα χρειάζονται οι σχετικές επίσημες εγγραφές και ανεξάρτητες επαγγελματικές συμβουλές.

Σχετικοί οδηγοί

• Έξοδα αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα — συνολικός προϋπολογισμός κτήσης και κατοχής.
• Ετήσιο κόστος ιδιοκτησίας ακινήτου — φόροι, υπηρεσίες, ασφάλιση και συντήρηση.
• ΑΦΜ για αγοραστές — ελληνικός φορολογικός αριθμός και πρόσβαση myAADE.
• Αντικειμενική αξία — σημασία διοικητικής φορολογικής αποτίμησης.
• Φόρος μεταβίβασης ακινήτου — χωριστός φόρος αγοράς.
• Διαδικασία αγοράς στην Ελλάδα — από την προετοιμασία στην καταχώριση.
• Ελληνικό Κτηματολόγιο και ΚΑΕΚ — αναγνώριση ακινήτων στο κτηματολόγιο.

Πριν αγοράσετε ακίνητο στην Ελλάδα, υπολογίστε ΕΝΦΙΑ στον μακροχρόνιο προϋπολογισμό και βεβαιωθείτε για τη σωστή καταχώριση στο σύστημα της ΑΑΔΕ.

Το The Greek Property Report παρέχει ανεξάρτητη έρευνα για αγοραστές χωρίς μεσιτικές προμήθειες ή οικονομική συμμετοχή στη συναλλαγή. Διαχωρίζουμε φορολογικά διοικητικά στοιχεία από δεδομένα αγοράς και νομικούς ή τεχνικούς ελέγχους. Δεν υποκαθιστούμε τον φοροτεχνικό, δικηγόρο ή μηχανικό που εξετάζει συγκεκριμένη περίπτωση.