Δικηγόρος, συμβολαιογράφος, μηχανικός και μεσίτης στην Ελλάδα: Ποιος κάνει τι στην αγορά ακινήτου;

Ποια είναι η διαφορά των τεσσάρων επαγγελματιών;

Οι ρόλοι γίνονται σαφέστεροι αν χωρίσουμε τα βασικά ερωτήματα της ανάθεσης.

Η ευρωπαϊκή πύλη e-Justice για τα ελληνικά νομικά επαγγέλματα εξηγεί τον θεσμικό ρόλο συμβολαιογράφου. Η κυβερνητική διαδικασία μεταβίβασης περιγράφει τις τυπικές αρμοδιότητές του στην ψηφιακή αγορά.

Η ουσιαστική διαφορά είναι ανάμεσα σε τυπική συμμόρφωση μεταβίβασης, έρευνα για λογαριασμό αγοραστή και εμπορική μεσολάβηση.

Είναι δυνατόν να συμμετέχουν και οι τέσσερις χωρίς να έχει διερευνηθεί ανεξάρτητα κάθε πτυχή του ακινήτου.

Ποιος εργάζεται για τον αγοραστή;

Εξαρτάται από την πραγματική ανάθεση.

• Δικηγόρος που ορίζεται ανεξάρτητα από αγοραστή αναλαμβάνει να τον συμβουλεύει.
• Μηχανικός που ορίζεται ανεξάρτητα από αγοραστή διενεργεί τον συμφωνημένο τεχνικό έλεγχο.
• Συμβολαιογράφος ενεργεί αμερόληπτα ως δημόσιος λειτουργός, ανεξαρτήτως ποιος έκλεισε το ραντεβού.
• Μεσίτης μπορεί να έχει σύμβαση με πωλητή, αγοραστή ή και τους δύο.

Δεν είναι σωστό ότι κάθε μεσίτης εργάζεται πάντα αποκλειστικά για πωλητή, ούτε ότι μηχανικός που πληρώνεται από τον πωλητή δεν μπορεί να παράγει έγκυρη επαγγελματική εργασία.

Χρειάζεται διάκριση μεταξύ επαγγελματικών υποχρεώσεων, συμβατικού πεδίου και του προσώπου του οποίου τα συγκεκριμένα ερωτήματα καλείται να απαντήσει η ανάθεση.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή: μάθετε ποιος ανέθεσε σε κάθε επαγγελματία και ποιο ακριβώς ήταν το έργο του πριν θεωρήσετε κάποια δήλωση ανεξάρτητο συμπέρασμα.

Τι ελέγχει ο δικηγόρος ακινήτου στην Ελλάδα;

Ο δικηγόρος αγοραστή εστιάζει στα αποκτώμενα δικαιώματα και στις νομικές συνέπειες της αγοράς.

Μια ουσιαστική ανάθεση μπορεί να περιλαμβάνει επιβεβαίωση κυριότητας, έρευνα προηγούμενων τίτλων, καταχωρισμένων βαρών και συμβατικές συμβουλές.

Ο Κώδικας Δικηγόρων, ν. 4194/2013, αναγνωρίζει ρητά τον έλεγχο τίτλων και σχετικές γνωμοδοτήσεις. Το άρθρο 73 αναφέρεται σε αμοιβές ελέγχου τίτλων και έρευνας βιβλίων μεταγραφών, υποθηκών και κατασχέσεων.

Πηγή: Κώδικας Δικηγόρων — Άρθρο 73, Έρευνα τίτλων.

Κυριότητα και ιστορικό τίτλων

Ο δικηγόρος εξετάζει αν ο πωλητής κατέχει τα δικαιώματα που προτίθεται να μεταβιβάσει.

Ανάλογα με το ιστορικό καταχώρισης, μπορεί να ελέγξει προηγούμενα συμβόλαια και στοιχεία του Ελληνικού Κτηματολογίου ή παλαιότερου υποθηκοφυλακείου.

Για παράδειγμα, ο πωλητής μπορεί να διαφημίζει πλήρη κυριότητα, ενώ τα αρχεία εμφανίζουν μόνο μερίδιο ή άλλο δικαίωμα.

Ο δικηγόρος πρέπει να προσδιορίσει αν όσα προσφέρονται συμφωνούν με το σχεδιαζόμενο συμβόλαιο.

Υποθήκες και βάρη

Ο δικηγόρος εξετάζει καταχωρισμένα βάρη και άλλους νομικά σημαντικούς περιορισμούς στην έκταση του συμφωνημένου ελέγχου.

Περιλαμβάνονται ενδεχομένως:

• Υποθήκες και προσημειώσεις υποθηκών.
• Καταχωρισμένες κατασχέσεις.
• Επικαρπία και λοιπά δικαιώματα τρίτων.
• Ορισμένες αξιώσεις και νομικοί περιορισμοί.
• Άλλες εγγραφές που επηρεάζουν δικαιώματα ή ολοκλήρωση.

Η ύπαρξη υποθήκης δεν καθιστά αναγκαστικά αδύνατη την αγορά.

Μπορεί να συμφωνηθεί άρση της κατά την ολοκλήρωση υπό τις εφαρμοστέες προϋποθέσεις.

Ο αγοραστής όμως πρέπει να γνωρίζει ακριβώς τι απαιτείται, ποιος ευθύνεται και ποιο έγγραφο θα πιστοποιήσει την επίλυση.

Κτηματολογικά στοιχεία

Ο δικηγόρος μπορεί να εξετάσει καταχωρισμένα εμπράγματα δικαιώματα, συμβόλαια και ΚΑΕΚ (Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου).

Το ΚΑΕΚ ταυτοποιεί κτηματολογική εγγραφή. Δεν αποδεικνύει μόνο του ότι η πραγματική διαρρύθμιση είναι εγκεκριμένη ή ότι κάθε φυσικό όριο είναι σωστό.

Νομικές και τεχνικές πληροφορίες χρειάζεται κάποτε να αντιπαραβληθούν.

Έλεγχος συμβάσεων

Ο δικηγόρος μπορεί να εξετάσει συμφωνίες κράτησης, προσύμφωνα και οριστικό συμβόλαιο στο πλαίσιο εντολής του.

Σημαντικά θέματα είναι πληρωμές, κίνδυνος προκαταβολής, υποχρεώσεις πωλητή, δηλώσεις, ελλείποντα έγγραφα, προθεσμίες και συνέπειες προβλημάτων.

Για αγοραστή από το εξωτερικό μπορεί να χρειάζεται επίσης συμβουλή για το κατάλληλο πληρεξούσιο.

Τι πρέπει να παραδώσει ο δικηγόρος;

Ζητήστε τεκμηριωμένη εξήγηση αποτελεσμάτων.

Μια χρήσιμη γραπτή έκθεση ή ενημέρωση πρέπει να προσδιορίζει:

1. Ακίνητο και δικαιώματα που ελέγχθηκαν.
2. Βασικά έγγραφα και βιβλία που αναζητήθηκαν.
3. Αν εξετάστηκαν κυριότητα και βάρη.
4. Διαπιστωμένα νομικά προβλήματα ή αβεβαιότητες.
5. Θέματα που χρειάζονται λύση πριν την υπογραφή.
6. Σημεία εκτός της ανατεθειμένης εργασίας.

Η επίσημη γραπτή έκθεση δεν περιλαμβάνεται αυτομάτως σε κάθε εντολή και πρέπει να συμφωνηθεί.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή: η αξία του δικηγόρου δεν είναι μόνο η παρουσία στο συμβολαιογραφείο, αλλά η έρευνα και συμβουλή πριν από μη αναστρέψιμη δέσμευση.

Δείτε Τι ελέγχει ο δικηγόρος ακινήτου; για αναλυτικό πλαίσιο.

Είναι υποχρεωτικός δικηγόρος στην αγορά ακινήτου στην Ελλάδα;

Στη συνήθη αγορά κατοικίας δεν απαιτείται γενικά από τον αγοραστή παρουσία δικηγόρου στην υπογραφή του συμβολαίου.

Η ελληνική νομοθεσία κατέστησε την παρουσία δικηγόρων στις σχετικές συμβολαιογραφικές πράξεις προαιρετική από 1 Ιανουαρίου 2014.

Η αλλαγή εμφανίζεται σε διατάξεις του ν. 4093/2012, σχετικά με την παλαιότερη υποχρεωτική παράσταση σε ορισμένες μεταβιβάσεις.

Πηγές: Ν. 4093/2012 — Σχετική διάταξη και ΠΟΜΙΔΑ — Διαδικασίες μεταβίβασης.

Ο κανόνας αφορά υποχρεωτική παράσταση στην κοινή συναλλαγή. Δεν σημαίνει ότι κάθε περίπλοκο ζήτημα αντιμετωπίζεται χωρίς νομική εκπροσώπηση ή ειδική συμβουλή.

Γιατί να οριστεί δικηγόρος αν δεν επιβάλλεται;

Διότι τα νομικά συμφέροντα αγοραστή και οι θεσμικές αρμοδιότητες συμβολαιογράφου δεν ταυτίζονται.

Ο συμβολαιογράφος οφείλει να εκτελέσει νόμιμες διατυπώσεις και τις ανεξάρτητες επαγγελματικές υποχρεώσεις του.

Αλλά ο αγοραστής μπορεί να χρειάζεται ξεχωριστό έλεγχο ιστορικού κυριότητας, βαρών, ασυνήθιστων δικαιωμάτων, όρων προκαταβολής ή συμβατικών κινδύνων.

Αυτά δεν πρέπει να θεωρούνται ελεγμένα στην επιθυμητή έκταση μόνο επειδή η υπόθεση έφθασε στο συμβολαιογραφείο.

Η έλλειψη νομικής υποχρέωσης διορισμού δικηγόρου δεν αποδεικνύει απουσία νομικών κινδύνων.

Τι κάνει ο Έλληνας συμβολαιογράφος;

Ο συμβολαιογράφος είναι δημόσιος λειτουργός που συντάσσει και επικυρώνει νομικά έγγραφα, περιλαμβανομένων μεταβιβάσεων ακινήτων.

Η Hellenic Notary Association παρουσιάζει τους συμβολαιογράφους ως ανεξάρτητους, αμερόληπτους επαγγελματίες που συμβουλεύουν αντικειμενικά τα μέρη και διασφαλίζουν τη νομιμότητα της συναλλαγής.

Αυτό διαφέρει από σύμβουλο αποκλειστικά διορισμένο από ένα μέρος.

Σύνταξη συμβολαίου αγοράς

Ο συμβολαιογράφος συντάσσει το τυπικό έγγραφο βάσει των απαιτούμενων από τον νόμο πληροφοριών και δικαιολογητικών.

Το συμβόλαιο ταυτοποιεί μέρη, δικαιώματα, τίμημα και ουσιώδεις νομικούς όρους.

Ο συμβολαιογράφος διεκπεραιώνει και τις διατυπώσεις υπογραφής.

Συντονισμός εγγράφων και φόρων

Σε κατάλληλη ηλεκτρονική μεταβίβαση, ο συμβολαιογράφος ανοίγει αίτημα και προσκαλεί τα μέρη να εξουσιοδοτήσουν συλλογή των σχετικών στοιχείων.

Η ψηφιακή κρατική υπηρεσία περιγράφει:

1. Ο συμβολαιογράφος αρχίζει τη μεταβίβαση.
2. Αγοραστής και πωλητής δίνουν τις απαιτούμενες εξουσιοδοτήσεις.
3. Ο συμβολαιογράφος συγκεντρώνει νόμιμα δικαιολογητικά.
4. Διεκπεραιώνονται φορολογικά στοιχεία και πληρωμή.
5. Υπογράφεται το συμβόλαιο.
6. Υποβάλλεται για καταχώριση στην προβλεπόμενη διαδικασία.

Πηγή: Gov.gr — Ψηφιακή μεταβίβαση.

Η ακριβής διαδικασία διαφέρει ανάλογα με τη συναλλαγή και την εφαρμογή ψηφιακών υπηρεσιών.

Καταχώριση μετά την υπογραφή

Η υπογραφή του συμβολαίου δεν αποτελεί το τέλος της διαδικασίας μεταβίβασης.

Πρέπει να ακολουθήσει καταχώριση στο αρμόδιο σύστημα εγγραφών.

Η ψηφιακή διαδικασία προβλέπει υποβολή στο Ελληνικό Κτηματολόγιο και πληρωμή τελών.

Το αποτέλεσμα καταχώρισης χρειάζεται να επαληθευθεί.

Πηγή: Gov.gr — Πιστοποιητικό καταχώρισης εγγραπτέας πράξης.

Τι δεν κάνει αυτομάτως ο συμβολαιογράφος για τον αγοραστή;

Οι θεσμικές του ευθύνες δεν ταυτίζονται με απεριόριστο ανεξάρτητο έλεγχο που παρήγγειλε ειδικά ο αγοραστής.

Για παράδειγμα, η συλλογή εγγράφων δεν αποδεικνύει αυτομάτως:

• Ότι συντάχθηκε πλήρης ιστορική έκθεση τίτλων για τον αγοραστή.
• Ότι κάθε συμβατικός κίνδυνος εξετάστηκε από τη δική του οπτική.
• Ότι διενεργήθηκε πλήρης φυσική επιθεώρηση κτιρίου.
• Ότι η ζητούμενη τιμή συγκρίθηκε ανεξάρτητα με πραγματικά συγκρίσιμες πράξεις.
• Ότι ερευνήθηκε κάθε πιθανός πολεοδομικός ή χωροταξικός περιορισμός πέρα από τις τυπικές απαιτήσεις.

Αυτό δεν υποβαθμίζει τον σημαντικό νομικό ρόλο του συμβολαιογράφου.

Αποδεικνύει γιατί ο αγοραστής πρέπει να ζητά ποιες εργασίες προβλέπει ο νόμος και ποιες ανεξάρτητες έρευνες πρέπει να ανατεθούν ξεχωριστά.

Επεκτάθηκε ο ρόλος συμβολαιογράφου στην Ελλάδα το 2026;

Ναι.

Ο ν. 5293/2026, που δημοσιεύθηκε τον Απρίλιο 2026, εισήγαγε πλαίσιο διευρυμένης λειτουργίας μιας στάσης (one-stop-shop) για συμβολαιογράφους στη μεταβίβαση ακινήτων.

Το άρθρο 15 προβλέπει ευρύτερο συντονισμό εγγράφων, διοικητικών βημάτων και ορισμένων πληρωμών και καταχωρίσεων.

Τα άρθρα 19 και 22 εξαρτούν όμως την εφαρμογή και τις λειτουργικές ρυθμίσεις από περαιτέρω εκτελεστικές αποφάσεις, και ως προς τη γεωγραφική έκταση.

Πηγές:

• Νόμος 5293/2026 — Άρθρο 15
• Νόμος 5293/2026 — Άρθρο 19
• Νόμος 5293/2026 — Άρθρο 22

Κατά την ημερομηνία επαλήθευσης, η ύπαρξη νομικού πλαισίου δεν αποδεικνύει ότι κάθε υπηρεσία λειτουργεί ήδη για κάθε μεταβίβαση.

Σημαίνει το one-stop-shop ότι δεν χρειάζονται άλλοι επαγγελματίες;

Όχι.

Η διοικητική συγκέντρωση διαφέρει από την ουσιαστική έρευνα.

Ακόμη κι αν ο συμβολαιογράφος αντλεί έγγραφα από ενιαίο κρατικό σύστημα, αυτό δεν αντικαθιστά αυτομάτως:

• Ανεξάρτητη νομική συμβουλή στον αγοραστή.
• Ξεχωριστή τεχνική αυτοψία.
• Ειδικό έλεγχο ορίων ή πολεοδομίας.
• Επαγγελματική εκτίμηση αγοραίας αξίας.
• Εξατομικευμένη αξιολόγηση συμβατικών και οικονομικών κινδύνων.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή: ρωτήστε ποιες διαδικασίες είναι πράγματι διαθέσιμες, αλλά διακρίνετε συλλογή εγγράφων από ανεξάρτητο due diligence.

Τι ελέγχει ο μηχανικός στην αγορά ακινήτου στην Ελλάδα;

Ο κατάλληλα εξουσιοδοτημένος μηχανικός ερευνά τεχνικά θέματα κτιρίου και ακινήτου μέσα στο νόμιμο πλαίσιο και την ανατεθειμένη εργασία.

Χρήσιμοι όροι είναι μηχανικός και Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (ΗΤΚ).

Συνήθη ερωτήματα αφορούν άδειες, σχέδια, νόμιμη κατασκευή, χρήσεις, αποκλίσεις και πραγματική κατάσταση.

Οικοδομικές άδειες και εγκεκριμένα σχέδια

Ο μηχανικός μπορεί να εξετάζει εάν υπάρχουν κατάλληλες άδειες και αν το πραγματικό ακίνητο αντιστοιχεί στα εγκεκριμένα σχέδια.

Για παράδειγμα, μπορεί να υπάρχει κλεισμένος εξώστης, επιπλέον δωμάτιο ή αλλαγμένη διαρρύθμιση που δεν φαίνεται στα σχέδια.

Οι αποκλίσεις απαιτούν διερεύνηση.

Δεν έχουν όλες τις ίδιες νομικές ή τεχνικές συνέπειες ούτε είναι πάντοτε δυνατόν να αντιμετωπιστούν με τον ίδιο τρόπο.

Αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης

Η ελληνική πολεοδομική νομοθεσία αποδίδει ιδιαίτερη σημασία στο καθεστώς αυθαίρετων εργασιών όταν μεταβιβάζονται εμπράγματα δικαιώματα.

Ο ν. 4495/2017 και οι μεταγενέστερες τροποποιήσεις ρυθμίζουν τη σχετική τεχνική τεκμηρίωση και αντιμετώπιση αυθαιρεσιών.

Οι απαιτήσεις εκτιμώνται για το συγκεκριμένο ακίνητο βάσει ισχύουσας νομοθεσίας.

Πηγή: Νόμος 4495/2017 — Άρθρο 83.

Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου

Η ΗΤΚ είναι ψηφιακή καταγραφή προβλεπόμενων στοιχείων για κτίριο ή αυτοτελή διηρημένη ιδιοκτησία.

Η κυβέρνηση αναφέρει ότι εξουσιοδοτημένοι μηχανικοί εγγεγραμμένοι στο ΤΕΕ εκδίδουν το σχετικό Πιστοποιητικό Πληρότητας μετά την οριστικοποίηση εγγραφής, την απαιτούμενη αυτοψία και καταβολή τελών.

Πηγή: Gov.gr — Πιστοποιητικό Πληρότητας Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.

Φυσική κατάσταση και κρυφά ελαττώματα

Ο αγοραστής μπορεί να ενδιαφέρεται για υγρασία, εμφανείς ρωγμές, οροφή, υδραυλικές ή ηλεκτρικές εγκαταστάσεις και σημαντικές επισκευές.

Ο μηχανικός μπορεί να αναλάβει συγκεκριμένα τεχνικά ερωτήματα, αλλά καμία αυτοψία δεν περιλαμβάνει αυτομάτως κάθε ειδική δοκιμή.

Η απλή οπτική επιθεώρηση δεν ισοδυναμεί με ολοκληρωμένη στατική μελέτη.

Ειδικές ενδείξεις ίσως απαιτούν πρόσθετες δοκιμές ή εξειδικευμένους επαγγελματίες.

Τι πρέπει να παραδώσει ο μηχανικός;

Ζητήστε γραπτό αντικείμενο εργασίας και, όπου αρμόζει, έκθεση που αναφέρει:

• Το επιθεωρηθέν ακίνητο.
• Σχέδια, άδειες και τεχνικά έγγραφα που εξετάστηκαν.
• Διαφορές εγγράφων και πραγματικής κατάστασης.
• Θέματα πολεοδομικής νομιμότητας.
• Ορατά ελαττώματα ή ενδείξεις περαιτέρω ελέγχου.
• Ερωτήματα εκτός της ανάθεσης.
• Προτεινόμενες πρόσθετες εργασίες ή στοιχεία.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή: το πιστοποιητικό μηχανικού για μεταβίβαση δεν ταυτίζεται αναγκαστικά με ανεξάρτητη τεχνική έρευνα για την απόφαση αγοράς.

Δείτε Τι ελέγχει ο πολιτικός μηχανικός;.

Αρκεί ο μηχανικός του πωλητή ή να διορίσει ο αγοραστής άλλον;

Εξαρτάται από επιδιώξεις αγοραστή, κατάσταση κτιρίου και τι ακριβώς έχει ελέγξει ο μηχανικός πωλητή.

Ο πωλητής συχνά οργανώνει την υποχρεωτική τεχνική τεκμηρίωση μεταβίβασης.

Αυτή έχει νομική σημασία και μπορεί να συντάσσεται από κατάλληλα εξουσιοδοτημένο μηχανικό με επαγγελματικές ευθύνες.

Ωστόσο ο αγοραστής μπορεί να επιθυμεί διαφορετικό πεδίο.

Η διάκριση δεν σημαίνει ότι τα συμπεράσματα του πρώτου μηχανικού είναι αυτομάτως ανακριβή ή ανεπαρκή.

Ο αγοραστής πρέπει να κατανοήσει τι ελέγχθηκε και αν απαντά στα ερωτήματα της απόφασής του.

Χρειάζεται ο αγοραστής μηχανικό για σύγχρονο διαμέρισμα;

Ένα νέο διαμέρισμα μπορεί να έχει λιγότερες προφανείς δυσκολίες από παλιά μονοκατοικία.

Η ηλικία όμως δεν αποδεικνύει από μόνη της συμφωνία με άδειες, απουσία αυθαίρετων μεταβολών ή σοβαρών ελαττωμάτων.

Ο αναγκαίος έλεγχος προσαρμόζεται στους πραγματικούς κινδύνους.

Τι για μονοκατοικία ή αγροτικό ακίνητο;

Πρόσθετα θέματα μπορεί να είναι όρια, νόμιμη πρόσβαση, οικοδομησιμότητα, χρήσεις γης και ειδικοί περιορισμοί.

Αναγκαία μπορεί να είναι εργασία τοπογράφου ή ειδικού σε πολεοδομικό δίκαιο.

Τροποποίηση του Απριλίου 2026 με τον ν. 5293/2026 αφαίρεσε την υποχρέωση επισύναψης ορισμένου τοπογραφικού διαγράμματος σε συγκεκριμένες μεταβιβάσεις περιοχών με λειτουργούν Κτηματολόγιο μόνο εφόσον πληρούνται νόμιμες προϋποθέσεις, περιλαμβανομένης εκτελεστικής πράξης και αμετάβλητων ορίων.

Δεν πρόκειται για καθολική κατάργηση τοπογραφικού ή ελέγχου ορίων.

Πηγή: Νόμος 5293/2026 — Άρθρο 16.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή: λιγότερη διοικητική τεκμηρίωση δεν αποδεικνύει ότι το φυσικό ακίνητο δεν χρειάζεται έλεγχο.

Τι κάνει ο μεσίτης ακινήτων στην Ελλάδα;

Κύρια αποστολή του είναι η εμπορική μεσολάβηση.

Μπορεί να υποδεικνύει ακίνητα, οργανώνει επισκέψεις, επικοινωνεί με τον πωλητή, μεταφέρει προσφορές και συντονίζει πληροφορίες.

Το νομικό πλαίσιο περιλαμβάνει τον ν. 4072/2012, που ρυθμίζει μεσιτικές συμβάσεις και επαγγελματικές υποχρεώσεις.

Πηγή: Νόμος 4072/2012 — Άρθρο 200.

Εκπροσωπεί ο μεσίτης αγοραστή ή πωλητή;

Η απάντηση εξαρτάται από τις συμβάσεις.

Μπορεί να έχει εντολή από πωλητή, αγοραστή ή και τα δύο μέρη.

Το άρθρο 200 απαιτεί ρητή συμβατική πρόβλεψη εάν ο μεσίτης επιτρέπεται να ενεργεί και για την άλλη πλευρά.

Το άρθρο 201 προβλέπει υποχρεώσεις γνωστοποίησης διπλών εντολών και ορισμένων προσωπικών ή οικονομικών συμφερόντων.

Πηγή: Νόμος 4072/2012 — Άρθρο 201.

Ρωτήστε ποιος ανέθεσε στον μεσίτη και αν λαμβάνει αμοιβή από αμφότερους.

Οφείλει να γνωστοποιεί ελαττώματα του ακινήτου;

Το ελληνικό δίκαιο προβλέπει σχετικές υποχρεώσεις ενημέρωσης μεσιτών.

Το άρθρο 201 αφορά ενημέρωση πελατών και υποψήφιων αντισυμβαλλομένων για χαρακτηριστικά και πραγματικά ελαττώματα που αποδεδειγμένα γνωρίζει ο μεσίτης.

Αυτό δεν ισοδυναμεί με πλήρη ανεξάρτητη τεχνική επιθεώρηση ή ολοκληρωμένο έλεγχο τίτλων.

Η υποχρέωση αποκάλυψης γνωστών ελαττωμάτων δεν εγγυάται απουσία αγνώστων προβλημάτων.

Μπορεί ο μεσίτης να βεβαιώσει ότι η τιμή είναι δίκαιη;

Ο μεσίτης μπορεί να γνωρίζει τοπικές αγγελίες, ανταγωνιστικά ακίνητα και διαπραγματεύσεις.

Αυτές οι πληροφορίες μπορεί να βοηθούν.

Αλλά η ζητούμενη τιμή δεν αποδεικνύει ποσό πληρωμένο σε ολοκληρωμένες μεταβιβάσεις.

Ο εμπορικός ρόλος, ενδεχομένως με αμοιβή εξαρτημένη από το κλείσιμο, διαφέρει από ανεξάρτητη έρευνα τιμών χρηματοδοτούμενη από αγοραστή.

Καταχωρισμένες μεταβιβάσεις, αγγελίες, τραπεζικοί δείκτες εκτίμησης της Τράπεζας της Ελλάδος και αντικειμενικές αξίες μετρούν διαφορετικά πράγματα.

Τι πρέπει να παρέχει ο μεσίτης;

Ζητήστε διαθέσιμες πληροφορίες και έγγραφα έναρξης ελέγχου, μαζί με:

• Επαγγελματική ταυτότητα και στοιχεία καταχώρισης.
• Συμφωνημένη μεσιτική αμοιβή, όπου υπάρχει.
• Γνωστοποίηση ρόλου και διπλής εντολής εφόσον ισχύει.
• Πληροφορίες για το ακίνητο που έδωσε ο πωλητής.
• Μεταφορά προσφορών και συμφωνημένων εμπορικών όρων.

Οι μεσίτες πρέπει να τηρούν τις σχετικές απαιτήσεις εγγραφής, περιλαμβανομένων Επιμελητηρίου και ΓΕΜΗ, ή κατάλληλου διασυνοριακού καθεστώτος.

Πηγή: Ελληνική κυβέρνηση — Εγγραφή μεσίτη.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή: ο μεσίτης μπορεί να είναι πολύτιμος εμπορικός ενδιάμεσος, αλλά δεν υποκαθιστά ανεξάρτητη νομική και τεχνική έρευνα.

Δείτε Μεσιτική αμοιβή στην Ελλάδα.

Ποιος έχει ευθύνη όταν οι εργασίες δύο επαγγελματιών αλληλεπικαλύπτονται;

Ορισμένα προβλήματα δεν μπορούν να ερευνηθούν μόνο από μία ειδικότητα.

Για παράδειγμα, το συμβόλαιο μπορεί να περιγράφει διαμέρισμα διαφορετικό από την εγκεκριμένη κάτοψη.

Ο δικηγόρος ελέγχει τη νομική περιγραφή και τα δικαιώματα.

Ο μηχανικός εξετάζει διαρρύθμιση και σχέδια.

Ο συμβολαιογράφος χρειάζεται τα νόμιμα έγγραφα της οριστικής πράξης.

Ο μεσίτης μπορεί να βοηθήσει στην άντληση πληροφοριών από πωλητή.

Καμία μεμονωμένη πράξη δεν αποδεικνύει ότι λύθηκε το ζήτημα πριν γίνει κατάλληλη επαγγελματική αξιολόγηση.

Τέσσερα παραδείγματα αλληλεπικάλυψης

Χρήσιμη αρχή: ένα πρόβλημα δεν έχει λυθεί μόνο επειδή κάποιος επαγγελματίας το παρέπεμψε σε άλλον.

Κάποιος πρέπει να καθορίσει αποτέλεσμα, να προσκομίσει τεκμήρια και να εξηγήσει αν ο αγοραστής μπορεί να συνεχίσει.

Πρακτικός κανόνας παράδοσης

Για κάθε ανοικτό ζήτημα καταγράψτε:

Εύρημα → αρμόδιος επαγγελματίας → απαιτούμενη ενέργεια/στοιχείο → κατάσταση → απόφαση πριν την υπογραφή.

Πρόκειται για μέθοδο συντονισμού αγοραστή, όχι υποχρεωτικό ελληνικό νόμιμο έγγραφο.

Βοηθά να φαίνεται πού συμπίπτουν οι ευθύνες.

Τέσσερις έλεγχοι απόφασης πριν αγοράσετε ακίνητο στην Ελλάδα

Είναι χρήσιμο να χωρίσετε τη συναλλαγή σε τέσσερα διαφορετικά ερωτήματα.

Η επίλυση ενός δεν σημαίνει ότι επιλύθηκαν τα άλλα.

Πύλη 1 — Νομική κυριότητα και δικαιώματα

Ερώτηση: κατέχει ο πωλητής τα προσφερόμενα δικαιώματα και υπάρχουν βάρη ή περιορισμοί;

Επικεφαλής: δικηγόρος αγοραστή.

Συνήθη αποδεικτικά: ελεγμένοι τίτλοι, αποτελέσματα βιβλίων και εξήγηση εκκρεμών νομικών κινδύνων.

Πύλη 2 — Οικοδομική και τεχνική κατάσταση

Ερώτηση: συμφωνεί το ακίνητο με τα σχετικά στοιχεία και έχουν εξεταστεί ουσιώδη τεχνικά θέματα;

Επικεφαλής: εξειδικευμένος μηχανικός με τυχόν επιπλέον ειδικούς.

Συνήθη αποδεικτικά: τεχνικοί φάκελοι, αποτελέσματα αυτοψίας, νόμιμα πιστοποιητικά και εκκρεμότητες.

Πύλη 3 — Ετοιμότητα τυπικής μεταβίβασης

Ερώτηση: είναι έτοιμα νόμιμα έγγραφα, φόροι, συμβόλαιο και καταχώριση;

Επικεφαλής: συμβολαιογράφος.

Συνήθη αποδεικτικά: πλήρης φάκελος, φορολογικά στοιχεία, υπογεγραμμένο συμβόλαιο και μετέπειτα επιβεβαίωση εγγραφής.

Πύλη 4 — Τιμή και οικονομική απόφαση

Ερώτηση: είναι εύλογο το συμφωνημένο τίμημα σε σχέση με τα στοιχεία και μπορεί ο αγοραστής να καλύψει κόστος αγοράς και κατοχής;

Υπεύθυνος απόφασης: αγοραστής, με ανεξάρτητη έρευνα και συμβουλές.

Συνήθη αποδεικτικά: συμφωνημένη τιμή, συγκριτικά αγοράς, διαθέσιμα ιστορικά στοιχεία, διακριτές φορολογικές αξίες και αναλυτικός προϋπολογισμός.

Κανένας από τους τέσσερις επαγγελματίες δεν παρέχει αυτομάτως πλήρη εκτίμηση αγοραίας αξίας.

Όπου χρειάζεται, αυτή ανατίθεται σε κατάλληλα καταρτισμένο εκτιμητή.

Μήτρα απόφασης

Πρόκειται για κατηγορίες προγραμματισμού, όχι πιστοποιητικά νομικής ασφάλειας.

Στόχος είναι να μην εκληφθεί η διοικητική πρόοδος ως απόδειξη επίλυσης όλων των θεμάτων.

Με ποια σειρά πρέπει να συμμετέχουν οι επαγγελματίες;

Η σωστή σειρά εξαρτάται από ακίνητο και συναλλαγή.

Για κοινή μεταπώληση, το εξής υπόδειγμα βοηθά:

Το παράδειγμα είναι πρακτικό, όχι υποχρεωτικό νόμιμο ημερολόγιο.

Κεντρική αρχή είναι οι ουσιώδεις νομικοί και τεχνικοί έλεγχοι να ολοκληρώνονται πριν από σημαντικές μη επιστρεπτέες δεσμεύσεις, όπου είναι εφικτό.

Ο αγοραστής δεν πρέπει να μάθει όταν ετοιμαστεί το συμβόλαιο ότι κανείς δεν ανέλαβε ανεξάρτητο έλεγχο κρίσιμου κινδύνου.

Ποιος πρέπει να συντονίζει την ομάδα;

Ο συντονισμός δεν είναι ταυτόσημος με επαγγελματική ευθύνη.

Ο μεσίτης μπορεί να διευκολύνει την επικοινωνία.

Ο συμβολαιογράφος μπορεί να συντονίζει τα νόμιμα έγγραφα.

Ο δικηγόρος αγοραστή μπορεί να αναλάβει τον νομικό και συμβατικό συντονισμό due diligence.

Αλλά χωρίς σχετική συμφωνία ο αγοραστής δεν πρέπει να θεωρεί ότι ένας έχει οριστεί γενικός διαχειριστής κάθε ελέγχου.

Τι πρέπει να ρωτήσει ο αγοραστής;

Χρήσιμη ερώτηση:

«Ποιος συντονίζει για λογαριασμό μου τις ανοικτές νομικές και τεχνικές εκκρεμότητες και πώς θα ξέρω πότε επιλύθηκαν;»

Για αγοραστή από μακριά, κοινή λίστα ή καταγεγραμμένο ημερολόγιο θεμάτων μπορεί να βοηθήσει σημαντικά.

Κάθε θέμα πρέπει να έχει αρμόδιο, επόμενη ενέργεια και αποτέλεσμα.

Ο αγοραστής δικαιούται σαφή εξήγηση όταν κάτι εκκρεμεί κατά την προγραμματισμένη υπογραφή.

Τι αν διαφωνούν δύο επαγγελματίες;

Ο μηχανικός μπορεί να βρει τεχνική απόκλιση με πιθανή νομική σημασία.

Ο δικηγόρος μπορεί να τη θεωρεί κρίσιμη για όρους συμβολαίου ή εμπράγματη δομή.

Ο συμβολαιογράφος μπορεί να ζητά νόμιμα δικαιολογητικά.

Η διαφωνία πρέπει να επιλύεται με κατάλληλη επαγγελματική έρευνα, όχι θεωρώντας ότι η πρώτη άποψη κλείνει όλες τις διαστάσεις.

Όπου απαιτείται, ζητήστε επιπλέον έγγραφα ή ειδική γνώμη.

Πώς να επιλέξετε επαγγελματίες;

Κύρια κριτήρια είναι καταλληλότητα, ανεξαρτησία, πεδίο ανάθεσης και επικοινωνία.

Επιλογή δικηγόρου

Επιβεβαιώστε ότι έχει δικαίωμα άσκησης στην Ελλάδα και εμπειρία σε ακίνητα.

Ρωτήστε για τίτλους, βάρη, Κτηματολόγιο και συμβάσεις.

Συμφωνήστε γραπτώς έργο, αμοιβή, έξοδα και παραδοτέα.

Επιλογή μηχανικού

Ελέγξτε προσόντα και εξουσιοδότηση για την απαιτούμενη τεχνική εργασία.

Διευκρινίστε αν θέλετε έλεγχο εγγράφων, φυσική αυτοψία, όρια ή ειδική μελέτη.

Ζητήστε τι περιλαμβάνεται και τι αποκλείεται.

Επιλογή συμβολαιογράφου

Διευκρινίστε διαθεσιμότητα, εμπειρία στην κατηγορία μεταβίβασης, δικαιολογητικά και διαδικασίες αλλοδαπού αγοραστή.

Ζητήστε εκτίμηση αμοιβών και χρονοδιάγραμμα υπογραφής και εγγραφής.

Επιλογή μεσίτη

Επιβεβαιώστε ταυτότητα επιχείρησης και μεσιτικούς όρους.

Ρωτήστε εάν ενεργεί ή πληρώνεται από πωλητή, αγοραστή ή και τους δύο.

Κατανοήστε έντυπα υποδείξεων, αποκλειστικότητα και χρόνο απαιτητού αμοιβής.

Μπορείτε να χρησιμοποιήσετε επαγγελματίες που συνιστά ο μεσίτης;

Ναι, οι συστάσεις είναι δυνατές.

Η σύσταση δεν αποδεικνύει αυτομάτως σύγκρουση συμφερόντων ούτε ανεξαρτησία.

Ο αγοραστής πρέπει να ελέγξει σχετικές σχέσεις και να αποφασίσει συνειδητά ποιος αναλαμβάνει και για ποιο συμφέρον.

Αν επιδιώκεται ανεξάρτητη συμβουλή υπέρ αγοραστή, αυτό πρέπει να είναι σαφές από την εντολή και τις σχέσεις των επαγγελματιών.

Πόσο κοστίζουν αυτοί οι επαγγελματίες;

Οι τέσσερις ρόλοι δεν έχουν κοινό τιμολόγιο.

Η συμβολαιογραφική αμοιβή έχει νόμιμη κλίμακα, ενώ δικηγόρος και μηχανικός για εργασίες αγοραστή συνήθως συμφωνούν αμοιβή.

Η μεσιτική αμοιβή είναι επίσης διαπραγματεύσιμη στο πλαίσιο γραπτής σύμβασης.

Πηγές: Κώδικας Δικηγόρων — Άρθρο 73 και Μεσιτικός νόμος — Άρθρο 200.

Για παραδείγματα δείτε Αμοιβές δικηγόρου και μηχανικού, Συμβολαιογραφικές αμοιβές και Μεσιτική προμήθεια.

Ο αγοραστής πρέπει επιπλέον να προϋπολογίσει ΦΜΑ, κτηματολογικά, μεταφράσεις και τυχόν άλλους επαγγελματίες.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή: η πληρωμή ενός επαγγελματία δεν σημαίνει ότι περιλαμβάνεται η εργασία άλλου.

Τι γίνεται με λογιστή ή φορολογικό σύμβουλο;

Ο λογιστής ή φορολογικός σύμβουλος έχει ξεχωριστό ρόλο που μπορεί να είναι ουσιώδης για αλλοδαπούς.

Ο αγοραστής πρέπει να χειριστεί φορολογική ταυτοποίηση και υποχρεώσεις μεταβίβασης.

Μετά την αγορά μπορεί να χρειάζεται δήλωση Ε9 και ετήσιος ΕΝΦΙΑ.

Η ΑΑΔΕ επιβεβαιώνει ανάγκη ΑΦΜ για αγορά ελληνικού ακινήτου.

Πηγή: ΑΑΔΕ — Πριν την αγορά.

Ο λογιστής μπορεί να βοηθά σε φορολογική έναρξη, δηλώσεις ή ατομική φορολογική κατοικία.

Ο συμβολαιογράφος διεκπεραιώνει την προβλεπόμενη διαδικασία αγοράς, αλλά περίπλοκη προσωπική ή διασυνοριακή φορολογική κατάσταση μπορεί να απαιτεί ειδική συμβουλή.

Ο λογιστής δεν αντικαθιστά έρευνα τίτλων ή τεχνικό έλεγχο.

Πέντε λάθη που πρέπει να αποφύγουν οι ξένοι αγοραστές

Λάθος 1 — Θεωρούν τον συμβολαιογράφο αποκλειστικό δικηγόρο αγοραστή

Ο Έλληνας συμβολαιογράφος είναι αμερόληπτος δημόσιος λειτουργός.

Ο αγοραστής μπορεί να χρειάζεται χωριστό δικηγόρο για προστασία και εξέταση δικών του συμφερόντων.

Λάθος 2 — Θεωρούν την ΗΤΚ πλήρη στατική πραγματογνωμοσύνη

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου έχει ορισμένη νόμιμη λειτουργία τεκμηρίωσης.

Δεν απαντά αυτομάτως για κρυφά ελαττώματα ή μελλοντικές επισκευές.

Λάθος 3 — Πιστεύουν ότι εξυπηρετικός μεσίτης είναι αποκλειστικός εκπρόσωπος αγοραστή

Ελέγξτε σύμβαση και οικονομικές σχέσεις του μεσίτη.

Βοήθεια σε επισκέψεις ή διαπραγμάτευση δεν δημιουργεί αυτομάτως ανεξάρτητη αποκλειστική εντολή.

Λάθος 4 — Θεωρούν το ακίνητο πλήρως ελεγμένο επειδή το συμβόλαιο είναι σχεδόν έτοιμο

Η συλλογή εγγράφων και τυπική ετοιμότητα είναι σημαντικές, όχι όμως απόδειξη ολοκληρωμένων ανεξάρτητων νομικών, τεχνικών και αγοραίων ελέγχων.

Λάθος 5 — Αφήνουν τις εκκρεμότητες να χάνονται μεταξύ επαγγελματιών

Ο δικηγόρος στέλνει θέμα στον μηχανικό. Ο μηχανικός ζητά έγγραφο πωλητή. Ο συμβολαιογράφος αναμένει άλλο στοιχείο.

Αν κανείς δεν παρακολουθεί την υπόθεση έως τεκμηριωμένη λύση, ο αγοραστής ίσως δεν γνωρίζει τι παραμένει ανοικτό.

Πρακτική λύση: πριν υπογραφή ζητήστε γραπτά ευρήματα και όλες τις εκκρεμότητες.

Συχνές ερωτήσεις

Μπορώ να αγοράσω ακίνητο στην Ελλάδα χωρίς δικηγόρο;

Για συνήθη αγορά, η παρουσία δικηγόρου στο συμβόλαιο είναι γενικά προαιρετική. Αλλά ο αγοραστής μπορεί να χρειάζεται ανεξάρτητη έρευνα τίτλων, συμβάσεων και νομική συμβουλή. Δεν αναπληρώνονται αυτομάτως από συμβολαιογράφο ή μεσίτη.

Ο Έλληνας συμβολαιογράφος είναι με το μέρος του αγοραστή;

Ενεργεί αμερόληπτα ως δημόσιος λειτουργός και έχει καθήκοντα νομιμότητας και τυπικής μεταβίβασης. Δεν είναι αποκλειστικός συνήγορος του αγοραστή όπως ένας χωριστά εντεταλμένος δικηγόρος.

Ο μηχανικός ελέγχει αν ο πωλητής είναι πράγματι κύριος;

Μπορεί να χρησιμοποιεί κτηματολογικά και ιδιοκτησιακά στοιχεία στην τεχνική εργασία, αλλά η νομική έρευνα τίτλων ανήκει στον κατάλληλο νομικό επαγγελματία. Τα δεδομένα πρέπει να αντιπαραβάλλονται όπου απαιτείται.

Κάθε ακίνητο χρειάζεται ανεξάρτητο μηχανικό αγοραστή;

Δεν υπάρχει καθολική απάντηση για το ακριβές πρόσθετο αντικείμενο. Τα νόμιμα τεχνικά στοιχεία απαιτούνται όπου εφαρμόζεται. Ειδική αυτοψία αγοραστή μπορεί να συμφωνηθεί ανάλογα με κατάσταση, πολυπλοκότητα και κίνδυνο.

Μπορεί ο μεσίτης να συστήσει δικηγόρο, μηχανικό και συμβολαιογράφο;

Ναι. Ο αγοραστής όμως πρέπει να ελέγξει προσόντα, σχέσεις, έκταση εντολής και ανεξαρτησία αντί να θεωρεί ότι κάθε σύσταση συνεπάγεται αποκλειστική δική του εκπροσώπηση.

Τι δεν μπορεί να πιστοποιήσει αυτός ο οδηγός

Ο οδηγός δεν βεβαιώνει για συγκεκριμένο ακίνητο καθαρούς τίτλους, νόμιμη οικοδομική τεκμηρίωση, ορθά όρια ή κατάλληλη αγοραία τιμή.

Δεν μπορεί να κρίνει αν επαγγελματίας εκπλήρωσε πλήρως συμβατικές και νόμιμες υποχρεώσεις χωρίς εξέταση της ανάθεσης, των εγγράφων και των εργασιών.

Ούτε μπορεί να θεωρήσει συναλλαγή χωρίς κίνδυνο επειδή συμμετείχαν και οι τέσσερις ειδικότητες.

Μια καλά οργανωμένη αγορά απαιτεί σωστούς ελέγχους από κατάλληλα καταρτισμένους ανθρώπους, τεκμηριωμένα αποτελέσματα και σαφή εξήγηση προς τον αγοραστή.

Σχετικοί οδηγοί

• Πλήρης οδηγός αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα — όλη η πορεία.
• Διαδικασία αγοράς ακινήτου — από προσφορά έως καταχώριση.
• Έλεγχος Due Diligence στην Ελλάδα — νομικά, τεχνικά και στοιχεία αγοράς.
• Τι ελέγχει ο δικηγόρος; — τίτλους, βάρη και κινδύνους.
• Τι ελέγχει ο μηχανικός; — άδειες, σχέδια, τεχνικά θέματα.
• Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου — τι αποδεικνύει η ΗΤΚ.
• Κράτηση και προκαταβολές — δεσμεύσεις πριν ολοκλήρωση.
• Αμοιβές δικηγόρου και μηχανικού — αναθέσεις και προϋπολογισμός.
• Συμβολαιογραφικές αμοιβές — τυπικό κόστος μεταβίβασης.
• Μεσιτική αμοιβή — συμφωνίες και αμοιβές.

Πριν δεσμευθείτε σε αγορά ακινήτου στην Ελλάδα, προσδιορίστε ποιος επαγγελματίας ευθύνεται για κάθε έλεγχο και ποια στοιχεία θα λάβετε. Η ύπαρξη ομάδας έχει μικρότερη σημασία από τη σαφήνεια και πληρότητα της πραγματικής εργασίας.

The Greek Property Report είναι ανεξάρτητο από μεσίτες, κατασκευαστές και προμήθειες συνδεδεμένες με την ολοκλήρωση πώλησης. Η έρευνα που χρηματοδοτεί ο αγοραστής οργανώνει τιμές, διοικητικά και ιδιοκτησιακά στοιχεία, αλλά δεν αντικαθιστά θεσμικές αρμοδιότητες συμβολαιογράφου, νομική γνωμοδότηση δικηγόρου, τεχνικό πόρισμα μηχανικού ή επαγγελματική εκτίμηση.