Golden Visa στην Ελλάδα και αγορά ακινήτου: Κανόνες, κόστος και κίνδυνοι το 2026

Τι είναι το ελληνικό Golden Visa;

Το Golden Visa αποτελεί καθεστώς διαμονής μέσω επένδυσης.

Η διαδρομή ακινήτου χαρακτηρίζεται νομικά Μόνιμη Άδεια Διαμονής Επενδυτή, τύπου Β.5.

Κύριο νομικό πλαίσιο είναι το άρθρο 100 του ν. 5038/2023, όπως τροποποιήθηκε από το άρθρο 64 του ν. 5100/2024 και τις μεταγενέστερες εφαρμοστέες διατάξεις.

Η άδεια είναι πενταετής και ανανεώνεται εφόσον εξακολουθούν να ικανοποιούνται οι νόμιμες απαιτήσεις.

Πηγές:

• Κώδικας Μετανάστευσης — Νόμος 5038/2023, άρθρο 100
• Ελληνική κυβέρνηση — Όρια επένδυσης Golden Visa
• Υπουργείο Μετανάστευσης — Επίσημες εγκύκλιοι

Ποια δικαιώματα παρέχει η άδεια;

Ο επιλέξιμος κάτοχος μπορεί να διαμένει στην Ελλάδα βάσει των όρων της άδειας.

Η νομοθεσία δεν επιβάλλει για την απλή ανανέωση αυτής της επενδυτικής κατηγορίας ελάχιστη ετήσια φυσική παρουσία.

Η άδεια διευκολύνει επίσης ταξίδια σε άλλα κράτη Σένγκεν υπό τους ισχύοντες κανόνες σύντομης παραμονής.

Δεν παρέχει όμως αυτομάτως δικαίωμα απεριόριστης διαμονής ή εργασίας σε άλλη χώρα ΕΕ.

Είναι η Golden Visa ίδια με την ιθαγένεια;

Όχι.

Η ελληνική άδεια διαμονής δεν απονέμει ελληνική ιθαγένεια ή διαβατήριο ΕΕ.

Η πολιτογράφηση διέπεται από ξεχωριστή νομοθεσία με δικές της προϋποθέσεις, διαμονή και άλλους όρους.

Ο αγοραστής δεν πρέπει να υποθέτει ότι κάποιες πενταετίες με Golden Visa οδηγούν αυτομάτως σε πολιτογράφηση.

Επιτρέπει την εργασία στην Ελλάδα;

Η άδεια επενδυτή ακινήτου δεν παρέχει γενικό δικαίωμα πρόσβασης σε εξαρτημένη εργασία.

Η εγκύκλιος Απριλίου 2026 διευκρινίζει ότι ο κάτοχος μπορεί να έχει ορισμένους εταιρικούς ρόλους, π.χ. μέτοχος ή μη εκτελεστικό μέλος ΔΣ, χωρίς να αποκτά γενικό δικαίωμα απασχόλησης ή αυτοαπασχόλησης.

Η κατοχή εταιρικών μεριδίων δεν ταυτίζεται με άδεια εργασίας ως υπάλληλος ή νόμιμος εκπρόσωπος εταιρείας.

Πηγή: Ν. 5038/2023 — Άρθρο 100(9) και EY — Ερμηνεία εγκυκλίου Απριλίου 2026.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή: το Golden Visa είναι δυνατότητα διαμονής, όχι αυτόματη ιθαγένεια, άδεια εργασίας ή εγγυημένη επενδυτική απόδοση.

Ποιος μπορεί να υποβάλει αίτηση Golden Visa μέσω ακινήτου;

Η επενδυτική διαδρομή αφορά επιλέξιμους πολίτες τρίτων χωρών, δηλαδή πρόσωπα χωρίς ιθαγένεια κράτους μέλους ΕΕ.

Οι αιτούντες πρέπει επίσης να πληρούν μεταναστευτικές και διοικητικές προϋποθέσεις.

Ενδεικτικά απαιτούνται, όπου εφαρμόζεται:

• Επιλέξιμη επένδυση σε ακίνητο.
• Τα προβλεπόμενα δικαιώματα κυριότητας και κατοχής.
• Κατάλληλο ταξιδιωτικό έγγραφο και νόμιμη είσοδος ή διαδικασία αίτησης.
• Αποδεικτικά επένδυσης και πλήρους εξόφλησης.
• Ασφαλιστική κάλυψη υγείας που ικανοποιεί τους όρους.
• Συμμόρφωση με μεταναστευτικές, δημόσιας ασφάλειας και υγείας απαιτήσεις.

Η επιλεξιμότητα μπορεί να εξαρτάται από εθνικότητα ή ειδικές προσωπικές περιστάσεις.

Η εγκύκλιος Απριλίου 2026 εξέτασε, για παράδειγμα, τη συνέχιση συγκεκριμένων περιορισμών σε αιτήσεις που σχετίζονται με Ρώσους και Λευκορώσους υπηκόους.

Όποιος ενδέχεται να υπάγεται σε ειδικούς περιορισμούς χρειάζεται ενημερωμένη μεταναστευτική συμβουλή πριν αγοράσει.

Χρειάζεται Βρετανός ή Αμερικανός αγοραστής να εξετάσει το πρόγραμμα;

Βρετανοί και Αμερικανοί είναι κατά κανόνα πολίτες τρίτων χωρών κατά το ελληνικό δίκαιο, εκτός εάν επιπλέον ιθαγένεια ή άλλο καθεστώς τους προσφέρει διαφορετικά δικαιώματα.

Ένας Βρετανός που επισκέπτεται μόνο για διακοπές ίσως δεν χρειάζεται άδεια διαμονής με επένδυση.

Για μακροχρόνια δικαιώματα διαμονής το πρόγραμμα μπορεί να είναι χρήσιμο.

Το ερώτημα δεν είναι μόνο αν επιτρέπεται κάποιος να αγοράσει ακίνητο.

Είναι αν χρειάζεται επιπλέον μεταναστευτικό καθεστώς και αν αυτή η κατηγορία ταιριάζει.

Χρειάζονται οι πολίτες ΕΕ Golden Visa;

Οι πολίτες ΕΕ έχουν κατά κανόνα διαφορετικά δικαιώματα διαμονής υπό την ελευθερία κυκλοφορίας.

Η επενδυτική άδεια Golden Visa δεν είναι συνήθως κατάλληλη για πρόσωπα με εφαρμοστέα δικαιώματα ιθαγένειας ΕΕ.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή: ελέγξτε προσωπική μεταναστευτική επιλεξιμότητα χωριστά από την αναζήτηση ακινήτου. Ένα ακίνητο μπορεί να υπερβαίνει το όριο, ενώ ο αγοραστής να μην πληροί άλλη προϋπόθεση.

Πόσο πρέπει να επενδύσετε σε ακίνητο το 2026;

Το κατώτατο τίμημα καθορίζεται κυρίως από τη νομική κατηγορία και γεωγραφική θέση.

Βασικά επενδυτικά όρια

Τα γεωγραφικά όρια και οι εξαιρέσεις πηγάζουν από το άρθρο 100(2) ν. 5038/2023.

Πηγή: Ελληνική κυβέρνηση — Αύξηση ορίων Golden Visa.

Ισχύει όριο €800,000 σε όλη την Κρήτη;

Η κανονική υψηλή κατηγορία καλύπτει νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων κατά την προβλεπόμενη απογραφή.

Συνεπώς δεν πρέπει να θεωρηθεί ότι οικονομικό διαμέρισμα σε χωριό της Κρήτης εντάσσεται αυτομάτως στο ηπειρωτικό όριο των €400,000.

Πρέπει να επαληθευθεί η ακριβής γεωγραφική κατάταξη.

Το ίδιο θέμα αφορά μεγάλες νήσους όπως η Εύβοια και άλλα νησιά άνω του ορίου.

Τι ισχύει για την ηπειρωτική Ελλάδα;

Η κανονική διαδρομή €400,000 μπορεί να εφαρμόζεται εκτός των ορισμένων περιοχών €800,000.

Ωστόσο πρέπει να πληρούνται όλα τα υπόλοιπα κριτήρια, περιλαμβανομένου ενός ακινήτου και ελάχιστης κύριας επιφάνειας όπου απαιτείται.

Το όριο υπολογίζεται από αγγελία ή αντικειμενική αξία;

Σε κανονική επιλέξιμη αγορά, ο νόμος αναφέρεται στην ελάχιστη αξία κτήσης κατά τον χρόνο απόκτησης.

Η αναγραφόμενη τιμή αγγελίας δεν επαρκεί ως απόδειξη κατάλληλης επένδυσης.

Ούτε η ελληνική αντικειμενική αξία αντικαθιστά αυτομάτως το απαιτούμενο τίμημα κτήσης.

Η σύμβαση και η πληρωμή πρέπει να αποδεικνύουν τη νόμιμα επιλέξιμη αντιπαροχή.

Ορισμένες ειδικές κατηγορίες μη αγοραίας απόκτησης έχουν ξεχωριστούς κανόνες εκτίμησης, που δεν πρέπει να αναμειγνύονται με την κανονική αγορά.

Δείτε Αντικειμενική αξία στην Ελλάδα για τη διαφορά φορολογικής αξίας και τιμήματος.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή: ελέγξτε ακριβή περιοχή, αξία κτήσης και κατηγορία προτού βασιστείτε σε διαφημιστική δήλωση «Golden Visa eligible».

Τι σημαίνει ο κανόνας των 120 τ.μ.;

Για τις κανονικές κατηγορίες €400,000 και €800,000, δομημένο ακίνητο ή εκείνο με εκδοθείσα σχετική άδεια πρέπει γενικά να έχει τουλάχιστον 120 τετραγωνικά μέτρα χώρων κύριας χρήσης.

Η διάταξη αναφέρεται σε κύριους χώρους.

Αυτό δεν ταυτίζεται με συνολική διαφημιζόμενη επιφάνεια που μπορεί να περιλαμβάνει αποθήκη, στάθμευση ή βοηθητικούς χώρους.

Μετρούν στάθμευση και αποθήκες στα 120 τ.μ.;

Η εγκύκλιος Απριλίου 2026 διευκρινίζει ότι υπό ειδικούς όρους βοηθητικοί χώροι που αποκτώνται με το κύριο ακίνητο μπορούν να προσμετρηθούν στον υπολογισμό τιμήματος επένδυσης.

Δεν μετρούν όμως για την ελάχιστη κύρια επιφάνεια 120 τ.μ.

Προϋποθέσεις περιλαμβάνουν ίδιο επενδυτή, ίδιο συμβόλαιο, ίδια οικοδομή και τον βοηθητικό χαρακτήρα χώρων.

Πηγή: Υπουργείο Μετανάστευσης — Εγκύκλιος 21 Απριλίου 2026 και EY — Αναλυτική παρουσίαση.

Παράδειγμα διαμερίσματος με θέση στάθμευσης

Υποθετικό διαμέρισμα στην Αθήνα διαφημίζεται €850,000.

Παρότι το άθροισμα υπερβαίνει τα 120 τ.μ., το κύριο διαμέρισμα είναι μόνο 108 τ.μ.

Στην κανονική κατηγορία, δεν πληρούται η απαίτηση κύριων χώρων απλώς επειδή οι βοηθητικοί ανεβάζουν το άθροισμα.

Το παράδειγμα υποθέτει σωστή ταξινόμηση των επιφανειών. Χρειάζεται επιβεβαίωση από νόμιμα σχέδια και τεχνικά αρχεία.

Εφαρμόζεται το 120 τ.μ. στις εξαιρέσεις €250,000;

Δεν εφαρμόζεται η γενική υποχρέωση ελάχιστου 120 τ.μ. στις κατάλληλες εξαιρέσεις αλλαγής χρήσης και διατηρητέων, κατά τη διευκρίνιση Απριλίου 2026.

Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι μικρό κανονικό διαμέρισμα €250,000 υπάγεται αυτομάτως στην εξαίρεση.

Πρέπει να αποδειχθεί η ειδική κατηγορία.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή: ζητήστε από μηχανικό επιβεβαίωση νομικά τεκμηριωμένων κύριων τετραγωνικών, όχι μόνο την αγγελία.

Μπορείτε να συνδυάσετε δύο ακίνητα για να φτάσετε το όριο;

Κατά κανόνα όχι, σύμφωνα με τις κανονικές διατάξεις νέων επενδυτών.

Οι συνήθεις διαδρομές €400,000 και €800,000 απαιτούν επένδυση σε ένα ακίνητο.

Δεν αρκεί συνήθως η αγορά δύο ανεξάρτητων διαμερισμάτων και άθροιση τιμημάτων.

Παράδειγμα υπολογισμού

Αγοραστής αγοράζει δύο αυτοτελή διαμερίσματα σε περιοχή €400,000.

Το άθροισμα ξεπερνά €400,000, αλλά δεν αποδεικνύει επιλεξιμότητα λόγω ύπαρξης δύο ανεξάρτητων ακινήτων.

Πρέπει να πληρούται ο κανόνας ενός ακινήτου.

Είναι οι βοηθητικοί χώροι πάντα ξεχωριστά ακίνητα;

Όχι αναγκαστικά.

Η εγκύκλιος Απριλίου 2026 εξηγεί περιορισμένη μεταχείριση επιλέξιμων βοηθητικών χώρων συνδεδεμένων με κύρια ιδιοκτησία, στην ίδια οικοδομή και αγορασμένων υπό συγκεκριμένους όρους.

Δεν πρέπει να επεκτείνεται αυτόματα σε δεύτερο κατοικήσιμο διαμέρισμα.

Τι ισχύει για συγκυριότητα;

Το άρθρο 100 περιλαμβάνει ξεχωριστές προϋποθέσεις εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας.

Διακρίνει κατάλληλους συζύγους ή συντρόφους από άσχετους μεταξύ τους επενδυτές.

Για μη συγγενείς επενδυτές η αξία του μεριδίου καθενός πρέπει κατά κανόνα αυτοτελώς να φτάνει το όριο.

Η εγκύκλιος Απριλίου 2026 διευκρινίζει ότι όταν περισσότεροι επιλέξιμοι συγκύριοι κατέχουν ποσοστά, τα 120 τ.μ. αφορούν τους κύριους χώρους του συνολικού ακινήτου, όχι 120 τ.μ. ανά μερίδιο.

Κάθε δομή συγκυριότητας χρειάζεται ξεχωριστό νομικό έλεγχο.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή: η νομική δομή μετρά όσο η συνολική τιμή. Ελέγξτε αν υπάρχει ένα κατάλληλο ακίνητο και σωστά εμπράγματα δικαιώματα.

Πώς λειτουργεί η ειδική κατηγορία αλλαγής χρήσης €250,000;

Ειδικό ελάχιστο €250,000 εφαρμόζεται σε επιλέξιμο ακίνητο όπου οι χώροι κύριας χρήσης μετατρέπονται σε κατοικία.

Δεν είναι γενική έκπτωση για φθηνά διαμερίσματα.

Η διαδρομή αφορά νόμιμα αναγνωρισμένες μεταβολές χρήσης.

Για παράδειγμα, κατάλληλο πρώην εμπορικό ακίνητο μπορεί να μετατραπεί σε κατοικία βάσει οικοδομικής και πολεοδομικής νομοθεσίας.

Τι πρέπει να έχει ολοκληρωθεί;

Κατά το άρθρο 100(2)(γ) και την εγκύκλιο Απριλίου 2026:

• Η επένδυση αφορά ένα ακίνητο.
• Το τίμημα κτήσης πρέπει να φτάνει €250,000.
• Η νόμιμη αλλαγή σε χρήση κατοικίας πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πριν την αίτηση άδειας διαμονής.
• Η αλλαγή πρέπει να τηρεί τους χρονικούς κανόνες ν. 5100/2024.
• Τα απαιτούμενα στοιχεία αποδεικνύουν τον νόμιμο χαρακτήρα μεταβολής.

Η διευκρίνιση Απριλίου 2026 προσδιορίζει την 5η Απριλίου 2024 ως σχετική ημερομηνία έναρξης νομοθεσίας.

Η επίσημη διοικητική διαδικασία αναφέρει ολοκλήρωση επιλέξιμης αλλαγής μετά από εκείνη την ημερομηνία και πριν την αίτηση Golden Visa.

Αν η άδεια αλλαγής χρήσης προϋπήρχε, κάποιες περιπτώσεις μεταγενέστερης ενημέρωσης ή αναθεώρησης αντιμετωπίζονται ιδιαίτερα και απαιτούν έλεγχο ανά ακίνητο.

Πηγή: Εθνικό Μητρώο Διοικητικών Διαδικασιών — Golden Visa με αλλαγή χρήσης_–_Initial_issuance).

Μπορεί ο πωλητής να κάνει τη μετατροπή;

Ναι. Ο νόμος επιτρέπει την αλλαγή από πωλητή ή αγοραστή.

Όμως πρέπει να αποδεικνύεται η ολοκληρωμένη και νόμιμη αλλαγή.

Η δήλωση του πωλητή ότι η μετατροπή μπορεί να γίνει δεν αποδεικνύει ότι έχει ολοκληρωθεί νόμιμα.

Τι ισχύει για πρώην βιομηχανικά κτίρια;

Ειδικές προϋποθέσεις ισχύουν για βιομηχανικά κτίρια.

Κατά το άρθρο 100, επιλέξιμο βιομηχανικό ακίνητο πρέπει μεταξύ άλλων να πληροί προϋπόθεση μη εγκατεστημένης και λειτουργούσας βιομηχανικής δραστηριότητας τα προηγούμενα τουλάχιστον πέντε έτη.

Πρέπει να τεκμηριώνεται το πραγματικό καθεστώς.

Προσμετρώνται δαπάνες ανακαίνισης στο €250,000;

Το νόμιμο όριο της συνήθους ειδικής διαδρομής αφορά αξία κτήσης, όχι άθροισμα αγοράς και προγραμματισμένων εργασιών.

Άρα αγορά €210,000 με μελλοντική μετατροπή €40,000 δεν πρέπει αυτομάτως να αντιμετωπίζεται ως επιλέξιμη απόκτηση €250,000.

Η σύμβαση και η νόμιμα αναγνωριζόμενη αξία πρέπει να εξεταστούν.

Παράδειγμα πρώην γραφείου που έγινε κατοικία

Υποθέστε πρώην γραφείο με τίμημα €275,000.

Η νόμιμα τεκμηριωμένη κύρια επιφάνεια είναι 78 τ.μ.

Ο πωλητής υποστηρίζει ότι η χρήση άλλαξε νόμιμα από εμπορική σε κατοικία το 2025.

Το ακίνητο ίσως αξίζει εξέταση υπό την εξαίρεση €250,000 παρά την επιφάνεια κάτω των 120 τ.μ.

Ο αγοραστής χρειάζεται αποδείξεις νόμιμης μεταβολής, σωστής ημερομηνίας και ολοκλήρωσης πριν από αίτηση διαμονής.

Υποθετικό σενάριο χωρίς διαπίστωση επιλεξιμότητας πραγματικού ακινήτου.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή: ζητήστε αρχική εγκεκριμένη χρήση, νόμιμο έγγραφο αλλαγής, απόδειξη ολοκλήρωσης και έγγραφες απόψεις δικηγόρου και μηχανικού.

Μπορεί διατηρητέο ή ιστορικό κτίριο να υπαχθεί στα €250,000;

Δεύτερη ειδική διαδρομή €250,000 αφορά επιλέξιμα διατηρητέα κτίρια που χρειάζονται αποκατάσταση ή ανακατασκευή.

Ο νόμος καλύπτει ορισμένα δικαιώματα σε διατηρητέο κτίσμα ή μέρος του, αλλά και ορισμένα ακίνητα εντός των οποίων υπάρχει διατηρητέο.

Πρόκειται για διαφορετική κατηγορία από απλώς παλιό σπίτι.

Τι καθιστά το κτίριο επιλέξιμο;

Η επίσημα αναγνωρισμένη ιδιότητά του ως διατηρητέου είναι ουσιώδης.

Ένα κτίριο μπορεί να είναι παλιό, όμορφο ή ιστορικά ενδιαφέρον χωρίς τη νομική πράξη χαρακτηρισμού που απαιτεί η εξαίρεση.

Η επίσημη διοικητική διαδικασία απαιτεί αποδεικτικά χαρακτηρισμού, περιλαμβανομένης της δημοσίευσης στο ΦΕΚ.

Πηγή: Μητρώο Διοικητικών Διαδικασιών — Golden Visa με διατηρητέο_–_Initial_issuance).

Πρέπει να έχει τελειώσει η αποκατάσταση πριν την πρώτη αίτηση;

Η κατηγορία διατηρητέου έχει διαφορετική χρονική δομή από την αλλαγή χρήσης.

Το άρθρο 100 επιτρέπει απόκτηση κατάλληλου διατηρητέου που απαιτεί αποκατάσταση.

Όμως η πλήρης αποκατάσταση ή ανακατασκευή πρέπει να έχει ολοκληρωθεί μέχρι την πρώτη ανανέωση.

Τι γίνεται αν δεν ολοκληρωθούν οι εργασίες;

Το άρθρο 100 προβλέπει σοβαρές συνέπειες μη συμμόρφωσης.

Η νομοθεσία προβλέπει διοικητικό πρόστιμο €150,000 στη σχετική περίπτωση παράβασης της υποχρέωσης αποκατάστασης.

Ο αγοραστής δεν πρέπει να θεωρεί το έργο προαιρετική ανακαίνιση.

Μπορεί ο επενδυτής να πουλήσει πριν αποκαταστήσει;

Ο νόμος ειδικά προβλέπει ότι μεταβίβαση κατάλληλου διατηρητέου αυτής της εξαίρεσης πριν ολοκληρωθεί πλήρως η αποκατάσταση ή ανακατασκευή είναι άκυρη.

Προβλέπονται επίσης σοβαρές συνέπειες απαγορευμένων μεταβιβάσεων.

Αυτή είναι μία από τις ουσιαστικότερες διαφορές από την κανονική αγορά.

Πηγή: Ν. 5038/2023 — Άρθρο 100(2)(δ), (4) και (7Α).

Καλύπτει το €250,000 και τα έξοδα αποκατάστασης;

Όχι αναγκαστικά.

Ακίνητο €270,000 μπορεί να χρειαστεί πολύ περισσότερα χρήματα, εξειδικευμένες εργασίες, άδειες και χρόνο πριν την πρώτη ανανέωση.

Το όριο αγοράς δεν είναι πλήρης προϋπολογισμός έργου.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή

Πριν αγοράσετε διατηρητέο για Golden Visa, ζητήστε:

• Απόδειξη επίσημου χαρακτηρισμού.
• Ακριβή δικαιώματα που αποκτώνται.
• Επαγγελματική εκτίμηση αντικειμένου αποκατάστασης.
• Απαιτούμενες εγκρίσεις και περιορισμούς.
• Προσφορές κόστους και ρεαλιστικό προγραμματισμό.
• Νομική συμβουλή για πώληση και ανανέωση.

Ένα διατηρητέο μπορεί να είναι περίπλοκη υποχρέωση αναπτυξιακού και συντηρητικού έργου, όχι απλώς φθηνότερη άδεια διαμονής.

Μπορεί ακίνητο Golden Visa €250,000 να μεταπωληθεί σε άλλον επενδυτή;

Απαιτείται ιδιαίτερη προσοχή μετά τη διευκρίνιση Απριλίου 2026.

Ακίνητο που είχε πληροί την ειδική εξαίρεση €250,000 δεν παραμένει κατ' ανάγκη επιλέξιμο για επόμενο αγοραστή με το ίδιο προνόμιο.

Το Υπουργείο διευκρίνισε ότι το ευνοϊκό καθεστώς αλλαγής χρήσης ή διατηρητέου χρησιμοποιείται γενικά μία φορά ανά ακίνητο.

Μετά την πρώτη χρήση, ο επόμενος αγοραστής δεν μπορεί να υποθέτει ότι η ίδια χαμηλή κατηγορία επανεκκινεί.

Ανάλογα με περίπτωση, μπορεί να ισχύουν τα κανονικά όρια €400,000 ή €800,000.

Πηγή: Εγκύκλιος Υπουργείου 21 Απριλίου 2026 και EY — Διευκρίνιση μεταπώλησης.

Γιατί έχει σημασία;

Υποθέστε μετασκευασμένο διαμέρισμα που αγοράστηκε αρχικά υπό την εξαίρεση €250,000 για Golden Visa.

Νέος πωλητής μπορεί να το προβάλλει ως «Golden Visa €250,000».

Αλλά αφού έγινε η αλλαγή και το προνόμιο χρησιμοποιήθηκε, ο νέος αγοραστής δεν πρέπει να θεωρεί ότι επαναλαμβάνεται αυτομάτως.

Αυτό επηρεάζει το πιθανό αγοραστικό κοινό και τη μελλοντική στρατηγική μεταπώλησης.

Τι έγγραφα πρέπει να ζητήσει δεύτερος αγοραστής;

Η συμβολαιογραφική βεβαίωση για κατάλληλη αίτηση Golden Visa εξετάζει μεταξύ άλλων αν το ακίνητο χρησιμοποιήθηκε από πωλητή για παρόμοια άδεια.

Ο δικηγόρος πρέπει να ερευνήσει τη σχετική μεταναστευτική ιστορία όταν είναι κρίσιμη.

Οι συνέπειες διαφέρουν από συνήθη νομικό ή πολεοδομικό έλεγχο.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή: όταν παλαιότερα μετασκευασμένο διαμέρισμα διαφημίζεται ξανά ως επιλέξιμο €250,000, ζητήστε ειδική επαλήθευση και όχι απλή επίκληση της παλαιότερης υπαγωγής.

Μπορείτε να μισθώνετε ακίνητο Golden Visa;

Η συνήθης μακροχρόνια μίσθωση μπορεί να επιτρέπεται, αλλά η βραχυχρόνια μίσθωση μέσω οικονομίας διαμοιρασμού περιορίζεται.

Το άρθρο 100(7Α), που εισήχθη με ν. 5100/2024, απαγορεύει τη χρήση των αντίστοιχων επενδυτικών ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση στην οικονομία διαμοιρασμού και επιβάλλει περιορισμούς υπεκμίσθωσης.

Η κρατική στεγαστική πύλη εξηγεί ρητά τον περιορισμό.

Πηγή: Ελληνική κυβέρνηση — Απαγόρευση βραχυχρόνιας μίσθωσης Golden Visa.

Μπορεί να μπει το ακίνητο σε Airbnb ή Booking.com;

Η εγκύκλιος Απριλίου 2026 επιβεβαιώνει ότι ο περιορισμός αφορά βραχυχρόνια μίσθωση και υπεκμίσθωση μέσω ψηφιακών πλατφορμών διαμοιρασμού.

Όποιος σχεδιάζει κανονική τουριστική εκμετάλλευση Airbnb δεν πρέπει να θεωρεί το μοντέλο επιτρεπτό για Golden Visa.

Ο νόμος προβλέπει σημαντικές συνέπειες, όπως ανάκληση άδειας και διοικητικό πρόστιμο €50,000 στις σχετικές περιπτώσεις.

Απαγορεύεται κάθε τουριστική χρήση;

Η διευκρίνιση Απριλίου 2026 διακρίνει την απαγορευμένη βραχυχρόνια μίσθωση πλατφόρμας από ορισμένα άλλα σχήματα, όπως μακροχρόνιες συμβάσεις και συγκεκριμένες επαγγελματικές σχέσεις με τουριστικές εταιρείες.

Δεν αποτελεί γενική έγκριση οποιασδήποτε τουριστικής δραστηριότητας από ακίνητο Golden Visa.

Ισχύουν ενδεχομένως άλλοι τουριστικοί, πολεοδομικοί, αδειοδοτικοί, φορολογικοί και χρήσης κανόνες.

Για ασυνήθιστη μισθωτική δομή ζητήστε εξειδικευμένο νομικό έλεγχο.

Μπορεί μετασκευασμένο €250,000 ακίνητο να γίνει γραφείο εταιρείας;

Στην εξαίρεση αλλαγής χρήσης υπάρχει πρόσθετος περιορισμός.

Το ακίνητο αυτής της κατηγορίας δεν μπορεί να χρησιμοποιείται ως έδρα ή υποκατάστημα επιχείρησης κατά το άρθρο 100(7Α).

Αυτό διαφέρει από δυνατότητα κάποιου κατόχου άδειας να έχει ορισμένα εταιρικά μερίδια.

Τι γίνεται με μακροχρόνια μίσθωση κατοικίας;

Η μακροχρόνια εκμίσθωση μπορεί να συμβιβάζεται με το καθεστώς επενδυτή, εφόσον τηρούνται σχετικοί νόμοι και συμβάσεις.

Πρέπει να υπολογιστούν ελληνική φορολογία μισθωμάτων, δικαιώματα ενοικιαστή, λειτουργικά έξοδα και υποχρεώσεις.

Δείτε Ετήσιο κόστος κατοχής ακινήτου στην Ελλάδα.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή: μην αγοράσετε Golden Visa βασιζόμενοι σε προβλεπόμενα έσοδα Airbnb χωρίς έλεγχο του πραγματικά επιτρεπτού μισθωτικού μοντέλου.

Μπορούν μέλη οικογένειας να λάβουν άδεια διαμονής;

Επιλέξιμα συγγενικά πρόσωπα μπορούν να αιτηθούν άδεια συνδεδεμένη με τον κύριο επενδυτή.

Το άρθρο 95 ν. 5038/2023 περιγράφει τις οικογενειακές κατηγορίες και ορίζει ότι κατά κανόνα οι άδειες λήγουν μαζί με εκείνη του επενδυτή.

Οι νόμιμες κατηγορίες περιλαμβάνουν:

• Σύζυγο ή κατάλληλο μέρος συμφώνου συμβίωσης.
• Ορισμένα άγαμα τέκνα κάτω των 21.
• Ορισμένα άγαμα τέκνα προηγούμενης σχέσης κάτω των 21, υπό όρους επιμέλειας.
• Απευθείας ανιόντες συζύγων ή συντρόφων, ενδεχομένως γονείς.
• Ορισμένα ενήλικα τέκνα χωρίς δικαιοπρακτική ικανότητα, υπό νόμιμες προϋποθέσεις.

Πηγή: Ν. 5038/2023 — Άρθρο 95.

Τι συμβαίνει όταν το παιδί γίνει 21;

Το άρθρο 95 προβλέπει χωριστή τριετή άδεια για ορισμένα επιλέξιμα παιδιά που συμπληρώνουν τα 21 μετά από οικογενειακή άδεια.

Η διαδρομή έπειτα εξαρτάται από προσωπικές περιστάσεις και μεταναστευτικό νόμο.

Δεν πρέπει να θεωρείται ότι το παράγωγο δικαίωμα ανανεώνεται απεριόριστα χωρίς έλεγχο.

Χρειάζεται κάθε οικογενειακό μέλος δική του επένδυση €400,000 ή €800,000;

Οι διατάξεις οικογενειακής επανένωσης επιτρέπουν σε κατάλληλους συγγενείς παράγωγα δικαιώματα χωρίς να υποχρεώνεται αυτομάτως ο καθένας να πραγματοποιήσει ολόκληρη επένδυση.

Κάθε πρόσωπο πρέπει ωστόσο να πληροί δικούς του διοικητικούς και αποδεικτικούς όρους.

Μπορούν τα μέλη οικογένειας να εργάζονται αυτομάτως;

Η οικογενειακή κατηγορία επενδυτή δεν ισοδυναμεί με απεριόριστη άδεια εργασίας.

Τα ακριβή δικαιώματα της άδειας πρέπει να ελέγχονται εξατομικευμένα.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή: εξετάστε επιλεξιμότητα και έγγραφα οικογένειας πριν αγοράσετε, ιδιαίτερα όταν ηλικίες παιδιών ή συγγενικές σχέσεις επηρεάζουν σχεδιασμό διαμονής.

Απαιτείται πραγματική παραμονή στην Ελλάδα για Golden Visa;

Το επενδυτικό καθεστώς δεν απαιτεί ελάχιστο αριθμό ημερών φυσικής παρουσίας ετησίως για την ανανέωση.

Το άρθρο 95 ορίζει ότι η απουσία δεν αποτελεί από μόνη της εμπόδιο ανανέωσης.

Πηγή: Ν. 5038/2023 — Άρθρο 95(1).

Σημαίνει αυτό απεριόριστη διαμονή παντού στην Ευρώπη;

Όχι.

Η ελληνική άδεια παρέχει δικαιώματα διαμονής στην Ελλάδα υπό τους όρους της.

Το ταξίδι σε άλλα κράτη Σένγκεν ακολουθεί τους κανόνες σύντομης παραμονής, συνήθως 90 ημέρες ανά περίοδο 180 ημερών, όχι απεριόριστη κατοικία ή εργασία.

Πηγή: Ευρωπαϊκή Επιτροπή — Μετακινήσεις μεταξύ ΕΕ και Σένγκεν.

Γίνεται αυτομάτως κάποιος φορολογικός κάτοικος Ελλάδας με Golden Visa;

Όχι.

Η φορολογική κατοικία προσδιορίζεται από ξεχωριστό φορολογικό δίκαιο.

Η ΑΑΔΕ εξηγεί παράγοντες όπως μόνιμη ή κύρια κατοικία, συνήθη διαμονή, κέντρο ζωτικών συμφερόντων και υπό συγκεκριμένες εξαιρέσεις παρουσία πάνω από 183 ημέρες σε δωδεκάμηνο.

Η ύπαρξη μεταναστευτικής άδειας δεν δημιουργεί αυτομάτως φορολογική κατοικία.

Αντίθετα, πραγματική μετεγκατάσταση ή μεταφορά προσωπικών και οικονομικών σχέσεων μπορεί να δημιουργήσει φορολογικές συνέπειες.

Πηγή: ΑΑΔΕ — Φορολογική κατοικία φυσικών προσώπων.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή: μεταναστευτικό καθεστώς, φυσική διαμονή και φορολογική κατοικία είναι τρία συνδεδεμένα αλλά διακριτά θέματα.

Ποια είναι η διαδικασία αίτησης μετά την αγορά;

Στη διαδρομή ακινήτου, επένδυση και δικαιολογητικά πρέπει να ικανοποιούν τους όρους πριν χορηγηθεί άδεια.

Η συνήθης διαδικασία περιλαμβάνει διαφορετικές επαγγελματικές εργασίες.

Βήμα 1 — Ελέγξτε επενδυτή και κατηγορία ακινήτου

Πριν δεσμευθεί ο αγοραστής, χρειάζεται νομική αξιολόγηση μεταναστευτικής επιλεξιμότητας και συγκεκριμένης κατηγορίας επένδυσης.

Αυτό καλύπτει περιοχή, όριο, επιφάνεια, δικαιώματα και εξαιρέσεις.

Βήμα 2 — Κάντε ανεξάρτητο έλεγχο ακινήτου

Ο δικηγόρος ακινήτων εξετάζει τίτλους και συμβάσεις.

Ο μηχανικός εξετάζει οικοδομή, άδειες, σχέδια, κύρια επιφάνεια και τυχόν αλλαγή χρήσης ή υποχρέωση αποκατάστασης.

Η μεταναστευτική επιλεξιμότητα δεν εξαλείφει τους συνήθεις κινδύνους αγοράς.

Βήμα 3 — Υπογράψτε τη σύμβαση και εξοφλήστε πλήρως

Το άρθρο 100 απαιτεί πλήρη καταβολή του συμφωνημένου επιλέξιμου τιμήματος πριν την αίτηση άδειας διαμονής.

Η εξόφληση αποδεικνύεται με νόμιμες μεθόδους πληρωμής.

Επιτρέπονται κατά τις προϋποθέσεις κατάλληλα εμβάσματα, συγκεκριμένες δίγραμμες τραπεζικές επιταγές και διαδικασίες καρτών.

Ορισμένες πληρωμές από σύζυγο ή κατάλληλους συγγενείς μπορούν επίσης να αναγνωριστούν με ειδικά στοιχεία.

Πηγή: Ν. 5038/2023 — Άρθρο 100(3) και (5).

Βήμα 4 — Λάβετε συμβολαιογραφική βεβαίωση επένδυσης

Η αίτηση διαμονής απαιτεί σχετική βεβαίωση από τον συμβολαιογράφο της μεταβίβασης.

Η βεβαίωση αναφέρει ακίνητο, μέρη, τίμημα και τρόπο πληρωμής.

Αναφέρει επίσης σχετικούς συμβατικούς όρους και αν το ακίνητο είχε χρησιμοποιηθεί από πωλητή για επενδυτική άδεια διαμονής.

Σε ειδικές κατηγορίες απαιτείται πρόσθετη πιστοποίηση.

Βήμα 5 — Προετοιμάστε τα μεταναστευτικά δικαιολογητικά

Κατά τους κανόνες απαιτούνται μεταξύ άλλων διαβατήριο, ασφάλιση υγείας, στοιχεία κυριότητας και εξόφλησης, φωτογραφίες και άλλα δικαιολογητικά.

Αλλοδαπά έγγραφα ίσως χρειάζονται επικύρωση και μετάφραση.

Η εγκύκλιος Απριλίου 2026 ορίζει λεπτομέρειες αντιγράφων διαβατηρίων και ασφαλιστικών στοιχείων.

Πηγή: Επίσημη διοικητική διαδικασία — Golden Visa αλλαγής χρήσης_–_Initial_issuance).

Βήμα 6 — Υποβάλετε αίτηση και ολοκληρώστε βιομετρικά

Το Υπουργείο διαθέτει ηλεκτρονική υπηρεσία υποβολής.

Ο κατάλληλα εξουσιοδοτημένος εκπρόσωπος μπορεί να κάνει συγκεκριμένα βήματα με νόμιμο πληρεξούσιο.

Ο αιτών μπορεί παρ' όλα αυτά να χρειάζεται προσωπική παρουσία για βιομετρικά ή άλλες διατυπώσεις.

Αγορά ακινήτου από μακριά δεν σημαίνει ότι κάθε μεταναστευτικό βήμα μπορεί να γίνει εξ αποστάσεως.

Επίσημη πύλη: Υπουργείο Μετανάστευσης — Ηλεκτρονικές αιτήσεις.

Βήμα 7 — Αναμείνατε απόφαση

Το άρθρο 100 προβλέπει δίμηνη προθεσμία που σχετίζεται με την παραλαβή πλήρους φακέλου από την αρμόδια υπηρεσία.

Το διοικητικό μητρώο αναφέρει ενδεικτικές διάρκειες περίπου 50–60 ημερών για ορισμένες διαδικασίες Golden Visa.

Αυτές δεν εγγυώνται τον χρόνο από αναζήτηση ακινήτου μέχρι παραλαβή κάρτας.

Πρόσθετα στοιχεία, βιομετρικά, φόρτος υπηρεσιών και ατομικές περιστάσεις επηρεάζουν τον πραγματικό χρόνο.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή: η αγορά, η πλήρης αίτηση και η απόφαση έκδοσης είναι διαφορετικά ορόσημα. Το συμβόλαιο δεν εγγυάται την άδεια.

Ποια δημόσια τέλη και έξοδα αγοράς ισχύουν;

Το ελάχιστο επενδυτικό ποσό δεν ταυτίζεται με το πλήρες κεφάλαιο για απόκτηση και κατοχή.

Το επίσημο διοικητικό μητρώο αναφέρει €2,016 κύριων μεταναστευτικών τελών για τις αναφερόμενες διαδικασίες αρχικής άδειας:

Τα πραγματικά τέλη πρέπει να ελεγχθούν για συγκεκριμένο αιτούντα, συγγενείς και τύπο άδειας.

Πηγή: Εθνικό Μητρώο — Golden Visa διατηρητέου_–_Initial_issuance).

Ποια άλλα έξοδα πρέπει να συνυπολογιστούν;

Μια κοινή αγορά μπορεί να περιλαμβάνει:

• Ελληνικό ΦΜΑ ή άλλο εφαρμοστέο φόρο απόκτησης.
• Συμβολαιογραφικές αμοιβές και αντίγραφα.
• Κτηματολογικά τέλη.
• Ανεξάρτητες νομικές και τεχνικές αμοιβές.
• Τυχόν συμφωνημένη μεσιτική προμήθεια.
• Μεταφράσεις και πληρεξούσια.
• Ειδική νομική βοήθεια μετανάστευσης.
• Ασφάλιστρα υγείας.
• Ετήσιο κόστος ιδιοκτησίας.
• Μετατροπή χρήσης ή αποκατάσταση όπου χρειάζεται.

Δεν περιλαμβάνονται αυτομάτως στο κατώτατο τίμημα επένδυσης.

Ενδεικτική σύγκριση προϋπολογισμών

Υποθέστε τρεις υποθετικές επιλέξιμες αγορές με φορολογητέα αξία ίση με τίμημα και συνήθη ΦΜΑ 3,09%.

Αποκλειστικά υποθετικοί υπολογισμοί. Δεν περιλαμβάνονται συμβολαιογράφος, Κτηματολόγιο, επαγγελματίες, οικογένεια, ασφάλιση, αποκατάσταση και λοιπά. Ο κανονικός ΦΜΑ δεν εφαρμόζεται σε κάθε αγοραστή ή συναλλαγή.

Ο ΦΜΑ δεν προσμετράται στο τίμημα κτήσης για συμπλήρωση ελάχιστου Golden Visa.

Φορολογικές μεταβολές μπορεί να επηρεάσουν μελλοντικές αγορές, άρα ελέγξτε ισχύον δίκαιο πριν συμβόλαιο.

Δείτε Φόρος μεταβίβασης στην Ελλάδα και Πρόσθετα έξοδα πέρα από το τίμημα.

Αν το έργο €250,000 απαιτεί μεγάλη ανακατασκευή;

Η επένδυση διατηρητέου μπορεί να συνεπάγεται σημαντικό επιπλέον κεφάλαιο.

Υποθετική αγορά €275,000 με απαιτούμενες εργασίες €180,000 σημαίνει €455,000 αγοράς και έργου πριν φόρους, αμοιβές και αποθεματικό.

Τα ποσά είναι παραδοχές, όχι πραγματικές ελληνικές προσφορές αποκατάστασης.

Το ερώτημα είναι αν το συνολικό έργο είναι οικονομικά και νομικά βιώσιμο.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή: συγκρίνετε συνολικό κόστος κτήσης και έργου, όχι μόνο το διαφημισμένο κατώφλι.

Πόσο ισχύει η άδεια και τι γίνεται στην ανανέωση;

Η συνήθης άδεια επενδυτή Β.5 ισχύει πέντε έτη και μπορεί να ανανεώνεται για επόμενες πενταετίες υπό διαρκή πλήρωση των νόμιμων όρων.

Ο επενδυτής κανονικά διατηρεί κατάλληλα δικαιώματα στο ακίνητο και τηρεί τους περιορισμούς.

Η εγκύκλιος Απριλίου 2026 διευκρινίζει ότι πρόσφατη δήλωση Ε9 ή κτηματολογικό απόσπασμα μπορεί να χρησιμεύει ως στοιχείο διατήρησης ιδιοκτησίας στην ανανέωση.

Πηγές: Ν. 5038/2023 — Άρθρο 100(4) και EY — Διευκρινίσεις ανανέωσης Απριλίου 2026.

Εμποδίζει η απουσία από Ελλάδα την ανανέωση;

Όχι από μόνη της υπό τους κανόνες της επενδυτικής κατηγορίας.

Τι αν αγοράσατε διατηρητέο;

Στην πρώτη ανανέωση υπάρχει η πρόσθετη προϋπόθεση ολοκλήρωσης απαιτούμενης αποκατάστασης ή ανακατασκευής.

Είναι ουσιωδώς διαφορετικό από την κανονική αγορά.

Τι συμβαίνει αν πουλήσετε;

Η πώληση επιλέξιμης επένδυσης μπορεί να επηρεάσει ή τερματίσει το δικαίωμα διαμονής.

Το άρθρο 100 προβλέπει ανάκληση άδειας επενδυτή πωλητή στην αντίστοιχη περίπτωση μεταπώλησης.

Η διευκρίνιση Απριλίου 2026 εξηγεί δυνατότητα αντικατάστασης επενδυτικού ακινήτου: το νέο πρέπει να πληροί τις προϋποθέσεις και να αποκτηθεί πριν από πώληση του αρχικού, με κατάλληλη ενημέρωση αρχής.

Πριν αλλαγή επένδυσης χρειάζεται εξατομικευμένη νομική συμβουλή.

Ανανεώνεται παλιά Golden Visa €250,000;

Ήδη εκδοθείσες άδειες υπό προηγούμενο νόμο μπορεί να διατηρούν δικαιώματα βάσει παλαιών μεταβατικών όρων.

Δεν σημαίνει όμως ότι νέος αγοραστής τον Οκτώβριο 2026 μπορεί να χρησιμοποιήσει ελεύθερα παλιά όρια.

Οι μεταβατικές προθεσμίες για νέες επενδύσεις με προηγούμενα όρια €250,000 και €500,000 έληξαν σε μεγάλο βαθμό το 2025.

Πηγή: Fragomen — Μεταβατικά όρια Golden Visa.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή: διαχωρίστε ανανέωση ιστορικής άδειας από πρώτη επιλεξιμότητα νέου επενδυτή.

Πέντε παραδείγματα ακινήτων που διαφημίζονται ως Golden Visa eligible

Τα παραδείγματα δείχνουν την αρχική διαδικασία κρίσης.

Δεν είναι πραγματικές αγγελίες, νομικές γνώμες ή επιβεβαιώσεις επιλεξιμότητας.

Ο πίνακας διακρίνει προκαταρκτική διαλογή από επιβεβαιωμένη επιλεξιμότητα.

Η τιμή και περιγραφή δεν αποδεικνύουν το αποτέλεσμα αίτησης.

Τι να ελέγξετε πριν πληρώσετε προκαταβολή Golden Visa ακινήτου;

Ο αγοραστής έχει δύο διαφορετικά είδη κινδύνου.

Πρώτον, κανονικά νομικά, κτηματολογικά ή τεχνικά προβλήματα.

Δεύτερον, το ακίνητο μπορεί να μην πληροί τις ειδικές μεταναστευτικές επενδυτικές προϋποθέσεις ακόμη και αν πωλείται νόμιμα.

Λίστα ελέγχου Golden Visa

Ποιος ελέγχει τι;

Δικηγόρος μεταναστευτικού δικαίου εξετάζει την κατηγορία και προσωπική επιλεξιμότητα.

Δικηγόρος ακινήτων ελέγχει τίτλους, δικαιώματα, βάρη και συμβάσεις.

Μηχανικός εξετάζει τεχνική κατάσταση, εμβαδόν, χρήσεις και μετατροπή ή αποκατάσταση.

Συμβολαιογράφος χειρίζεται συμβόλαιο, νόμιμες βεβαιώσεις και τυπικές απαιτήσεις.

Οι ρόλοι συντονίζονται αλλά δεν υποκαθιστούν αυτομάτως ο ένας τον άλλον.

Τι πρέπει να λέει η συμφωνία προκαταβολής;

Αν η Golden Visa είναι ουσιώδης για τον αγοραστή, το προσύμφωνο ή συμφωνία κράτησης πρέπει να ελεγχθεί με αυτόν τον κίνδυνο.

Πρέπει να αναφέρει κατάλληλες δηλώσεις, ελλείποντα στοιχεία, προθεσμίες και συνέπειες αν δεν πληρούνται προϋποθέσεις.

Καμία καθολική ρήτρα δεν εγγυάται ότι η μεταναστευτική αρχή θα εκδώσει την άδεια.

Μην υποθέτετε ότι απλό τυποποιημένο έντυπο μεσίτη προστατεύει από μη επιλεξιμότητα.

Δείτε Συμφωνίες κράτησης και προκαταβολές.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή: μη δώσετε μεγάλη μη επιστρεπτέα προκαταβολή μόνο επειδή ο πωλητής λέει «Golden Visa eligible».

Ποια είναι τα συχνότερα λάθη σε ακίνητα Golden Visa;

Λάθος 1 — Εφαρμόζουν παλιό όριο €250,000 σε κάθε ακίνητο

Το όριο παραμένει μόνο σε ορισμένες εξαιρέσεις ή ιστορικά προστατευμένες περιπτώσεις.

Δεν είναι γενικό εθνικό κατώφλι νέας αγοράς κατοικίας.

Λάθος 2 — Θεωρούν συνολικά διαφημιζόμενα τ.μ. ίσα με τα 120 τ.μ. κύριας χρήσης

Οι βοηθητικοί χώροι έχουν ενδεχομένως άλλη νομική μεταχείριση.

Λάθος 3 — Αθροίζουν ανεξάρτητα διαμερίσματα για να συμπληρώσουν ελάχιστο

Η συνήθης διαδρομή απαιτεί γενικά ένα επιλέξιμο ακίνητο.

Λάθος 4 — Πιστεύουν ότι η μετατροπή θα ολοκληρωθεί κάποτε

Η εξαίρεση αλλαγής χρήσης €250,000 απαιτεί ολοκληρωμένη νόμιμη μεταβολή πριν την αίτηση διαμονής.

Λάθος 5 — Θεωρούν ότι κάθε μετασκευασμένο ακίνητο επιλέγεται ξανά στα €250,000

Η εγκύκλιος 2026 διευκρινίζει τον κατά κανόνα εφάπαξ χαρακτήρα της εξαίρεσης.

Λάθος 6 — Σχεδιάζουν Airbnb βραχυχρόνια μίσθωση

Περιορισμοί Golden Visa μπορούν να κάνουν αυτό το μοντέλο ασύμβατο.

Λάθος 7 — Υποτιμούν αποκατάσταση διατηρητέου

Χαμηλότερο όριο μπορεί να συνοδεύεται από μεγάλα έργα, προθεσμίες και σοβαρά πρόστιμα.

Λάθος 8 — Θεωρούν την αγορά εγγυημένη έγκριση άδειας

Μεταβίβαση και απόφαση άδειας είναι δύο χωριστές νομικές διαδικασίες.

Λάθος 9 — Συγχέουν διαμονή με φορολογική κατοικία ή ιθαγένεια

Οι έννοιες υπάγονται σε διαφορετικά νομικά καθεστώτα.

Το κοινό πρόβλημα είναι ότι εμπορικές πληροφορίες αγγελίας εκλαμβάνονται ως νομική απόδειξη μεταναστευτικής επιλεξιμότητας.

Συχνές ερωτήσεις

Μπορώ να λάβω Golden Visa αγοράζοντας διαμέρισμα €250,000 στην Αθήνα;

Όχι μέσω κανονικής αγοράς κατοικίας σύμφωνα με τους κανόνες 2026. Τα €250,000 αρκούν μόνο σε ειδική νόμιμη εξαίρεση όπως κατάλληλη αλλαγή χρήσης, διατηρητέο ή έγκυρη ιστορική μεταβατική περίπτωση.

Μπορεί ακίνητο €400,000 στην Κρήτη να πληροί την κανονική διαδρομή;

Το κανονικό όριο €800,000 καλύπτει νησιά με περισσότερους από 3.100 κατοίκους. Η Κρήτη υπάγεται στην κατηγορία, άρα συνήθης αγορά €400,000 δεν πρέπει να θεωρείται κατάλληλη. Χρειάζεται ειδική νόμιμη εξαίρεση.

Απαιτούνται 120 τ.μ. σε κάθε Golden Visa ακίνητο;

Όχι. Η γενική υποχρέωση ισχύει σε δομημένα ακίνητα κανονικής διαδρομής €400,000 και €800,000, όχι με ίδιο τρόπο στις κατάλληλες εξαιρέσεις €250,000.

Μπορώ να χρησιμοποιήσω το ακίνητο για Airbnb;

Η βραχυχρόνια μίσθωση μέσω ψηφιακών πλατφορμών διαμοιρασμού περιορίζεται για τις σχετικές επενδυτικές κατοικίες. Μη βασίζετε σχέδιο σε Airbnb ή Booking.com χωρίς εξειδικευμένη επιβεβαίωση.

Πόσο πρέπει να μένω στην Ελλάδα για ανανέωση;

Το άρθρο 95 αναφέρει ότι η απουσία δεν εμποδίζει από μόνη της ανανέωση επενδυτικής άδειας. Οι άλλες απαιτήσεις, όπως διατήρηση επένδυσης, παραμένουν.

Μου επιτρέπει το ελληνικό Golden Visa να εργαστώ σε Γερμανία ή Γαλλία;

Όχι. Η άδεια δεν δημιουργεί γενικό δικαίωμα εργασίας στην ΕΕ. Τα ταξίδια σε άλλα κράτη Σένγκεν ακολουθούν κανόνες, συνήθως 90 ημέρες μέσα σε 180.

Τι γίνεται αν πουλήσω το Golden Visa ακίνητο;

Η πώληση μπορεί να επηρεάσει τη διαμονή. Αντικατάσταση επένδυσης ενδέχεται να επιτρέπεται με προβλεπόμενη διαδικασία, αλλά πρέπει να οργανωθεί πριν την πώληση του αρχικού και με νομική συμβουλή.

Τι δεν μπορεί να διαπιστώσει ο οδηγός

Δεν μπορεί να βεβαιώσει αν συγκεκριμένος αγοραστής ή ακίνητο πληροί Golden Visa χωρίς έλεγχο πραγματικών συνθηκών, μεταναστευτικής κατάστασης, τίτλων, εγγράφων, τιμήματος και τεχνικού φακέλου.

Δεν μπορεί να διαπιστώσει αν ειδική μετατροπή ή διατηρητέο πληροί όλες τις προϋποθέσεις.

Έλεγχος καταλληλότητας Golden Visa δεν αποδεικνύει ότι η αγορά είναι οικονομικά συμφέρουσα, η τιμή δίκαιη ή το κτίριο ελεύθερο από κρυφά ελαττώματα.

Η νομοθεσία και διοικητική ερμηνεία μπορεί να αλλάξουν. Κάθε αίτηση κρίνεται υπό τους συγκεκριμένους εφαρμοστέους κανόνες.

Σχετικοί οδηγοί

• Πλήρης οδηγός αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα — όλη η διαδικασία.
• Μπορούν οι αλλοδαποί να αγοράζουν ακίνητο στην Ελλάδα; — δικαιώματα και περιορισμοί.
• Due Diligence ακινήτων στην Ελλάδα — νομικά, τεχνικά και αγοραία στοιχεία.
• Δικηγόρος, συμβολαιογράφος, μηχανικός, μεσίτης — κατανομή ευθυνών.
• Τι ελέγχει ο δικηγόρος; — τίτλοι και βάρη.
• Τι ελέγχει ο μηχανικός; — άδειες και συμμόρφωση.
• Συμφωνίες κράτησης και προκαταβολές — πληρωμές πριν έλεγχο.
• Φόρος μεταβίβασης στην Ελλάδα — φόροι.
• Επιπλέον χρήματα πέρα από τίμημα — κόστος κτήσης.
• Ετήσιο κόστος ιδιοκτησίας — μελλοντικές δαπάνες.

Πριν αγοράσετε ακίνητο ειδικά για ελληνικό Golden Visa, λάβετε εξατομικευμένη μεταναστευτική αξιολόγηση και ολοκληρώστε ανεξάρτητο νομικό και τεχνικό έλεγχο.

Η θέση, τιμή, επιφάνεια και διαφημιζόμενη χρήση αποτελούν μόνο την αφετηρία. Έγγραφα, νόμιμες διαδικασίες και πραγματικές προϋποθέσεις καθορίζουν αν η επένδυση μπορεί να στηρίξει αίτηση διαμονής.

The Greek Property Report παρέχει ανεξάρτητη έρευνα χρηματοδοτούμενη από αγοραστές. Δεν πουλάμε ακίνητα ούτε λαμβάνουμε προμήθεια συνδεδεμένη με κλείσιμο. Η ανάλυσή μας οργανώνει στοιχεία ακινήτου, φόρων και αγοράς, αλλά δεν αντικαθιστά εξειδικευμένο δικηγόρο μετανάστευσης, έλεγχο τίτλων, τεχνικό πόρισμα ή επίσημη απόφαση άδειας διαμονής.