Επιπλέον χρήματα πέρα από το τίμημα αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα: προϋπολογισμός 2026

Ποια έξοδα πρέπει να προσθέσετε πέρα από το τίμημα;

Ένας χρήσιμος προϋπολογισμός ξεχωρίζει τέσσερις κατηγορίες χρημάτων.

Η διάκριση είναι σημαντική επειδή κάθε ποσό που μεταφέρεται κατά την αγορά δεν αποτελεί αμοιβή ή τέλος.

Η προκαταβολή που συμψηφίζεται με την τιμή δεν είναι νέα χρέωση. Αντίθετα, η ξεχωριστή πληρωμή προς ανεξάρτητο μηχανικό για έλεγχο δεν μειώνει συνήθως την οφειλή προς τον πωλητή.

Στόχος είναι να υπολογίσουμε τα χρήματα που απαιτούνται για την ολοκλήρωση και υπεύθυνη ανάληψη της ιδιοκτησίας — χωρίς διπλή μέτρηση ίδιου ποσού.

Πόσο φόρο μεταβίβασης πρέπει να πληρώσει ο αγοραστής;

Στη συνήθη φορολογητέα μεταπώληση κατοικίας, ο ΦΜΑ βαρύνει τον αγοραστή.

Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) ορίζει βασικό συντελεστή 3% της φορολογητέας αξίας, συν δημοτική εισφορά ίση με 3% του κύριου φόρου.

Ο συνολικός συνήθης συντελεστής είναι 3,09%.

Πηγή: ΑΑΔΕ — Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων.

Ο φόρος υπολογίζεται με βάση την τιμή αγγελίας;

Όχι.

Στις περιοχές του συστήματος αντικειμενικών αξιών, ο ΦΜΑ υπολογίζεται γενικά με βάση το υψηλότερο από:

• Το τίμημα που αναφέρεται στη σύμβαση.
• Την εφαρμοστέα αντικειμενική αξία.

Εκτός αυτού του συστήματος μπορεί να εφαρμόζεται διαφορετική διαδικασία προσδιορισμού και αξιολόγησης.

Πηγή: Gov.gr — Υπολογισμός φόρου μεταβίβασης.

Εξετάζουμε υποθετικό ακίνητο που αγοράζεται για €300,000.

Ενδεικτικοί υπολογισμοί συνήθους μεταπώλησης σε περιοχή αντικειμενικού προσδιορισμού, χωρίς απαλλαγή ή ειδικό καθεστώς.

Το ίδιο τίμημα μπορεί να δημιουργήσει διαφορετική φορολογική υποχρέωση εξαιτίας της αντικειμενικής αξίας.

Πότε πρέπει να είναι διαθέσιμα τα χρήματα;

Σύμφωνα με την ΑΑΔΕ, αγοραστής και πωλητής υποβάλλουν τη δήλωση ΦΜΑ πριν συνταχθεί το οριστικό συμβόλαιο. Ο φόρος γενικά πληρώνεται εντός τριών εργάσιμων ημερών μετά την υποβολή ή τη βεβαίωση και πριν υπογραφεί το σχετικό συμβόλαιο.

Πηγή: ΑΑΔΕ — Προθεσμίες ΦΜΑ.

Επομένως ο αγοραστής δεν πρέπει να θεωρεί ότι όλα τα έξοδα αγοράς πληρώνονται μετά την ολοκλήρωση.

Τι ισχύει για πιθανό συντελεστή 15% το 2027;

Σημαντική νομοθετική πρόταση δημοσιεύθηκε τον Οκτώβριο 2026.

Το άρθρο 16 του σχεδίου νόμου προτείνει κύριο συντελεστή ΦΜΑ 15% για αγορά κατοικίας από φυσικά πρόσωπα με φορολογική κατοικία εκτός ΕΕ και ΕΟΧ, με εφαρμογή σε οριστικά συμβόλαια από 1 Ιουλίου 2027.

Με τη σημερινή δημοτική εισφορά, ο προτεινόμενος συνολικός συντελεστής θα ήταν 15,45%.

Στις 28 Οκτωβρίου 2026 πρόκειται για σχέδιο νόμου, όχι ψηφισμένη διάταξη.

Πηγές: Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας — Σχέδιο νόμου Οκτωβρίου 2026 και Ανάλυση προτεινόμενων άρθρων 16 και 48.

Σε φορολογητέα αξία €300,000, το προτεινόμενο 15,45% θα έδινε φόρο €46,350 αντί €9,270 με το σημερινό συνήθες καθεστώς.

Πιθανή διαφορά: €37,080.

Αγοραστής που αναμένει οριστικό συμβόλαιο το δεύτερο εξάμηνο 2027 δεν πρέπει να βασίζεται σε υπολογισμό 2026 χωρίς έλεγχο του τελικού νόμου και της φορολογικής του κατοικίας.

Περισσότερα στον οδηγό Φόρος μεταβίβασης ακινήτου στην Ελλάδα.

Πόσα να προβλέψετε για συμβολαιογράφο;

Η αμοιβή Έλληνα συμβολαιογράφου ρυθμίζεται από νόμιμη κλίμακα.

Βασικό πλαίσιο είναι η Κοινή Υπουργική Απόφαση 111376/2011, όπως τροποποιήθηκε με την 72386/2015.

Η αναλογική αμοιβή υπολογίζεται κλιμακωτά, με πάγιο €20 και επιπλέον χρεώσεις σχετικών εγγράφων.

Οι πρώτες κλίμακες είναι:

Για υψηλότερες αξίες συνεχίζονται χαμηλότεροι συντελεστές.

Πηγές: Απόφαση αμοιβών συμβολαιογράφων και Συμβολαιογραφικός Σύλλογος — τροποποίηση 2015.

Υπολογισμός για ακίνητο €300,000

Υποθέτουμε ότι η αξία υπολογισμού αμοιβής είναι €300,000.

Υποθετικός υπολογισμός βάσει νόμιμης κλίμακας και συνήθους ΦΠΑ 24%. Εξαιρούνται επιπλέον φύλλα συμβολαίου, αντίγραφα, ξεχωριστές πράξεις και άλλες δαπάνες.

Η αξία υπολογισμού μπορεί να είναι υψηλότερη από το τίμημα λόγω επίσημου προσδιορισμού.

Άρα το παράδειγμα δεν αποτελεί τελική προσφορά χωρίς επιβεβαίωση αξίας και εγγράφων.

Τι άλλο εμφανίζεται στον λογαριασμό;

Η κλίμακα προβλέπει πρόσθετα ποσά για ορισμένα φύλλα και αντίγραφα. Διαφορετικές συμβολαιογραφικές πράξεις μπορεί να χρεώνονται χωριστά.

Αγοραστής εξωτερικού ενδέχεται να χρειάζεται ειδικό πληρεξούσιο όταν άλλο πρόσωπο υπογράφει ή ενεργεί.

Ζητήστε αναλυτική προσφορά με διαχωρισμό αμοιβής, ΦΠΑ, χρεώσεων εγγράφων και πληρωμών τρίτων.

Διαβάστε Αμοιβές συμβολαιογράφου στην Ελλάδα.

Πόσο κοστίζει η καταχώριση της αγοράς;

Η καταχώριση είναι ξεχωριστό νομικό και οικονομικό στάδιο.

Μετά την υπογραφή συμβολαίου η μεταβίβαση πρέπει να καταχωριστεί στο εφαρμοστέο σύστημα δημοσιότητας.

Η ψηφιακή υπηρεσία μεταβίβασης του ελληνικού κράτους επιτρέπει υποβολή στο Ελληνικό Κτηματολόγιο, υπολογισμό τελών και πληρωμή από τον αγοραστή.

Πηγή: Gov.gr — Ψηφιακή μεταβίβαση.

Η σημαντική αλλαγή τελών τον Ιανουάριο 2026

Η ΚΥΑ 2/2026, δημοσιευμένη στο ΦΕΚ Β' 64/13 Ιανουαρίου 2026, καθόρισε ανανεωμένα πάγια και αναλογικά τέλη καταχώρισης.

Για συνηθισμένη καταχώριση πώλησης προβλέπει:

• Αναλογικό τέλος 5‰ επί της σχετικής αξίας, δηλαδή 0,5%.
• Επιπλέον 1‰ για καταχώριση στο κτηματολογικό βιβλίο του άρθρου 10 ν. 2664/1998.
• Πάγιο €20 για την οικεία καταχωριζόμενη πράξη.
• Ξεχωριστό πάγιο €3 για την εφαρμοστέα κατηγορία καταχώρισης αγοράς.

Προβλέπονται επίσης τέλη για αποσπάσματα, πιστοποιητικά και άλλες πράξεις.

Πηγή: ΚΥΑ 2/2026 — ΦΕΚ Β' 64.

Υποθετικός υπολογισμός με αξία €300,000

Υποθέτουμε μία συνήθη καταχώριση πώλησης με σχετική αξία €300,000.

Υποθετική καταχώριση σύμφωνα με την ΚΥΑ 2/2026 για μία καταχωριστέα πώληση. Δεν περιλαμβάνει ξεχωριστά πιστοποιητικά, άλλες πράξεις ή χρεώσεις. Πρέπει να επιβεβαιωθούν το αρμόδιο γραφείο και η σχετική αξία.

Έτσι η γενική δήλωση «το Κτηματολόγιο κοστίζει 0,5%» ενδέχεται να είναι ελλιπής.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή

Ζητήστε από τον συμβολαιογράφο να επιβεβαιώσει το εφαρμοστέο σύστημα καταχώρισης και τα επίσημα τέλη για το ακίνητο.

Το τελικό ποσό πρέπει να προκύπτει από την πραγματική βεβαίωση και όχι από εκτίμηση αγγελίας.

Τι ποσό να προβλέψετε για δικηγόρο και μηχανικό;

Πρόκειται για διαφορετικές επαγγελματικές υπηρεσίες.

Ο δικηγόρος ελέγχει κυριότητα, εγγεγραμμένα δικαιώματα, νομικούς περιορισμούς και συμβάσεις.

Ο ανεξάρτητος μηχανικός του αγοραστή ερευνά τεχνικά έγγραφα, πολεοδομική νομιμότητα και ζητήματα φυσικής κατάστασης στο συμφωνημένο αντικείμενο.

Το ελληνικό δίκαιο γενικά επιτρέπει έγγραφες συμφωνίες αμοιβών αντί ενιαίου υποχρεωτικού ποσοστού σε κάθε αγορά κατοικίας.

Για δικηγόρους, σχετικό πλαίσιο είναι ο ν. 4194/2013, ιδίως άρθρα 58, 73 και 74.

Πηγή: Κώδικας Δικηγόρων — άρθρο 74.

Ενδεικτικός προϋπολογισμός επαγγελματιών

Για υποθετικό διαμέρισμα €300,000:

Πρόκειται για υποθετικές συμφωνημένες αμοιβές, όχι μέσες τιμές ή προσφορές. Υποτίθεται εφαρμογή ελληνικού ΦΠΑ 24% και στις δύο υπηρεσίες.

Τα πραγματικά ποσά μπορεί να διαφέρουν σημαντικά.

Περιορισμένη αυτοψία απλού διαμερίσματος δεν ισοδυναμεί με πλήρη διερεύνηση παλιάς μονοκατοικίας με σύνθετο ιστορικό κατασκευής.

Ομοίως, απλός έλεγχος τίτλου δεν ισοδυναμεί με ολοκληρωμένη νομική ανάθεση που περιλαμβάνει προσύμφωνο, συμβόλαια, διαπραγματεύσεις και παρακολούθηση καταχώρισης.

Πληρώνει ο αγοραστής και τα απαιτούμενα τεχνικά πιστοποιητικά του πωλητή;

Όχι αυτομάτως.

Μια μεταπώληση μπορεί να απαιτεί την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (ΗΤΚ) και Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης.

Αυτά είναι διαφορετικά από την ανεξάρτητη αυτοψία που αναθέτει ο αγοραστής.

Η ευθύνη για την παράδοση εγγράφων αναγκαίων για τη μεταβίβαση συνήθως ρυθμίζεται από τις υποχρεώσεις του πωλητή και τις συμφωνίες της συναλλαγής.

Μην υποθέτετε ότι η ίδια τεχνική εργασία πρέπει να πληρωθεί δύο φορές.

Αν χρειάζεται ενημέρωση εγγράφου ή διόρθωση αυθαιρεσίας, συμφωνήστε ρητά επαγγελματική και οικονομική ευθύνη.

Δείτε Αμοιβές δικηγόρου και μηχανικού.

Χρειάζεται να υπολογίσετε μεσιτική αμοιβή;

Μόνο όταν έγκυρη μεσιτική συμφωνία δημιουργεί υποχρέωση αμοιβής του αγοραστή.

Ο ν. 4072/2012, άρθρο 200, απαιτεί έγγραφη σύμβαση μεσιτείας και προβλέπει ελεύθερη διαπραγμάτευση της αμοιβής.

Δεν υπάρχει υποχρεωτικό πανελλαδικό ποσοστό μεσίτη 2% για αγοραστές.

Πηγή: Ν. 4072/2012 — άρθρο 200.

Ο μεσίτης μπορεί να έχει συμφωνία με πωλητή, αγοραστή ή και τους δύο, με τους όρους γνωστοποίησης και σύμβασης.

Υποθετική μεσιτική αμοιβή αγοραστή

Υποθέτουμε συμφωνημένο 2% σε τίμημα €300,000.

Υποθετικά συμφωνημένη αμοιβή, όχι υποχρεωτικός ή αντιπροσωπευτικός συντελεστής.

Ακίνητο χωρίς υποχρέωση μεσιτικής αμοιβής του αγοραστή δεν έχει αυτό το έξοδο.

Τι ελέγχετε;

Πριν υπογράψετε υπόδειξη ακινήτου ή μεσιτική σύμβαση, διευκρινίστε αμοιβή, βάση υπολογισμού, αν περιλαμβάνεται ΦΠΑ και πότε οφείλεται.

Ρωτήστε αν ο μεσίτης αμείβεται ξεχωριστά και από τον πωλητή.

Μην θεωρείτε ότι κάθε αγγελία από γραφείο δημιουργεί αυτόματα δική σας μεσιτική υποχρέωση.

Δείτε Μεσιτική αμοιβή στην Ελλάδα.

Ποια πρόσθετα διοικητικά έξοδα αφορούν αγοραστές εξωτερικού;

Όποιος ζει εκτός Ελλάδας μπορεί να χρειάζεται πρόσθετες υπηρεσίες πέρα από τη συνήθη μεταβίβαση.

Τα έξοδα αυτά είναι ενδεχόμενα, όχι καθολικά.

ΑΦΜ και ψηφιακή πρόσβαση

Αλλοδαποί αγοραστές χρειάζονται ελληνικό ΑΦΜ (Αριθμός Φορολογικού Μητρώου).

Η ΑΑΔΕ επιβεβαιώνει ότι κάτοικοι Ελλάδας και εξωτερικού πρέπει να διαθέτουν ή να αποκτήσουν ΑΦΜ για αγορά ελληνικού ακινήτου.

Πηγή: ΑΑΔΕ — Πριν αγοράσετε ακίνητο.

Ο αγοραστής μπορεί να διεκπεραιώσει ο ίδιος τη διαδικασία ή να χρησιμοποιήσει κατάλληλα εξουσιοδοτημένο επαγγελματία.

Κάθε αμοιβή βοήθειας πρέπει να εμφανίζεται ξεχωριστά.

Μην υποθέτετε ότι για ΑΦΜ απαιτείται αυτόματα μεγάλο πακέτο διοικητικών υπηρεσιών.

Πληρεξούσιο

Αν ο αγοραστής δεν παρίσταται, μπορεί σε ορισμένα στάδια να ενεργήσει κατάλληλα εξουσιοδοτημένος αντιπρόσωπος.

Ανάλογα με τη διαδικασία και τον τόπο έκδοσης, ενδέχεται να απαιτούνται συμβολαιογραφικές ή προξενικές υπηρεσίες, επικύρωση και μετάφραση.

Ο συμβολαιογράφος και ο δικηγόρος πρέπει να επιβεβαιώσουν τη μορφή και την έκταση εξουσιοδότησης.

Μεταφράσεις και πιστοποίηση εγγράφων

Αγοραστής εξωτερικού μπορεί να χρειάζεται μεταφράσεις νομικών, διοικητικών ή ταυτοποιητικών εγγράφων.

Ορισμένα αλλοδαπά δημόσια έγγραφα μπορεί να απαιτούν Apostille ή άλλη προβλεπόμενη πιστοποίηση.

Το κόστος εξαρτάται από έγγραφο, χώρα έκδοσης, απαιτήσεις μετάφρασης και πάροχο.

Σύντομο έγγραφο και σύνθετη νομική πράξη δεν έχουν αναγκαστικά ίδια χρέωση.

Ειδικές νομικές ή τεχνικές εργασίες

Κάποια ακίνητα χρειάζονται επιπλέον έλεγχο πέρα από τη συνήθη διερεύνηση.

Παραδείγματα είναι ειδικές μηχανικές μελέτες, τοπογραφικές οριοθετήσεις, βαθύτερη έρευνα ιστορικών τίτλων ή περίπλοκα εμπράγματα δικαιώματα.

Προσθέστε τα έξοδα μόνο αφού εντοπιστεί η πραγματική ανάγκη.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή: Ρωτήστε κάθε επαγγελματία ποιες υπηρεσίες περιλαμβάνονται, ποιες είναι προαιρετικές και ποιες μπορεί να χρειαστούν αν ανακύψουν προβλήματα.

Τι γίνεται με τη μεταφορά χρημάτων από το εξωτερικό;

Η αγορά στην Ελλάδα συνήθως χρηματοδοτείται σε ευρώ.

Όταν τα χρήματα του αγοραστή είναι σε άλλο νόμισμα, το πραγματικό ποσό εξαρτάται και από την ισοτιμία και τα κόστη μεταφοράς.

Αυτά περιλαμβάνουν ενδεχομένως:

• Περιθώριο συναλλαγματικής ισοτιμίας του παρόχου.
• Έξοδα μεταφοράς και επεξεργασίας.
• Χρεώσεις ενδιάμεσης ή παραλήπτριας τράπεζας.
• Χρόνο μετατροπής νομίσματος.
• Πρόσθετους ελέγχους που απαιτούνται για μεγάλο ποσό.

Το περιθώριο ισοτιμίας είναι ιδιαίτερα σημαντικό γιατί δεν εμφανίζεται πάντα ως ξεχωριστή προμήθεια.

Γιατί επηρεάζουν οι διακυμάνσεις συναλλάγματος;

Σκεφτείτε αγοραστή που χρειάζεται €300,000.

Αν το νόμισμα της χώρας του υποτιμηθεί έναντι ευρώ ανάμεσα στην κατάρτιση του budget και την πληρωμή, το κόστος στο εγχώριο νόμισμα αυξάνεται παρότι η τιμή σε ευρώ μένει ίδια.

Μπορεί να συμβεί και το αντίθετο.

Το μέγεθος της αλλαγής εξαρτάται από ισοτιμία και όρους μετατροπής.

Δεν προβλέπουμε απαραίτητα αλλαγή ισοτιμίας· απλώς θεωρούμε τη μετατροπή ανεξάρτητη οικονομική απόφαση.

Τι να επιβεβαιώσετε πριν τη μεταφορά;

Ζητήστε από τον πάροχο τα καθαρά ευρώ που θα φτάσουν στον παραλήπτη, όλες τις χρεώσεις και τους όρους.

Επιβεβαιώστε λογαριασμό παραλήπτη και οδηγίες πληρωμής μέσω ανεξάρτητα επαληθευμένων καναλιών.

Μην στέλνετε μεγάλο ποσό αγοράς σε τραπεζικά στοιχεία απροσδόκητου μηνύματος χωρίς κατάλληλη επαλήθευση.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή: Το budget βασίζεται στα καθαρά ευρώ που πρέπει να παραληφθούν κατά την ολοκλήρωση, με τις συναλλαγματικές επιβαρύνσεις ξεχωριστά.

Είναι η προκαταβολή επιπλέον έξοδο αγοράς;

Συνήθως όχι, όταν συμφωνείται συμβατικά ο συμψηφισμός της με το τίμημα.

Η νομική μεταχείρισή της ωστόσο πρέπει να προκύπτει από τη σύμβαση.

Προκαταβολή, τέλος κράτησης, αρραβώνας και συμβολαιογραφικό προσύμφωνο μπορεί να έχουν διαφορετικές συνέπειες.

Το προσύμφωνο πρέπει να εξηγεί πότε καταβάλλεται το ποσό, πού φυλάσσεται, αν συμψηφίζεται, πότε επιστρέφεται και τι συμβαίνει αν η συναλλαγή δεν ολοκληρωθεί.

Ο Αστικός Κώδικας και οι συμβατικοί κανόνες μπορεί να επηρεάζουν τις συνέπειες.

Για πρακτική νομική ερμηνεία: Iter Legis — Προσύμφωνα και προκαταβολές και ACMA Law — Προκαταβολές και όροι συναλλαγής.

Υπολογισμός προκαταβολής €30,000

Υποθέτουμε:

• Συμφωνημένο τίμημα €300,000.
• Καταβληθείσα προκαταβολή €30,000 βάσει συμφωνίας.
• Η συμφωνία προβλέπει πλήρη συμψηφισμό με το τίμημα.
• Η συναλλαγή ολοκληρώνεται κανονικά.

Ο αγοραστής δεν προσθέτει άλλα €30,000 στα €300,000 ως επιπλέον κόστος απόκτησης.

Η προκαταβολή είναι ήδη μέρος του τιμήματος.

Όμως μπορεί να χρειάζονται πρόσθετα χρήματα για φόρους και επαγγελματικές υπηρεσίες κατά την ολοκλήρωση.

Τι γίνεται αν ακυρωθεί η αγορά;

Το αποτέλεσμα εξαρτάται από τη συμφωνία, τη φύση πληρωμής, το ισχύον δίκαιο και την αιτία ακύρωσης.

Η προκαταβολή δεν επιστρέφεται πάντοτε αλλά ούτε και χάνεται αυτομάτως πάντοτε.

Ο δικηγόρος πρέπει να εξηγήσει τους όρους πριν μεταφερθούν χρήματα.

Ο οικονομικός αυτός κίνδυνος αντιμετωπίζεται καλύτερα πριν την υπογραφή παρά μετά την εμφάνιση διαφωνίας.

Υποθετικό συνολικό κόστος μεταπώλησης διαμερίσματος €300,000

Το επόμενο παράδειγμα συνδυάζει τις κύριες δαπάνες που περιγράφηκαν.

Σκοπός είναι να δείξει πώς φτιάχνεται διαφανής προϋπολογισμός αγοραστή.

Υποθέσεις ακινήτου και αγοραστή

• Ένα υφιστάμενο διαμέρισμα στην Ελλάδα.
• Ιδιώτης αλλοδαπός που αγοράζει στο όνομά του.
• Συμβατικό τίμημα €300,000.
• Αντικειμενική αξία που δεν υπερβαίνει το τίμημα.
• Συνήθης φορολογική μεταχείριση Οκτωβρίου 2026.
• Χωρίς απαλλαγή πρώτης κατοικίας.
• Μία συνήθης καταχώριση σε κτηματολογικό βιβλίο με επιπλέον τέλος 1‰.
• Ελληνικός ΦΠΑ 24% στις αναφερόμενες υπηρεσίες.
• Χωρίς στεγαστικό ή πρόσθετη εγγεγραμμένη εξασφάλιση.
• Συμφωνημένη μεσιτική αμοιβή αγοραστή 2% συν ΦΠΑ.
• Χωρίς μεγάλα νομικά/τεχνικά προβλήματα που απαιτούν πρόσθετες εργασίες.

Προϋπολογισμός απόκτησης

Τα πρόσθετα έξοδα είναι περίπου 8,57% του τιμήματος μόνο σε αυτό το υποθετικό παράδειγμα.

Το ποσοστό πηγάζει από τις ειδικές παραδοχές, όχι από νόμο ή πανελλαδικό δείκτη.

Προσθέστε αποθεματικό μετά την αγορά

Υποθέτουμε ότι ο αγοραστής κρατά επιπλέον €5,000 για αρχικές υπηρεσίες, μικρές εργασίες και απρόβλεπτα έξοδα ιδιοκτησίας.

Τα €5,000 δεν αποτελούν τέλος προς δημόσια αρχή ή επαγγελματία.

Παραμένουν χρήματα αγοραστή ώσπου να χρειαστούν για μελλοντικά έξοδα.

Άρα δεν πρέπει να παρουσιάζονται ως δαπάνη απόκτησης.

Πόσα χρειάζονται κατά το οριστικό συμβόλαιο αν έχει πληρωθεί προκαταβολή;

Υποθέτουμε ότι έχουν ήδη καταβληθεί €30,000 και θα συμψηφιστούν με το τίμημα.

Υποθέτουμε επίσης ότι κανένα επιπλέον έξοδο δεν έχει ακόμα πληρωθεί.

Η συνολική ανάγκη παραμένει €330,708.60, από τα οποία €30,000 έχουν ήδη μεταφερθεί.

Σε πραγματική αγορά, ο δικηγόρος ή άλλοι επαγγελματίες μπορεί να έχουν πληρωθεί νωρίτερα, ενώ ο ΦΜΑ πρέπει να εξοφληθεί πριν το συμβόλαιο. Έτσι το πρόγραμμα προσαρμόζεται σε ήδη καταβληθέντα ποσά και νόμιμες προθεσμίες.

Τι γίνεται χωρίς μεσιτική αμοιβή αγοραστή;

Η υποθετική μεσιτική χρέωση ήταν €7,440.

Αν δεν υπάρχει τέτοια υποχρέωση και όλα τα άλλα παραμένουν ίδια:

Η σύγκριση δείχνει γιατί έχει σημασία η πραγματική μεσιτική συμφωνία.

Είναι χρησιμότερη από την αυτόματη προσθήκη γενικού 2% σε κάθε αγορά.

Τι μπορεί να αυξήσει το τελικό ποσό πάνω από τον αρχικό προϋπολογισμό;

Οι βασικές αιτίες χωρίζονται σε τέσσερις κατηγορίες.

1. Διαφορετική νόμιμη βάση υπολογισμού

Η αντικειμενική αξία ή άλλη σχετική επίσημη εκτίμηση μπορεί να υπερβαίνει το τίμημα.

Αυτό μπορεί να αυξήσει τον ΦΜΑ και να επηρεάσει άλλες χρεώσεις που εξαρτώνται από την αξία.

Παράδειγμα: φορολογητέα αξία €330,000 αντί €300,000 αυξάνει συνήθη ΦΜΑ από €9,270 σε €10,197.

Διαφορά μόνο στον ΦΜΑ: €927.

2. Πρόσθετοι νομικοί ή τεχνικοί έλεγχοι

Ο μηχανικός μπορεί να εντοπίσει απόκλιση που χρειάζεται περαιτέρω διερεύνηση.

Ο δικηγόρος μπορεί να βρει βάρος, πρόβλημα κυριότητας ή έγγραφο που λείπει.

Οι πρόσθετες υπηρεσίες μπορεί να συνεπάγονται αμοιβές εκτός της αρχικής ανάθεσης.

Μπορούν επίσης να καθυστερήσουν την ολοκλήρωση.

3. Διαφορετικό φορολογικό καθεστώς

Επιλέξιμη αγορά νεόδμητου μπορεί να υπάγεται σε ΦΠΑ αντί ΦΜΑ, ανάλογα με την κατάσταση κατασκευαστή, την αναστολή ΦΠΑ και το ακίνητο.

Αλλαγές φόρων προτεινόμενες για το 2027 μπορεί, εφόσον ψηφιστούν, να επηρεάζουν κάποιους αγοραστές και ημερομηνίες συμβολαίου.

Πριν χρησιμοποιηθεί συνολική εκτίμηση κόστους, πρέπει να έχει επιβεβαιωθεί το φορολογικό καθεστώς.

Δείτε Νεόδμητα: ΦΠΑ ή ΦΜΑ στην Ελλάδα.

4. Καθυστερημένη ανακάλυψη εξόδων μετά την αγορά

Ένα ακίνητο μπορεί να χρειάζεται άμεσες επισκευές, αντικατάσταση εξοπλισμού, επανασύνδεση παροχών ή συμμετοχή σε έργα πολυκατοικίας.

Αυτά δεν είναι απαραίτητα φόροι απόκτησης ή συμβολαιογραφικά έξοδα.

Ωστόσο επηρεάζουν τα ρευστά που χρειάζεται ο αγοραστής μετά την ολοκλήρωση.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή: Η εκτίμηση πρέπει να διαχωρίζει νόμιμα πληρωτέα, προσφερόμενα, υποθετικά και ακόμη άγνωστα ποσά.

Τι ισχύει αν αγοράζετε με στεγαστικό δάνειο;

Μια χρηματοδοτούμενη αγορά μπορεί να έχει έξοδα που δεν περιλαμβάνει το παράδειγμα αγοράς με ίδια κεφάλαια.

Ανάλογα με τράπεζα και συναλλαγή:

• Έξοδα αίτησης ή χορήγησης δανείου.
• Εκτίμηση από εκτιμητή της τράπεζας.
• Πρόσθετα νομικά έγγραφα.
• Εγγραφή υποθήκης ή προσημείωσης.
• Συναφείς επαγγελματικές και διοικητικές υπηρεσίες.
• Ασφάλιση που απαιτείται από τη σύμβαση χρηματοδότησης.
• Άλλα συμβατικά τραπεζικά έξοδα.

Η απόφαση τελών Ιανουαρίου 2026 προβλέπει διαφορετική αναλογική κατηγορία για εγγραφή υποθήκης και προσημείωσης.

Δεν πρέπει να θεωρείται ότι τα απλά τέλη μεταβίβασης περιλαμβάνουν και τη χωριστή εγγραφή εξασφάλισης δανείου.

Πηγή: ΚΥΑ 2/2026 — Τέλη καταχώρισης.

Ο δανειολήπτης πρέπει να ζητήσει πλήρη γραπτή κατάσταση εξόδων χρηματοδότησης και χρόνο εκταμίευσης.

Η εκταμίευση δανείου μπορεί να μην καλύπτει κάθε φόρο, τέλος ή ανάγκη ρευστότητας.

Επειδή οι όροι διαφέρουν ανά δανειστή και αγοραστή, ο οδηγός δεν επινοεί ενιαία πρόβλεψη δανειακών εξόδων.

Πόσα χρήματα πρέπει να μείνουν μετά την αγορά;

Ο αγοραστής πρέπει να διαχωρίσει την ολοκλήρωση της συναλλαγής από την οικονομική ετοιμότητα να συντηρεί την κατοικία.

Μετά το συμβόλαιο μπορεί να προκύψουν δαπάνες για:

• ΕΝΦΙΑ και λοιπά τέλη ακινήτου.
• Ρεύμα, νερό και άλλες συνδέσεις.
• Κοινόχρηστα.
• Ασφάλιση.
• Αρχικό καθαρισμό και προετοιμασία.
• Επισκευές ή αντικατάσταση εξοπλισμού.
• Παρακολούθηση ακινήτου κατά την απουσία.

Δεν προκύπτουν όλα αμέσως και ορισμένα μπορεί να έχουν ήδη πληρωθεί.

Αν όμως ολόκληρο το διαθέσιμο ποσό δοθεί σε πωλητή και έξοδα συναλλαγής, υπάρχει περιορισμένη ευελιξία για έκτακτη ανάγκη.

Δεν υπάρχει καθολικός ελληνικός νόμος που απαιτεί συγκεκριμένο αποθεματικό επισκευών.

Το κατάλληλο ποσό εξαρτάται από την κατάσταση ακινήτου, τα δεδομένα αγοραστή και τις πιθανές επικείμενες εργασίες.

Για τις επαναλαμβανόμενες δαπάνες, δείτε Ετήσιο κόστος ιδιοκτησίας ακινήτου.

Πώς οργανώνετε το πρόγραμμα πληρωμών;

Ένας προϋπολογισμός αγοράς είναι ελλιπής αν δεν ξέρουμε πότε οφείλεται κάθε πληρωμή.

Χρήσιμο πρόγραμμα μπορεί να είναι:

Ορισμένες πληρωμές μπορεί να προγραμματίζονται διαφορετικά ανά συναλλαγή.

Στόχος δεν είναι να θεωρηθεί ότι όλα πληρώνονται στο οριστικό συμβόλαιο, αλλά να γνωρίζουμε συγκεκριμένες ημερομηνίες και παραλήπτες.

Ποια έγγραφα πρέπει να στηρίζουν το πρόγραμμα;

Για κάθε σημαντική πληρωμή κρατήστε τη σχετική συμφωνία, τιμολόγιο, βεβαίωση ή απόδειξη.

Πρέπει να διακρίνονται:

Τίμημα: Χρήματα προς τον πωλητή.

Φόρος: Πληρωμή βάσει επίσημης βεβαίωσης.

Επαγγελματική αμοιβή: Πληρωμή για ορισμένη υπηρεσία.

Τέλος καταχώρισης: Πληρωμή για επίσημη καταχώριση.

Αποθεματικό: Χρήματα που παραμένουν στον αγοραστή.

Ο διαχωρισμός μειώνει λάθη προϋπολογισμού και συμφωνίας πληρωμών.

Πρακτική λίστα ελέγχου πριν από την τελική προσφορά

Πριν αποφασίσετε ποιο τίμημα αντέχετε, φτιάξτε αναλυτικό φύλλο αγοράς με τα παρακάτω.

Χαρακτηρίστε κάθε γραμμή:

Επιβεβαιωμένο / Προσφορά / Εκτίμηση / Μη ελεγμένο ακόμη.

Η τελευταία κατηγορία έχει ιδιαίτερη σημασία.

Αν δεν υπάρχει εκτίμηση, δεν σημαίνει ότι το κόστος είναι μηδέν.

Αν σημαντική δαπάνη δεν μπορεί ακόμη να υπολογιστεί, διατηρήστε την ως ανοιχτό ζήτημα.

Συχνές ερωτήσεις

Αρκεί 10% επιπλέον για αγορά ακινήτου στην Ελλάδα;

Μπορεί να αρκεί σε κάποιες συναλλαγές και όχι σε άλλες. Εξαρτάται από φορολογητέα αξία, τέλη καταχώρισης, συμφωνίες επαγγελματιών, μεσιτικές υποχρεώσεις, χρηματοδότηση και ανάγκες συγκεκριμένου ακινήτου. Χρησιμοποιήστε αναλυτική εκτίμηση αντί καθολικού ποσοστού.

Περιλαμβάνεται η μεσιτική αμοιβή στην τιμή αγγελίας;

Όχι απαραίτητα. Η μεσιτική αμοιβή αγοραστή εξαρτάται από την εφαρμοστέα έγγραφη σύμβαση. Επιβεβαιώστε αν οφείλετε ποσό και αν περιλαμβάνεται ΦΠΑ.

Πληρώνω την προκαταβολή πάνω από το τίμημα;

Όχι αν η συμφωνία προβλέπει συμψηφισμό της με το συμφωνημένο τίμημα και η συναλλαγή ολοκληρωθεί. Αν ματαιωθεί, η μεταχείριση είναι ξεχωριστό νομικό ζήτημα.

Μπορώ να πληρώσω φόρους απόκτησης αφού εγκατασταθώ;

Ο σχετικός ΦΜΑ πρέπει γενικά να εξοφληθεί πριν από το οριστικό συμβόλαιο. Άλλες δαπάνες έχουν δικά τους χρονοδιαγράμματα. Μην θεωρείτε ότι όλα τα έξοδα καταβάλλονται μετά την ολοκλήρωση.

Το αποθεματικό μετρά ως τέλος αγοράς;

Όχι. Είναι χρήματα που κρατούνται για μελλοντικές ανάγκες. Περιλαμβάνονται στην αξιολόγηση οικονομικής ετοιμότητας, όχι ως υποχρεωτικός νόμιμος φόρος ή ποσό που πληρώνεται στην ολοκλήρωση.

Τι δεν μπορεί να προσδιορίσει ο οδηγός

Ο οδηγός δεν μπορεί να καθορίσει το πραγματικό τελικό κόστος συγκεκριμένης ελληνικής αγοράς χωρίς φορολογητέα αξία, έγγραφα, εφαρμοστέο καθεστώς καταχώρισης και πραγματικές επαγγελματικές συμφωνίες.

Οι υποθετικές αμοιβές νομικών, μηχανικών, μεσιτών, διοικητικών και τραπεζικών υπηρεσιών και αποθεματικού δεν είναι πραγματικές προσφορές ή τεκμηριωμένοι μέσοι όροι αγοράς.

Δεν είναι επίσης δυνατόν να βεβαιωθεί αν προτεινόμενη νομοθεσία 2027 θα ψηφιστεί στην τωρινή μορφή.

Ο τελικός προϋπολογισμός χρειάζεται εξέταση από κατάλληλους επαγγελματίες με βάση νόμο και πραγματικά δεδομένα της συναλλαγής.

Σχετικοί οδηγοί

• Κόστος αγοράς κατοικίας στην Ελλάδα — συνολικό πλαίσιο εξόδων.
• Φόρος μεταβίβασης στην Ελλάδα — νόμιμοι υπολογισμοί και προτεινόμενες αλλαγές.
• Αντικειμενική αξία — φορολογική αξία έναντι τιμήματος.
• Αμοιβές συμβολαιογράφου — νόμιμη κλίμακα.
• Αμοιβές δικηγόρου και μηχανικού — ξεχωριστές υπηρεσίες αγοραστή.
• Μεσιτική αμοιβή — συμφωνημένη αμοιβή μεσίτη.
• Νεόδμητα: ΦΠΑ ή ΦΜΑ — διαφορετική φορολογία νέας κατασκευής.
• Ετήσιο κόστος ιδιοκτησίας — επαναλαμβανόμενες χρεώσεις και συντήρηση.

Πριν δεσμευθείτε για αγορά ακινήτου στην Ελλάδα, συντάξτε τεκμηριωμένο προϋπολογισμό με τίμημα, πρόσθετα έξοδα, πρόγραμμα πληρωμών και ξεχωριστό αποθεματικό μετά την αγορά.

Το The Greek Property Report παρέχει ανεξάρτητη έρευνα για αγοραστές. Δεν πωλούμε ακίνητα, δεν εισπράττουμε μεσιτικές προμήθειες και δεν κερδίζουμε αμοιβές που εξαρτώνται από την ολοκλήρωση της συναλλαγής. Η έρευνά μας βοηθά στην οργάνωση διοικητικών και αγοραίων δεδομένων, αλλά δεν αντικαθιστά νόμιμες διαδικασίες, επαγγελματικούς φορολογικούς υπολογισμούς, νομικές συμβουλές ή τεχνικούς ελέγχους μηχανικού.