Μπορούν οι ξένοι να αγοράσουν ακίνητο στην Ελλάδα;
Μπορεί ένας ξένος να κατέχει νόμιμα ακίνητο στην Ελλάδα;
Γενικά, ναι. Η ελληνική αγορά ακινήτων είναι ανοικτή σε ξένους αγοραστές και η αγορά κατοικίας δεν περιορίζεται μόνο σε Έλληνες ή πολίτες ΕΕ.
Το σημαντικό είναι να ξεχωρίζουμε τον γενικό κανόνα από τις ειδικές εξαιρέσεις που σχετίζονται με υπηκοότητα και τοποθεσία.
Οι αγοραστές ΕΕ, ΕΖΕΣ και τρίτων χωρών δεν αντιμετωπίζονται πάντα το ίδιο.
Για τους συγκεκριμένους περιορισμούς παραμεθόριων περιοχών, η βασική διάκριση είναι ΕΕ/ΕΖΕΣ έναντι αγοραστών από τρίτες χώρες.
Οι πολίτες ΕΕ και ΕΖΕΣ δεν χρειάζονται την ίδια διοικητική άδεια που μπορεί να απαιτείται για αγοραστή εκτός αυτών των κατηγοριών σε συγκεκριμένη περιοχή.
Μην βασίζεστε σε γενικές ετικέτες όπως «Ευρωπαίος». Η κρίσιμη κατηγορία εδώ είναι ΕΕ/ΕΖΕΣ ή εκτός ΕΕ/ΕΖΕΣ.
Τι θεωρείται «παραμεθόρια περιοχή»;
Ο όρος δεν σημαίνει απλώς «κοντά στα σύνορα». Η νομοθεσία περιέχει συγκεκριμένο κατάλογο περιοχών και χρησιμοποιεί ονομασίες παλαιότερων διοικητικών δομών.
Ο κατάλογος περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, Δωδεκάνησα, Έβρο, Θεσπρωτία, Καστοριά, Κιλκίς, Λέσβο, Ξάνθη, Ροδόπη, Σάμο, Φλώρινα, Χίο, καθώς και ορισμένες επιπλέον περιοχές όπως Θήρα και Σκύρο.
Αν είστε εκτός ΕΕ/ΕΖΕΣ, η εφαρμογή πρέπει να ελεγχθεί στο συγκεκριμένο ακίνητο, όχι μόνο με έναν σύγχρονο χάρτη.
Ένας απλός έλεγχος: χρειάζεστε άδεια παραμεθόριας περιοχής;
Πρώτα ελέγξτε αν είστε πολίτης ΕΕ ή ΕΖΕΣ. Αν ναι, ο συγκεκριμένος περιορισμός δεν σας εφαρμόζεται με τον ίδιο τρόπο.
Αν όχι, ελέγξτε αν το συγκεκριμένο ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή του άρθρου 24. Αν βρίσκεται, πρέπει να επιβεβαιωθεί η σωστή διαδικασία έγκρισης πριν από την απόκτηση.
Τρίτη χώρα + ακίνητο σε περιοχή του άρθρου 24 = έλεγχος άδειας πριν από δεσμευτική συναλλαγή.
Γιατί η έγκριση πρέπει να ελέγχεται πριν από την υπογραφή;
Επειδή δεν πρόκειται για ένα απλό διοικητικό κουτάκι που διορθώνεται πάντα μετά. Η απαιτούμενη προηγούμενη έγκριση μπορεί να επηρεάζει την εγκυρότητα της συναλλαγής.
Γι' αυτό το σωστό sequence είναι να εντοπιστεί ο περιορισμός, να επιβεβαιωθεί νομικά και να ολοκληρωθεί η διαδικασία πριν από το δεσμευτικό βήμα.
Τι σημαίνει το Brexit για Βρετανούς αγοραστές;
Το Ηνωμένο Βασίλειο δεν είναι πλέον μέλος της ΕΕ ή της ΕΖΕΣ. Άρα παλαιότερο υλικό που αντιμετωπίζει Βρετανούς αγοραστές όπως πολίτες ΕΕ μπορεί να είναι ξεπερασμένο για αυτό το ζήτημα.
Βρετανός αγοραστής που εξετάζει ακίνητο σε σχετική περιοχή πρέπει να θέσει το θέμα στον δικηγόρο νωρίς.
Η αγορά ακινήτου και το δικαίωμα διαμονής είναι διαφορετικές ερωτήσεις.
Η δυνατότητα να αγοράσετε ακίνητο δεν δημιουργεί αυτόματα δικαίωμα μόνιμης διαμονής στην Ελλάδα.
Προγράμματα επενδυτικής διαμονής όπως η Golden Visa είναι ξεχωριστές διοικητικές διαδικασίες με δικούς τους όρους επιλεξιμότητας.
Αν η διαμονή είναι μέρος του στόχου, επαληθεύστε πρώτα την κατάλληλη μεταναστευτική διαδρομή.
Οι ξένοι αγοραστές εξακολουθούν να χρειάζονται ελληνικό ΑΦΜ.
Η υπηκοότητα δεν καταργεί τις συνήθεις φορολογικές προϋποθέσεις της αγοράς. Ο αγοραστής χρειάζεται ΑΦΜ και πρέπει να ακολουθήσει την ισχύουσα διαδικασία φόρου μεταβίβασης.
Για κατοίκους εξωτερικού υπάρχουν ηλεκτρονικές διαδικασίες έκδοσης ΑΦΜ και ταυτοποίησης.
Το δικαίωμα αγοράς είναι διαφορετικό από την επιλεξιμότητα για φορολογική απαλλαγή.
Το ότι επιτρέπεται να αγοράσετε δεν σημαίνει ότι κάθε φορολογική απαλλαγή που ισχύει για άλλους αγοραστές ισχύει και για εσάς.
Οι απαλλαγές έχουν δικά τους κριτήρια υπηκοότητας, κατοικίας και πραγματικών περιστάσεων και πρέπει να ελέγχονται ξεχωριστά.
Το ότι μπορείτε να αγοράσετε σημαίνει ότι το ακίνητο είναι ασφαλές να αγοραστεί;
Όχι. Οι κανόνες υπηκοότητας απαντούν μόνο αν ο συγκεκριμένος αγοραστής μπορεί να αποκτήσει δικαιώματα στο συγκεκριμένο ακίνητο.
Δεν αποδεικνύουν καθαρό τίτλο, απουσία βαρών, νομιμότητα κτιρίου, κτηματολογική συνέπεια, σωστό εμβαδόν ή εύλογη τιμή.
Ένα ακίνητο μπορεί να είναι νόμιμο για εσάς να το αγοράσετε και παρ' όλα αυτά να είναι κακό ή προβληματικό ακίνητο για αγορά.
Τι πρέπει να επαληθεύσει ένας ξένος αγοραστής πριν από σοβαρή δέσμευση;
Επιβεβαιώστε την υπηκοότητα που θα χρησιμοποιηθεί, τη νομική κατηγορία της τοποθεσίας, τυχόν απαιτούμενη άδεια, το ΑΦΜ, τον νομικό και τεχνικό έλεγχο, καθώς και αν η διαμονή ή φορολογική απαλλαγή είναι μέρος του σχεδίου.
- Υπηκοότητα αγοραστή
- Ακριβής κτηματολογική τοποθεσία
- Τυχόν διαδικασία έγκρισης
- ΑΦΜ
- Νομικός έλεγχος τίτλου
- Τεχνικός έλεγχος
- Στόχος διαμονής
- Τυχόν φορολογική απαλλαγή
Τι δεν μπορεί να καθορίσει αυτός ο οδηγός.
Δεν μπορεί να αποφασίσει αν το δικό σας συγκεκριμένο ακίνητο βρίσκεται νομικά σε περιορισμένη περιοχή, αν θα εγκριθεί μια αίτηση ή αν μια ειδική δομή ιδιοκτησίας αλλάζει την ανάλυση.
Αυτό απαιτεί τα στοιχεία του αγοραστή, την ακριβή ιδιοκτησία και το ισχύον δίκαιο κατά τον χρόνο της αγοράς.
Συχνές ερωτήσεις
Μπορεί Αμερικανός να αγοράσει ακίνητο στην Ελλάδα;
Ναι, γενικά. Ως αγοραστής εκτός ΕΕ/ΕΖΕΣ όμως πρέπει να ελεγχθεί ειδικά η τοποθεσία αν βρίσκεται σε ορισμένη παραμεθόρια περιοχή.
Μπορεί Βρετανός να αγοράσει μετά το Brexit;
Ναι, γενικά, αλλά δεν πρέπει πλέον να βασίζεται σε παλαιότερη μεταχείριση ως πολίτης ΕΕ για τους συγκεκριμένους κανόνες.
Μπορεί Γερμανός ή Ολλανδός να αγοράσει παντού;
Για τον συγκεκριμένο περιορισμό παραμεθόριων περιοχών, οι πολίτες ΕΕ δεν χρειάζονται την άδεια που αφορά αγοραστές εκτός ΕΕ/ΕΖΕΣ. Οι κανονικοί νομικοί και τεχνικοί έλεγχοι παραμένουν.
Είναι η Σαντορίνη περιορισμένη περιοχή;
Η Θήρα περιλαμβάνεται στον νομοθετικό κατάλογο που είναι σχετικός με τον συγκεκριμένο κανόνα, κάτι που έχει σημασία για αγοραστές εκτός ΕΕ/ΕΖΕΣ.
Η αγορά σπιτιού δίνει άδεια διαμονής;
Όχι αυτόματα. Η ιδιοκτησία και η μεταναστευτική κατάσταση είναι ξεχωριστές έννοιες.
Εξετάζετε συγκεκριμένο ακίνητο;
Ο κανόνας υπηκοότητας είναι μόνο ένα μέρος της αγοράς. Μετά την επιλεξιμότητα πρέπει να ελεγχθούν τα νομικά, τεχνικά, συναλλακτικά και τιμολογιακά στοιχεία του ίδιου του ακινήτου.