Μεσιτική αμοιβή στην Ελλάδα: ποιος πληρώνει, πόσο και πότε;

Πόση προμήθεια χρεώνουν οι μεσίτες στην Ελλάδα;

Η αμοιβή μεσιτών ακινήτων ρυθμίζεται κυρίως από τον ν. 4072/2012, ο οποίος περιλαμβάνει τις διατάξεις για τη μεσιτεία ακινήτων.

Το άρθρο 200 προβλέπει ότι η μεσιτική αμοιβή αναφέρεται στη σχετική έγγραφη σύμβαση και είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμη, χωρίς νόμιμο ελάχιστο ποσοστό.

Επομένως δεν υπάρχει υποχρεωτική πανελλαδική προμήθεια 2% για αγορά κατοικίας.

Πηγή: Ν. 4072/2012 — άρθρο 200, συμβάσεις μεσιτείας.

Ποιο ποσό συνηθίζεται στην αγορά;

Οδηγός του ελληνικού δικηγορικού γραφείου Iason Skouzos & Partners, του Ιουνίου 2026, αναφέρει ως συνηθισμένη συμφωνία το 2% επί της τελικής συμβατικής τιμής.

Αυτό δείχνει μια εμπορική πρακτική που αναφέρει ο συγκεκριμένος επαγγελματικός φορέας, όχι υποχρεωτική αμοιβή ή στατιστικά τεκμηριωμένο πανελλαδικό μέσο όρο.

Το πραγματικό ποσό εξαρτάται ενδεχομένως από το γραφείο, την περιοχή, την αξία, τις παρεχόμενες υπηρεσίες και τη συμφωνία με τον αγοραστή ή πωλητή.

Πηγή: Iason Skouzos & Partners — πληροφορίες πριν την ανάθεση σε μεσίτη, Ιούνιος 2026.

Ο αγοραστής μπορεί να συναντήσει χαμηλότερο ή υψηλότερο ποσοστό ή ένα συμφωνημένο σταθερό ποσό.

Μπορεί επίσης να συμφωνηθεί ότι μόνο ο πωλητής πληρώνει τον μεσίτη.

Η ουσία είναι ότι η πληρωτέα αμοιβή απορρέει από την εφαρμοστέα σύμβαση μεσιτείας και όχι από αυτόματο ποσοστό του νόμου.

Τι σημαίνει πρακτικά 2% συν ΦΠΑ;

Ας εξετάσουμε τρεις υποθετικές αγορές υφιστάμενων κατοικιών, όπου ο αγοραστής έχει συμφωνήσει αμοιβή 2% επί του οριστικού συμβατικού τιμήματος.

Ενδεικτικοί υπολογισμοί, όχι μέσοι όροι αγοράς ή πραγματικές προσφορές. Προϋποθέτουν έγκυρη σύμβαση μεσιτείας αγοραστή για 2% και κανονικό ελληνικό ΦΠΑ 24%.

Ο κανονικός ελληνικός ΦΠΑ είναι 24%, σύμφωνα με την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ). Το πραγματικό καθεστώς ΦΠΑ πρέπει να επιβεβαιωθεί για τη συγκεκριμένη υπηρεσία και το τιμολόγιο.

Πηγή: ΑΑΔΕ — βασικοί συντελεστές ΦΠΑ.

Τι σημαίνει αυτό για τον αγοραστή;

Όταν συγκρίνετε δύο κατοικίες, μην υποθέτετε ότι η μεσιτική αμοιβή περιλαμβάνεται στη ζητούμενη τιμή.

Επιβεβαιώστε χωριστά την οφειλή του αγοραστή και υπολογίστε το σύνολο μαζί με τον ΦΠΑ.

Επιπλέον €7,440 σε αγορά €300,000 αποτελούν ουσιαστικό κόστος που πρέπει να είναι γνωστό πριν από δεσμευτική οικονομική απόφαση.

Ποιος πληρώνει τον μεσίτη: ο αγοραστής, ο πωλητής ή και οι δύο;

Η κατανομή εξαρτάται από τις συμβάσεις.

Στην Ελλάδα ο μεσίτης μπορεί να έχει συμφωνία με τον πωλητή, τον αγοραστή ή με αμφότερους.

Το ότι ο πωλητής προσέλαβε γραφείο για τη διαφήμιση δεν σημαίνει από μόνο του ότι και ο αγοραστής χρωστά προμήθεια στο ίδιο γραφείο.

Αντίστοιχα, το ότι ο μεσίτης υπέδειξε ένα ακίνητο στον αγοραστή δεν σημαίνει ότι ο πωλητής αναλαμβάνει αναγκαστικά όλα τα μεσιτικά έξοδα.

Τρία πιθανά σχήματα

Τα σχήματα αυτά παρουσιάζουν πιθανές κατανομές. Οι πραγματικές υποχρεώσεις καθορίζονται από έγκυρες συμβάσεις και τις νόμιμες προϋποθέσεις.

Μπορεί ο μεσίτης να λάβει 2% και από τις δύο πλευρές;

Ναι, μπορεί να υπάρχουν δύο χωριστές συμφωνίες 2%, εφόσον τηρούνται οι απαιτήσεις για συνεργασία με αμφότερους.

Σε υποθετική συναλλαγή €300,000 ο πωλητής έχει συμφωνήσει 2% συν ΦΠΑ και, χωριστά, το ίδιο έχει συμφωνήσει ο αγοραστής.

Η συνολική μεσιτική αμοιβή θα ήταν €14,880 μαζί με τον ΦΠΑ.

Αυτό δεν σημαίνει ότι ο αγοραστής οφείλει 4%. Η ευθύνη κάθε μέρους πηγάζει από τη δική του συμφωνία.

Η αμοιβή και από τις δύο πλευρές δεν συνεπάγεται ότι ο μεσίτης προστατεύει αποκλειστικά τα διαπραγματευτικά συμφέροντα του αγοραστή.

Τι σημαίνει αυτό για τον αγοραστή;

Ρωτήστε ευθέως:

«Λαμβάνετε προμήθεια από τον πωλητή και ζητάτε παράλληλα να συμφωνήσω ξεχωριστή προμήθεια αγοραστή;»

Η αμοιβή και ο επιτρεπόμενος ρόλος του μεσίτη πρέπει να διευκρινίζονται πριν από την υπογραφή.

Μπορεί νόμιμα ένας μεσίτης να ενεργεί και για αγοραστή και για πωλητή;

Ναι, αλλά ο ελληνικός νόμος θέτει συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

Κατά το άρθρο 200 παρ. 7 ν. 4072/2012, η σύμβαση μεσιτείας πρέπει να αναφέρει ρητά αν επιτρέπεται στον μεσίτη να ενεργήσει για το άλλο μέρος της σχεδιαζόμενης συναλλαγής.

Αν αναλάβει επίσης το άλλο μέρος χωρίς την απαιτούμενη συμφωνία, ο αρχικός εντολέας ενδέχεται να δικαιούται να αρνηθεί την αμοιβή ή να ζητήσει επιστροφή της.

Επιπλέον, το άρθρο 201 απαιτεί γνωστοποίηση της διπλής εντολής και ορισμένων προσωπικών ή οικονομικών συμφερόντων πριν από τη σύναψη της σύμβασης μεσιτείας.

Πηγές: ν. 4072/2012 — άρθρο 200 και άρθρο 201 — υποχρεώσεις μεσιτών.

Η εκπροσώπηση δύο πλευρών σημαίνει απαραίτητα παρανομία;

Όχι.

Ο νόμος επιτρέπει τη διπλή συνεργασία υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

Ο μεσίτης μπορεί νόμιμα να φέρει τα μέρη σε επαφή, να μεταφέρει προσφορές, να οργανώνει επισκέψεις και να βοηθά στη διεκπεραίωση της συναλλαγής.

Ωστόσο ο αγοραστής πρέπει να κατανοεί τις συμβατικές υποχρεώσεις και τα οικονομικά συμφέροντα του μεσίτη.

Αν ο ίδιος μεσίτης αμείβεται και από τον πωλητή, ο αγοραστής δεν πρέπει να θεωρεί χωρίς έλεγχο ότι πρόκειται για αποκλειστικά ανεξάρτητο διαπραγματευτή δικών του συμφερόντων.

Πρόκειται για διάκριση επαγγελματικών ρόλων, όχι για κατηγορία εναντίον των μεσιτών.

Μπορεί ο μεσίτης να αποδείξει ότι η ζητούμενη τιμή είναι δίκαιη;

Ο μεσίτης ενδέχεται να διαθέτει χρήσιμη γνώση της αγοράς και να εξηγήσει πώς ο πωλητής κατέληξε σε ζητούμενη τιμή.

Ωστόσο η ζητούμενη τιμή δεν αποδεικνύει ολοκληρωμένη πώληση ή ανεξάρτητη επαγγελματική εκτίμηση.

Η εμπορική σχέση του μεσίτη πρέπει να λαμβάνεται υπόψη όταν αξιολογούνται συμβουλές τιμής.

Ο αγοραστής σημαντικού ακινήτου μπορεί να εξετάσει χωριστά συγκρίσιμα ακίνητα, σχετικά ιστορικά στοιχεία μεταβιβάσεων και άλλες πληροφορίες αγοράς.

Τι σημαίνει αυτό για τον αγοραστή: κατανοήστε ποια συμφέροντα επιτρέπεται συμβατικά να εκπροσωπεί ο μεσίτης και ζητήστε ανεξάρτητη συμβουλή όταν η απόφαση το απαιτεί.

Πρέπει να υπογράψει κανείς σύμβαση μεσιτείας στην Ελλάδα;

Ο ελληνικός νόμος απαιτεί έγγραφη σύμβαση μεσιτείας ακινήτων.

Το άρθρο 200 παρ. 1 αναγνωρίζει ρητά ως πιθανό έγγραφο τύπο την υπογεγραμμένη αλληλογραφία και την ανταλλαγή ηλεκτρονικών μηνυμάτων.

Επομένως δεν αρκεί να ελέγχουμε μόνο ένα έγγραφο που ονομάζεται «Σύμβαση Μεσιτείας».

Ανταλλαγή email ή δελτίο σχετικό με υπόδειξη μπορεί, ανάλογα με το περιεχόμενο και τις περιστάσεις, να έχει νομική σημασία.

Πηγή: ν. 4072/2012 — άρθρο 200 παρ. 1.

Τι πρέπει να αναφέρει η σύμβαση;

Το άρθρο 200 παρ. 2 απαιτεί τα στοιχεία των συμβαλλομένων και ορισμένες συγκεκριμένες πληροφορίες.

Μεταξύ των ουσιωδών στοιχείων περιλαμβάνονται:

• Οι συμβαλλόμενοι και τα φορολογικά τους στοιχεία.
• Ο αριθμός Γενικού Εμπορικού Μητρώου (ΓΕΜΗ) του μεσίτη ή τα εφαρμοστέα στοιχεία διασυνοριακής εγγραφής.
• Το ακίνητο ή η ευκαιρία την οποία αφορά η εντολή.
• Το είδος επιδιωκόμενης συναλλαγής, όπως πώληση.
• Το συμφωνημένο ποσό ή ποσοστό αμοιβής.

Πρέπει επίσης να ρυθμίζεται το επιτρεπόμενο καθεστώς διπλής εκπροσώπησης κατά το άρθρο 200 παρ. 7.

Για πρακτική σαφήνεια, ο αγοραστής πρέπει να ζητεί αναφορά της βάσης υπολογισμού, του ΦΠΑ, της διάρκειας, του γεγονότος που γεννά απαίτηση και τυχόν ξεχωριστών εξόδων.

Αν ο αγοραστής δεν έχει ακόμη ελληνικό ΑΦΜ;

Το ΑΦΜ (Αριθμός Φορολογικού Μητρώου) είναι ο ελληνικός φορολογικός αριθμός.

Επειδή το άρθρο 200 απαιτεί φορολογικά στοιχεία στη σύμβαση, ο αλλοδαπός αγοραστής χωρίς ΑΦΜ πρέπει να ρωτήσει τον μεσίτη και τον Έλληνα δικηγόρο του πώς θα συμπληρωθούν σωστά τα έγγραφα.

Η απουσία ΑΦΜ δεν αποτελεί λόγο να αγνοηθούν οι απαιτούμενες πληροφορίες της σύμβασης.

Δείτε ΑΦΜ για αγοραστές ακινήτων.

Η υπογραφή δελτίου υπόδειξης σημαίνει αυτομάτως οφειλή;

Όχι κατ' ανάγκην.

Η νομική του βαρύτητα εξαρτάται από το περιεχόμενο, αν συγκροτεί έγκυρη σύμβαση μεσιτείας και αν στη συνέχεια πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις αμοιβής.

Μπορεί ένα δελτίο επίσκεψης να πιστοποιεί μόνο παρουσία, ενώ άλλο να περιέχει δέσμευση για συγκεκριμένη προμήθεια εφόσον ολοκληρωθεί αγορά.

Ο τίτλος στην κορυφή του εγγράφου δεν είναι το μόνο κριτήριο.

Τι σημαίνει αυτό για τον αγοραστή: διαβάστε πριν από την υπογραφή όλα τα έντυπα επίσκεψης και υπόδειξης, μαζί με μικρά γράμματα. Αν δεν κατανοείτε το ελληνικό κείμενο, ζητήστε μετάφραση ή ανεξάρτητο νομικό έλεγχο.

Πότε αποκτά ο μεσίτης δικαίωμα αμοιβής;

Σύμφωνα με το άρθρο 200 παρ. 5 ν. 4072/2012, ο μεσίτης μπορεί να ζητήσει τη συμφωνημένη αμοιβή κατά τη σύναψη της σχετικής κύριας σύμβασης, εφόσον μεσολάβησε ή υπέδειξε ευκαιρία για τη σύναψή της.

Το άρθρο 703 Αστικού Κώδικα συνδέει επίσης την απαίτηση αμοιβής με σύμβαση που καταρτίστηκε ως αποτέλεσμα της υπόδειξης ή μεσολάβησης.

Πηγές: ν. 4072/2012 — άρθρο 200 παρ. 5 και Αστικός Κώδικας — άρθρο 703.

Σε μια απλή αγορά, συνήθως αυτό συνδέεται με την ολοκλήρωση της σχετικής σύμβασης αγοράς.

Όμως προσύμφωνα και συναλλαγές που δεν ολοκληρώθηκαν μπορούν να περιπλέξουν το ζήτημα.

Οφείλεται αμοιβή μόνο και μόνο επειδή έγινε επίσκεψη;

Η επίσκεψη από μόνη της δεν πρέπει να θεωρείται ότι δημιουργεί αυτομάτως άμεσα απαιτητή πλήρη προμήθεια.

Οι νομικές προϋποθέσεις περιλαμβάνουν τη σχετική μεσιτική σχέση, κατάλληλη δραστηριότητα του μεσίτη και σύναψη της συναλλαγής.

Ωστόσο η υπόδειξη μπορεί να αρκεί ως μεσιτική συμβολή εφόσον οδήγησε στην κατάρτιση της σύμβασης. Δεν είναι απαραίτητο ο μεσίτης να διεκπεραιώσει προσωπικά κάθε διαπραγμάτευση.

Άρα δεν είναι ασφαλές να υποθέτει ο αγοραστής ότι διακόπτοντας την επικοινωνία εξαφανίζεται κάθε έγκυρη μελλοντική υποχρέωση.

Αν υπογραφεί προσύμφωνο αλλά αποτύχει η αγορά;

Το άρθρο 703 ΑΚ περιλαμβάνει ειδικό κανόνα: όταν υπάρχει προσύμφωνο χωρίς την επόμενη οριστική σύμβαση, μπορεί να οφείλεται το μισό της μεσιτικής αμοιβής.

Το αποτέλεσμα εξαρτάται από τον χαρακτήρα του προσυμφώνου, την εφαρμοστέα σύμβαση μεσιτείας και τις πραγματικές περιστάσεις.

Δεν σημαίνει ότι κάθε άτυπη κράτηση ή προκαταβολή γεννά αυτομάτως μισή προμήθεια.

Αλλά ούτε είναι ασφαλές να θεωρείται ότι δεν μπορεί να υπάρξει υποχρέωση αν δεν ολοκληρωθεί το οριστικό συμβόλαιο.

Μπορεί ο μεσίτης να ζητήσει έξοδα χωρίς τελική πώληση;

Το άρθρο 703 προβλέπει επίσης δυνατότητα απαίτησης εξόδων όταν έχει συμφωνηθεί η επιστροφή τους, ακόμη και αν η κύρια συναλλαγή δεν ολοκληρωθεί.

Γι' αυτό πρέπει να αναφέρονται ρητά ενδεχόμενα έξοδα διαφήμισης, μετακίνησης, οργάνωσης επισκέψεων ή διαχείρισης.

Η σύμβαση προμήθειας δεν συνεπάγεται γενική ανεπιφύλακτη υποχρέωση του αγοραστή να αποζημιώσει κάθε κόστος του μεσίτη.

Τι σημαίνει αυτό για τον αγοραστή;

Πριν από προκαταβολή ή προσύμφωνο, εξακριβώστε ποια γεγονότα ενεργοποιούν τη μεσιτική αμοιβή.

Αν η συναλλαγή αποτύχει, συμβουλευτείτε Έλληνα δικηγόρο πριν δεχτείτε απαίτηση για ολόκληρη ή μερική προμήθεια.

Τα έγγραφα και ο λόγος μη ολοκλήρωσης είναι καθοριστικά.

Τι γίνεται αν ο αγοραστής διαπραγματευτεί χαμηλότερη τιμή;

Όταν η προμήθεια έχει συμφωνηθεί ως ποσοστό της οριστικής συμβατικής τιμής, η μείωση του τιμήματος μειώνει κανονικά και το υπολογιζόμενο ποσό.

Υποθέστε συμφωνία για 2% επί της τελικής τιμής συν ΦΠΑ 24%:

Με αυτή τη συμφωνία η μεσιτική αμοιβή μειώνεται κατά €744 όταν η τιμή αγοράς μειώνεται κατά €30,000.

Υποθετικό παράδειγμα. Ο πραγματικός υπολογισμός εξαρτάται από τους υπογεγραμμένους όρους.

Υπολογίζεται πάντα στην τελική τιμή;

Όχι.

Το άρθρο 200 επιτρέπει συμφωνημένο ποσό ή ποσοστό. Η σύμβαση ορίζει τη βάση υπολογισμού.

Σταθερή αμοιβή μπορεί να μη μεταβάλλεται με την τιμή.

Μια ασαφής συμφωνία μπορεί να αφήσει ανοιχτό αν το ποσοστό εφαρμόζεται στη ζητούμενη τιμή, στο οριστικό τίμημα ή σε άλλο ρητά οριζόμενο ποσό.

Η ασάφεια πρέπει να λυθεί γραπτώς πριν γίνει αποδεκτή.

Τι σημαίνει αυτό για τον αγοραστή: ζητήστε να αναφερθεί στο συμβόλαιο η ακριβής αξία επί της οποίας εφαρμόζεται το ποσοστό.

Διαφέρει η αποκλειστική μεσιτική εντολή;

Ναι.

Ο ελληνικός νόμος διακρίνει τη συνήθη από την αποκλειστική μεσιτεία.

Η αποκλειστική εντολή μπορεί να περιορίζει την ανάθεση σε άλλους μεσίτες ή την αυτόνομη αναζήτηση αντίστοιχης ευκαιρίας για τη συμφωνημένη διάρκεια, με νόμιμες προϋποθέσεις και εξαιρέσεις.

Για τη συνήθη εντολή το άρθρο 200 προβλέπει προεπιλεγμένη διάρκεια 12 μηνών, με δυνατότητα παράτασης έξι μηνών μέσω έγγραφης μονομερούς δήλωσης του εντολέα.

Για την αποκλειστική μεσιτεία το μέγιστο αρχικό διάστημα είναι οκτώ μήνες, με δυνατή παράταση τεσσάρων μηνών υπό τις οριζόμενες προϋποθέσεις.

Ο νόμος περιλαμβάνει και ειδικούς κανόνες για τη σχέση αποκλειστικής εντολής, δικαιώματος αμοιβής και ορισμένων συναλλαγών κοντά στη λήξη της.

Πηγή: ν. 4072/2012 — άρθρο 200 παρ. 3–4.

Δεσμεύει τον αγοραστή η αποκλειστική εντολή του πωλητή;

Όχι αυτομάτως.

Η αποκλειστική σύμβαση πωλητή-γραφείου δημιουργεί δικαιώματα και υποχρεώσεις μεταξύ εκείνων των μερών.

Δεν πρέπει να συγχέεται με χωριστή υπόσχεση αγοραστή για αμοιβή.

Αν ο αγοραστής καλείται να υπογράψει δική του αποκλειστική εντολή αναζήτησης, πρέπει να κατανοήσει τους περιορισμούς συνεργασίας με άλλα γραφεία, τη διάρκεια και τυχόν συνέπειες αν αγοράσει ακίνητο μόνος του.

Για κάποιον που ακόμη συγκρίνει πολλά ακίνητα ή περιοχές, η αποκλειστική εντολή είναι πολύ πιο ουσιαστική δέσμευση από την επίσκεψη ενός συγκεκριμένου σπιτιού.

Τι γίνεται αν δύο μεσίτες δείξουν το ίδιο ακίνητο;

Αυτό μπορεί να συμβεί όταν πολλά γραφεία διαφημίζουν το ίδιο ακίνητο ή συνεργάζονται.

Το άρθρο 200 παρ. 5 περιέχει κανόνες για συνεργαζόμενους μεσίτες και διαδοχικές υποδείξεις της ίδιας ευκαιρίας.

Στη σχετική συνεργασία προβλέπεται μία αμοιβή από τον πελάτη σε έναν από τους συμμετέχοντες μεσίτες, με διευθέτηση των μεριδίων μεταξύ τους.

Οι διαδοχικές ανεξάρτητες εντολές μπορούν να δημιουργήσουν δυσκολότερο ζήτημα για το ποιος υπέδειξε πρώτος την ευκαιρία και ποια σύμβαση εφαρμόζεται.

Πηγή: ν. 4072/2012 — άρθρο 200 παρ. 5.

Δεν σημαίνει ότι κάθε απαίτηση δύο γραφείων είναι έγκυρη ούτε ότι πρέπει να εξοφληθούν αυτόματα δύο τιμολόγια.

Τι πρέπει να κάνει ο αγοραστής;

Κρατήστε στοιχεία για το ποιο γραφείο υπέδειξε πρώτο το ακίνητο, ποια έντυπα υπογράφηκαν και αν υπήρχε ήδη σχετική μεσιτική σχέση.

Αν άλλο γραφείο παρουσιάσει αργότερα το ίδιο ακίνητο, δηλώστε ότι σας έχει ήδη υποδειχθεί και ρωτήστε πώς θα ρυθμιστούν οι σχέσεις των γραφείων πριν υπογράψετε δεύτερη σύμβαση.

Σε περίπτωση ανταγωνιστικών απαιτήσεων, Έλληνας δικηγόρος πρέπει να εξετάσει τις συμβάσεις και τη χρονική αλληλουχία.

Πώς ελέγχει κανείς αν ο μεσίτης είναι νόμιμα εγγεγραμμένος;

Η μεσιτεία ακινήτων στην Ελλάδα είναι ρυθμιζόμενη επαγγελματική δραστηριότητα.

Ο ν. 4072/2012 ορίζει προϋποθέσεις άσκησης και εγγραφής, μεταξύ των οποίων οικείο Επιμελητήριο και Γενικό Εμπορικό Μητρώο (ΓΕΜΗ / GEMI).

Το επίσημο μητρώο διοικητικών διαδικασιών περιγράφει τη διαδικασία νόμιμης άσκησης και εγγραφής.

Πηγή: Εθνικό Μητρώο Διοικητικών Διαδικασιών — εγγραφή μεσίτη.

Πρακτικός έλεγχος εγγραφής

Ζητήστε επωνυμία, νομική ταυτότητα και αριθμό ΓΕΜΗ.

Η επίσημη υπηρεσία δημοσιότητας ΓΕΜΗ παρέχει δημόσιες πληροφορίες και αναζήτηση με αριθμό εγγραφής, ΑΦΜ, επωνυμία ή διακριτικό τίτλο.

Πηγή: Επίσημη δημόσια αναζήτηση ΓΕΜΗ.

Βεβαιωθείτε ότι οι πληροφορίες αντιστοιχούν στο συμβαλλόμενο πρόσωπο της μεσιτικής συμφωνίας.

Αν φυσικό πρόσωπο εργάζεται μέσω εταιρείας, διευκρινίστε ποια νομική οντότητα συμβάλλεται και ποιος επαγγελματίας παρέχει την υπηρεσία.

Ο νόμος περιλαμβάνει ειδικές διατάξεις για επιλέξιμους επαγγελματίες ΕΕ/ΕΟΧ που παρέχουν ορισμένες διασυνοριακές υπηρεσίες. Άρα δεν πρέπει να ερμηνεύεται η απουσία συνηθισμένης ελληνικής εγγραφής ΓΕΜΗ χωρίς έλεγχο της εφαρμοστέας ιδιότητας.

Τι αποδεικνύει η εγγραφή;

Βοηθά να καθοριστεί η νόμιμη και επαγγελματική ταυτότητα του παρόχου.

Δεν αποδεικνύει ότι η ζητούμενη τιμή είναι εύλογη, ότι ο τίτλος είναι καθαρός ή ότι τα οικοδομικά έγγραφα είναι πλήρη.

Αυτά απαιτούν διαφορετικές αποδείξεις και, ενδεχομένως, ανεξάρτητους ειδικούς.

Ποιες πληροφορίες οφείλει να γνωστοποιεί ο μεσίτης;

Το άρθρο 201 ν. 4072/2012 ορίζει συγκεκριμένες υποχρεώσεις.

Μεταξύ άλλων, απαιτεί ενημέρωση εντολέων και υποψήφιων αντισυμβαλλομένων πριν από τη σύναψη της κύριας σύμβασης για ουσιώδη χαρακτηριστικά και πραγματικά ελαττώματα του ακινήτου που έχουν αποδεδειγμένα περιέλθει στη γνώση του μεσίτη.

Επιβάλλει επίσης αποκάλυψη διπλής εντολής και ορισμένων πρόσθετων οικονομικών ή προσωπικών συμφερόντων πριν από τη σύμβαση μεσιτείας.

Πηγή: ν. 4072/2012 — άρθρο 201.

Αυτό σημαίνει ότι ο μεσίτης εγγυάται το ακίνητο;

Όχι.

Η υποχρέωση γνωστοποίησης γνωστών ελαττωμάτων δεν ισοδυναμεί με ολοκληρωμένο ανεξάρτητο νομικό ή τεχνικό έλεγχο.

Ο δικηγόρος του αγοραστή ερευνά κυριότητα, βάρη και συμβατικά θέματα.

Ο μηχανικός του αγοραστή εξετάζει τεχνικά ζητήματα στο συμφωνημένο αντικείμενο.

Ο μεσίτης μπορεί να αποτελεί χρήσιμη πηγή, αλλά η συνεργασία μαζί του δεν πρέπει να ερμηνεύεται ως επαγγελματική πιστοποίηση όλων των στοιχείων του ακινήτου.

Τι σημαίνει αυτό για τον αγοραστή;

Αν ο μεσίτης διατυπώνει ισχυρισμούς για πολεοδομική νομιμότητα, κυριότητα ή απουσία ελαττωμάτων, ζητήστε τα σχετικά έγγραφα.

Ξεχωρίστε τη γνώση του μεσίτη από διαπιστώσεις που επιβεβαίωσε ανεξάρτητα δικηγόρος ή μηχανικός.

Γιατί αναφέρει τους μεσίτες το τελικό συμβολαιογραφικό έγγραφο;

Το άρθρο 200 παρ. 8 ν. 4072/2012 απαιτεί στα σχετικά συμβολαιογραφικά έγγραφα δήλωση για το αν η συναλλαγή έγινε με μεσολάβηση μεσίτη.

Όταν συμμετείχε μεσίτης, περιλαμβάνονται στοιχεία ταυτοποίησης και ποσό ή ποσοστό αμοιβής.

Πηγή: ν. 4072/2012 — άρθρο 200 παρ. 8.

Γι' αυτό οι μεσιτικοί όροι πρέπει να έχουν αποσαφηνιστεί πριν από την τελική υπογραφή.

Τα στοιχεία στο συμβόλαιο πρέπει να συμφωνούν με τις ισχύουσες συμβατικές διευθετήσεις.

Η δήλωση στο συμβόλαιο δεν υποκαθιστά τον προσεκτικό έλεγχο της αρχικής σύμβασης μεσιτείας.

Πώς συγκρίνει ο αγοραστής δύο προσφορές προμήθειας;

Το ποσοστό είναι μόνο ένα στοιχείο σύγκρισης.

Έστω δύο υποθετικές συμφωνίες για αγορά €300,000:

Η διαφορά είναι €1,860.

Ωστόσο χαμηλότερη χρέωση δεν σημαίνει αναγκαστικά καλύτερη υπηρεσία και υψηλότερη χρέωση δεν διασφαλίζει ισχυρότερη εκπροσώπηση του αγοραστή.

Συγκρίνετε το παρεχόμενο έργο, τον συμβατικό ρόλο, τη διάρκεια και τους όρους πληρωμής.

Μια απλή υπόδειξη ακινήτου δεν είναι απαραίτητα ίδια υπηρεσία με ανεξάρτητη αναζήτηση που περιλαμβάνει πολλές επισκέψεις, έρευνα και υποστήριξη διαπραγμάτευσης.

Η μεσιτεία επίσης δεν πρέπει να συγχέεται με ανεξάρτητο νομικό ή τεχνικό due diligence.

Η σωστή σύγκριση αφορά σαφώς ορισμένες υπηρεσίες και το πλήρες αναγραφόμενο κόστος τους.

Τι πρέπει να ελέγξετε πριν υπογράψετε σύμβαση μεσιτείας;

Ο ξένος αγοραστής χρειάζεται καθαρές απαντήσεις πριν δεχτεί όρους γραφείου.

Μια σύντομη εξέταση πριν από την υπογραφή μπορεί να αποφύγει αβεβαιότητα για μια ουσιαστική οικονομική υποχρέωση.

Συχνές ερωτήσεις

Οφείλω αμοιβή αν επικοινωνήσω με γραφείο μέσω αγγελίας;

Όχι αυτομάτως. Μια απλή ηλεκτρονική ερώτηση δεν αποδεικνύει από μόνη της ύπαρξη ή ύψος έγκυρης μεσιτικής υποχρέωσης αγοραστή. Ωστόσο μεταγενέστερη αλληλογραφία και υπογεγραμμένα έγγραφα μπορεί να δημιουργήσουν σύμβαση. Ξεκαθαρίστε τους όρους πριν δεχθείτε υπόδειξη ή επίσκεψη.

Μπορώ να διαπραγματευτώ λιγότερο από 2%;

Ναι. Ο νόμος προβλέπει ρητά ελεύθερα διαπραγματεύσιμη αμοιβή χωρίς νόμιμο ελάχιστο. Το αν ο μεσίτης θα δεχτεί τη μείωση είναι εμπορικό ζήτημα.

Μπορώ να αγοράσω απευθείας από πωλητή μετά από υπόδειξη μεσίτη;

Αυτό δεν εξαλείφει απαραίτητα μια έγκυρη υποχρέωση αμοιβής. Αν ο μεσίτης υπέδειξε την ευκαιρία και πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις της συναλλαγής, μπορεί να οφείλεται προμήθεια. Ζητήστε νομικό έλεγχο της συμφωνίας και των περιστάσεων.

Πληρώνω ΦΠΑ αν είμαι αγοραστής από το εξωτερικό;

Η φορολογική κατοικία στο εξωτερικό δεν εξαλείφει αυτόματα τον ελληνικό ΦΠΑ από μεσιτική υπηρεσία σχετική με ελληνικό ακίνητο. Ο κανονικός συντελεστής είναι 24%, αλλά πρέπει να επιβεβαιωθεί η μεταχείριση της συγκεκριμένης υπηρεσίας και του τιμολογίου.

Μπορούν αγοραστής και πωλητής να συμφωνήσουν διαφορετικά ποσοστά;

Ναι. Χωριστές συμβάσεις μπορούν να προβλέπουν διαφορετικά ποσά ή ποσοστά, υπό τον νόμο. Το ποσοστό ενός μέρους δεν καθορίζει αυτομάτως την υποχρέωση του άλλου.

Τι δεν αποδεικνύει η μεσιτική προμήθεια για το ακίνητο;

Το ποσοστό της προμήθειας δεν αποδεικνύει την αγοραία αξία, τη νομική κατάσταση ή την τεχνική ποιότητα του ακινήτου.

Ούτε αποδεικνύει ότι ο μεσίτης εκπροσωπεί αποκλειστικά τον αγοραστή.

Πρόκειται για ξεχωριστά ερωτήματα.

Ο αγοραστής πρέπει να ξεχωρίζει τον εμπορικό ρόλο του μεσίτη στη διευκόλυνση συναλλαγής από ανεξάρτητη νομική συμβουλή, τεχνική επιθεώρηση και έρευνα τιμών με τεκμήρια.

Η πληρωμή προμήθειας δεν καταργεί την ανάγκη έρευνας του ακινήτου πριν την αγορά.

Σχετικοί οδηγοί

• Έξοδα αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα — συνολικός προϋπολογισμός αγοράς.
• Φόρος μεταβίβασης ακινήτου στην Ελλάδα — ξεχωριστή υποχρεωτική επιβάρυνση.
• Αμοιβές συμβολαιογράφου στην Ελλάδα — σύνταξη και υπογραφή συμβολαίου.
• Αμοιβές δικηγόρου και μηχανικού — ανεξάρτητες επαγγελματικές υπηρεσίες.
• Διαδικασία αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα — από την επιλογή έως την ολοκλήρωση.
• Ζητούμενες τιμές και πραγματικές μεταβιβάσεις — γιατί οι αγγελίες δεν αποτελούν απόδειξη ολοκληρωμένης συναλλαγής.

Πριν αγοράσετε ακίνητο στην Ελλάδα, εξακριβώστε τον ρόλο του μεσίτη, τους έγγραφους όρους προμήθειας, τον ΦΠΑ και την ημερομηνία υποχρέωσης. Συμπεριλάβετε τη συμφωνημένη προμήθεια στον προϋπολογισμό, χωριστά από φόρους και υπηρεσίες due diligence.

Το The Greek Property Report δεν λειτουργεί ως μεσιτικό γραφείο, δεν πωλεί ακίνητα και δεν εισπράττει προμήθειες συνδεδεμένες με ζητούμενη τιμή ή ολοκλήρωση συναλλαγής. Η ανεξάρτητη έρευνά μας για τον αγοραστή μπορεί να υποστηρίξει την αξιολόγηση στοιχείων ακινήτου και αγοράς, αλλά δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή, τεχνική επιθεώρηση ή επαγγελματική εκτίμηση.