Golden Visa en Grèce et achat immobilier : règles, coûts et risques pour les acheteurs en 2026

Qu'est-ce que le Golden Visa grec ?

Le Golden Visa grec est un dispositif de résidence par investissement.

La voie immobilière porte juridiquement le nom de permis de séjour permanent d'investisseur (Μόνιμη Άδεια Διαμονής Επενδυτή), titre B.5.

Son principal fondement est l'article 100 de la loi 5038/2023, modifié notamment par l'article 64 de la loi 5100/2024 et les autres dispositions applicables.

Le permis est accordé pour cinq ans et peut être renouvelé lorsque les conditions légales restent remplies.

Sources :

• Code grec des migrations — loi 5038/2023, article 100
• Gouvernement grec — Seuils d'investissement Golden Visa
• Ministère de la Migration — Circulaires officielles

Que permet le titre de séjour ?

Le titulaire admissible peut résider en Grèce selon les conditions du permis.

La législation de cette catégorie n'impose pas un nombre minimal de jours de présence physique chaque année uniquement pour renouveler le permis investisseur.

Le titre facilite également les voyages vers les autres pays de l'espace Schengen, sous réserve des règles de court séjour.

Cependant, il ne permet pas automatiquement de s'installer ou de travailler sans limite dans un autre État de l'UE.

Le Golden Visa équivaut-il à la citoyenneté ?

Non.

Un permis de séjour grec ne confère ni la nationalité grecque ni un passeport européen.

La naturalisation relève d'une législation distincte, avec ses propres conditions de résidence, d'admissibilité et autres critères.

Il ne faut pas supposer que détenir et renouveler un Golden Visa pendant un certain nombre d'années mène automatiquement à la naturalisation.

Peut-on travailler en Grèce avec ce titre ?

Le permis d'investisseur immobilier ne donne pas un droit général d'accès au travail.

La circulaire ministérielle d'avril 2026 précise que certains rôles au sein de sociétés, par exemple actionnaire ou administrateur non exécutif, peuvent être autorisés sans donner droit à une activité salariée ou indépendante ordinaire.

Les droits d'actionnaire ne sont pas équivalents à un permis de travail ou à la capacité de représenter légalement une société.

Source : Loi 5038/2023 — Article 100(9) et EY — Analyse de la circulaire d'avril 2026.

Pour l'acheteur : le Golden Visa offre une possibilité de résidence, pas la citoyenneté automatique, un permis de travail ni un rendement garanti de l'investissement.

Qui peut demander un Golden Visa immobilier grec ?

La voie immobilière est destinée à certains ressortissants de pays tiers, c'est-à-dire des personnes n'ayant pas la nationalité d'un État membre de l'UE.

Les candidats doivent satisfaire les obligations administratives et migratoires pertinentes.

Celles-ci peuvent comprendre :

• Un investissement immobilier admissible.
• Les droits de propriété et de possession requis.
• Un document de voyage valide et les conditions pertinentes d'entrée ou de demande.
• Les justificatifs adéquats de l'investissement et du paiement intégral.
• Une assurance maladie conforme aux conditions applicables.
• Les exigences d'immigration, de sécurité publique et de santé.

La nationalité et la situation personnelle peuvent entraîner d'autres restrictions.

La circulaire d'avril 2026, par exemple, traite du maintien de certaines limitations concernant les demandes de ressortissants russes et biélorusses.

Toute personne susceptible d'être concernée par des règles particulières doit demander un avis de droit de l'immigration à jour avant l'achat.

Les acheteurs britanniques et américains sont-ils concernés ?

Les ressortissants britanniques et américains sont généralement des ressortissants de pays tiers pour l'immigration grecque, sauf s'ils disposent d'une autre nationalité ou d'un statut donnant des droits différents.

Un Britannique qui souhaite seulement passer de courtes vacances peut ne pas avoir besoin du statut de résident investisseur.

La catégorie peut être pertinente pour un acheteur recherchant des droits de résidence plus durables.

La question n'est pas simplement de savoir si l'étranger peut acheter.

Il faut déterminer s'il a besoin d'un statut migratoire supplémentaire et si ce parcours convient à sa situation.

Les citoyens de l'UE ont-ils besoin du Golden Visa ?

Les ressortissants de l'UE disposent généralement d'autres droits de résidence en vertu de la libre circulation européenne.

Le Golden Visa immobilier n'est normalement pas le parcours approprié pour une personne pouvant exercer ses droits de citoyen européen.

Pour l'acheteur : vérifiez l'admissibilité migratoire indépendamment de la recherche immobilière. Un logement peut satisfaire le prix requis sans que le demandeur respecte une condition personnelle.

Quel montant faut-il investir dans l'immobilier en 2026 ?

L'investissement minimal dépend principalement de la catégorie légale et de la localisation du bien.

Seuils d'investissement ordinaires

Les seuils territoriaux et exceptions découlent de l'article 100(2) de la loi 5038/2023.

Source : Gouvernement grec — Augmentation du seuil Golden Visa.

Toute la Crète est-elle soumise au seuil de €800,000 ?

Le seuil élevé ordinaire couvre les îles dont la population dépasse 3 100 habitants selon le recensement applicable.

Il ne faut donc pas considérer qu'un appartement relativement bon marché dans un village rural crétois relève automatiquement du seuil normal de €400,000, comme une région continentale.

La classification territoriale du bien exact doit être vérifiée.

Cela concerne également de grandes îles comme l'Eubée et d'autres îles dépassant le seuil démographique.

Et la Grèce continentale ?

Le parcours standard à €400,000 peut s'appliquer dans les régions continentales hors des zones expressément soumises à €800,000.

Il faut malgré tout satisfaire les autres règles, notamment l'achat d'un seul bien et le minimum de surface principale lorsque cette exigence s'applique.

Le minimum dépend-il du prix demandé ou de la valeur objective ?

Pour un achat ordinaire admissible, la loi vise la valeur minimale d'acquisition au moment de l'achat.

Le prix indiqué dans une annonce ne prouve pas la réalisation d'un investissement admissible.

La valeur objective grecque (αντικειμενική αξία) n'est pas non plus un substitut automatique au prix d'acquisition exigé.

Les documents de transaction et de paiement doivent prouver la contrepartie admissible.

Certaines catégories exceptionnelles autres que l'achat ordinaire disposent de règles de valorisation propres qu'il ne faut pas confondre avec celles de l'achat classique.

Voir Valeur objective en Grèce pour distinguer base fiscale et prix de transaction.

Pour l'acheteur : établissez la localisation exacte, la valeur d'acquisition et la catégorie légale avant de vous fier à toute publicité mentionnant le Golden Visa.

Que signifie la règle des 120 m² ?

Pour les parcours ordinaires à €400,000 et €800,000, un bien construit, ou couvert par le permis pertinent, doit normalement comprendre au moins 120 mètres carrés de surface d'usage principal.

L'expression grecque est κύριοι χώροι, c'est-à-dire espaces à usage principal.

Ce n'est pas nécessairement la superficie totale annoncée, qui peut inclure des débarras, parkings ou autres surfaces annexes.

Les parkings et débarras comptent-ils pour les 120 m² ?

La circulaire d'avril 2026 précise que certaines annexes acquises avec le bien principal peuvent, sous des conditions précises, contribuer au calcul du prix d'investissement.

Elles ne comptent cependant pas pour la superficie minimale de 120 m² de pièces principales.

Les conditions portent notamment sur le même investisseur, le même acte de vente, le même immeuble et le caractère accessoire des surfaces.

Source : Ministère de la Migration — Circulaire du 21 avril 2026 et EY — Synthèse détaillée.

Exemple : un appartement avec parking

Supposons un appartement hypothétique à Athènes affiché à €850,000.

La somme dépasse 120 m², mais l'appartement principal n'a que 108 m².

Dans la voie normale, le minimum de surface principale n'est pas atteint simplement parce que les annexes portent le total à 132 m².

Cet exemple suppose que les surfaces possèdent effectivement les classifications indiquées. L'acheteur doit les vérifier à partir des plans et documents techniques juridiquement pertinents.

Le minimum concerne-t-il les exceptions de €250,000 ?

Il n'existe pas de minimum général de 120 m² pour les catégories admissibles de conversion et de bâtiment classé à €250,000, selon les précisions d'avril 2026.

Mais un petit appartement classique ne relève pas de l'exception simplement parce qu'il coûte €250,000.

L'appartenance à la catégorie exceptionnelle doit être établie.

Pour l'acheteur : demandez à un ingénieur de confirmer les surfaces principales légalement documentées, sans vous fier exclusivement à l'annonce.

Peut-on additionner deux biens pour atteindre le minimum ?

En règle générale, non, pour les nouveaux investisseurs relevant des règles ordinaires d'achat immobilier.

Les parcours standards à €400,000 et €800,000 imposent un investissement dans un bien.

Deux appartements indépendants ne peuvent pas normalement être additionnés pour franchir le seuil.

Exemple chiffré

Un acheteur acquiert deux appartements distincts dans une zone à €400,000.

La somme dépasse €400,000, mais cela ne garantit pas l'admissibilité en combinant les prix des deux biens indépendants.

La règle d'un seul bien doit être respectée.

Les annexes sont-elles toujours des propriétés distinctes ?

Pas nécessairement.

La circulaire d'avril 2026 précise le traitement limité de certaines annexes associées au bien principal dans le même immeuble, acquises selon les conditions applicables.

Il ne faut pas étendre automatiquement cette possibilité à un deuxième appartement résidentiel.

Qu'en est-il de la copropriété indivise ?

L'article 100 définit des conditions distinctes pour l'indivision.

La loi distingue les conjoints ou partenaires admissibles des investisseurs sans lien familial.

Pour ces derniers, la valeur de chaque quote-part de propriété admissible doit généralement satisfaire le seuil applicable de manière indépendante.

La circulaire d'avril 2026 précise que, lorsque plusieurs investisseurs admissibles détiennent des parts d'un bien, la condition de 120 m² se rapporte à la surface principale du bien entier, et non à 120 m² pour la part de chacun.

Les montages concrets de copropriété exigent une vérification juridique.

Pour l'acheteur : la structure des droits de propriété est aussi importante que le prix total. Confirmez l'existence d'un seul bien admissible et la conformité des droits détenus.

Comment fonctionne la conversion de €250,000 ?

Un seuil spécial de €250,000 vise certaines propriétés dont les surfaces d'usage principal changent légalement pour devenir résidentielles.

Il ne s'agit pas d'une remise universelle sur les appartements peu coûteux.

La catégorie repose sur des changements d'usage légalement reconnus.

Par exemple, certains anciens locaux commerciaux peuvent être transformés en logement conformément aux règles de construction et d'urbanisme.

Que doit-on avoir terminé ?

Selon l'article 100(2)(c) et la circulaire d'avril 2026 :

• L'investissement doit concerner un seul bien.
• Le prix d'acquisition doit atteindre au moins €250,000.
• Le changement d'usage en résidence doit être légalement achevé avant la demande de titre de séjour.
• La conversion admissible doit satisfaire les conditions temporelles introduites par la loi 5100/2024.
• Les pièces nécessaires doivent établir la situation juridique de la conversion.

La circulaire d'avril 2026 indique le 5 avril 2024 comme date pertinente d'entrée en vigueur de la modification législative.

Le registre administratif officiel précise que le changement d'usage admissible doit être achevé après cette date et avant le dépôt de la demande de Golden Visa.

Lorsqu'un permis de changement d'usage est antérieur à la réforme, certaines situations de mise à jour ou de révision postérieure exigent un examen individuel.

Source : Registre national des procédures — Golden Visa Through Change of Use_–_Initial_issuance).

Le vendeur peut-il réaliser la conversion ?

Oui, le droit permet au vendeur ou à l'acheteur d'effectuer le changement d'usage.

Mais celui-ci doit être réellement achevé et documenté pour être admissible.

Dire qu'une conversion est possible ne prouve pas qu'elle a déjà été légalement effectuée.

Et les anciens bâtiments industriels ?

Des conditions spéciales concernent les biens comportant des bâtiments industriels.

Selon l'article 100, le bâtiment industriel admissible doit notamment satisfaire la condition d'absence d'activité industrielle installée et opérationnelle durant au moins les cinq années précédentes.

Ce statut doit être documenté.

Peut-on ajouter les travaux pour atteindre €250,000 ?

Le seuil ordinaire de cette voie est fondé sur la valeur d'acquisition, et non sur un budget cumulé acquisition-rénovation.

Ainsi, acheter un bien €210,000 et prévoir €40,000 de travaux ne signifie pas automatiquement avoir réalisé une acquisition admissible de €250,000.

La structure juridique et le prix reconnu doivent être examinés par les professionnels concernés.

Exemple : un ancien bureau transformé en logement

Un acheteur examine un ancien bureau au prix contractuel de €275,000.

Il possède 78 m² de surface principale documentée.

Le vendeur indique qu'il est passé d'un usage commercial à résidentiel en 2025.

Malgré une surface inférieure à 120 m², ce bien peut mériter une analyse sous l'exception de €250,000.

Il faudra toutefois établir que le changement d'usage a été réalisé légalement, satisfait aux dates requises et était complet avant la demande.

Exemple hypothétique ; aucune admissibilité individuelle n'est établie.

Pour l'acheteur : demandez l'usage autorisé d'origine, l'acte légal de changement, la preuve d'achèvement et une analyse écrite de l'avocat et de l'ingénieur.

Un bâtiment classé ou historique peut-il donner accès au seuil de €250,000 ?

Une deuxième catégorie spéciale de €250,000 concerne certains bâtiments classés (διατηρητέα κτίρια) nécessitant restauration ou reconstruction.

La loi porte sur des droits définis relatifs à un bâtiment protégé ou à une partie d'un tel bâtiment, ainsi que certains terrains sur lesquels il se trouve.

Il s'agit d'un régime distinct de l'achat d'une maison simplement ancienne.

Qu'est-ce qui rend le bâtiment admissible ?

Sa reconnaissance juridique officielle comme bâtiment classé importe.

Un bien peut être ancien, remarquable architecturalement ou intéressant historiquement sans disposer du classement exigé.

Le registre officiel impose des preuves de cette désignation, notamment la référence de publication au Journal officiel grec.

Source : Registre administratif — Golden Visa Through Listed Property_–_Initial_issuance).

La restauration doit-elle être achevée avant la première demande ?

La catégorie des bâtiments classés a un calendrier différent de celui des conversions.

L'article 100 prévoit l'acquisition d'un bâtiment admissible nécessitant une restauration ou reconstruction.

Mais la restauration ou reconstruction intégrale doit être terminée lors du premier renouvellement, conformément à l'obligation particulière.

Que se passe-t-il si la restauration n'est pas achevée ?

L'article 100 impose des conséquences importantes en cas de non-respect.

La loi prévoit notamment une sanction administrative de €150,000 dans le cas pertinent où l'obligation de restauration n'est pas respectée.

Il ne faut donc pas traiter la restauration comme de simples travaux facultatifs.

Le propriétaire peut-il vendre avant la fin de la restauration ?

Le texte prévoit expressément que la vente d'un bien classé relevant de cette exception avant la restauration ou reconstruction complète est invalide.

Il prévoit aussi des conséquences significatives en cas de transfert interdit.

C'est l'une des différences majeures entre cette catégorie et l'acquisition immobilière ordinaire.

Source : Loi 5038/2023 — Article 100(2)(d), (4) et (7A).

Le prix de €250,000 inclut-il les travaux ?

Pas forcément.

Un bâtiment acheté €270,000 peut encore nécessiter des travaux coûteux, études techniques, permis et délais avant de respecter la condition du premier renouvellement.

Le seuil de €250,000 n'est donc pas un budget global de réalisation.

Qu'est-ce que cela signifie pour l'acheteur ?

Avant d'acheter un bien classé pour Golden Visa, demandez :

• La preuve du classement officiel.
• La description exacte des droits de propriété acquis.
• Une évaluation professionnelle de la restauration.
• Les autorisations et restrictions pertinentes.
• Des devis et un programme réalisable.
• Un avis juridique sur les limites de revente et les exigences de renouvellement.

Un bien classé admissible peut représenter un projet complexe de conservation, pas simplement un titre de séjour obtenu à moindre coût.

Un bien Golden Visa de €250,000 peut-il être revendu à un autre investisseur ?

La question appelle une attention particulière après la circulaire d'avril 2026.

Un bien qui avait rempli les conditions exceptionnelles de €250,000 ne reste pas nécessairement admissible pour un deuxième acheteur au même seuil.

Le ministère a précisé que le traitement favorable d'une conversion admissible ou d'un bien classé ne peut généralement être utilisé qu'une seule fois par propriété.

Une fois l'exception utilisée, l'acquéreur ultérieur ne doit pas supposer qu'il peut automatiquement bénéficier d'un nouveau seuil de €250,000.

Selon le cas, les règles ordinaires de €400,000 ou €800,000 peuvent s'appliquer au nouvel acheteur.

Source : Circulaire ministérielle du 21 avril 2026 et EY — Précisions sur la revente.

Pourquoi est-ce important ?

Supposons un appartement anciennement commercial qui a été converti et utilisé par un premier acheteur pour le Golden Visa au seuil de €250,000.

Un vendeur ultérieur peut encore le présenter comme « éligible au Golden Visa à €250,000 ».

Mais si le changement d'usage a déjà eu lieu et l'avantage a déjà été utilisé, le prochain acheteur ne peut pas compter sur une seconde utilisation automatique de l'exception.

Cela peut modifier la clientèle potentielle et la stratégie de revente.

Quels documents demander lors d'un deuxième achat ?

L'attestation notariale pertinente pour la demande de Golden Visa traite notamment du fait que le bien a ou non déjà été utilisé par un vendeur pour obtenir un titre de séjour investisseur.

L'avocat doit examiner l'historique immobilier lié aux conditions d'immigration lorsque cela importe.

La question diffère d'une simple recherche de titre ou de conformité du bâtiment.

Pour l'acheteur : si un appartement déjà converti est présenté comme admissible à €250,000, exigez une vérification spécialisée plutôt que de croire que la première admissibilité est automatiquement transmissible.

Peut-on louer un bien acquis pour le Golden Visa grec ?

La location résidentielle classique à long terme peut être autorisée, mais les locations de courte durée dans l'économie du partage sont restreintes.

L'article 100(7A), introduit par la loi 5100/2024, interdit pour les biens relevant de la catégorie concernée les locations de courte durée via les plateformes de l'économie du partage et prévoit des limitations de sous-location.

Le portail grec consacré au logement explique explicitement cette restriction.

Source : Gouvernement grec — Golden Visa Short-Term Rental Restrictions.

Peut-on publier une annonce sur Airbnb ou Booking.com ?

La circulaire d'avril 2026 confirme que l'interdiction concerne la location et la sous-location de courte durée via les plateformes numériques de l'économie du partage.

Un acheteur qui prévoit une activité type Airbnb ne doit pas considérer automatiquement ce modèle comme autorisé.

La loi prévoit des conséquences lourdes, dont le retrait du titre de séjour et une amende administrative de €50,000 dans les cas applicables.

Toute activité touristique est-elle interdite ?

La circulaire d'avril 2026 distingue la location de courte durée interdite via plateformes de certaines autres formules, notamment les locations à long terme et certains accords professionnels avec des entreprises touristiques.

Ce n'est pas une autorisation générale pour exploiter n'importe quelle activité touristique dans un logement Golden Visa.

Les règles de tourisme, urbanisme, licence, fiscalité et usage peuvent toujours s'appliquer.

Un modèle non standard doit faire l'objet d'un avis juridique spécialisé.

Un bien converti à €250,000 peut-il servir de siège d'entreprise ?

Une restriction supplémentaire concerne les biens acquis grâce à l'exception de changement d'usage.

L'article 100(7A) interdit d'utiliser le bien admissible comme siège social ou succursale d'une entreprise.

Cette restriction est différente de la possibilité pour un titulaire Golden Visa de détenir certaines participations dans des sociétés.

Qu'en est-il des locations résidentielles longues ?

La location à long terme peut être compatible avec le régime des investisseurs immobiliers si les règles juridiques et contractuelles sont respectées.

L'investisseur doit aussi tenir compte de l'impôt grec sur les revenus locatifs, des droits du locataire, des frais et des obligations déclaratives.

Voir Coût annuel d'un bien immobilier en Grèce.

Pour l'acheteur : ne financez pas votre décision sur l'hypothèse que les revenus Airbnb rembourseront l'acquisition. Vérifiez d'abord la légalité exacte du modèle d'exploitation.

Les membres de la famille peuvent-ils aussi obtenir un titre de séjour ?

Certains proches admissibles peuvent obtenir des titres de séjour liés au permis de l'investisseur.

L'article 95 de la loi 5038/2023 définit les catégories familiales et prévoit généralement que leurs titres expirent avec celui de l'investisseur principal.

Elles comprennent notamment :

• Le conjoint ou le partenaire civil admissible.
• Les enfants célibataires admissibles de moins de 21 ans.
• Certains enfants célibataires de moins de 21 ans issus d'une relation antérieure, sous conditions de garde.
• Les ascendants directs des conjoints ou partenaires, pouvant comprendre les parents.
• Certains enfants majeurs privés de capacité juridique satisfaisant les conditions prévues.

Source : Loi 5038/2023 — Article 95.

Que se passe-t-il lorsqu'un enfant atteint 21 ans ?

L'article 95 prévoit un titre distinct de trois ans pour certains enfants admissibles qui atteignent 21 ans après avoir eu le permis familial pertinent.

Le parcours après cette période dépend de leur situation et des règles d'immigration.

Il ne faut pas supposer que le titre familial continue indéfiniment sans réexamen.

Chaque membre de la famille doit-il acheter un bien de €400,000 ou €800,000 ?

Les règles de réunion familiale permettent à certains proches d'obtenir des droits dérivés de l'investisseur principal, sans obligation automatique de réaliser chacun l'investissement complet.

Mais chaque membre doit satisfaire ses obligations documentaires et procédurales personnelles.

Les membres de la famille peuvent-ils travailler automatiquement ?

Le titre familial lié à cette catégorie d'investisseur ne doit pas être confondu avec une autorisation d'emploi sans restriction.

Les droits associés au titre exact doivent être vérifiés individuellement.

Pour l'acheteur : évaluez les conditions familiales et les documents avant l'achat, notamment lorsque l'âge des enfants ou des situations familiales particulières peut affecter le projet de résidence.

Le Golden Visa exige-t-il de vivre en Grèce ?

Le régime du titre investisseur n'impose pas de durée minimale annuelle de résidence physique comme condition de renouvellement.

L'article 95 indique que les périodes d'absence ne constituent pas, à elles seules, un obstacle au renouvellement.

Source : Loi 5038/2023 — Article 95(1).

Cela permet-il de résider sans limite partout en Europe ?

Non.

Le titre grec donne des droits de résidence en Grèce selon ses conditions.

Les déplacements vers les autres États Schengen restent soumis au court séjour, généralement 90 jours sur toute période de 180 jours, et ne créent pas le droit d'y habiter ou travailler sans limite.

Source : Commission européenne — Moving Between EU and Schengen Countries.

Le Golden Visa rend-il automatiquement résident fiscal grec ?

Pas automatiquement.

La résidence fiscale est déterminée selon les dispositions fiscales distinctes.

L'AADE mentionne notamment le foyer permanent ou principal, la résidence habituelle, le centre des intérêts vitaux et, sous les exceptions applicables, la présence dépassant 183 jours sur une période de douze mois.

La détention du permis grec peut coexister avec une résidence fiscale étrangère selon les circonstances.

Inversement, s'installer effectivement ou déplacer ses liens personnels et économiques peut entraîner la résidence fiscale grecque.

Source : AADE — Tax Residence for Natural Persons.

Pour l'acheteur : statut d'immigration, résidence physique et résidence fiscale sont trois questions reliées mais distinctes.

Quelle est la procédure de demande après avoir acheté le bien ?

Pour la voie immobilière, l'investissement et les documents doivent satisfaire les exigences avant que le permis puisse être accordé.

La procédure habituelle comprend plusieurs interventions professionnelles.

Étape 1 — Vérifier l'investisseur et la catégorie immobilière

Avant tout engagement, obtenez une évaluation juridique de votre admissibilité et de la catégorie Golden Visa applicable au bien.

Elle doit couvrir la localisation, le seuil, la superficie, les droits de propriété et les conditions particulières.

Étape 2 — Réaliser des vérifications immobilières indépendantes

L'avocat immobilier vérifie les droits et les contrats.

L'ingénieur examine le bâtiment, les permis, plans, la surface principale pertinente et les éventuelles transformations ou restaurations.

Une catégorie migratoire admissible n'élimine pas les risques ordinaires d'un achat.

Étape 3 — Signer les documents d'achat et régler intégralement le prix

L'article 100 exige le paiement intégral de la contrepartie admissible avant la demande de titre investisseur.

Ce paiement doit être documenté selon les moyens autorisés.

Les règles admettent notamment certains virements bancaires, chèques bancaires barrés et paiements par carte satisfaisant les conditions.

Certains versements par un conjoint ou des proches admissibles peuvent également être reconnus sous des conditions documentaires détaillées.

Source : Loi 5038/2023 — Article 100(3) et (5).

Étape 4 — Obtenir l'attestation notariale d'investissement

La demande de séjour exige l'attestation pertinente du notaire qui a établi l'acte de transfert.

Elle traite du bien, des parties, du prix convenu et de la manière dont il a été payé.

Elle couvre aussi certaines conditions contractuelles et la question de savoir si le bien avait déjà été utilisé pour obtenir un titre d'investisseur.

Des attestations supplémentaires sont requises pour certaines catégories exceptionnelles.

Étape 5 — Préparer le dossier d'immigration

Les pièces comprennent notamment passeport, assurance maladie, justificatifs immobiliers et financiers, photos et autres documents requis.

Les pièces provenant de l'étranger peuvent nécessiter authentification et traduction.

La circulaire d'avril 2026 précise les exigences relatives aux copies de passeport et à l'assurance maladie.

Source : Procédure officielle — Golden Visa Change of Use_–_Initial_issuance).

Étape 6 — Déposer la demande et remplir les obligations biométriques

Le ministère dispose d'un service de demande électronique.

Un mandataire peut effectuer certaines démarches sur la base d'une procuration appropriée, sous réserve des règles.

Le candidat peut néanmoins devoir se présenter en personne pour la biométrie ou d'autres formalités.

Acheter à distance et déposer un dossier d'immigration entièrement à distance ne sont pas nécessairement la même chose.

Portail officiel : Ministère grec de la Migration — Electronic Applications.

Étape 7 — Attendre la décision

L'article 100 prévoit une période de deux mois liée à la réception du dossier complet par l'administration compétente.

Le registre administratif indique des délais indicatifs d'environ 50 à 60 jours pour certaines procédures Golden Visa.

Ces durées ne garantissent pas le temps total entre la première recherche immobilière et la réception de la carte de séjour.

Demandes complémentaires, biométrie, charge administrative et situations individuelles peuvent modifier la durée effective.

Pour l'acheteur : acquisition, dépôt du dossier complet et décision d'attribution du titre sont des événements distincts. L'achat seul ne garantit pas la carte.

Quels frais publics et dépenses d'acquisition faut-il prévoir ?

Le seuil d'investissement n'est pas égal à l'ensemble des liquidités nécessaires pour acquérir et conserver un bien.

Le registre administratif officiel indique €2,016 de frais principaux liés à la première demande d'un titre d'investisseur pour les procédures concernées :

Les frais réellement dus doivent être confirmés pour le candidat, les éventuels membres de sa famille et le type exact de procédure.

Source : Registre national grec — Golden Visa Listed Property_–_Initial_issuance).

Quelles autres dépenses faut-il inclure ?

L'acquisition ordinaire peut entraîner :

• Droits de mutation immobilière grecs ou autre impôt d'acquisition applicable.
• Honoraires du notaire et frais documentaires.
• Frais du Cadastre et d'enregistrement.
• Honoraires indépendants de l'avocat et de l'ingénieur.
• Commission d'agence éventuellement convenue.
• Traductions et procurations.
• Conseil juridique en immigration.
• Primes d'assurance maladie.
• Coûts récurrents de propriété.
• Travaux de conversion ou restauration selon le cas.

Ces dépenses ne sont pas automatiquement incluses dans le seuil d'investissement exigé.

Comparaison budgétaire illustrative

Imaginons trois acquisitions hypothétiques admissibles, où la base fiscale égale le prix et où s'appliquent les droits de mutation ordinaires de 3,09 %.

Calculs purement illustratifs. Sont exclus notaire, Cadastre, professionnels, proches, assurance, restauration et autres frais. Ils supposent l'impôt de mutation ordinaire, qui ne s'applique pas nécessairement à chaque achat ou acquéreur.

La taxe de mutation montrée n'entre pas dans la valeur d'acquisition utilisée pour satisfaire le minimum Golden Visa.

De futures modifications fiscales peuvent affecter les transactions ; les règles en vigueur doivent être revues avant l'acte final.

Voir Droits de mutation immobilière en Grèce et Frais supplémentaires au-delà du prix d'achat.

Si le projet de €250,000 nécessite de gros travaux ?

Une acquisition d'immeuble protégé peut exiger d'importantes liquidités supplémentaires.

Par exemple, un bien hypothétique acheté €275,000 avec €180,000 de restauration représente €455,000 d'acquisition et de travaux estimés, hors impôts, frais et réserves.

Ce sont des hypothèses, pas des devis de restauration grecs.

Il faut déterminer si le projet immobilier complet est juridiquement et financièrement réalisable.

Pour l'acheteur : comparez les coûts totaux du projet et de détention, pas seulement le seuil Golden Visa affiché.

Quelle est la durée de validité du permis, et comment le renouveler ?

Le permis investisseur ordinaire B.5 est valable cinq ans et peut être renouvelé pour de nouvelles périodes de cinq ans si toutes les conditions légales restent réunies.

L'investisseur doit normalement conserver les droits immobiliers admissibles et respecter les obligations correspondantes.

La circulaire d'avril 2026 précise qu'une déclaration E9 récente ou un extrait cadastral peut faire partie des pièces démontrant la continuité de la propriété lors du renouvellement.

Sources : Loi 5038/2023 — Article 100(4) et EY — Précisions relatives au renouvellement, avril 2026.

L'absence de Grèce empêche-t-elle le renouvellement ?

Pas en elle-même, selon les conditions du permis investisseur.

Et si le bien acquis est classé ?

Pour la première prolongation, il faut satisfaire l'obligation supplémentaire d'avoir terminé la restauration ou reconstruction.

C'est une obligation distincte de celle applicable à une acquisition standard.

Que se passe-t-il si le bien est vendu ?

Vendre l'investissement admissible peut compromettre ou mettre fin aux droits de séjour.

L'article 100 prévoit dans les cas concernés la révocation du titre de l'investisseur vendeur.

La circulaire d'avril 2026 précise également un mécanisme de remplacement du bien pour préserver l'admissibilité : le nouveau bien doit remplir les conditions, l'acquisition de remplacement doit être conclue avant la vente de l'ancien bien, et l'autorité compétente doit être informée selon la procédure.

Demandez un conseil juridique avant toute substitution.

Peut-on renouveler un ancien Golden Visa de €250,000 ?

Des titulaires de permis accordés sous d'anciennes règles peuvent disposer de droits préservés lorsqu'ils continuent à respecter les dispositions historiques et de renouvellement.

Cela ne signifie pas qu'un nouvel acheteur en octobre 2026 peut bénéficier automatiquement des anciens seuils.

La plupart des délais transitoires pour de nouveaux investissements selon les anciennes règles de €250,000 et €500,000 ont expiré en 2025.

Source : Fragomen — Golden Visa Transitional Deadlines.

Pour l'acheteur : distinguez le renouvellement d'un titulaire existant de l'admissibilité d'un nouveau demandeur.

Cinq exemples de biens présentés comme éligibles au Golden Visa

Les scénarios suivants illustrent la démarche d'analyse.

Il ne s'agit ni d'annonces réelles, ni d'avis juridiques, ni de conclusions individuelles sur l'admissibilité.

Le tableau distingue intentionnellement présélection et admissibilité confirmée.

Le prix et la description d'une annonce ne permettent pas de conclure que le permis sera délivré.

Que vérifier avant de verser un acompte pour un bien Golden Visa ?

L'acheteur supporte deux risques liés, mais distincts.

Premièrement, le bien peut présenter des problèmes classiques de titre, de Cadastre ou de construction.

Deuxièmement, il peut ne pas satisfaire les conditions spéciales de résidence par investissement même si la vente est juridiquement valide.

Liste de contrôle d'admissibilité au Golden Visa

Qui doit examiner quoi ?

Un avocat grec spécialisé en immigration doit analyser la catégorie de permis et l'admissibilité du candidat.

Un avocat immobilier doit vérifier le titre, les droits, charges et documents contractuels.

Un ingénieur doit contrôler les caractéristiques techniques, surfaces, usages autorisés et questions de conversion ou restauration.

Le notaire assure les formalités d'acte d'achat et les attestations et documents prescrits.

Ces rôles peuvent être coordonnés, mais ne se substituent pas automatiquement les uns aux autres.

Que doit préciser l'accord de dépôt ?

Si l'admissibilité au Golden Visa est essentielle à la décision d'achat, l'avant-contrat ou accord de réservation doit être étudié en conséquence.

Il doit aborder les déclarations pertinentes, vérifications non terminées, délais et conséquences si certaines conditions ne sont pas satisfaites.

Aucune clause universelle ne peut garantir que l'administration migratoire accordera le permis.

Un modèle de réservation d'agence n'offre pas automatiquement une protection suffisante contre l'inadmissibilité migratoire.

Voir Accords de réservation et acomptes en Grèce.

Pour l'acheteur : ne versez pas un acompte substantiel non remboursable uniquement parce que le vendeur affirme que le bien est éligible au Golden Visa.

Quelles erreurs courantes faut-il éviter ?

Erreur 1 — Appliquer l'ancien seuil de €250,000 à tout bien

Le seuil ne demeure que pour les voies exceptionnelles précises et certaines situations historiquement protégées.

Il n'est plus le minimum national ordinaire pour de nouveaux achats résidentiels.

Erreur 2 — Considérer la superficie totale annoncée comme 120 m² de surface principale

Les annexes peuvent être traitées différemment des pièces principales.

Erreur 3 — Additionner des appartements indépendants pour atteindre le minimum

La voie d'achat normale requiert généralement un seul bien admissible.

Erreur 4 — Croire qu'une conversion sera terminée plus tard

La voie de €250,000 exige que le changement d'usage admissible soit complètement achevé avant la demande.

Erreur 5 — Penser qu'un bien déjà converti peut à nouveau bénéficier du seuil de €250,000

La circulaire de 2026 clarifie l'utilisation unique de l'exception concernée.

Erreur 6 — Prévoir des locations de courte durée sur plateformes

Les restrictions des biens Golden Visa peuvent rendre l'exploitation type Airbnb incompatible avec le programme.

Erreur 7 — Sous-estimer les obligations de restauration des biens classés

Un seuil inférieur peut s'accompagner de travaux importants, de délais stricts et de sanctions élevées.

Erreur 8 — Croire que l'acquisition garantit l'approbation de l'immigration

La transaction immobilière et la décision de permis sont deux processus juridiques distincts.

Erreur 9 — Confondre automatiquement résidence, fiscalité et citoyenneté

Ces concepts relèvent de cadres juridiques différents.

La même erreur sous-tend ces situations : transformer des informations commerciales sur un bien en preuve juridique d'admissibilité migratoire.

Questions fréquentes

Peut-on obtenir un Golden Visa avec un appartement à €250,000 à Athènes ?

Pas par la voie résidentielle ordinaire selon les règles de 2026. Un investissement de €250,000 doit relever d'une exception légale spécifique, telle qu'une conversion admissible ou un bien classé, ou d'une situation transitoire historique correctement préservée.

Une maison à €400,000 en Crète peut-elle être admise par la voie standard ?

Le seuil de €800,000 couvre les îles de plus de 3 100 habitants. La Crète appartient à cette catégorie, donc un achat ordinaire à €400,000 ne doit pas être présumé admissible. Une exception distincte exigerait une vérification propre.

Tous les biens Golden Visa doivent-ils mesurer 120 m² ?

Non. Le minimum général concerne les parcours ordinaires de €400,000 et €800,000 pour les biens construits, pas de la même manière les exceptions de €250,000 pour conversion ou bâtiment classé.

Puis-je exploiter le bien sur Airbnb ?

Les locations de courte durée via des plateformes de l'économie du partage sont restreintes pour les investissements Golden Visa. Ne prévoyez pas les revenus Airbnb ou Booking.com sans avis juridique spécialisé sur la légalité du modèle.

Combien de temps dois-je rester en Grèce pour renouveler ?

L'article 95 précise que la seule absence ne bloque pas le renouvellement du permis investisseur. Les autres conditions, notamment la conservation de l'investissement, restent importantes.

Le Golden Visa grec m'autorise-t-il à travailler en Allemagne ou en France ?

Non. Le titre investisseur grec n'accorde pas le droit de travailler dans toute l'UE. Les voyages vers les autres pays Schengen sont soumis notamment à la règle générale de 90 jours sur 180.

Que se passe-t-il si je revends mon bien Golden Visa ?

La revente de l'investissement admissible peut affecter le permis. Un investissement de remplacement peut être possible selon la procédure, mais doit être planifié avant la vente de l'ancien bien et faire l'objet d'un conseil juridique.

Ce que ce guide ne peut pas établir

Ce guide ne peut dire si une personne ou un bien satisfait aux conditions du Golden Visa sans examiner les circonstances personnelles, le statut migratoire, le titre immobilier, les documents, le prix et les dossiers techniques.

Il ne peut confirmer qu'une conversion exceptionnelle ou une restauration de bien classé satisfait à chaque condition.

L'admissibilité à un investissement migratoire ne prouve pas non plus que le bien est rentable, que le prix demandé est juste ou que le bâtiment est exempt de défauts cachés.

La législation Golden Visa et son interprétation administrative peuvent changer. Chaque demande doit être évaluée selon les règles applicables au candidat et à la transaction.

Guides associés

• Guide complet pour acheter en Grèce — l'ensemble du processus.
• Les étrangers peuvent-ils acheter en Grèce ? — droits de propriété et restrictions.
• Due diligence immobilière en Grèce — vérifications juridiques, techniques et prix.
• Avocat, notaire, ingénieur et agent immobilier — responsabilités.
• Que vérifie l'avocat immobilier ? — titres et enquête juridique.
• Que vérifie l'ingénieur ? — permis, plans et conformité.
• Accords de réservation et acomptes — engagements avant les vérifications.
• Droits de mutation immobilière en Grèce — impôts d'acquisition.
• Frais supplémentaires au-delà du prix — budget d'achat.
• Coût annuel d'un bien immobilier en Grèce — charges et entretien.

Avant d'acquérir un bien immobilier précisément pour le Golden Visa grec, demandez une évaluation de l'admissibilité migratoire propre au bien ainsi que des vérifications juridiques et techniques indépendantes.

La localisation, le prix, la surface et l'usage annoncé ne sont que le point de départ. Les documents, démarches achevées et conditions légales déterminent si l'investissement peut fonder une demande de séjour.

The Greek Property Report réalise des recherches immobilières indépendantes financées par les acheteurs. Nous ne vendons pas de biens ni ne recevons de commissions de courtage ou rémunérations conditionnées à la conclusion d'une transaction. Nos analyses peuvent organiser les données immobilières, fiscales et de marché disponibles, mais ne remplacent pas l'avis d'un avocat grec spécialisé en immigration, la vérification juridique du titre, l'expertise technique ou une décision officielle d'attribution d'un titre de séjour.