Les étrangers peuvent-ils acheter un bien en Grèce ?
Un étranger peut-il légalement posséder un bien en Grèce ?
En général, oui. Le marché immobilier grec est ouvert aux acheteurs étrangers.
Il faut toutefois distinguer le principe général des exceptions liées à la nationalité et à la localisation.
Les acheteurs UE, AELE et pays tiers ne sont pas toujours traités de la même manière.
Pour les règles de zones frontalières, la distinction centrale est UE/AELE contre pays tiers.
Les citoyens UE et AELE n'ont pas besoin de la même autorisation administrative qui peut concerner les acheteurs hors de ces groupes dans certaines zones.
Ne vous fiez pas au terme vague « acheteur européen ». Ici, la catégorie utile est UE/AELE ou hors UE/AELE.
Qu'est-ce qu'une « zone frontalière » grecque ?
Cela ne signifie pas simplement « près de la frontière ». La loi contient une liste définie et utilise parfois d'anciennes dénominations administratives.
La liste comprend notamment le Dodécanèse, Evros, Thesprotie, Kastoria, Kilkis, Lesbos, Xanthi, Rhodope, Samos, Florina et Chios, ainsi que certaines zones supplémentaires comme Thira et Skyros.
Pour un acheteur hors UE/AELE, l'application doit être vérifiée sur la parcelle précise.
Source : liste article 24 · Source : ministère de la Défense
Test simple : avez-vous besoin d'une autorisation de zone frontalière ?
Si vous êtes citoyen UE ou AELE, cette restriction particulière de nationalité ne s'applique pas de la même manière.
Sinon, vérifiez si le bien est situé dans une zone de l'article 24. Si oui, la procédure d'autorisation doit être clarifiée avant l'acquisition.
Acheteur pays tiers + bien article 24 = autorisation à vérifier avant l'engagement contraignant.
Pourquoi l'autorisation doit-elle être vérifiée avant de signer ?
Parce qu'il ne s'agit pas d'une simple formalité que l'on peut toujours corriger après coup. L'autorisation préalable peut affecter la validité de la transaction.
La restriction doit donc être identifiée et traitée juridiquement avant l'acquisition contraignante.
Que change le Brexit pour les acheteurs britanniques ?
Le Royaume-Uni n'est plus membre de l'UE ni de l'AELE. Des guides plus anciens qui traitent les Britanniques comme des citoyens UE peuvent donc être dépassés sur ce point.
Un acheteur britannique visant un bien dans une zone concernée doit soulever la question tôt avec son avocat.
Acheter un bien et avoir le droit de vivre en Grèce sont deux questions différentes.
Pouvoir acheter ne crée pas automatiquement un droit de résidence permanente.
Les programmes investisseurs comme Golden Visa sont des procédures séparées avec leurs propres conditions.
Si la résidence fait partie de l'objectif, vérifiez le parcours d'immigration avant de structurer l'achat autour de lui.
Les acheteurs étrangers ont toujours besoin d'un numéro fiscal grec.
La nationalité ne supprime pas les exigences fiscales ordinaires de la transaction. L'acheteur a besoin d'un AFM et doit suivre la procédure applicable de taxe de transfert.
Pour les non-résidents, des procédures électroniques existent pour l'obtention de l'AFM et l'identification.
Le droit d'acheter est distinct de l'éligibilité à une exonération fiscale.
Être autorisé à acheter ne signifie pas que toutes les exonérations fiscales s'appliquent automatiquement à vous.
Les exonérations ont leurs propres critères de nationalité, résidence et situation.
Être autorisé à acheter signifie-t-il que le bien est sûr à acheter ?
Non. Les règles de nationalité répondent seulement à la question de savoir si cet acheteur peut acquérir des droits sur ce bien.
Elles ne prouvent rien sur le titre, les charges, la légalité du bâtiment, le cadastre, la surface ou le prix.
Un bien peut être parfaitement légal pour vous à acheter et rester un mauvais ou problématique achat.
Que doit vérifier un acheteur étranger avant un engagement sérieux ?
Vérifiez nationalité, classification juridique de la localisation, autorisation éventuelle, AFM, due diligence juridique et technique ainsi que vos objectifs de résidence ou d'exonération fiscale.
- Nationalité de l'acheteur
- Localisation cadastrale exacte
- Procédure d'autorisation éventuelle
- AFM
- Contrôle du titre
- Contrôle technique
- Objectif de résidence
- Exonération fiscale
Ce que ce guide ne peut pas déterminer.
Il ne peut pas décider si votre bien précis est juridiquement dans une zone restreinte, si une autorisation sera accordée ou si une structure particulière de propriété change l'analyse.
Cela exige l'examen de l'acheteur, du bien exact et du droit en vigueur.
Questions fréquentes
Un Américain peut-il acheter un bien en Grèce ?
Oui, en général. Comme acheteur hors UE/AELE, il doit toutefois vérifier la question d'autorisation dans certaines zones frontalières.
Un Britannique peut-il acheter après le Brexit ?
Oui, en général, mais il ne doit plus compter sur l'ancien statut UE pour cette règle particulière.
Un Allemand ou un Néerlandais peut-il acheter partout ?
Pour cette règle de zone frontalière, les citoyens UE n'ont pas besoin de l'autorisation qui peut concerner les acheteurs hors UE/AELE. La due diligence normale reste nécessaire.
Santorin est-elle une zone restreinte ?
Thira figure explicitement dans la liste légale et cela compte pour les acheteurs hors UE/AELE.
Acheter une maison donne-t-il automatiquement un droit de résidence ?
Non. Propriété et statut d'immigration sont des questions distinctes.
Vous étudiez un bien précis ?
La règle de nationalité n'est qu'une partie de l'achat. Il faut ensuite examiner les éléments juridiques, techniques, transactionnels et de prix propres au bien.