Droits de mutation immobilière en Grèce : ce que paient les acheteurs en 2026

Comment se calculent les droits de mutation immobilière en Grèce ?

L'impôt grec s'appelle φόρος μεταβίβασης ακινήτου (ΦΜΑ), souvent abrégé en FMA.

L'Autorité indépendante des recettes publiques (AADE) distingue deux composantes :

Par exemple, si la valeur imposable s'élève à €300,000 :

Droits principaux : €300,000 × 3 % = €9,000.

Contribution municipale : €9,000 × 3 % = €270.

Droits de mutation totaux : €9,270.

La contribution municipale ne représente pas 3 % supplémentaires de la valeur du bien. Elle est calculée sur l'impôt lui-même.

Source : AADE — Real Estate Transfer Tax.

Ce que cela signifie pour l'acheteur

Pour établir votre budget d'achat, utilisez 3,09 %, et non 3 %, pour une opération ordinaire soumise au taux standard actuel. Vérifiez toutefois la valeur imposable avant de considérer ce résultat comme votre impôt effectivement dû.

L'impôt est-il fondé sur le prix d'achat ou sur la valeur objective ?

C'est l'une des distinctions les plus importantes lors d'un achat immobilier en Grèce.

La Grèce applique, dans les zones concernées, un système légal de valorisation des biens appelé Objective Value (αντικειμενική αξία), ou valeur objective.

La valeur objective est calculée selon des règles administratives à des fins fiscales. Ce n'est pas une expertise professionnelle de valeur marchande et elle n'établit pas le prix auquel un bien pourrait se vendre.

Selon les indications officielles du gouvernement grec, dans les zones couvertes par le système de valorisation objective, les droits de mutation sont calculés sur la valeur objective, sauf si le prix contractuel est supérieur. Dans ce cas, le prix contractuel le plus élevé est retenu.

En pratique, l'assiette imposable est donc généralement :

Le montant le plus élevé entre le prix d'achat contractuel et la valeur objective applicable.

En dehors des zones couvertes par le système objectif, une autre procédure d'évaluation s'applique, impliquant la valeur déclarée et, éventuellement, une évaluation par l'administration fiscale.

Source : Gov.gr — Real Estate Transfer Tax.

Exemple chiffré : deux biens avec le même prix d'achat

Prenons deux appartements anciens fictifs, chacun acheté €300,000, tous deux soumis au taux effectif ordinaire de 3,09 %.

Calculs illustratifs, ne correspondant ni à des biens réels ni à des avis d'imposition effectifs. Les deux exemples supposent l'application du système de valeur objective, sans exonération ni traitement particulier.

Le même prix d'achat produit une différence de €927 en droits de mutation.

Ce que cela signifie pour l'acheteur

Une réduction négociée avec le vendeur ne réduit pas nécessairement les droits de mutation dans la même proportion.

Avant de finaliser votre budget, demandez au notaire de confirmer la valeur imposable applicable et le calcul utilisé pour votre bien précis.

Qui paie les droits de mutation, et à quel moment ?

L'acheteur est légalement redevable des droits de mutation immobilière grecs.

Avant l'établissement de l'acte notarié définitif, une déclaration de droits de mutation doit être déposée. Il s'agit d'une déclaration conjointe impliquant vendeur et acheteur.

Pour les transactions soumises à la procédure numérique, le notaire transmet la déclaration par myPROPERTY, le système fiscal immobilier numérique de l'AADE.

Selon l'AADE, l'impôt doit en principe être payé intégralement dans les trois jours ouvrables suivant le dépôt de la déclaration ou l'émission de l'avis d'imposition correspondant. Le paiement doit être réglé avant la signature de l'acte de transfert.

Sources : AADE — Real Estate Transfer Tax et AADE — myPROPERTY guidance.

Ce que cela signifie pour l'acheteur

Les droits de mutation ne devraient pas être une dépense découverte lors de la signature définitive. Ils doivent déjà figurer dans les fonds disponibles pour mener l'achat à son terme.

Demandez au notaire quand la déclaration sera déposée, quel montant sera exigible et quel justificatif de paiement vous devrez conserver.

Un acheteur étranger peut-il bénéficier d'une exonération au titre de la première résidence ?

Peut-être, mais il ne faut pas présumer que l'exonération s'applique simplement parce que c'est le premier bien de l'acheteur en Grèce.

Le droit grec prévoit une exonération relative à la première résidence, soumise à des conditions concernant l'acheteur, certains membres de sa famille, les droits détenus sur d'autres biens, la nationalité ou le statut de résidence, ainsi que l'utilisation envisagée du logement.

La documentation publiée par l'AADE indique des plafonds d'exonération de €200,000 pour un acheteur célibataire éligible et de €250,000 pour un acheteur marié éligible acquérant un logement, avec des majorations possibles selon la situation familiale.

Il est essentiel de noter que l'AADE exige également que l'acheteur réside de façon permanente en Grèce ou ait l'intention de s'y installer dans les deux ans suivant l'achat.

L'exonération est ouverte à certaines catégories d'acheteurs éligibles, notamment les citoyens de l'UE et de l'EEE, mais la nationalité seule ne suffit pas à établir l'éligibilité.

Source : AADE — First-residence exemption and eligibility.

Ce que cela signifie pour un acheteur de résidence secondaire

Si vous vivez en Allemagne, aux Pays-Bas, au Royaume-Uni ou aux États-Unis et comptez utiliser votre logement grec principalement comme résidence de vacances, ne supposez pas que vous bénéficiez de l'exonération « première résidence ».

Votre notaire ou conseiller fiscal grec doit vérifier votre situation réelle avant d'intégrer une exonération au budget.

La Grèce instaure-t-elle des droits de mutation de 15 % pour certains acheteurs étrangers ?

Oui, la Grèce a publié un projet de loi prévoyant une augmentation importante des droits de mutation pour certains achats de logements. Au 28 octobre 2026, ce texte n'a pas encore été adopté.

La proposition a été annoncée initialement en septembre 2026 dans le cadre des mesures du gouvernement grec visant l'accessibilité du logement. Le 18 octobre 2026, le ministère de l'Économie nationale et des Finances a soumis un projet de loi à consultation publique.

La consultation court jusqu'au 1er novembre 2026, le ministère ayant exprimé sa volonté de légiférer en novembre. L'approbation du Parlement et la publication au Journal officiel restent nécessaires.

La disposition concernée est l'article 16 du projet, qui ajouterait un paragraphe 1A à l'article 27 de la loi 5219/2025, le Code grec de la fiscalité immobilière. La règle de prise d'effet figure à l'article 48.

Sources : Ministère grec des Finances — Consultation du 18 octobre 2026 et Taxheaven — Analyse des articles 16 et 48.

Qu'est-ce qui changerait exactement ?

Le projet porterait le taux principal de 3 % à 15 % lorsqu'une personne physique achète une résidence et a sa résidence fiscale dans un pays situé hors de l'Union européenne et de l'Espace économique européen au moment où l'obligation fiscale prend naissance.

Le Code fiscal immobilier existant impose également une contribution municipale égale à 3 % des droits de mutation dus. Le projet ne modifie pas cette disposition ; si la loi était adoptée sans changement, le taux effectif combiné serait donc de 15,45 %.

Ce taux supérieur n'est pas un impôt général sur la propriété détenue par des étrangers. C'est une taxe d'acquisition proposée pour un type défini d'achat et d'acheteur.

Qui serait concerné ?

L'élément le plus important du projet publié est la distinction entre résidence fiscale et nationalité.

Des annonces gouvernementales antérieures présentaient la mesure comme visant les ressortissants de pays tiers. Toutefois, l'article 16 du projet d'octobre utilise un critère différent : la personne physique est-elle résidente fiscale hors de l'UE et de l'EEE au moment où l'obligation fiscale naît ?

Selon la rédaction actuelle du projet, les situations suivantes illustrent cette distinction :

Ces exemples illustrent le critère de résidence fiscale du projet. Ils ne déterminent ni la résidence fiscale juridique d'une personne donnée ni son droit à une exonération.

L'EEE comprend les États membres de l'UE ainsi que l'Islande, le Liechtenstein et la Norvège. Le Royaume-Uni et la Suisse se situent hors de l'UE et de l'EEE.

Un passeport britannique ou américain n'établit pas automatiquement une résidence fiscale au Royaume-Uni ou aux États-Unis. Inversement, un passeport de l'UE ne signifie pas nécessairement que l'acheteur a sa résidence fiscale dans l'UE.

L'écart entre l'annonce politique initiale fondée sur la nationalité et la rédaction du projet publiée fondée sur la résidence fiscale importe particulièrement pour les doubles nationaux, les citoyens grecs vivant à l'étranger et les ressortissants étrangers résidant en Grèce. Il convient de contrôler la disposition définitive adoptée plutôt que de se fonder sur l'annonce initiale avant de déterminer la dette fiscale.

Quels types d'achats seraient couverts ?

La disposition proposée vise précisément l'achat d'une résidence par une personne physique.

Dans sa rédaction publiée, elle n'impose pas le taux supérieur à chaque transaction immobilière.

Il convient de distinguer :

• Les achats résidentiels par des personnes satisfaisant au critère proposé de résidence fiscale : dans le champ annoncé.
• Les locaux commerciaux, tels que bureaux et magasins : hors du champ résidentiel annoncé.
• Les terrains à bâtir et agricoles : non expressément inclus dans le taux majoré applicable aux résidences.
• Les achats par des sociétés : hors de la mention directe des personnes physiques.
• Les donations et successions : ce ne sont pas des achats ordinaires visés par cette disposition relative aux droits de mutation.

Le fait que les sociétés ne soient pas directement visées ne doit pas être interprété comme une recommandation d'acheter par l'intermédiaire d'une société afin d'éviter la taxe. Les acquisitions par une société comportent leurs propres questions juridiques, comptables, fiscales et d'identification des bénéficiaires effectifs ; toute règle anti-abus applicable nécessite un examen professionnel.

Le projet ne prévoit pas non plus d'exonération spécifique pour le Golden Visa. Un acheteur qui envisage un achat lié à un permis de séjour ne doit pas supposer que les critères d'immigration modifient les droits de mutation.

Quand le nouveau taux entrerait-il en vigueur ?

Le projet propose l'application du taux majoré aux contrats d'achat définitifs signés à partir du 1er juillet 2027.

La date est importante, car un acheteur peut négocier plusieurs mois avant la signature de l'acte définitif.

Prenons un calendrier fictif :

Selon la règle de démarrage actuellement proposée, une transaction résidentielle admissible conclue par acte définitif en août 2027 entrerait dans la période du taux majoré proposé, malgré l'avant-contrat et l'acompte antérieurs.

Il ne faut pas présumer qu'un avant-contrat signé avant le 1er juillet 2027 permet de conserver le taux existant.

Les éventuelles dispositions transitoires, exceptions et modifications de la date d'entrée en vigueur devront être vérifiées dans la loi finalement adoptée.

Combien un acheteur étranger pourrait-il payer en plus ?

La différence peut être considérable.

Considérons trois achats résidentiels fictifs. Dans chaque cas, on suppose que le montant indiqué est aussi la valeur imposable, que le taux supérieur s'applique à l'acheteur et qu'aucune exonération n'existe.

Scénario illustratif fondé sur le projet, et non taxe actuellement exigible en vertu d'une loi en vigueur.

Pour un logement dont la valeur imposable est de €300,000, le taux majoré proposé ferait passer les droits de mutation de €9,270 à €46,350, soit €37,080 de différence.

Cette différence est distincte des frais de notaire, des honoraires d'avocat et d'ingénieur, d'une éventuelle commission d'agence convenue, des frais d'enregistrement et des autres coûts d'achat.

C'est pourquoi un acheteur dont la transaction pourrait se conclure après la date de prise d'effet envisagée devrait modéliser l'impôt supplémentaire potentiel avant de prendre des engagements financiers contraignants.

Quelles incertitudes subsistent ?

Le projet énonce un taux et une date envisagés, mais plusieurs questions nécessitent encore un examen avant qu'un acheteur puisse s'y fier :

1. Rédaction définitive de la loi. Le texte peut être modifié lors de la consultation ou des débats parlementaires.
2. Détermination de la résidence fiscale individuelle. Les situations complexes de double résidence, de déménagement récent ou de revendications concurrentes peuvent nécessiter des pièces justificatives et un avis spécialisé.
3. Nationalité et statuts particuliers. La rédaction fondée sur la résidence fiscale devra être rapprochée des déclarations gouvernementales antérieures et des éventuelles dispositions définitives.
4. Exonérations et opérations particulières. Les interactions avec les exonérations en vigueur et les régimes propres à certaines transactions doivent être vérifiées.
5. Dispositions transitoires. Les acheteurs ayant signé un avant-contrat ou versé un acompte avant le 1er juillet 2027 ont besoin de connaître les règles applicables à leur acte définitif.

La publication d'un projet de loi ne prouve pas que tous les aspects de la future loi sont définitivement arrêtés.

Ce que cela signifie pour l'acheteur

Si vous envisagez un achat résidentiel en Grèce dont la conclusion pourrait intervenir au second semestre 2027, déterminez votre situation probable de résidence fiscale et modélisez le taux majoré potentiel parallèlement au taux standard actuel.

Demandez à un notaire grec indépendant ou à un fiscaliste qualifié de confirmer le statut législatif, les justificatifs de résidence fiscale, le champ de votre transaction et la taxe attendue avant de vous engager.

La démarche prudente consiste à prévoir un risque législatif pouvant modifier sensiblement le coût d'acquisition — sans traiter un projet comme une loi ni présumer qu'il ne sera pas modifié.

Chaque achat immobilier en Grèce relève-t-il des droits de mutation ?

Non.

Une revente ordinaire est fréquemment soumise aux droits de mutation, mais d'autres transactions peuvent relever de régimes différents.

Une vente admissible de logement neuf, notamment, peut relever des règles de TVA plutôt que des droits de mutation ordinaires. Le régime dépend du bien, du vendeur, de la transaction et du droit en vigueur à la conclusion.

N'appliquez pas automatiquement les deux impôts et ne supposez pas que tous les bâtiments neufs sont imposés de la même manière.

Pour le régime distinct des constructions neuves, consultez TVA des logements neufs ou droits de mutation en Grèce.

Que faut-il vérifier avant de réserver les fonds ?

Avant de considérer un calcul des droits de mutation comme définitif, établissez les montants réels et les hypothèses juridiques.

• Type de transaction : s'agit-il d'une revente soumise aux droits de mutation ou d'un achat relevant potentiellement d'un autre régime ?
• Prix contractuel : quel montant figurera dans l'acte d'achat ?
• Valeur imposable : quelle valeur objective ou autre valeur évaluée s'applique ?
• Éligibilité de l'acheteur : une exonération de première résidence ou un autre traitement pertinent existe-t-il ?
• Calendrier : quand l'acte définitif sera-t-il signé et quand l'impôt devra-t-il être payé ?
• Résidence fiscale : une modification future de la loi pourrait-elle affecter une conclusion retardée ?
• Confirmation du notaire : le calcul a-t-il été vérifié pour le bien et l'acheteur précis ?

Un budget préliminaire utile peut être établi. Mais le montant imposable définitif doit être confirmé à partir des véritables documents de la transaction.

Ce que les droits de mutation ne peuvent pas vous indiquer

La valeur imposable est une donnée utilisée pour calculer l'impôt, pas une opinion professionnelle sur la valeur de marché.

Le paiement des droits de mutation ne vérifie ni le titre de propriété, ni l'exactitude du cadastre, ni les permis de construire, ni l'état technique, ni le caractère raisonnable du prix convenu.

Il s'agit de questions distinctes, nécessitant d'autres preuves et, le cas échéant, des contrôles professionnels indépendants.

Cette distinction compte : le paiement régulier d'un impôt ne prouve pas que tous les autres risques de l'achat immobilier ont été résolus.

Guides associés

Pour le budget d'acquisition global, consultez Coûts d'achat immobilier en Grèce. Pour le calcul de la base fiscale, voir Valeur objective en Grèce. Pour comprendre la différence entre valeur fiscale, prix affichés et preuves de transactions, lisez Prix demandés et transferts immobiliers réels.

Les acheteurs se préparant à une acquisition peuvent également lire AFM grec pour les acheteurs immobiliers avant d'organiser la déclaration des droits de mutation.

En conclusion : faites confirmer l'assiette fiscale, le régime propre à l'acheteur et le droit applicable par un notaire grec ou un fiscaliste qualifié avant de signer. Ce guide explique le système ; il ne calcule pas l'impôt dû sur une transaction individuelle.