Ελληνικό ΑΦΜ για αγοραστές ακινήτων
Τι ακριβώς είναι το ΑΦΜ;
ΑΦΜ σημαίνει Αριθμός Φορολογικού Μητρώου. Είναι ο μοναδικός εννεαψήφιος αριθμός με τον οποίο η ελληνική φορολογική διοίκηση ταυτοποιεί ένα πρόσωπο.
Για αγοραστή ακινήτου, συνδέει τον αγοραστή — όχι το ακίνητο — με φόρο μεταβίβασης, Ε9, ΕΝΦΙΑ και άλλες φορολογικές διαδικασίες.
Το ΑΦΜ ταυτοποιεί εσάς. Δεν αποδεικνύει καθαρό τίτλο, νομιμότητα κτιρίου ή σωστή τιμή.
Χρειάζονται πράγματι ΑΦΜ οι ξένοι αγοραστές;
Ναι. Η ΑΑΔΕ αναφέρει ότι είτε κατοικείτε στην Ελλάδα είτε στο εξωτερικό, χρειάζεστε ή πρέπει να αποκτήσετε ΑΦΜ για να αγοράσετε ακίνητο.
Το ΑΦΜ είναι επίσης απαραίτητο για τη φορολογική πλευρά της μεταβίβασης.
Οργανώστε το πριν φτάσετε στο στάδιο συμβολαίου ώστε να μην γίνει διοικητικό bottleneck.
ΑΦΜ, myAADE και TAXISnet σχετίζονται, αλλά δεν είναι το ίδιο.
Το ΑΦΜ είναι ο αριθμός ταυτοποίησης. Τα διαπιστευτήρια myAADE/TAXISnet είναι η ψηφιακή πρόσβαση στον φορολογικό λογαριασμό.
Η τρέχουσα διαδικασία επιτρέπει σε φορολογικό κάτοικο εξωτερικού να αιτηθεί μαζί ΑΦΜ και κλειδάριθμο/πρόσβαση μέσω της σχετικής εφαρμογής.
Στο τέλος της διαδικασίας ελέγξτε ότι δεν έχετε μόνο εννέα ψηφία, αλλά και λειτουργική πρόσβαση στο myAADE.
Μπορεί ένας ξένος αγοραστής να πάρει ΑΦΜ από το εξωτερικό;
Ναι. Η ΑΑΔΕ προβλέπει ηλεκτρονική αίτηση μέσω myAADE για φορολογικούς κατοίκους εξωτερικού.
Η ταυτοποίηση μπορεί, ανάλογα με τη διαδικασία, να γίνει μέσω myAADElive με βιντεοκλήση ή με φυσική παρουσία σε αρμόδιο σημείο.
Μην οργανώσετε ταξίδι μόνο για ΑΦΜ πριν ελέγξετε την τρέχουσα εξ αποστάσεως διαδικασία.
Ποια έγγραφα χρειάζεται ο ξένος αγοραστής;
Για απλή περίπτωση ενήλικου αιτούντος, απαιτείται κατάλληλο έγγραφο ταυτοποίησης, όπως διαβατήριο ή αναγνωρισμένο δελτίο ταυτότητας.
Ανάλογα με τις περιστάσεις μπορεί να χρειάζονται επιπλέον δημόσια έγγραφα. Ξένα έγγραφα μπορεί να χρειάζονται Apostille ή άλλη επικύρωση και επίσημη μετάφραση.
Η ηλεκτρονική αίτηση δεν σημαίνει ότι κάθε ξένο έγγραφο μπορεί να υποβληθεί χωρίς έλεγχο επικύρωσης και μετάφρασης.
Πρέπει κάθε μη κάτοικος να ορίσει Έλληνα φορολογικό εκπρόσωπο;
Όχι απαραίτητα. Ο οδηγός της ΑΑΔΕ του 2026 αναφέρει ότι για φορολογικό κάτοικο εξωτερικού ο διορισμός φορολογικού εκπροσώπου είναι προαιρετικός και περιγράφει διαδικασίες τόσο με όσο και χωρίς εκπρόσωπο.
Αν δεν οριστεί εκπρόσωπος, η επικοινωνία γίνεται με τα στοιχεία επαφής που έχουν δηλωθεί στην ΑΑΔΕ.
Αν κάποιος λέει ότι ο εκπρόσωπος είναι πάντα υποχρεωτικός απλώς για την έκδοση ΑΦΜ, ζητήστε να ελέγξει την τρέχουσα επίσημη διαδικασία.
Μπορεί δικηγόρος, λογιστής ή άλλο πρόσωπο να βγάλει το ΑΦΜ για εσάς;
Η διαδικασία επιτρέπει συμμετοχή νομίμου εκπροσώπου, φορολογικού εκπροσώπου ή κατάλληλα εξουσιοδοτημένου τρίτου, εφόσον υπάρχουν τα σωστά έγγραφα εξουσιοδότησης.
Όταν τελειώσει η διαδικασία, πρέπει να ξέρετε ποιο ΑΦΜ εκδόθηκε, ποια στοιχεία επικοινωνίας έχουν δηλωθεί και ποιος έχει εξουσία να ενεργεί για εσάς.
Το ΑΦΜ σας κάνει φορολογικό κάτοικο Ελλάδας;
Όχι. Το ΑΦΜ είναι αριθμός φορολογικής ταυτοποίησης. Η φορολογική κατοικία είναι ξεχωριστή νομική έννοια και εξετάζεται με διαφορετικά κριτήρια, όπως μόνιμη/κύρια κατοικία, συνήθη διαμονή, κέντρο ζωτικών συμφερόντων και κανόνες ημερών.
Η απλή έκδοση ΑΦΜ δεν αρκεί από μόνη της για να σας καταστήσει φορολογικό κάτοικο.
«Έχω ελληνικό ΑΦΜ» δεν σημαίνει αυτομάτως «η Ελλάδα φορολογεί όλο το παγκόσμιο εισόδημά μου».
Η αγορά ακινήτου σημαίνει ότι μη κάτοικος πρέπει να υποβάλλει ελληνική δήλωση εισοδήματος κάθε χρόνο;
Όχι απαραίτητα. Η ΑΑΔΕ συνδέει την υποχρέωση δήλωσης εισοδήματος μη κατοίκων με την ύπαρξη πραγματικού ελληνικού εισοδήματος που φορολογείται ή απαλλάσσεται.
Η επίσημη FAQ αναφέρει ότι μη κάτοικος που απλώς κατέχει ή αγοράζει ακίνητο χωρίς πραγματικό εισόδημα στην Ελλάδα δεν υποχρεούται μόνο γι' αυτόν τον λόγο να υποβάλλει δήλωση εισοδήματος. Οι υποχρεώσεις Ε9 και ΕΝΦΙΑ παραμένουν ξεχωριστές.
Ιδιοκτησία, εισόδημα και φορολογική κατοικία είναι τρεις διαφορετικές ερωτήσεις.
Πού χρησιμοποιείται το ΑΦΜ στην ίδια τη συναλλαγή;
Το ΑΦΜ αποτελεί μέρος της ταυτότητάς σας σε όλη τη συναλλαγή. Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η διαδικασία φόρου μεταβίβασης, η οποία προηγείται της πράξης.
Πολλές δηλώσεις φόρου μεταβίβασης γίνονται ψηφιακά μέσω myPROPERTY.
Το ΑΦΜ δεν είναι απλώς ένας αριθμός που γράφεται στο συμβόλαιο. Είναι μέρος της υποδομής της φορολογικής συναλλαγής.
Τι γίνεται με το ΑΦΜ αφού αγοράσετε;
Το ΑΦΜ συνεχίζει να χρησιμοποιείται. Η απόκτηση πρέπει να αποτυπωθεί στο Ε9 και τα στοιχεία αυτά συνδέονται με τον ετήσιο ΕΝΦΙΑ.
Σε ψηφιακά επεξεργασμένες μεταβιβάσεις, το Ε9 μπορεί σε ορισμένες περιπτώσεις να δημιουργείται αυτόματα.
Κρατήστε έλεγχο των διαπιστευτηρίων myAADE και των στοιχείων επικοινωνίας σας μετά την αγορά.
Το ΑΦΜ δεν αποδεικνύει τίποτα για το ακίνητο.
Δεν αποδεικνύει τίτλο, δικαίωμα πωλητή, κτηματολογική συνέπεια, νομιμότητα άδειας, απουσία αυθαιρεσιών ή βαρών, εύλογη τιμή ή επιλεξιμότητα Golden Visa.
Είναι διοικητική προϋπόθεση του αγοραστή, όχι έλεγχος του ακινήτου.
Το ότι εσείς είστε έτοιμοι να συναλλαχθείτε δεν σημαίνει ότι το ακίνητο είναι έτοιμο να μεταβιβαστεί.
Πότε είναι σωστό να βγάλετε ΑΦΜ;
Αν απλώς χαζεύετε αγγελίες, δεν είναι επείγον. Όταν όμως αρχίζετε ενεργά να κάνετε προσφορές, είναι λογικό να το οργανώσετε.
Μέχρι το στάδιο φόρου μεταβίβασης και συμβολαίου, πρέπει να είναι ήδη διαθέσιμο.
Είναι μία από τις λίγες διοικητικές ενέργειες που μπορείτε να προχωρήσετε νωρίς χωρίς να δεσμευτείτε σε συγκεκριμένο κακό ακίνητο.
Τι πρέπει να έχετε όταν τελειώσει η διαδικασία ΑΦΜ;
Μην θεωρείτε ότι η διαδικασία ολοκληρώθηκε επειδή σας έστειλαν εννέα ψηφία. Ελέγξτε το ΑΦΜ, τα προσωπικά στοιχεία, email/επικοινωνία, το καθεστώς εκπροσώπησης, την πρόσβαση myAADE/TAXISnet και τις εξουσιοδοτήσεις τρίτων.
- ΑΦΜ
- Σωστά προσωπικά στοιχεία
- Καταχωρισμένο email/τηλέφωνο
- Καθεστώς φορολογικού εκπροσώπου
- Λειτουργική πρόσβαση myAADE/TAXISnet
- Γνώση των εξουσιοδοτήσεων τρίτων
Τέσσερις διακρίσεις που πρέπει να θυμάται ο ξένος αγοραστής.
ΑΦΜ = ποιος είστε στο ελληνικό φορολογικό σύστημα. myAADE/TAXISnet = αν μπορείτε να μπείτε ψηφιακά στον λογαριασμό. Φορολογικός εκπρόσωπος = αν κάποιος έχει διοριστεί για διοικητική εκπροσώπηση. Φορολογική κατοικία = ποια χώρα σας θεωρεί φορολογικό κάτοικο βάσει των σχετικών κανόνων.
Τι δεν μπορεί να σας πει αυτός ο οδηγός.
Δεν μπορεί να αποφασίσει ποια πρόσθετη επικύρωση χρειάζονται τα δικά σας έγγραφα, αν χρειάζεστε εκπρόσωπο, αν ένα συγκεκριμένο πληρεξούσιο αρκεί, αν είστε φορολογικός κάτοικος Ελλάδας ή αν έχετε προσωπική υποχρέωση δήλωσης εισοδήματος.
Αυτά εξαρτώνται από τα πραγματικά προσωπικά σας δεδομένα και οι διαδικασίες της ΑΑΔΕ μπορεί να αλλάζουν.
Συχνές ερωτήσεις
Μπορώ να βγάλω ΑΦΜ χωρίς να ταξιδέψω στην Ελλάδα;
Ναι, η τρέχουσα διαδικασία προβλέπει ηλεκτρονική αίτηση και δυνατότητα εξ αποστάσεως ταυτοποίησης μέσω myAADElive.
Χρειάζομαι υποχρεωτικά φορολογικό εκπρόσωπο;
Όχι σε κάθε περίπτωση. Ο οδηγός της ΑΑΔΕ του 2026 αναφέρει ότι ο διορισμός είναι προαιρετικός για φορολογικούς κατοίκους εξωτερικού.
Μπορεί άλλος να υποβάλει την αίτηση για μένα;
Ναι, με την κατάλληλη εξουσιοδότηση και σύμφωνα με τη διαδικασία της ΑΑΔΕ.
Με κάνει το ΑΦΜ φορολογικό κάτοικο Ελλάδας;
Όχι. Η φορολογική κατοικία κρίνεται με ξεχωριστούς νομικούς κανόνες.
Το ΑΦΜ παύει να χρειάζεται μετά την αγορά;
Όχι. Παραμένει συνδεδεμένο με Ε9, ΕΝΦΙΑ και άλλες φορολογικές διαδικασίες ιδιοκτησίας.
Το ΑΦΜ σας κάνει έτοιμο να μπείτε στη συναλλαγή — όχι το ακίνητο έτοιμο για αγορά.
Αφού οργανώσετε τη δική σας διοικητική πλευρά, εξετάστε αν τα νομικά, τεχνικά και τιμολογιακά στοιχεία του συγκεκριμένου ακινήτου υποστηρίζουν την αγορά.