ΦΠΑ ή φόρος μεταβίβασης σε νεόδμητα ακίνητα στην Ελλάδα: τι πληρώνουν οι αγοραστές το 2026

Πότε επιβαρύνεται ένα νεόδμητο ακίνητο με ΦΠΑ 24%;

Η ελληνική νομοθεσία ΦΠΑ προβλέπει ειδικό καθεστώς για ορισμένες μεταβιβάσεις νέων κτισμάτων.

Σύμφωνα με το άρθρο 8 του ν. 5144/2024 (Κώδικας ΦΠΑ), η παράδοση αποπερατωμένων ή ημιτελών κτιρίων και σχετικών δικαιωμάτων πριν την πρώτη χρησιμοποίησή τους μπορεί να υπάγεται στον ΦΠΑ εφόσον πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις.

Οι κανόνες αφορούν γενικά κτίρια με οικοδομική άδεια από 1 Ιανουαρίου 2006 και μετά. Μπορεί να έχει σημασία και αναθεώρηση άδειας από τότε, εφόσον οι εργασίες δεν είχαν αρχίσει πριν την αναθεώρηση.

Η «πρώτη χρησιμοποίηση» μπορεί να περιλαμβάνει ιδιοκατοίκηση, χρήση για ίδιους σκοπούς, μίσθωση ή άλλη πραγματική χρήση μετά την κατασκευή.

Ο πωλητής πρέπει επίσης να ασκεί σχετική υπαγόμενη στον ΦΠΑ δραστηριότητα, όπως κατασκευαστής που ανεγείρει ακίνητα προς πώληση.

Πηγές: Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών — ΦΠΑ ακινήτων και ν. 5144/2024 — άρθρο 8.

Υπάγεται σε ΦΠΑ κάθε σπίτι που χτίστηκε μετά το 2006;

Όχι.

Η ημερομηνία κατασκευής μόνη της δεν καθορίζει τον φόρο.

Χρειάζονται επίσης έλεγχος της ιδιότητας πωλητή ως υποκείμενου στον ΦΠΑ, της άδειας, της πρώτης χρήσης και του αν εφαρμόζεται αναστολή ΦΠΑ.

Για παράδειγμα, σχετικά πρόσφατο διαμέρισμα που μεταπωλείται από ιδιώτη μετά από οικιστική χρήση δεν αντιμετωπίζεται αυτόματα όπως η πρώτη πώλησή του από κατασκευαστή πριν την πρώτη χρήση.

Ομοίως, ένα παλαιό κτίριο που φαίνεται καινούργιο λόγω ανακαίνισης δεν είναι απαραίτητα νεόδμητο για σκοπούς ΦΠΑ.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή: η λέξη «νεόδμητο» στην αγγελία δεν αρκεί για φορολογικό χαρακτηρισμό. Πρέπει να πληροί τα κριτήρια η ίδια η ιδιοκτησία και η συγκεκριμένη πράξη.

Τι είναι η αναστολή ΦΠΑ σε νεόδμητες οικοδομές;

Η Ελλάδα θέσπισε προσωρινό σύστημα με το οποίο επιλέξιμοι κατασκευαστές μπορούν να αναστείλουν την επιβολή ΦΠΑ σε σχετικές πωλήσεις.

Σκοπός είναι η μεταβίβαση των επιλέξιμων νεόδμητων με ΦΜΑ αντί ΦΠΑ.

Το ισχύον πλαίσιο βρίσκεται στο άρθρο 70 ν. 5144/2024, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 12 ν. 5246/2025.

Με βάση τον ισχύοντα νόμο η αναστολή διαρκεί έως 31 Δεκεμβρίου 2026.

Η αναστολή δεν αποτελεί αυτόματη απαλλαγή για κάθε ακίνητο που διαφημίζεται ως νεόδμητο.

Ο υποκείμενος κατασκευαστής πρέπει να υποβάλει αίτηση υπαγωγής.

Πηγές:

• Υπουργείο Οικονομικών — κανόνες ΦΠΑ και αναστολή.
• Ν. 5246/2025, άρθρο 12 — παράταση έως το 2026.
• Κυβερνητική πύλη στέγασης — αναστολή ΦΠΑ στις νέες οικοδομές.

Επιλέγει ο κατασκευαστής αυθαίρετα ποια διαμερίσματα θα υπαγάγει;

Οι κανόνες είναι ευρύτεροι από επιλογή διαφορετικού φορολογικού καθεστώτος για κάθε διαμέρισμα τη στιγμή της πώλησης.

Το άρθρο 70 προβλέπει κάλυψη των σχετικών απούλητων επιλέξιμων ακινήτων του κατασκευαστή.

Η αίτηση συνοδεύεται από κατάσταση που προσδιορίζει τα απούλητα και τα σχετικά ποσά ΦΠΑ εισροών προς διακανονισμό.

Συνεπώς χρειάζεται επιβεβαίωση τόσο της υπαγωγής του κατασκευαστή όσο και της κάλυψης της συγκεκριμένης μονάδας από τα νόμιμα έγγραφα.

Η διαδικασία καθορίζεται από την απόφαση Α.1012/2020 της ΑΑΔΕ, με υποδείγματα αίτησης, κατάστασης απούλητων και απόφασης αναστολής.

Πηγή: ΑΑΔΕ — απόφαση Α.1012/2020 και έντυπα.

Τι σημαίνει αυτό για τον αγοραστή;

Μια προφορική διαβεβαίωση ότι «ο ΦΠΑ έχει ανασταλεί στην Ελλάδα» δεν αποδεικνύει την αντιμετώπιση συγκεκριμένου διαμερίσματος.

Ζητήστε από κατασκευαστή και συμβολαιογράφο επιβεβαίωση της αναστολής και της ένταξης της συγκεκριμένης ιδιοκτησίας.

ΦΠΑ ή φόρος μεταβίβασης: πόσο μεγάλη είναι η διαφορά;

Η διαφορά των συντελεστών μπορεί να είναι σημαντική.

Σε συνήθη φορολογητέα μεταβίβαση κατοικίας με ΦΜΑ, ο κύριος συντελεστής είναι 3% της φορολογητέας αξίας και η εισφορά δήμων 3% του κύριου φόρου.

Άρα ο συνολικός συνήθης συντελεστής είναι 3,09% της φορολογητέας αξίας.

Πηγή: ΑΑΔΕ — φόρος μεταβίβασης ακινήτων.

Υποθετικός υπολογισμός για νεόδμητο €300,000

Ας εξετάσουμε ενδεικτική αγορά από κατασκευαστή το 2026.

Υποθέτουμε:

• Επιλέξιμο νεόδμητο διαμέρισμα κατοικίας.
• Τίμημα προ ΦΠΑ €300,000.
• Για τη σύγκριση μόνο, ίδια φορολογητέα βάση €300,000 και στα δύο καθεστώτα.
• Καμία απαλλαγή πρώτης κατοικίας ή ειδική αντιμετώπιση.
• Έγκυρη αναστολή ΦΠΑ για το διαμέρισμα στο σενάριο ΦΜΑ.

Ενδεικτικός υπολογισμός, όχι πραγματική προσφορά. Εξαιρούνται αμοιβές συμβολαιογράφου, καταχώριση, επαγγελματικά έξοδα και λοιπά κόστη. Η πραγματική βάση ΦΠΑ και ΦΜΑ πρέπει να επιβεβαιωθεί χωριστά.

Η αριθμητική διαφορά είναι €62,730.

Δεν σημαίνει ότι ο αγοραστής εξοικονομεί εγγυημένα €62,730 αγοράζοντας ακίνητο με αναστολή ΦΠΑ.

Η εμπορική τιμολόγηση του κατασκευαστή μπορεί να διαφέρει, ενώ η αναστολή επηρεάζει και τον λογιστικό διακανονισμό ΦΠΑ εισροών της κατασκευής.

Επίσης μια ζητούμενη τιμή μπορεί ήδη να περιλαμβάνει ΦΠΑ ενώ άλλη να τον εξαιρεί.

Σύγκριση έχει νόημα μόνο όταν έχουν αποσαφηνιστεί η εμπορική τιμή και οι φορολογικές βάσεις.

Τι σημαίνει αυτό για τον αγοραστή;

Πριν συγκρίνετε δύο προσφορές, ρωτήστε εάν οι τιμές περιλαμβάνουν ΦΠΑ, είναι προ ΦΠΑ ή αφορούν μεταβίβαση με ΦΜΑ.

Χωρίς αυτή τη διάκριση, δύο φαινομενικά αντίστοιχες ζητούμενες τιμές μπορεί να απαιτούν εντελώς διαφορετικά συνολικά ποσά.

Προστίθεται 24% ΦΠΑ πάνω στη διαφημιζόμενη τιμή;

Εξαρτάται από τον τρόπο παρουσίασης του τιμήματος από τον κατασκευαστή.

Μπορεί να αναγράφεται τιμή με ΦΠΑ ή καθαρό ποσό στο οποίο θα προστεθεί ο εφαρμοστέος φόρος.

Δεν είναι ισοδύναμα.

Δύο τρόποι παρουσίασης της ίδιας φορολογητέας πώλησης

Αν ο ΦΠΑ είναι 24%:

Αν, αντίθετα, ο κατασκευαστής αναφέρει συνολικό τίμημα με ΦΠΑ €300,000, ο εμπεριεχόμενος ΦΠΑ είναι περίπου €58,064.52, με την ίδια υπόθεση 24% και χωρίς ειδικές επιπλοκές της βάσης.

Ο αγοραστής δεν προσθέτει άλλα €72,000 σε πραγματικά τελική τιμή €300,000 που ήδη περιλαμβάνει ΦΠΑ.

Το ειδικό καθεστώς ακινήτων μπορεί να έχει δικούς του κανόνες φορολογητέας αξίας, γι' αυτό απαιτείται συγκεκριμένος έλεγχος.

Πηγή: Υπουργείο Οικονομικών — οδηγίες ΦΠΑ.

Ερωτήσεις προς τον κατασκευαστή

Ζητήστε γραπτή ταυτοποίηση:

• Του συμφωνημένου τιμήματος στο συμβόλαιο.
• Αν το ποσό είναι με ή χωρίς ΦΠΑ.
• Αν θα εφαρμοστεί αντί ΦΠΑ ο ΦΜΑ.
• Της σχετικής βάσης υπολογισμού φόρου.
• Τυχόν πρόσθετης επιβάρυνσης αν αλλάξει το καθεστώς πριν από την ολοκλήρωση.

Μην αρκεστείτε στη φράση «περιλαμβάνονται όλοι οι φόροι» χωρίς αναλυτική έγγραφη εξήγηση.

Θα συνεχιστεί η αναστολή ΦΠΑ το 2027 και μετά;

Η ερώτηση είναι κρίσιμη για αγοραστές κατοικίας στα σχέδια ή αγοράς που ολοκληρώνεται μετά το 2026.

Στις 28 Οκτωβρίου 2026, ο ισχύων νόμος παρατείνει την αναστολή μόνο έως 31 Δεκεμβρίου 2026.

Υπάρχουν δύο νεότερες εξελίξεις που δεν πρέπει να συγχέονται με ψηφισμένο νόμο.

1. Σεπτέμβριος 2026: κυβερνητική εξαγγελία

Τον Σεπτέμβριο 2026 η κυβέρνηση ανακοίνωσε δέσμη μέτρων στέγασης, συμπεριλαμβανομένης της πρόθεσης συνέχισης της αναστολής ΦΠΑ στις νέες οικοδομές κατά την περίοδο 2027–2030.

Η ανακοίνωση περιγράφει πολιτική πρόθεση.

Δεν αποδεικνύει ότι έχει ήδη παραταθεί νομοθετικά το όριο έως το 2030.

Πηγή: Κυβέρνηση — οικονομικά μέτρα Σεπτεμβρίου 2026.

2. Οκτώβριος 2026: σχέδιο νόμου για παράταση έως το 2027

Στις 18 Οκτωβρίου 2026 το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών έθεσε νέο φορολογικό νομοσχέδιο σε διαβούλευση.

Η διαβούλευση προβλέπεται να ολοκληρωθεί την 1η Νοεμβρίου 2026, με πρόθεση ψήφισης μέσα στον Νοέμβριο.

Το άρθρο 17 του σχεδίου προτείνει παράταση αναστολής ΦΠΑ μέχρι 31 Δεκεμβρίου 2027.

Η διάταξη προβλέπει επίσης παράταση των ήδη ενεργών αποφάσεων αναστολής που λήγουν το 2026.

Δεν καταργεί τις υποχρεώσεις διακανονισμού ΦΠΑ εισροών του κατασκευαστή και τις σχετικές ρυθμίσεις.

Πηγές:

• Υπουργείο Οικονομικών — ανακοίνωση δημόσιας διαβούλευσης, 18 Οκτωβρίου 2026.
• Taxheaven — ανάλυση διατάξεων του σχεδίου Οκτωβρίου 2026.

Τι αποτελεί νόμο και τι παραμένει πρόταση;

Η κατάσταση μπορεί να αλλάξει με τροποποιήσεις, ψήφιση ή νεότερο νόμο.

Τι σημαίνει αυτό για τον αγοραστή;

Αν η αγορά κατοικίας υπό κατασκευή αναμένεται να ολοκληρωθεί το 2027, μη βασίζεστε αποκλειστικά στην προφορική διαβεβαίωση ότι η αναστολή θα συνεχιστεί.

Ο δικηγόρος και ο συμβολαιογράφος πρέπει να επιβεβαιώσουν τον νόμο κατά τον χρόνο ολοκλήρωσης, ενώ το συμβόλαιο πρέπει να κατανέμει το κόστος τυχόν φορολογικής μεταβολής.

Μπορεί ορισμένοι ξένοι αγοραστές να πληρώσουν ΦΜΑ 15% σε νεόδμητα το 2027;

Ενδεχομένως ναι, με βάση ξεχωριστή πρόταση νόμου.

Το νομοσχέδιο του Οκτωβρίου 2026 περιέχει και διάταξη που μπορεί να επηρεάσει ουσιαστικά ορισμένους αλλοδαπούς αγοραστές.

Το άρθρο 16 προτείνει αύξηση του κύριου ΦΜΑ σε 15% για αγορά κατοικίας από φυσικό πρόσωπο που έχει φορολογική κατοικία εκτός ΕΕ/ΕΟΧ, για οριστικά συμβόλαια από 1 Ιουλίου 2027.

Με την τρέχουσα διατύπωση το κριτήριο είναι η φορολογική κατοικία κατά τον σχετικό χρόνο και όχι η ιθαγένεια από μόνη της.

Με τον προτεινόμενο κύριο φόρο 15% και αμετάβλητη τη δημοτική εισφορά 3% του κύριου φόρου, το συνολικό ποσοστό θα ήταν 15,45%, αν ψηφιστεί ως έχει.

Πρόκειται για ξεχωριστό ζήτημα από την προτεινόμενη παράταση αναστολής ΦΠΑ.

Πηγές:

• Υπουργείο Οικονομικών — νομοσχέδιο Οκτωβρίου 2026.
• Taxheaven — προτεινόμενες αλλαγές ΦΜΑ και ΦΠΑ.

Γιατί πρέπει να εξεταστούν οι δύο προτάσεις μαζί;

Αν νεόδμητη κατοικία μεταβιβάζεται με έγκυρη αναστολή ΦΠΑ, εφαρμόζεται ΦΜΑ αντί ΦΠΑ.

Συνεπώς ο προσωπικός φορολογικός χαρακτηρισμός του αγοραστή αποκτά ιδιαίτερη σημασία.

Η πρόταση θα μπορούσε να επιβαρύνει επιλέξιμο φυσικό πρόσωπο φορολογικό κάτοικο εκτός ΕΕ/ΕΟΧ που αποκτά κατοικία υπό αναστολή με τον υψηλότερο ΦΜΑ μετά τον Ιούλιο 2027.

Ωστόσο η ακριβής αλληλεπίδραση πρέπει να ελεγχθεί βάσει του νόμου που τελικά θα ψηφιστεί και των χαρακτηριστικών της πράξης.

Υπολογισμός: εναλλακτικά σενάρια για ένα υποθετικό διαμέρισμα

Ας θεωρήσουμε νεόδμητο με φορολογητέα βάση €300,000.

Πρόκειται για διαφορετικά σενάρια, όχι τρεις φόρους που προστίθενται. Ο προτεινόμενος αυξημένος φόρος προϋποθέτει ψήφιση του νομοσχεδίου ως έχει, επιλέξιμο αγοραστή, έγκυρη αναστολή ΦΠΑ και βάση €300,000. Δεν πρόκειται για βέβαιη σημερινή φορολογική οφειλή.

Για φορολογικούς κατοίκους Ηνωμένου Βασιλείου, ΗΠΑ, Ισραήλ ή Ελβετίας, το κριτήριο της πρότασης μπορεί να έχει σημασία.

Για φορολογικούς κατοίκους Γερμανίας, Ολλανδίας ή άλλης χώρας ΕΕ/ΕΟΧ, το προτεινόμενο αυξημένο ποσοστό δεν φαίνεται να εφαρμόζεται με το σημερινό κείμενο.

Η ιθαγένεια μόνη της δεν καθορίζει το αποτέλεσμα.

Τι σημαίνει αυτό για τον αγοραστή;

Ο αγοραστής με αναμενόμενη ολοκλήρωση στο δεύτερο εξάμηνο 2027 πρέπει να εξετάσει και τη συνέχιση της αναστολής ΦΠΑ και τον πιθανό ειδικό ΦΜΑ.

Ζητήστε επιβεβαίωση φορολογικής κατοικίας, φορολογικού καθεστώτος και μεταβατικών ρυθμίσεων από κατάλληλο Έλληνα φοροτεχνικό πριν από δεσμευτική συμφωνία.

Καμία πρόταση δεν πρέπει να παρουσιάζεται ως ισχύων νόμος πριν την ψήφιση.

Για λεπτομέρειες δείτε Φόρος μεταβίβασης ακινήτων στην Ελλάδα.

Μπορεί ο κατασκευαστής να μετακυλίσει έξοδα ΦΠΑ ακόμη και υπό αναστολή;

Η αναστολή αλλάζει τη νομική μεταχείριση της παράδοσης ακινήτου. Δεν εξαφανίζει κάθε ΦΠΑ από τη δραστηριότητα κατασκευής.

Ο κατασκευαστής μπορεί να έχει πληρώσει ΦΠΑ για υλικά και υπηρεσίες ανέγερσης.

Το άρθρο 70 Κώδικα ΦΠΑ ορίζει περιορισμούς έκπτωσης εισροών κατά την αναστολή και διακανονισμό ΦΠΑ που έχει ήδη εκπέσει όταν μεταβιβάζεται ακίνητο υπό αναστολή.

Η ΑΑΔΕ έχει εκδώσει εκτελεστικές αποφάσεις και εγκυκλίους.

Πηγές:

• Ν. 5144/2024, άρθρο 70 — αναστολή και διακανονισμός.
• ΑΑΔΕ — απόφαση Α.1013/2020, διακανονισμός εισροών.
• ΑΑΔΕ — εγκύκλιος Ε.2221/2021.

Αυτές είναι υποχρεώσεις στη φορολογική λογιστική του κατασκευαστή.

Δεν δημιουργούν αυτομάτως δεύτερη φορολογική υποχρέωση ΦΠΑ αγοράς του αγοραστή προς την εφορία.

Ωστόσο η εμπορική τιμή μπορεί να ενσωματώνει κόστος κατασκευής, φόρους και άλλες επιβαρύνσεις.

Πρέπει να διακρίνουμε τον φόρο που οφείλεται για την απόκτηση από τα συνολικά υποκείμενα κόστη του κατασκευαστή.

Αν ο κατασκευαστής ζητήσει χωριστή «επιβάρυνση διακανονισμού ΦΠΑ»;

Ζητήστε γραπτή εξήγηση της νομικής και συμβατικής βάσης της απαίτησης.

Ο διακανονισμός εισροών του κατασκευαστή δεν συνιστά από μόνος του νόμιμη ανεξάρτητη υποχρέωση του αγοραστή.

Οποιαδήποτε αποζημίωση ή αναπροσαρμογή τιμής πρέπει να ελεγχθεί πριν γίνει δεκτή.

Αυτό είναι ιδιαίτερα κρίσιμο όταν προσύμφωνο έγινε με ένα φορολογικό καθεστώς αλλά η ολοκλήρωση θα γίνει με άλλο.

Τι ισχύει για απαλλαγές πρώτης κατοικίας;

Ο ελληνικός νόμος προβλέπει απαλλαγές υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

Το Υπουργείο Οικονομικών εξηγεί ότι ορισμένες παραδόσεις ακινήτου απαλλάσσονται από ΦΠΑ για πρόσωπα που πληρούν την αντίστοιχη απαλλαγή πρώτης κατοικίας στον ΦΜΑ.

Πηγή: Υπουργείο Οικονομικών — απαλλαγή ΦΠΑ πρώτης κατοικίας.

Η ΑΑΔΕ αναφέρει επιπλέον τις προϋποθέσεις για δικαιούχους απαλλαγής ΦΜΑ, συμπεριλαμβανομένων συγκεκριμένων κατηγοριών υπηκοότητας/κατοικίας, στεγαστικών αναγκών, εμπράγματων δικαιωμάτων και μόνιμης διαμονής στην Ελλάδα ή πρόθεσης εγκατάστασης εντός διετίας.

Πηγή: ΑΑΔΕ — απαλλαγή ΦΜΑ πρώτης κατοικίας.

Αρκεί να αγοράζω πρώτη φορά ακίνητο στην Ελλάδα;

Όχι.

Το εξοχικό δεν αποτελεί αυτομάτως επιλέξιμη πρώτη κατοικία.

Για παράδειγμα, πρόσωπο που διαμένει μόνιμα στο εξωτερικό και αγοράζει το πρώτο του ελληνικό διαμέρισμα μόνο για διακοπές δεν πρέπει να θεωρεί ότι απαλλάσσεται.

Ούτε εξαρτάται η απαλλαγή μόνο από το αν κάποιος είχε ξανά ακίνητο στην Ελλάδα.

Οι συνολικές νόμιμες προϋποθέσεις πρέπει να ελεγχθούν.

Τι σημαίνει αυτό για τον αγοραστή;

Μη μειώνετε τον προϋπολογισμό κατά υποθετική απαλλαγή πριν ο συμβολαιογράφος ή κατάλληλος φοροτεχνικός επιβεβαιώσει την επιλεξιμότητα και τον φόρο.

Τι πρέπει να ρωτήσετε τον κατασκευαστή πριν δώσετε προκαταβολή;

Για αγορά στα σχέδια ή νεόδμητου, ο αγοραστής πρέπει να έχει τα ουσιώδη φορολογικά στοιχεία πριν από προσύμφωνο ή σημαντική προκαταβολή.

Ο κατασκευαστής μπορεί να προσκομίσει τεχνικές πληροφορίες, όμως η νομική και φορολογική τους σημασία πρέπει να ελεγχθεί από δικηγόρο και συμβολαιογράφο του αγοραστή.

Χρήσιμη ερώτηση σε γραπτή μορφή

«Παρακαλούμε επιβεβαιώστε αν η συγκεκριμένη ιδιοκτησία θα μεταβιβαστεί βάσει εγκεκριμένης αναστολής ΦΠΑ του κατασκευαστή ή υπό ΦΠΑ, προσκομίστε τα σχετικά έγγραφα και δηλώστε γραπτώς το τελικό τίμημα και τον εφαρμοστέο φόρο.»

Η ερώτηση είναι πιο ακριβής από το απλό «είναι χωρίς ΦΠΑ;».

Τι συμβαίνει αν καθυστερήσει μια αγορά στα σχέδια;

Σε αγορά στα σχέδια μπορεί να υπογραφεί συμφωνία κράτησης ή προσύμφωνο μήνες πριν από το οριστικό συμβόλαιο.

Καθυστερήσεις κατασκευής, ελλιπή έγγραφα, προβλήματα χρηματοδότησης ή διαδικασίες μπορούν να μεταθέσουν την ολοκλήρωση.

Αν στο μεταξύ αλλάξει ο φορολογικός νόμος, μπορεί να μεταβληθεί το τελικό κόστος.

Υποθετικό χρονοδιάγραμμα:

Η υπογραφή τον Σεπτέμβριο 2027 μπορεί να είναι σημαντική για την προτεινόμενη παράταση ΦΠΑ και τον προτεινόμενο υψηλότερο ΦΜΑ.

Η προκαταβολή πριν από νομοθετική αλλαγή δεν εξασφαλίζει αυτομάτως το φορολογικό καθεστώς προηγούμενης περιόδου.

Το ακριβές αποτέλεσμα εξαρτάται από τους κανόνες που θα ισχύουν και από τη δομή της συμφωνίας.

Τι πρέπει να προβλέπει το προσύμφωνο;

Ο δικηγόρος του αγοραστή πρέπει να εξετάσει αν ορίζονται καθαρά:

• Το συμφωνημένο τίμημα και αν περιλαμβάνει ΦΠΑ.
• Το φορολογικό καθεστώς που είχε θεωρηθεί κατά τις διαπραγματεύσεις.
• Ποιος πληρώνει πρόσθετους φόρους αν αλλάξει ο νόμος.
• Αν μπορεί να αναπροσαρμοστεί η τιμή.
• Η προθεσμία ολοκλήρωσης και τυχόν παρατάσεις.
• Τι συμβαίνει αν ο κατασκευαστής δεν προσκομίσει αναγκαία έγγραφα.
• Τα δικαιώματα του αγοραστή σε καθυστέρηση ή μη ολοκλήρωση.

Δεν υπάρχει μία κατάλληλη καθολική ρήτρα για κάθε συναλλαγή χωρίς εξέταση των πραγματικών συνθηκών.

Σκοπός είναι ο εντοπισμός και η κατανομή του κινδύνου πριν εμφανιστεί διαφωνία.

Δείτε Η διαδικασία αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα.

Αντί του ΦΠΑ, ο ΦΜΑ αντικαθιστά και τα υπόλοιπα έξοδα νεόδμητου;

Όχι.

Η επιλογή ΦΠΑ ή ΦΜΑ αφορά μία κατηγορία φόρου κτήσης.

Ο αγοραστής εξακολουθεί να υπολογίζει άλλες επιβαρύνσεις: συμβολαιογράφο, καταχώριση, δικηγόρο, μηχανικό, μεταφράσεις, πληρεξούσια και ενδεχόμενη μεσιτική αμοιβή.

Δεν πρέπει να κρύβονται όλα σε ένα γενικό ποσοστό «φόρων αγοράς».

Σύγκριση νεόδμητου και μεταπώλησης πρέπει να ξεκινά από το συνολικό ποσό μετρητών που απαιτείται για την απόκτηση, όχι από έναν φορολογικό συντελεστή.

Δείτε Έξοδα αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα.

Η αναστολή ΦΠΑ σημαίνει ότι το νεόδμητο είναι νόμιμο τεχνικά;

Όχι.

Η φορολογική μεταχείριση του πωλητή είναι φορολογικό ζήτημα.

Δεν πιστοποιεί άδειες, σχέδια, κυριότητα ή ποιότητα κατασκευής.

Ο αγοραστής εξακολουθεί να χρειάζεται κατάλληλο νομικό και τεχνικό έλεγχο.

Ανάλογα με το ακίνητο, αυτός μπορεί να αφορά άδεια, εγκεκριμένα σχέδια, κατάσταση έργου, Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, κτηματολογικές εγγραφές, τίτλους και περιορισμούς.

Φορολογικός χαρακτηρισμός και νομιμότητα κτίσματος πρέπει να επαληθεύονται χωριστά.

Ένα ακίνητο μπορεί να αντιμετωπίζεται σωστά φορολογικά αλλά να έχει νομικά, τεχνικά ή ποιοτικά προβλήματα.

Ομοίως, ευνοϊκό φορολογικό καθεστώς δεν αποδεικνύει εύλογο τίμημα.

Συχνές ερωτήσεις

Χρεώνεται ΦΠΑ 24% κάθε νεόδμητη κατοικία στην Ελλάδα;

Όχι. Η απάντηση εξαρτάται από τις νόμιμες προϋποθέσεις και την υπαγωγή του κατασκευαστή σε αναστολή. Όταν εφαρμόζεται εγκεκριμένη αναστολή, επιβάλλεται ΦΜΑ αντί ΦΠΑ.

Ισχύει αυτόματα η αναστολή έως το 2030;

Όχι. Στις 28 Οκτωβρίου 2026 ο ισχύων νόμος προβλέπει έως το τέλος 2026. Το σχέδιο Οκτωβρίου προτείνει το τέλος 2027, ενώ εξαγγελία πολιτικής αναφέρεται σε 2027–2030. Οι νομικές καταστάσεις διαφέρουν.

Μπορεί ξένος αγοραστής να επωφεληθεί από αναστολή;

Η αναστολή αφορά το φορολογικό καθεστώς του κατασκευαστή και των επιλέξιμων ακινήτων, όχι ειδική έκπτωση αποκλειστικά για Έλληνες πολίτες. Ωστόσο προσωπικά χαρακτηριστικά του αγοραστή μπορεί να επηρεάζουν απαλλαγές ή μελλοντικά αυξημένο ΦΜΑ.

Μπορεί να χρεωθεί ΦΠΑ και ΦΜΑ μαζί στην ίδια συνήθη αγορά;

Κατά κανόνα αποτελούν εναλλακτικές μορφές φόρου για τη σχετική παράδοση. Όταν εφαρμόζεται ΦΠΑ στη μεταβίβαση δεν χρεώνεται ταυτόχρονα ο αντίστοιχος συνήθης ΦΜΑ. Όταν ο ΦΠΑ αναστέλλεται, εφαρμόζεται ο προβλεπόμενος ΦΜΑ.

Μια νεόδμητη κατοικία με χαμηλότερο φόρο είναι απαραίτητα καλύτερη επένδυση;

Όχι. Φορολογία είναι μόνο τμήμα του κόστους. Τίμημα, ποιότητα, κίνδυνοι κατασκευής, θέση, λειτουργικά έξοδα και συγκρίσιμες συναλλαγές χρειάζονται χωριστή αξιολόγηση.

Τι δεν μπορεί να προσδιορίσει αυτός ο οδηγός;

Δεν μπορεί να καθορίσει οριστικά τον ΦΠΑ ή ΦΜΑ συγκεκριμένου διαμερίσματος χωρίς τη νομική και φορολογική τεκμηρίωση.

Δεν πιστοποιεί την ύπαρξη εγκεκριμένης αναστολής για κατασκευαστή ή συγκεκριμένη μονάδα ούτε την επιλεξιμότητα αγοραστή σε απαλλαγή.

Δεν μπορεί επίσης να προβλέψει την τελική μορφή νομοσχεδίου που βρίσκεται σε διαβούλευση.

Ο συμβολαιογράφος και κατάλληλος φοροτεχνικός πρέπει να ελέγξουν τον νόμο που ισχύει στον σχετικό χρόνο και τα στοιχεία της συγκεκριμένης πράξης.

Σχετικοί οδηγοί

• Φόρος μεταβίβασης ακινήτου στην Ελλάδα — συνήθεις συντελεστές και προτάσεις για 2027.
• Αντικειμενική αξία — διαφορά φορολογικού από αγοραίο μεγέθος.
• Έξοδα αγοράς ακινήτου — πλήρης προϋπολογισμός αγοράς.
• Αμοιβές συμβολαιογράφου — χωριστή επιβάρυνση συμβολαίου.
• Έλεγχος ακινήτου πριν την αγορά — νομικά, τεχνικά και αγοραία στοιχεία.
• Έγγραφα πριν από προκαταβολή — τι πρέπει να γνωρίζετε πριν δεσμευτείτε.

Εξετάζετε νεόδμητη κατοικία στην Ελλάδα; Επιβεβαιώστε το πραγματικό φορολογικό καθεστώς του κατασκευαστή και ζητήστε αναλυτικό προϋπολογισμό πριν υπογράψετε.

Το The Greek Property Report είναι ανεξάρτητο από κατασκευαστές, μεσιτικά γραφεία και προμήθειες συναλλαγών. Η έρευνά μας διαχωρίζει φορολογικά στοιχεία, δεδομένα αγοράς και νομικούς ή τεχνικούς κινδύνους. Δεν υποκαθιστά φορολογικούς υπολογισμούς συμβολαιογράφου ή εξατομικευμένη επαγγελματική συμβουλή.