Golden Visa in Griechenland und Immobilienkauf: Regeln, Kosten und Käuferrisiken 2026
Die kurze Antwort
Die griechische Golden Visa ermöglicht berechtigten Staatsangehörigen außerhalb der EU, durch eine qualifizierte Investition, darunter bestimmte Immobilienkäufe, eine verlängerbare fünfjährige Aufenthaltserlaubnis zu beantragen.
Nach den im Oktober 2026 geltenden Vorschriften betragen die wichtigsten Schwellen für Immobilienkäufe:
- €800,000 in Attika, in der Regionalen Einheit Thessaloniki, auf Mykonos und Santorin sowie auf griechischen Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern.
- €400,000 im übrigen Griechenland.
- €250,000 bei konkret qualifizierten Umwandlungen nicht zu Wohnzwecken genutzter Immobilien in Wohnraum oder dem Erwerb bestimmter denkmalgeschützter Gebäude mit Restaurierungs- beziehungsweise Wiederaufbaupflicht.
Für die gewöhnlichen Immobilienkaufwege zu €400,000 und €800,000 muss die Investition grundsätzlich eine Immobilie betreffen, bei bebauten Objekten beziehungsweise Objekten mit Baugenehmigung mit mindestens 120 m² Hauptnutzfläche.
Die Ausnahmen zu €250,000 haben nicht dieselbe 120-m²-Untergrenze, unterliegen jedoch zusätzlichen rechtlichen, technischen und zeitlichen Voraussetzungen.
Der Erwerb einer Immobilie für den erforderlichen Betrag garantiert nicht automatisch eine Golden Visa. Das Objekt, der Käufer, die Eigentumsstruktur, die Zahlungsnachweise und der Einwanderungsantrag müssen jeweils den maßgeblichen Regeln entsprechen.
Wichtige Klarstellungen des griechischen Ministeriums für Migration und Asyl vom 21. April 2026 betreffen Nutzungsänderungen, Wiederverkauf, Miteigentum, zulässige Immobiliennutzung und Verlängerung.
Geltungsbereich: Dieser Ratgeber behandelt den Immobilieninvestitionsweg zur griechischen Golden Visa für private ausländische Käufer. Andere Investitionsaufenthaltskategorien, Migrationswege, Unternehmenskäufe und historische Übergangsfälle werden nicht vollständig behandelt.
Was ist die griechische Golden Visa?
Die griechische Golden Visa ist ein Programm für Aufenthalt durch Investition.
Der Immobilienweg wird rechtlich als dauerhafte Aufenthaltserlaubnis für Investoren (Μόνιμη Άδεια Διαμονής Επενδυτή) geführt, Aufenthaltstitel B.5.
Die wichtigste Rechtsgrundlage ist Artikel 100 des Gesetzes 5038/2023, geändert insbesondere durch Artikel 64 des Gesetzes 5100/2024 sowie die weiteren geltenden Bestimmungen.
Der Titel wird für fünf Jahre erteilt und kann verlängert werden, solange die maßgeblichen gesetzlichen Voraussetzungen weiter erfüllt sind.
Quellen:
- Griechischer Migrationskodex — Gesetz 5038/2023, Artikel 100
- Griechische Regierung — Golden-Visa-Investitionsschwellen
- Migrationsministerium — Amtliche Rundschreiben
Welche Rechte bietet der Aufenthaltstitel?
Der berechtigte Inhaber darf sich nach den Bedingungen der Genehmigung in Griechenland aufhalten.
Für die Verlängerung dieser Investorenkategorie sieht die maßgebliche Regelung keine jährliche Mindestanwesenheit allein aufgrund der Abwesenheitszeiten vor.
Der Titel erleichtert außerdem Reisen in andere Schengen-Staaten innerhalb der geltenden Kurzaufenthaltsregeln.
Er begründet jedoch nicht automatisch das Recht, in einem anderen EU-Staat unbegrenzt zu wohnen oder zu arbeiten.
Ist Golden Visa dasselbe wie Staatsbürgerschaft?
Nein.
Eine griechische Aufenthaltserlaubnis verleiht weder die griechische Staatsangehörigkeit noch einen EU-Pass.
Eine Einbürgerung folgt gesonderten Gesetzen mit eigenen Voraussetzungen für Berechtigung, Aufenthalt und weitere Punkte.
Der Käufer sollte nicht annehmen, dass eine bestimmte Zahl von Jahren mit verlängertem Golden-Visa-Titel automatisch zur Einbürgerung führt.
Darf man damit in Griechenland arbeiten?
Der Aufenthaltstitel des Immobilieninvestors begründet keinen allgemeinen Zugang zu Beschäftigung.
Das Rundschreiben vom April 2026 erläutert, dass Inhaber bestimmte gesellschaftsrechtliche Positionen, etwa als Gesellschafter oder nicht geschäftsführende Vorstandsmitglieder, ausüben können, ohne dadurch das allgemeine Recht auf Anstellung oder Selbstständigkeit zu erhalten.
Gesellschafterrechte dürfen nicht mit einer Arbeitserlaubnis oder der Berechtigung zur gesetzlichen Vertretung einer Gesellschaft gleichgesetzt werden.
Quelle: Gesetz 5038/2023 — Artikel 100(9) und EY — Erläuterung des Rundschreibens vom April 2026.
Für Käufer: Golden Visa bedeutet eine Aufenthaltsmöglichkeit, nicht automatisch Staatsangehörigkeit, Arbeitserlaubnis oder eine garantierte Rendite.
Wer kann eine griechische Immobilien-Golden-Visa beantragen?
Der Immobilieninvestitionsweg richtet sich an berechtigte Drittstaatsangehörige, also Personen ohne Staatsangehörigkeit eines EU-Mitgliedstaats.
Weitere einwanderungsrechtliche und administrative Bedingungen müssen erfüllt sein.
Dazu können gehören:
- Eine qualifizierte Immobilieninvestition.
- Die erforderlichen Eigentums- und Besitzrechte.
- Gültiges Reisedokument und rechtmäßige Einreise beziehungsweise zulässiger Antragsweg.
- Geeignete Nachweise über Investition und vollständige Zahlung.
- Krankenversicherung, die den geltenden Anforderungen entspricht.
- Einwanderungs-, Sicherheits- und gesundheitliche Anforderungen.
Die Berechtigung kann zudem von staatsangehörigkeitsspezifischen Einschränkungen oder persönlichen Umständen abhängen.
Das Ministeriumsrundschreiben vom April 2026 behandelte beispielsweise die Fortdauer bestimmter Beschränkungen für Anträge russischer und belarussischer Staatsangehöriger.
Personen, deren Nationalität oder Situation Sonderregeln unterliegen könnte, sollten vor dem Kauf aktuelle migrationsrechtliche Beratung einholen.
Ist das Programm für britische und amerikanische Käufer relevant?
Britische und US-Staatsangehörige sind für griechische Einwanderungszwecke grundsätzlich Drittstaatsangehörige, sofern sie nicht zusätzlich eine andere Staatsangehörigkeit oder Rechtsstellung mit anderen Ansprüchen haben.
Ein britischer Käufer, der nur gelegentlich Urlaub machen möchte, benötigt möglicherweise keinen Investorenaufenthaltstitel.
Für einen Käufer mit längerfristigen Aufenthaltszielen kann der Weg relevant sein.
Entscheidend ist nicht allein, ob jemand Immobilien kaufen darf, sondern ob er einen zusätzlichen Aufenthaltsstatus benötigt und ob dieser Weg geeignet ist.
Benötigen EU-Bürger eine Golden Visa?
EU-Staatsangehörige besitzen regelmäßig andere Aufenthaltsrechte nach dem Freizügigkeitsrecht.
Für Personen, die einschlägige EU-Bürgerrechte ausüben können, ist die Immobilien-Golden-Visa normalerweise nicht der geeignete Weg.
Für Käufer: Klären Sie die migrationsrechtliche Berechtigung unabhängig von der Suche nach Immobilien. Ein Objekt kann die Preisschwelle erfüllen, während der Antragsteller eine persönliche Aufenthaltsvoraussetzung nicht erfüllt.
Wie viel muss man 2026 in eine Immobilie investieren?
Die Mindestinvestition richtet sich vor allem nach gesetzlicher Objektkategorie und Lage.
Die gewöhnlichen Investitionsschwellen
| Lage oder Kategorie | Mindest-Erwerbswert | Weitere wesentliche Voraussetzungen |
|---|---|---|
| Region Attika | €800,000 | Eine Immobilie, grundsätzlich 120 m² Hauptnutzfläche |
| Regionale Einheit Thessaloniki | €800,000 | Eine Immobilie, grundsätzlich 120 m² |
| Mykonos und Santorin | €800,000 | Eine Immobilie, grundsätzlich 120 m² |
| Inseln mit über 3.100 Einwohnern | €800,000 | Eine Immobilie, grundsätzlich 120 m² |
| Andere Gebiete Griechenlands | €400,000 | Eine Immobilie, grundsätzlich 120 m² |
| Qualifizierte Umwandlung in Wohnnutzung | €250,000 | Besondere Voraussetzungen; nicht allgemein 120 m² erforderlich |
| Qualifiziertes denkmalgeschütztes Restaurierungsobjekt | €250,000 | Besondere Denkmalschutz- und Restaurierungsbedingungen; keine allgemeine 120-m²-Untergrenze |
Die geografischen Schwellen und Ausnahmen ergeben sich aus Artikel 100(2) des Gesetzes 5038/2023.
Quelle: Griechische Regierung — Anhebung der Golden-Visa-Schwellen.
Gilt in ganz Kreta die Schwelle von €800,000?
Die gewöhnliche hohe Schwelle umfasst Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern nach der maßgeblichen Volkszählung.
Daher darf man nicht davon ausgehen, dass eine relativ günstige Wohnung in einem ländlichen Dorf auf Kreta automatisch unter den gewöhnlichen €400,000-Tarif des Festlands fällt.
Die geografische Einordnung des konkreten Objekts muss verifiziert werden.
Das betrifft auch größere Inseln wie Euböa und andere Inseln über der Einwohnergrenze.
Was gilt für das Festland?
Der gewöhnliche €400,000-Weg kann in Festlandsgebieten außerhalb der ausdrücklich bezeichneten €800,000-Regionen gelten.
Doch die Immobilie muss weiterhin alle anderen Bedingungen erfüllen, einschließlich der Ein-Objekt-Regel und, wo anwendbar, der Hauptflächenanforderung.
Gilt der Angebotspreis oder der Objective Value?
Bei einem gewöhnlichen qualifizierten Kauf nennt das Gesetz den Mindest-Erwerbswert zum Zeitpunkt des Erwerbs.
Der in der Anzeige genannte Preis belegt keine qualifizierte Investition.
Auch der griechische Objective Value (αντικειμενική αξία) ist nicht automatisch Ersatz für den vorgeschriebenen Erwerbspreis.
Vertrag und Zahlungsnachweise müssen die qualifizierende Gegenleistung dokumentieren.
Bestimmte besondere Erwerbskategorien außerhalb gewöhnlicher Käufe haben eigene gesetzliche Bewertungsregeln und dürfen nicht vermischt werden.
Siehe Objective Value in Griechenland, um Steuerbasis und Transaktionspreis zu unterscheiden.
Für Käufer: Exakte Lage, Kaufpreis und gesetzliche Investitionskategorie prüfen, bevor man einer Golden-Visa-Werbeaussage vertraut.
Was bedeutet die 120-m²-Regel?
Für die gewöhnlichen Wege zu €400,000 und €800,000 muss ein bebautes Objekt beziehungsweise eines mit entsprechender Baugenehmigung grundsätzlich mindestens 120 Quadratmeter Hauptnutzfläche haben.
Die gesetzliche griechische Bezeichnung lautet κύριοι χώροι, also Hauptnutzräume.
Das ist nicht notwendigerweise die gesamte beworbene Fläche, die Lagerraum, Parkplätze oder andere Nebenflächen enthalten kann.
Zählen Parkplatz und Abstellraum zu den 120 m²?
Das Rundschreiben vom April 2026 stellt klar, dass bestimmte mit der Hauptimmobilie erworbene Nebenflächen unter festgelegten Voraussetzungen bei der Berechnung des Investitionspreises berücksichtigt werden können.
Sie zählen jedoch nicht zur erforderlichen Hauptnutzfläche von 120 m².
Die Voraussetzungen betreffen unter anderem denselben Käufer, dieselbe Kaufurkunde, dasselbe Gebäude und die nachgewiesene Nebennutzung.
Quelle: Migrationsministerium — Rundschreiben vom 21. April 2026 und EY — Detaillierte Zusammenfassung.
Rechenbeispiel: Wohnung mit Parkplatz
Eine hypothetische Wohnung in Athen wird für €850,000 angeboten.
| Bestandteil | Beworbene Fläche |
|---|---|
| Hauptwohnung | 108 m² |
| Lagerraum | 8 m² |
| Parkplatzfläche | 16 m² |
| Gesamte angegebene Fläche | 132 m² |
Die Gesamtfläche liegt zwar über 120 m², die Hauptwohnung besitzt aber nur 108 m².
Für den gewöhnlichen Weg erfüllt das Objekt die Mindest-Hauptfläche nicht allein deshalb, weil Nebenräume die Werbefläche auf 132 m² erhöhen.
Dieses Beispiel setzt die genannten Flächenkategorien voraus. Der Käufer muss sie anhand rechtlich maßgeblicher Pläne und technischer Unterlagen verifizieren.
Gilt die Mindestfläche für die €250,000-Ausnahmen?
Für die qualifizierten Umwandlungs- und denkmalgeschützten Kategorien gilt nach der Klarstellung von April 2026 keine allgemeine 120-m²-Untergrenze.
Das bedeutet jedoch nicht, dass eine kleine gewöhnliche Wohnung allein aufgrund des Kaufpreises von €250,000 unter die Ausnahme fällt.
Die Sonderkategorie selbst muss nachgewiesen werden.
Für Käufer: Lassen Sie sich die rechtlich dokumentierte Hauptnutzfläche vom Ingenieur bestätigen. Verlassen Sie sich nicht auf die Quadratmeterzahl der Anzeige.
Kann man zwei Immobilien zum Mindestwert zusammenrechnen?
Für neue Investoren im gewöhnlichen Immobilienkaufweg grundsätzlich nicht.
Die Standardwege zu €400,000 und €800,000 verlangen eine Investition in eine Immobilie.
Zwei voneinander unabhängige Wohnungen können normalerweise nicht addiert werden, um die Schwelle zu erreichen.
Rechenbeispiel
Ein Käufer erwirbt zwei getrennte Wohnungen in einem €400,000-Gebiet.
| Immobilie | Preis |
|---|---|
| Wohnung A | €220,000 |
| Wohnung B | €210,000 |
| Gesamtsumme | €430,000 |
Obwohl die Summe €400,000 übersteigt, darf der Käufer nicht von Berechtigung durch Addition der zwei unabhängigen Objekte ausgehen.
Die Ein-Immobilien-Regel muss erfüllt sein.
Sind Nebenräume immer gesonderte Immobilien?
Nicht zwingend.
Das Rundschreiben vom April 2026 präzisiert eine begrenzte Behandlung qualifizierter Nebenflächen, die im selben Gebäude mit der Hauptimmobilie unter den geforderten Bedingungen erworben werden.
Diese Ausnahme gilt nicht automatisch für eine zweite Wohnwohnung.
Was gilt bei gemeinsamem Eigentum?
Artikel 100 enthält eigene Bedingungen für ungeteiltes Miteigentum.
Das Gesetz unterscheidet berechtigte Ehegatten oder Partner von nicht miteinander verwandten Mitinvestoren.
Bei nicht verbundenen Investoren muss der Wert jedes qualifizierenden Eigentumsanteils grundsätzlich selbst den jeweiligen Schwellenwert erfüllen.
Das Rundschreiben vom April 2026 stellt klar, dass bei mehreren qualifizierenden Anteilseigentümern die 120-m²-Bedingung auf die gesamte Hauptnutzfläche des Objekts und nicht auf 120 m² je Investorenanteil bezogen ist.
Konkrete Miteigentumsmodelle bedürfen einer Rechtsprüfung.
Für Käufer: Die rechtliche Eigentumsstruktur ist genauso wichtig wie der Gesamtpreis. Prüfen Sie, ob es um eine qualifizierte einzelne Immobilie und passende Rechte geht.
Wie funktioniert die €250,000-Umwandlungsroute?
Eine besondere Schwelle von €250,000 betrifft Immobilien, deren Hauptnutzräume rechtlich in Wohnnutzung umgewandelt werden.
Dies ist kein allgemeiner Rabatt auf günstige Wohnungen.
Die Route knüpft an rechtlich anerkannte Nutzungsänderungen an.
Ein ehemaliges Gewerbeobjekt kann zum Beispiel nach den relevanten Planungs- und Bauvorschriften in Wohnraum umgewandelt werden.
Was muss abgeschlossen sein?
Nach Artikel 100(2)(c) und dem Rundschreiben vom April 2026:
- Die Investition muss eine Immobilie betreffen.
- Der Erwerbspreis muss die relevante Mindestschwelle von €250,000 erfüllen.
- Die Nutzungsänderung zu Wohnzwecken muss vor dem Aufenthaltserlaubnisantrag rechtswirksam abgeschlossen sein.
- Die Änderung muss die zeitlichen Bedingungen des Gesetzes 5100/2024 erfüllen.
- Die notwendigen Dokumente müssen den legalen Status der Umwandlung nachweisen.
Das Rundschreiben vom April 2026 bezeichnet den 5. April 2024 als relevanten Beginn der Gesetzesänderung.
Die amtliche Verwaltungsbeschreibung erklärt, dass die qualifizierende Nutzungsänderung nach diesem Datum und vor dem Golden-Visa-Antrag abgeschlossen sein muss.
Bei einer vor der Änderung erteilten Nutzungsgenehmigung werden bestimmte Sonderkonstellationen späterer Aktualisierung oder Änderung angesprochen, die individuell zu prüfen sind.
Quelle: Griechisches Register von Verwaltungsverfahren — Golden Visa Through Change of Use_–_Initial_issuance).
Darf der Verkäufer die Umwandlung vornehmen?
Ja, das Gesetz erlaubt die Nutzungsänderung durch Verkäufer oder Käufer.
Die Änderung muss jedoch vollständig abgeschlossen und dokumentiert sein, damit sie qualifiziert.
Die Behauptung, eine Umwandlung sei möglich, beweist nicht ihren rechtlich abgeschlossenen Status.
Wie steht es mit ehemaligen Industriegebäuden?
Für Objekte mit industriellen Gebäuden gelten besondere Anforderungen.
Nach Artikel 100 muss das zulässige Industriegebäude die Voraussetzung erfüllen, dass im relevanten Zeitraum von mindestens fünf Jahren zuvor keine installierte und betriebene industrielle Tätigkeit stattfand.
Der Status muss nachgewiesen werden.
Darf man Renovierungskosten zum Preis addieren, um €250,000 zu erreichen?
Die gewöhnliche gesetzliche Schwelle der Route bezieht sich auf den Erwerbswert, nicht auf einen kombinierten Kauf- und Renovierungshaushalt.
Ein Objekt für €210,000 mit geplanten Umbauten von €40,000 ist deshalb nicht automatisch ein qualifizierter Erwerb über €250,000.
Die Transaktionsstruktur und der rechtlich anerkannte Kaufpreis müssen von den zuständigen Fachleuten beurteilt werden.
Rechenbeispiel: Ehemaliges Büro wird Wohnung
Ein Käufer prüft ein ehemaliges Büro mit vereinbartem Kaufpreis von €275,000.
Es besitzt 78 m² dokumentierte Hauptfläche.
Dem Käufer wird gesagt, dass die Nutzung 2025 von Gewerbe zu Wohnen geändert wurde.
Das Objekt könnte trotz weniger als 120 m² eine Untersuchung der €250,000-Ausnahme rechtfertigen.
Dafür braucht es aber Belege für die rechtmäßige Änderung, die maßgeblichen Datumsbedingungen und den Abschluss vor der Aufenthaltsantragstellung.
Hypothetisches Beispiel, keine Feststellung tatsächlicher Berechtigung.
Für Käufer: Bitten Sie um die frühere zulässige Nutzung, die Entscheidung zur Nutzungsänderung, Abschlussnachweise und eine schriftliche Beurteilung von Anwalt und Ingenieur.
Kann ein denkmalgeschütztes oder historisches Gebäude für €250,000 qualifizieren?
Eine zweite €250,000-Sonderkategorie betrifft bestimmte denkmalgeschützte Gebäude (διατηρητέα κτίρια), die Restaurierung oder Wiederaufbau benötigen.
Das Gesetz erfasst genau bestimmte Immobilienrechte an einem denkmalgeschützten Gebäude oder Gebäudeteil und bestimmte Grundstücke mit entsprechendem Gebäude.
Dieser Weg ist rechtlich etwas anderes als der Kauf eines gewöhnlichen alten Hauses.
Wann ist ein Gebäude geeignet?
Entscheidend ist seine rechtlich anerkannte Denkmalschutz-Einstufung.
Ein Haus kann alt, architektonisch wertvoll oder geschichtlich interessant sein, ohne die erforderliche förmliche Einstufung zu besitzen.
Das amtliche Verfahren fordert Nachweis der offiziellen Einstufung, einschließlich maßgeblicher Veröffentlichung im Regierungsanzeiger.
Quelle: Verwaltungsregister — Golden Visa Through Listed Property_–_Initial_issuance).
Muss die Restaurierung vor dem ersten Antrag fertig sein?
Die Denkmalschutzroute hat eine andere zeitliche Struktur als die Nutzungsänderung.
Artikel 100 erlaubt den Erwerb eines qualifizierten denkmalgeschützten Gebäudes mit Restaurierungs- oder Wiederaufbaubedarf.
Die vollständige Restaurierung oder Rekonstruktion muss jedoch bis zur ersten Verlängerung nach der besonderen gesetzlichen Verpflichtung abgeschlossen sein.
Was passiert bei nicht abgeschlossener Restaurierung?
Artikel 100 sieht erhebliche Folgen bei Nichtbeachtung vor.
Das Gesetz nennt im maßgeblichen Fall der Nichterfüllung eine Verwaltungsstrafe von €150,000.
Die Restaurierung darf deshalb nicht wie ein freiwilliges Verbesserungsprojekt behandelt werden.
Darf der Investor vor der Restaurierung verkaufen?
Die Regelung bestimmt ausdrücklich, dass die Übertragung einer qualifizierenden denkmalgeschützten Immobilie aus dieser Ausnahme vor Abschluss der vollständigen Restaurierung beziehungsweise Rekonstruktion unwirksam ist.
Sie sieht außerdem erhebliche Folgen verbotener Verfügungen vor.
Das ist ein entscheidender Unterschied zur gewöhnlichen Immobilieninvestition.
Quelle: Gesetz 5038/2023 — Artikel 100(2)(d), (4) und (7A).
Deckt der Kaufpreis von €250,000 die Restaurierung ab?
Nicht unbedingt.
Ein für €270,000 erworbenes Objekt kann zusätzlich beträchtliche Baumaßnahmen, technische Beratung, Genehmigungen und Zeit erfordern, bevor es bei der ersten Verlängerung die Bedingungen erfüllt.
Die €250,000 sind daher nicht automatisch das Gesamtbudget des Projekts.
Was bedeutet das für Käufer?
Vor dem Erwerb eines denkmalgeschützten Golden-Visa-Objekts verlangen Sie:
- Förmlichen Nachweis des Denkmalschutzstatus.
- Exakte Darstellung der erworbenen Eigentumsrechte.
- Fachliche Beurteilung des Restaurierungsumfangs.
- Erforderliche Genehmigungen und Einschränkungen.
- Kostenangebote und realistische Bauzeitplanung.
- Rechtsberatung zu Veräußerungsbeschränkungen und Verlängerung.
Ein denkmalgeschütztes Qualifizierungsobjekt ist oft ein komplexes Restaurierungs- und Denkmalschutzvorhaben, nicht nur ein günstiger Aufenthaltstitel.
Kann ein €250,000-Golden-Visa-Objekt an einen weiteren Investor verkauft werden?
Dies verlangt nach der Klarstellung vom April 2026 besondere Vorsicht.
Eine Immobilie, die zuvor unter die Sonderregel zu €250,000 fiel, bleibt nicht automatisch für einen zweiten Käufer in derselben Kategorie geeignet.
Das Ministerium stellte klar, dass die günstige Behandlung einer qualifizierenden Nutzungsänderung oder eines Denkmalschutzobjekts grundsätzlich nur einmal je Immobilie genutzt werden kann.
Nach der erstmaligen Verwendung darf ein späterer Käufer nicht voraussetzen, dass dieselbe Immobilie erneut zum €250,000-Satz qualifiziert.
Je nach Umständen können die regulären Schwellen von €400,000 oder €800,000 auf den neuen Käufer zutreffen.
Quelle: Ministeriumsrundschreiben vom 21. April 2026 und EY — Klarstellung zum Wiederverkauf.
Warum ist das relevant?
Man stelle sich eine umgewandelte Wohnung vor, die ursprünglich mit der €250,000-Ausnahme für Golden Visa genutzt wurde.
Ein späterer Verkäufer könnte dieselbe Wohnung wiederum als „Golden Visa ab €250,000“ bewerben.
Wurde die Nutzungsänderung jedoch bereits durchgeführt und die Ausnahme ausgeschöpft, kann der neue Käufer nicht auf ein automatisches Wiederaufleben der Sondergrenze vertrauen.
Das beeinflusst den Kreis potenzieller Käufer und die Wiederverkaufsstrategie.
Welche Dokumente sollte ein zweiter Käufer verlangen?
Die notarielle Bescheinigung für bestimmte Golden-Visa-Anträge behandelt, ob das Objekt zuvor vom Verkäufer für eine entsprechende Aufenthaltserlaubnis verwendet wurde.
Der Rechtsanwalt sollte die migrationsrechtlich relevante Vergangenheit der Immobilie prüfen, soweit dies entscheidend ist.
Die Folgen unterscheiden sich von einer normalen Grundbuch- oder Bauunterlagenfrage.
Für Käufer: Wenn eine zuvor umgewandelte Wohnung als Golden-Visa-Objekt zu €250,000 angeboten wird, muss diese Aussage spezialrechtlich geprüft werden; die ursprüngliche Berechtigung genügt nicht.
Darf man eine Golden-Visa-Immobilie vermieten?
Gewöhnliche langfristige Vermietung kann zulässig sein, doch Kurzzeitvermietung über die Sharing Economy ist eingeschränkt.
Artikel 100(7A), eingeführt durch Gesetz 5100/2024, untersagt für die einschlägige Investorenkategorie Kurzzeitvermietungen über Plattformen der Sharing Economy und legt Grenzen für Untervermietung fest.
Das Wohnungsportal der griechischen Regierung erläutert die Einschränkung ausdrücklich.
Quelle: Griechische Regierung — Golden Visa Short-Term Rental Restrictions.
Darf man auf Airbnb oder Booking.com inserieren?
Das Rundschreiben vom April 2026 bestätigt, dass das Verbot kurzfristige Vermietung und Untervermietung über digitale Sharing-Economy-Plattformen betrifft.
Wer mit einem typischen Airbnb-Ferienvermietungsmodell plant, sollte nicht davon ausgehen, dass das Golden-Visa-Objekt dafür zugelassen ist.
Das Gesetz sieht bei entsprechenden Verstößen erhebliche Folgen vor, darunter Entzug des Aufenthaltstitels und eine Verwaltungsstrafe von €50,000 in den maßgeblichen Fällen.
Ist jede touristische Nutzung verboten?
Die Klarstellung vom April 2026 unterscheidet das untersagte Plattform-Kurzzeitvermietungsmodell von bestimmten anderen Arrangements, etwa langfristigen Mietverträgen und gewissen professionellen Vereinbarungen mit Tourismusunternehmen.
Das ist keine pauschale Erlaubnis, beliebige touristische Geschäftsmodelle in einer Golden-Visa-Immobilie zu betreiben.
Andere Regeln zu Tourismus, Raumordnung, Lizenzen, Steuern und Nutzung können gelten.
Bei ungewöhnlichen Mietmodellen sollte die genaue Gestaltung spezialrechtlich geprüft werden.
Darf eine umgewandelte €250,000-Immobilie Firmensitz werden?
Für Immobilien der Nutzungsänderungs-Ausnahme sieht das Gesetz eine zusätzliche Einschränkung vor.
Nach Artikel 100(7A) darf ein qualifiziertes Objekt dieser Kategorie nicht als Sitz oder Zweigniederlassung eines Unternehmens verwendet werden.
Dies unterscheidet sich vom grundsätzlichen Recht des Golden-Visa-Inhabers, bestimmte Unternehmensanteile zu halten.
Was ist mit gewöhnlicher Langzeitvermietung?
Langfristige Vermietung kann mit dem Investorenaufenthaltsrecht vereinbar sein, sofern die entsprechenden gesetzlichen und vertraglichen Vorgaben eingehalten werden.
Griechische Mieteinkommensteuer, Mieterschutz, Betriebskosten und Meldepflichten bleiben zu beachten.
Siehe Jährliche Immobilienkosten in Griechenland.
Für Käufer: Kaufen Sie nicht mit der Annahme, erwartete Plattform-Kurzzeitvermietung werde den Golden-Visa-Kauf finanzieren. Das beabsichtigte Vermietungsmodell muss vor der Renditekalkulation geklärt werden.
Können Familienangehörige ebenfalls Aufenthaltstitel erhalten?
Bestimmte Familienangehörige können Aufenthaltstitel beantragen, die vom Status des Investors abhängen.
Artikel 95 des Gesetzes 5038/2023 definiert die Familienkategorien und sieht grundsätzlich eine Laufzeit bis zum Ablauf des Haupttitels vor.
Zu den gesetzlich bezeichneten Kategorien gehören:
- Ehegatte oder berechtigter Lebenspartner.
- Berechtigte unverheiratete Kinder unter 21.
- Bestimmte unverheiratete Kinder aus früheren Beziehungen unter 21, vorbehaltlich Sorgerechtsbedingungen.
- Verwandte in gerader aufsteigender Linie der Ehegatten oder Partner, unter Umständen die Eltern.
- Bestimmte volljährige Kinder ohne rechtliche Geschäftsfähigkeit, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen.
Quelle: Gesetz 5038/2023 — Artikel 95.
Was passiert, wenn ein Kind 21 wird?
Artikel 95 sieht für bestimmte berechtigte Kinder, die während eines entsprechenden Familientitels 21 Jahre alt werden, einen eigenständigen dreijährigen Aufenthaltstitel vor.
Der weitere Status danach hängt von den individuellen Umständen und den Einwanderungsregeln ab.
Eltern sollten keine unbegrenzte Verlängerung der abhängigen Aufenthaltsberechtigung ohne Prüfung annehmen.
Muss jedes Familienmitglied selbst eine Immobilie zu €400,000 oder €800,000 kaufen?
Die Familienregelung lässt berechtigte Verwandte an den Aufenthalt des Hauptinvestors anknüpfen, ohne dass automatisch jeder eine volle eigene Investition tätigen muss.
Jedes Familienmitglied muss jedoch die persönlichen Dokumentations- und Verfahrensbedingungen erfüllen.
Dürfen Angehörige automatisch arbeiten?
Der Familienaufenthaltstitel der Investorenkategorie darf nicht mit einer uneingeschränkten Beschäftigungserlaubnis verwechselt werden.
Die konkreten Rechte des erteilten Titels sind individuell zu prüfen.
Für Käufer: Klären Sie Familienberechtigung und Nachweise vor dem Erwerb, insbesondere bei Altersgrenzen für Kinder oder speziellen familiären Verhältnissen.
Muss man für Golden Visa in Griechenland leben?
Die Investorenaufenthaltsregelung verlangt für die Verlängerung des qualifizierenden Investorentitels keinen jährlichen Mindestaufenthalt.
Artikel 95 stellt klar, dass bloße Abwesenheitszeiten nicht schon für sich die Verlängerung verhindern.
Quelle: Gesetz 5038/2023 — Artikel 95(1).
Bedeutet dies unbegrenztes Aufenthaltsrecht in ganz Europa?
Nein.
Der griechische Titel gewährt Aufenthaltsrechte in Griechenland nach seinen Bedingungen.
Reisen in andere Schengen-Staaten unterliegen den Kurzaufenthaltsregeln, grundsätzlich 90 Tage innerhalb von 180 Tagen, nicht einem unbegrenzten Recht, sich anderswo niederzulassen oder dort zu arbeiten.
Quelle: Europäische Kommission — Moving Between EU and Schengen Countries.
Macht die Golden Visa automatisch zum griechischen Steuerresidenten?
Nicht automatisch.
Steuerliche Ansässigkeit wird nach eigenständigem Steuerrecht beurteilt.
Die AADE nennt Faktoren wie ständigen oder Hauptwohnsitz, gewöhnlichen Aufenthalt, Mittelpunkt der Lebensinteressen und, mit den geltenden Ausnahmen, einen Aufenthalt von mehr als 183 Tagen innerhalb von zwölf Monaten.
Eine Person mit griechischem Aufenthaltstitel wird nicht zwingend allein wegen der Existenz des Titels steuerlich ansässig.
Wer tatsächlich umzieht oder seine persönlichen und wirtschaftlichen Bindungen verlagert, kann dagegen griechische Steuerfolgen auslösen.
Quelle: AADE — Tax Residence for Natural Persons.
Für Käufer: Einwanderungsstatus, tatsächlicher Aufenthalt und Steuerwohnsitz sind drei verwandte, aber unterschiedliche Fragen.
Wie läuft der Antrag nach dem Immobilienkauf ab?
Für den Immobilienweg müssen Investition und Nachweise die Anforderungen erfüllen, bevor der Aufenthaltstitel erteilt werden kann.
Der normale Ablauf umfasst verschiedene fachliche Aufgaben.
Schritt 1 — Investor und Immobilienkategorie prüfen
Vor einer Verpflichtung sollte der Käufer eine migrationsrechtliche Prüfung seiner Person und eine objektbezogene Prüfung der beabsichtigten Kategorie erhalten.
Zu prüfen sind Lage, Schwelle, Fläche, Eigentumsrechte und Sonderbedingungen.
Schritt 2 — Unabhängige Due Diligence durchführen
Der Käuferanwalt untersucht die Rechte und vertraglichen Fragen.
Der Ingenieur untersucht Bauzustand, Genehmigungen, Pläne, relevante Hauptfläche und gegebenenfalls Nutzungsänderung oder Restaurierung.
Eine passende Investorenkategorie beseitigt keine gewöhnlichen Kaufgefahren.
Schritt 3 — Kaufunterlagen ausführen und Gegenleistung vollständig zahlen
Artikel 100 setzt die vollständige Zahlung der vereinbarten qualifizierenden Gegenleistung vor dem Investorenaufenthaltsantrag voraus.
Die Zahlung muss durch rechtlich erlaubte Methoden dokumentiert werden.
Die Regeln kennen qualifizierende Banküberweisungen, bestimmte gekreuzte Bankschecks und entsprechend zulässige Kartenzahlungen.
Unter detaillierten Nachweisbedingungen werden auch einzelne Zahlungen durch Ehegatten oder geeignete Verwandte anerkannt.
Quelle: Gesetz 5038/2023 — Artikel 100(3) und (5).
Schritt 4 — Notarielle Investitionsbescheinigung erhalten
Die Antragstellung erfordert die einschlägige Bescheinigung des Notars, der die Übertragungsurkunde aufgenommen hat.
Sie behandelt Objekt, Beteiligte, Kaufpreis und Zahlungsmethode.
Dazu kommen Fragen wie relevante Vertragsbedingungen und ob die Immobilie früher für einen Investorenaufenthaltstitel verwendet wurde.
Für einzelne Ausnahmen sind weitere Bescheinigungen nötig.
Schritt 5 — Migrationsdokumente vorbereiten
Die Anforderungen umfassen Pass, Krankenversicherung, Eigentums- und Zahlungsnachweise, geeignete Fotos und sonstige Antragsunterlagen.
Ausländische Dokumente können Authentifizierung und Übersetzung verlangen.
Das Ministeriumsrundschreiben vom April 2026 nennt Vorgaben zu Passkopien und Krankenversicherungsnachweis.
Quelle: Amtliches Verwaltungsverfahren — Golden Visa Change of Use_–_Initial_issuance).
Schritt 6 — Antrag einreichen und Biometrie erfüllen
Das Ministerium bietet ein elektronisches Antragsportal.
Ein bevollmächtigter Vertreter darf bestimmte Handlungen unter einer geeigneten Vollmacht erledigen.
Persönliches Erscheinen zur Biometrie oder für andere Formalitäten kann dennoch nötig sein.
Ein Fernkauf bedeutet nicht automatisch einen vollständig aus der Ferne ausführbaren Aufenthaltsantrag.
Amtliches Portal: Migrationsministerium — Elektronische Anträge.
Schritt 7 — Entscheidung abwarten
Artikel 100 nennt einen Zeitraum von zwei Monaten, der am Eingang des vollständigen Antragsdossiers bei der Behörde anknüpft.
Das amtliche Verfahrensregister nennt für bestimmte Golden-Visa-Verfahren ungefähr 50–60 Tage Bearbeitungszeit.
Dies ist keine garantierte Dauer vom Beginn der Immobiliensuche bis zur physischen Aufenthaltskarte.
Nachforderungen, Biometrie, Behördenarbeitslast und individuelle Fragen können die Dauer verändern.
Für Käufer: Erwerb, vollständiger Einwanderungsantrag und Erteilung der Aufenthaltserlaubnis sind getrennte Meilensteine. Der Kauf garantiert nicht automatisch die Karte.
Welche staatlichen Gebühren und Kaufkosten fallen an?
Die Investitionsschwelle ist nicht gleichbedeutend mit den gesamten Kosten des Erwerbs und Unterhalts.
Das offizielle Verfahrensregister nennt für die dargestellten Erstantragsverfahren €2,016 an hauptsächlichen Migrationsgebühren:
| Staatliche Antragsgebühr | Betrag |
|---|---|
| Verwaltungsgebühr der Aufenthaltserlaubnis | €2,000 |
| Ausstellung des elektronischen Aufenthaltstitels | €16 |
| Gesamtsumme | €2,016 |
Die tatsächlichen Gebühren sind für den jeweiligen Antragsteller, Familienangehörige und das konkrete Verfahren zu bestätigen.
Quelle: Griechisches Verwaltungsregister — Golden Visa Listed Property_–_Initial_issuance).
Welche zusätzlichen Ausgaben sind zu berücksichtigen?
Ein gewöhnlicher Kauf kann umfassen:
- Griechische Übertragungssteuer oder eine andere einschlägige Erwerbssteuer.
- Notargebühren und Dokumentkosten.
- Kataster- und Registergebühren.
- Unabhängige Rechts- und Ingenieurhonorare.
- Vereinbarte Maklerprovision, falls geschuldet.
- Übersetzung und Vollmachten.
- Einwanderungsrechtliche Beratung.
- Krankenversicherungsprämien.
- Laufende Eigentumskosten.
- Umbau- oder Restaurierungskosten, wo relevant.
Diese Ausgaben sind nicht automatisch Teil der vorgeschriebenen Investitionsschwelle.
Beispielhafter Budgetvergleich
Angenommen drei hypothetische qualifizierende Käufe, bei denen steuerlicher Erwerbswert und Kaufpreis übereinstimmen und die gewöhnliche 3,09-%-Übertragungssteuer gilt.
| Kaufweg | Angenommener Preis | Beispielhafte Standard-Übertragungssteuer | Hauptgebühren für Aufenthaltstitel |
|---|---|---|---|
| €250,000-Ausnahme | €250,000 | €7,725 | €2,016 |
| €400,000-Standardroute | €400,000 | €12,360 | €2,016 |
| €800,000-Standardroute | €800,000 | €24,720 | €2,016 |
Nur illustrativ. Nicht enthalten sind Notar, Register, Fachleute, Familienangehörige, Versicherung, Restaurierung und andere Ausgaben. Die Standard-Übertragungssteuer gilt nicht notwendig für jeden Käufer oder jedes Objekt.
Die gezeigte Übertragungssteuer gehört nicht zum Erwerbswert, der die Golden-Visa-Schwelle erfüllt.
Künftige Steueränderungen können spätere Geschäfte beeinflussen. Die geltende Rechtslage muss vor dem endgültigen Vertrag geprüft werden.
Siehe Übertragungssteuer beim Immobilienkauf und Zusätzliche Barmittel über den Kaufpreis hinaus.
Was, wenn das €250,000-Projekt umfangreiche Restaurierung braucht?
Ein Denkmalinvestitionsprojekt kann beträchtliches zusätzliches Kapital erfordern.
Ein hypothetischer Kauf für €275,000 mit geschätzten Restaurierungskosten von €180,000 ergibt €455,000 aus Erwerb und angesetzten Bauarbeiten, vor Steuern, Gebühren und Reserven.
Diese Zahlen sind Annahmen und keine aktuellen Bauangebote aus Griechenland.
Entscheidend ist die rechtliche und wirtschaftliche Tragfähigkeit des gesamten Projekts.
Für Käufer: Vergleichen Sie die Gesamtkosten von Erwerb, Eigentum und Projekt, nicht nur die beworbene Mindestinvestition.
Wie lange gilt der Titel und was passiert bei Verlängerung?
Die gewöhnliche B.5-Investorenerlaubnis gilt fünf Jahre und kann jeweils um weitere fünf Jahre verlängert werden, wenn die gesetzlich vorgeschriebenen Bedingungen weiter bestehen.
Der Investor muss die qualifizierenden Immobilienrechte grundsätzlich behalten und die maßgeblichen Auflagen einhalten.
Das Rundschreiben vom April 2026 stellt klar, dass eine aktuelle E9-Immobilienerklärung oder ein Katasterauszug als Teil des fortdauernden Eigentumsnachweises bei der Verlängerung dienen kann.
Quellen: Gesetz 5038/2023 — Artikel 100(4) und EY — Klarstellungen zu Verlängerungen April 2026.
Verhindert eine Abwesenheit aus Griechenland die Verlängerung?
Nicht allein aufgrund der Abwesenheit nach den Regeln dieses Investorentitels.
Was gilt bei einem denkmalgeschützten Gebäude?
Bei der ersten Verlängerung gilt die zusätzliche Pflicht, die einschlägige Restaurierung oder Rekonstruktion abgeschlossen zu haben.
Dies unterscheidet sich wesentlich vom gewöhnlichen Kaufweg.
Was passiert beim Verkauf?
Veräußerung der qualifizierenden Investition kann den Aufenthaltsstatus beeinträchtigen oder beenden.
Artikel 100 sieht im maßgeblichen Wiederverkaufsfall den Widerruf der Erlaubnis des verkaufenden Investors vor.
Die Klarstellung von April 2026 beschreibt auch ein Verfahren zum Ersatzobjekt bei Erhalt der Berechtigung: Die neue Immobilie muss qualifizieren, und der Ersatzkauf muss vor dem Verkauf des ursprünglichen Objekts stattfinden, mit der vorgeschriebenen Unterrichtung der zuständigen Behörde.
Vor einem Austausch ist individueller Rechtsrat erforderlich.
Kann eine ältere €250,000-Golden-Visa verlängert werden?
Bestehende unter älterem Recht erteilte Erlaubnisse können geschützte Rechte behalten, wenn die früheren und geltenden Verlängerungsbedingungen erfüllt sind.
Das bedeutet nicht, dass ein neuer Käufer im Oktober 2026 automatisch die früheren Schwellen nutzen darf.
Die Übergangsfristen für neue Investitionen unter den früheren €250,000- und €500,000-Regeln sind größtenteils 2025 ausgelaufen.
Quelle: Fragomen — Golden Visa Transitional Deadlines.
Für Käufer: Unterscheiden Sie das Verlängerungsrecht eines bestehenden Titelinhabers von der Erstberechtigung eines neuen Käufers.
Fünf Beispiele als Golden-Visa-geeignet beworbener Immobilien
Die Beispiele zeigen den Entscheidungsprozess.
Sie sind keine realen Inserate, Rechtsgutachten oder individuellen Berechtigungsentscheidungen.
| Hypothetische Immobilie | Angebotsangaben | Vorläufige Einschätzung |
|---|---|---|
| Wohnung in Athen | €900,000, 105 m² Hauptfläche | Preis über €800,000, aber gewöhnliche 120-m²-Bedingung nicht erfüllt |
| Haus am Festland außerhalb €800,000-Gebieten | €425,000, 128 m² Hauptfläche | Kernbedingungen Preis und Fläche möglicherweise erfüllt; weitere Prüfungen nötig |
| Zwei unabhängige Festlandswohnungen | €225,000 + €210,000 | Summe erfüllt gewöhnlich nicht die Ein-Immobilien-Regel |
| Ehemals gewerbliches, rechtmäßig in Wohnen umgewandeltes Objekt | €275,000, 75 m², qualifizierte Umwandlung nach 5. April 2024 abgeschlossen | Potenzielle €250,000-Ausnahme; Rechtsnachweis und frühere Nutzung prüfen |
| Denkmalgeschütztes Gebäude mit Restaurierungsbedarf | €270,000, 70 m² | Potenzielle Ausnahme; förmlicher Status, Restaurierungspflichten und Verkaufsgrenzen entscheidend |
Die Tabelle unterscheidet bewusst erste Sichtung von bestätigter Berechtigung.
Kaufpreis und Inseratbeschreibung allein können keinen Aufenthaltstitel belegen.
Was ist vor einer Anzahlung für eine Golden-Visa-Immobilie zu prüfen?
Der Käufer trägt zwei getrennte, aber zusammenhängende Risiken.
Erstens kann das Objekt gewöhnliche Probleme mit Titel, Kataster oder Bauunterlagen haben.
Zweitens kann es trotz wirksamen Immobilienkaufs die besonderen Voraussetzungen des Investorenaufenthalts nicht erfüllen.
Golden-Visa-Prüfliste zur Berechtigung
| Frage | Erforderlicher Nachweis oder fachliche Bestätigung |
|---|---|
| Welcher gesetzliche Weg gilt? | Kategoriebezogene Prüfung durch Einwanderungsanwalt |
| Welche geografische Schwelle ist richtig? | Exakte Lage und rechtliche Einordnung |
| Ist der Erwerbswert ausreichend? | Vertragliche Gegenleistung und Zahlungsnachweise |
| Handelt es sich um eine qualifizierte einzelne Immobilie? | Rechtliche Objektidentifikation und Transaktionsstruktur |
| Sind erforderliche 120 m² Hauptfläche vorhanden? | Genehmigungen, Pläne und technische Berechnung |
| Wird die €250,000-Ausnahme beansprucht? | Korrekte Umwandlungs- oder Denkmalunterlagen |
| War die Nutzungsänderung zur maßgeblichen Zeit abgeschlossen? | Gültige Unterlagen zur Nutzungsänderung |
| Wurde die Immobilie früher für Golden Visa genutzt? | Einschlägige notarielle und migrationsrechtliche Nachweise |
| Bestehen Restaurierungsauflagen? | Denkmalstatus, Bauprogramm und Fachbeurteilung |
| Ist das Vermietungsmodell erlaubt? | Aktuelles Aufenthalts-, Miet-, Tourismus- und Steuerrecht |
| Sind Investor und Familienangehörige berechtigt? | Einwanderungsrechtliche Prüfung und Nachweise |
| Kann der Gesamtpreis ordnungsgemäß bezahlt und belegt werden? | Notarielle Zahlungsorganisation |
| Sind Steuern und Gebühren im Budget? | Schriftliche Erwerbskostenaufstellung |
Wer prüft was?
Ein griechischer Einwanderungsanwalt sollte die Aufenthaltskategorie und persönliche Berechtigung beurteilen.
Ein Immobilienanwalt sollte Titel, Rechte, Belastungen und Kaufunterlagen prüfen.
Ein Ingenieur sollte technischen Status, Grundfläche, zulässige Nutzungen und etwaige Umwandlungs- oder Restaurierungsfragen beurteilen.
Ein Notar behandelt den formellen Kaufvertrag, vorgeschriebene Bescheinigungen und Dokumentanforderungen innerhalb der gesetzlichen Verfahren.
Die Funktionen können koordiniert werden, ersetzen sich aber nicht automatisch.
Was muss im Anzahlungsvertrag stehen?
Ist die Golden-Visa-Eignung entscheidend, muss die Reservierungs- oder Vorvertragsgestaltung dieses Risiko berücksichtigen.
Sie sollte relevante Erklärungen, offene Prüfungen, Zeitablauf und Folgen bei Nichterfüllung klären.
Keine allgemeine Vertragsklausel kann garantieren, dass die Ausländerbehörde den Titel erteilt.
Ein übliches Maklerformular für Reservierung bietet nicht automatisch ausreichenden Schutz vor migrationsrechtlicher Untauglichkeit.
Siehe Reservierungsvereinbarungen und Anzahlungen.
Für Käufer: Zahlen Sie keinen erheblichen nicht erstattungsfähigen Betrag allein, weil der Verkäufer das Objekt als Golden-Visa-tauglich bezeichnet.
Was sind die häufigsten Fehler bei Golden-Visa-Immobilien?
Fehler 1 — Alte €250,000-Schwelle auf jedes Objekt anwenden
Sie besteht nur für besondere Ausnahmen und bestimmte historisch geschützte Fälle fort.
Sie ist keine gewöhnliche landesweite Mindestgrenze für neue Wohnimmobilienkäufe.
Fehler 2 — Beworbene Gesamtfläche mit den nötigen 120 m² gleichsetzen
Nebenflächen können anders behandelt werden als Hauptnutzflächen.
Fehler 3 — Unabhängige Wohnungen für die Investitionsschwelle addieren
Der gewöhnliche Erwerbsweg verlangt grundsätzlich eine qualifizierte einzelne Immobilie.
Fehler 4 — Annehmen, eine Umwandlung werde irgendwann fertig
Der €250,000-Umwandlungsweg verlangt eine abgeschlossene, qualifizierende Nutzungsänderung vor dem Aufenthaltsantrag.
Fehler 5 — Annehmen, jedes bereits umgewandelte Objekt könne erneut zu €250,000 qualifizieren
Das Rundschreiben 2026 präzisiert die einmalige Nutzung der jeweiligen Ausnahme.
Fehler 6 — Kurzzeitvermietung über Plattformen einplanen
Beschränkungen für Golden-Visa-Objekte können ein Airbnb-Geschäftsmodell ausschließen.
Fehler 7 — Restaurierungsauflagen für Denkmäler unterschätzen
Eine niedrigere Schwelle kann beträchtliche Arbeiten, strikte Fristen und hohe Sanktionen bedeuten.
Fehler 8 — Abschluss des Kaufes als garantierte Aufenthaltsgenehmigung behandeln
Die Immobilienübertragung und die behördliche Entscheidung über Aufenthalt sind verschiedene Rechtsverfahren.
Fehler 9 — Aufenthaltstitel automatisch mit Steuerwohnsitz oder Staatsangehörigkeit verwechseln
Diese Begriffe folgen unterschiedlichen Rechtsordnungen.
Allen Fehlern liegt dasselbe Problem zugrunde: Gewerbliche Immobilienangaben werden als rechtlicher Nachweis migrationsrechtlicher Berechtigung behandelt.
Häufige Fragen
Kann ich mit einer €250,000-Wohnung in Athen eine Golden Visa erhalten?
Nicht durch den gewöhnlichen Wohnimmobilien-Kaufweg nach den 2026 geltenden Regeln. Eine Investition zu €250,000 kann nur bei einer bestimmten gesetzlichen Ausnahme, etwa qualifizierter Umwandlung oder Denkmalregelung, oder ordnungsgemäß geschützter historischer Übergangslage genügen.
Qualifiziert eine €400,000-Immobilie auf Kreta im normalen Weg?
Die gewöhnliche €800,000-Kategorie umfasst Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern. Kreta fällt in die große Inselkategorie; ein gewöhnlicher Kauf für €400,000 dort darf daher nicht als berechtigt vorausgesetzt werden. Eine gesonderte Ausnahme wäre eigens zu prüfen.
Sind 120 m² für jedes Golden-Visa-Objekt erforderlich?
Nein. Die normale Mindestfläche betrifft die gewöhnlichen bebauten Wege zu €400,000 und €800,000, nicht auf gleiche Weise die qualifizierten €250,000-Umwandlungs- und Denkmalschutz-Ausnahmen.
Kann ich das Objekt als Airbnb-Investition verwenden?
Die Kurzzeitvermietung über digitale Sharing-Economy-Plattformen ist für Golden-Visa-Investitionsobjekte beschränkt. Käufer dürfen die geplanten Einnahmen nicht ohne spezielle Rechtssicherheit zugrunde legen.
Wie lange muss ich in Griechenland sein, um zu verlängern?
Nach Artikel 95 verhindern Abwesenheitszeiten allein die Verlängerung des einschlägigen Investorentitels nicht. Andere Bedingungen, insbesondere die Beibehaltung der qualifizierenden Investition, bleiben wichtig.
Darf ich mit einer griechischen Golden Visa in Deutschland oder Frankreich arbeiten?
Nein. Der griechische Investorenaufenthaltstitel verleiht kein EU-weites Arbeitsrecht. Für andere Schengen-Staaten gelten Reisevorschriften, regelmäßig die Grenze von 90 Tagen in 180 Tagen.
Was passiert, wenn ich meine Golden-Visa-Immobilie verkaufe?
Die Veräußerung der qualifizierenden Investition kann den Investorentitel beeinträchtigen. Ein rechtzeitig geplantes Ersatzobjekt kann nach dem vorgeschriebenen Verfahren möglich sein, verlangt aber vor der Veräußerung fachlichen Rechtsrat.
Was dieser Ratgeber nicht feststellen kann
Dieser Ratgeber kann die Eignung eines bestimmten Käufers oder Objekts ohne Prüfung der persönlichen Umstände, des Einwanderungsstatus, der Eigentumstitel, Unterlagen, Erwerbswerte und technischen Nachweise nicht bestimmen.
Er kann nicht bestätigen, dass eine besondere Umwandlung oder ein Denkmalinvestitionsvorhaben sämtliche Voraussetzungen erfüllt.
Selbst eine passende Golden-Visa-Kategorie beweist weder wirtschaftliche Tragfähigkeit noch einen fairen Angebotspreis oder Mängelfreiheit des Gebäudes.
Einwanderungsrecht und Verwaltungsauslegung können sich ändern. Anträge müssen nach den für Käufer und Transaktion maßgeblichen Regeln beurteilt werden.
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Vor einem Kauf eigens für die griechische Golden Visa sollten Sie eine objektbezogene einwanderungsrechtliche Eignungsprüfung sowie unabhängige rechtliche und technische Due Diligence einholen.
Lage, Preis, Grundfläche und beworbene Nutzung sind nur der Ausgangspunkt. Dokumente, abgeschlossene Verfahren und gesetzliche Bedingungen entscheiden über die Eignung für einen Aufenthaltstitelantrag.
The Greek Property Report erstellt unabhängige, vom Käufer finanzierte Immobilienrecherchen. Wir verkaufen keine Immobilien und erhalten keine Maklerprovisionen oder vom Kaufabschluss abhängigen Gebühren. Wir helfen, verfügbare Immobilien-, Steuer- und Marktdaten zu ordnen, ersetzen aber weder die einwanderungsrechtliche Beurteilung durch einen griechischen Anwalt noch die Titelprüfung, technische Untersuchung oder die behördliche Erteilung eines Aufenthaltstitels.