Können Ausländer Immobilien in Griechenland kaufen?
Kann ein Ausländer in Griechenland legal Immobilien besitzen?
Grundsätzlich ja. Der griechische Immobilienmarkt steht ausländischen Käufern offen.
Wichtig ist die Trennung zwischen dem allgemeinen Erwerbsrecht und speziellen Ausnahmen aufgrund von Nationalität und Lage.
EU-, EFTA- und Drittstaatskäufer werden nicht immer gleich behandelt.
Für die Grenzgebietsregel ist die zentrale Unterscheidung EU/EFTA gegenüber Drittstaaten.
EU- und EFTA-Bürger benötigen nicht dieselbe administrative Genehmigung, die bei Drittstaatskäufern in bestimmten Gebieten relevant sein kann.
Verlassen Sie sich nicht auf vage Begriffe wie „europäischer Käufer“. Entscheidend ist hier EU/EFTA oder außerhalb EU/EFTA.
Was gilt als griechisches „Grenzgebiet“?
Der Begriff bedeutet nicht einfach „nahe der Grenze“. Das Gesetz enthält eine definierte Liste und verwendet teilweise frühere Verwaltungsbezeichnungen.
Die Liste umfasst unter anderem Dodekanes, Evros, Thesprotia, Kastoria, Kilkis, Lesvos, Xanthi, Rhodope, Samos, Florina und Chios sowie weitere bestimmte Gebiete wie Thira und Skyros.
Bei Drittstaatskäufern muss die Anwendung auf das konkrete Grundstück geprüft werden.
Ein einfacher Test: brauchen Sie eine Grenzgebietsgenehmigung?
Sind Sie EU- oder EFTA-Bürger, greift diese konkrete Nationalitätsbeschränkung nicht in gleicher Weise.
Wenn nicht, prüfen Sie als Nächstes, ob das Grundstück in einem Artikel-24-Gebiet liegt. Wenn ja, muss die passende Genehmigung vor dem Erwerb geklärt werden.
Drittstaatskäufer + Artikel-24-Immobilie = Genehmigung vor verbindlicher Verpflichtung prüfen.
Warum sollte die Genehmigung vor der Unterzeichnung geprüft werden?
Weil es sich nicht nur um eine Formalität handelt, die später immer repariert werden kann. Die erforderliche Vorabgenehmigung kann die Wirksamkeit der Transaktion betreffen.
Deshalb sollte die Restriktion identifiziert, rechtlich bestätigt und vor dem bindenden Erwerb abgearbeitet werden.
Was bedeutet Brexit für britische Käufer?
Das Vereinigte Königreich gehört nicht mehr zu EU oder EFTA. Ältere Leitfäden, die britische Käufer wie EU-Bürger behandeln, können für diesen Punkt veraltet sein.
Britische Käufer sollten bei Immobilien in relevanten Gebieten die Genehmigungsfrage früh mit ihrem Anwalt klären.
Immobilienkauf und Aufenthaltsrecht sind verschiedene Fragen.
Die Berechtigung zum Kauf schafft nicht automatisch ein dauerhaftes Aufenthaltsrecht in Griechenland.
Investor-Aufenthaltsprogramme wie die Golden Visa sind eigene Verwaltungsverfahren mit separaten Voraussetzungen.
Wenn Aufenthalt Teil Ihres Kaufziels ist, prüfen Sie die Einwanderungsroute vor der Strukturierung des Kaufs.
Ausländische Käufer brauchen weiterhin eine griechische Steuernummer.
Die Nationalität beseitigt die normalen steuerlichen Voraussetzungen nicht. Käufer benötigen eine AFM und müssen das anwendbare Übertragungssteuerverfahren durchlaufen.
Für im Ausland Ansässige gibt es elektronische Verfahren zur AFM-Erteilung und Identifikation.
Kaufberechtigung ist nicht dasselbe wie Anspruch auf Steuervergünstigung.
Dass Sie kaufen dürfen, bedeutet nicht, dass jede steuerliche Befreiung automatisch für Sie gilt.
Steuervergünstigungen haben eigene Kriterien zu Nationalität, Wohnsitz und Situation und müssen separat geprüft werden.
Bedeutet Kaufberechtigung, dass die Immobilie selbst sicher zu kaufen ist?
Nein. Nationalitätsregeln beantworten nur, ob der Käufer Rechte an dieser Immobilie erwerben darf.
Sie beweisen weder sauberen Titel, fehlende Belastungen, Gebäuderechtmäßigkeit, Katasterübereinstimmung, korrekte Fläche noch einen angemessenen Preis.
Eine Immobilie kann rechtlich für Sie kaufbar und trotzdem eine problematische Immobilie sein.
Was sollte ein ausländischer Käufer vor ernsthafter Verpflichtung prüfen?
Klären Sie Nationalität, rechtliche Gebietszuordnung, etwaige Genehmigung, AFM, rechtliche und technische Prüfung sowie Aufenthalts- oder Steuerziele.
- Käufernationalität
- Exakte Katasterlage
- Etwaiges Genehmigungsverfahren
- AFM
- Titelprüfung
- Technische Prüfung
- Aufenthaltsziel
- Steuerbefreiungen
Was dieser Ratgeber nicht bestimmen kann.
Er kann nicht abschließend feststellen, ob Ihre konkrete Immobilie rechtlich in einem beschränkten Gebiet liegt, ob eine Genehmigung erteilt wird oder ob eine besondere Eigentumsstruktur die Analyse verändert.
Dafür müssen Käuferstatus, exakte Immobilie und aktuelle Rechtslage geprüft werden.
Häufige Fragen
Kann ein US-Amerikaner Immobilien in Griechenland kaufen?
Ja, grundsätzlich. Als Käufer außerhalb EU/EFTA muss bei bestimmten Grenzgebieten jedoch die Genehmigungsfrage geprüft werden.
Kann ein britischer Staatsbürger nach Brexit kaufen?
Ja, grundsätzlich. Für diese spezielle Regel sollte er aber nicht mehr auf die frühere EU-Behandlung vertrauen.
Können Deutsche oder Niederländer überall kaufen?
Für die Artikel-25-Grenzgebietsregel benötigen EU-Bürger nicht die Genehmigung, die Drittstaatskäufer betreffen kann. Normale Due Diligence bleibt erforderlich.
Ist Santorini ein beschränktes Gebiet?
Thira ist ausdrücklich in der gesetzlichen Liste enthalten; das ist für Käufer außerhalb EU/EFTA relevant.
Gibt ein Hauskauf automatisch Aufenthalt?
Nein. Eigentum und Aufenthaltsstatus sind getrennte Rechtsfragen.
Prüfen Sie eine konkrete Immobilie?
Die Nationalitätsregel ist nur ein Teil des Kaufs. Danach müssen rechtliche, technische, transaktionale und preisbezogene Evidenz der Immobilie selbst geprüft werden.