Zusätzliche Kosten über den Kaufpreis hinaus in Griechenland: Budget für Käufer 2026

Welche Kosten müssen Sie zusätzlich zum Kaufpreis einplanen?

Ein brauchbarer Haushalt unterscheidet vier Kategorien von Geld.

Die Unterscheidung zählt, denn nicht jeder während eines Kaufs überwiesene Betrag ist eine Gebühr.

Eine auf den Kaufpreis angerechnete Anzahlung ist beispielsweise keine Zusatzgebühr. Umgekehrt reduziert eine eigene Zahlung an einen Ingenieur für unabhängige Due Diligence normalerweise nicht die dem Verkäufer geschuldete Summe.

Ziel ist es, das gesamte Geld zu ermitteln, das für die rechtssichere Übernahme und einen verantwortlichen Start als Eigentümer gebraucht wird — ohne Beträge doppelt zu zählen.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer für den Käufer?

Bei einem gewöhnlichen steuerpflichtigen Wiederverkauf trägt der Käufer die griechische Übertragungssteuer.

Die griechische Steuerbehörde AADE nennt einen Hauptsteuersatz von 3 % des steuerpflichtigen Werts zuzüglich einer Gemeindeabgabe von 3 % auf den Hauptsteuerbetrag.

Der kombinierte effektive Standardsatz beträgt somit 3,09 %.

Quelle: AADE — Real Estate Transfer Tax.

Wird die Steuer vom Angebotspreis berechnet?

Nein.

In Gebieten des griechischen objektiven Bewertungssystems wird grundsätzlich der höhere der folgenden Beträge zugrunde gelegt:

• Die im Kaufvertrag genannte Gegenleistung.
• Der maßgebliche Objective Value (αντικειμενική αξία).

Außerhalb dieses Systems können andere Bewertungs- und Festsetzungsverfahren gelten.

Quelle: Gov.gr — Berechnung der Grunderwerbsteuer.

Betrachten wir eine fiktive Wohnung für €300,000.

Beispielrechnung für einen gewöhnlichen Verkauf in einem Gebiet mit objektiver Bewertung, ohne Befreiung oder besondere Besteuerung.

Derselbe ausgehandelte Kaufpreis kann wegen des amtlichen Immobilienwerts zu einer unterschiedlichen Steuerschuld führen.

Wann muss das Geld verfügbar sein?

AADE schreibt vor, dass Käufer und Verkäufer die einschlägige Steuererklärung vor Erstellung des endgültigen notariellen Kaufvertrags abgeben. Die Steuer ist im Regelfall binnen drei Werktagen nach Erklärung oder Erlass des Steuerbescheids und vor Beurkundung zu entrichten.

Quelle: AADE — Zahlungsregeln für Übertragungssteuer.

Käufer dürfen deshalb nicht annehmen, dass alle Erwerbskosten erst nach Abschluss fällig werden.

Was bedeutet der mögliche Steuersatz von 15 % im Jahr 2027?

Im Oktober 2026 wurde ein bedeutender Gesetzesentwurf veröffentlicht.

Artikel 16 des Entwurfs schlägt für den Kauf von Wohnimmobilien durch natürliche Personen mit Steuerwohnsitz außerhalb der EU und des EWR eine Haupt-Übertragungssteuer von 15 % vor, anwendbar auf endgültige Kaufverträge ab 1. Juli 2027.

Mit unveränderter Gemeindeabgabe betrüge der vorgeschlagene effektive Satz 15,45 %.

Stand 28. Oktober 2026 ist dies nur ein Gesetzesentwurf und kein geltendes Recht.

Quellen: Finanzministerium — Entwurf Oktober 2026 und Analyse der Entwurfsartikel 16 und 48.

Bei €300,000 Steuerwert würde der vorgeschlagene Satz von 15,45 % eine Steuer von €46,350 statt €9,270 zum geltenden Standard ergeben.

Der mögliche Unterschied beläuft sich auf €37,080.

Wer mit einem Abschluss in der zweiten Hälfte 2027 rechnet, sollte die Steuer nicht auf Grundlage von 2026 kalkulieren, ohne den dann verabschiedeten Text und die eigene steuerliche Ansässigkeit zu prüfen.

Mehr dazu im Leitfaden Grunderwerbsteuer in Griechenland.

Wie viel sollten Sie für den Notar vorsehen?

Die Vergütung griechischer Notare ist durch eine gesetzliche Gebührenordnung geregelt.

Maßgeblich ist die Gemeinsame Ministerialentscheidung 111376/2011, geändert durch Entscheidung 72386/2015.

Die proportionale Gebühr ist gestaffelt; hinzu kommen ein fester Betrag von €20 und weitere dokumentbezogene Kosten.

Die ersten einschlägigen Stufen lauten:

Für höhere Kaufwerte setzt sich die Staffel mit niedrigeren Sätzen fort.

Quellen: Notargebühren — Konsolidierte Regelung und Notarverband — Änderung 2015.

Rechenbeispiel: Immobilie für €300,000

Wir nehmen an, dass der notarielle Gebührenwert €300,000 beträgt.

Beispiel nach dem gesetzlichen Tarif bei einem normalen Mehrwertsteuersatz von 24 %. Weitere Urkundenblätter, Kopien, besondere Akte und andere Kosten sind nicht enthalten.

Der Notar kann die Gebühr auf einen höheren amtlich bestimmten Wert stützen als den vereinbarten Kaufpreis.

Daher ist das Beispiel ohne Prüfung der maßgeblichen Bemessungsgrundlage und Unterlagen kein verbindliches Angebot.

Was kann noch auf der Rechnung stehen?

Der gesetzliche Tarif sieht zusätzliche Gebühren für bestimmte Urkundenblätter und Kopien vor. Auch weitere notarielle Akte können extra kosten.

Für einen ausländischen Käufer kann eine besondere Vollmacht erforderlich sein, wenn eine andere Person unterschreiben oder handeln soll.

Fordern Sie eine aufgeschlüsselte Schätzung, die das Notarhonorar von MwSt., Dokumentgebühren und an Dritte gezahlten Beträgen trennt.

Siehe Notarkosten in Griechenland.

Wie viel kostet die Registrierung des Kaufvertrags?

Die Registrierung ist ein eigener rechtlicher und finanzieller Schritt.

Nach Unterzeichnung der notariellen Urkunde muss der Erwerb im zuständigen Register eingetragen werden.

Das digitale staatliche Übertragungsverfahren ermöglicht die Einreichung beim griechischen Kataster, die Berechnung der Registergebühren und die Bezahlung durch den Käufer.

Quelle: Gov.gr — Digitale Immobilienübertragung.

Die wichtige Gebührenänderung vom Januar 2026

Gemeinsame Ministerialentscheidung 2/2026, veröffentlicht im Regierungsblatt B' 64 vom 13. Januar 2026, setzte einen aktualisierten Katalog fester und proportionaler Eintragungsgebühren fest.

Für eine gewöhnliche Kaufregistrierung sieht die Entscheidung Folgendes vor:

• Eine proportionale Gebühr von 5‰ des maßgeblichen Werts, entsprechend 0,5 %.
• Zusätzliche 1‰ für den Eintrag in das in Artikel 10 des Gesetzes 2664/1998 genannte Katasterbuch.
• Eine feste Gebühr von €20 für den entsprechenden registrierten Akt.
• Eine weitere feste Eintragungsgebühr von €3 für die betreffende Kaufregistrierung.

Für Auszüge, Bescheinigungen und andere Registrierungsvorgänge sind gesonderte Gebühren vorgesehen.

Quelle: Ministerialentscheidung 2/2026 — Regierungsblatt B' 64.

Rechenbeispiel: Eintragung eines Werts von €300,000

Wir nehmen eine gewöhnliche Kaufregistrierung mit maßgeblichem Wert von €300,000 an.

Beispiel nach Entscheidung 2/2026 für einen Kaufakt. Bescheinigungen, weitere Akte und andere Kosten sind nicht enthalten. Das zuständige Amt und der maßgebliche Wert müssen bestätigt werden.

Deshalb kann die allgemeine Aussage „Registrierung kostet 0,5 %“ unvollständig sein.

Was das für Käufer bedeutet

Lassen Sie sich vom Notar bestätigen, welches Registrierungssystem zuständig ist und welche offiziellen Gebühren für das Objekt anfallen.

Der Endbetrag sollte auf dem tatsächlichen Registerbescheid beruhen, nicht auf einer Schätzung aus einer Immobilienanzeige.

Wie viel sollten Sie für Anwalt und Ingenieur einplanen?

Dabei handelt es sich um unterschiedliche Dienstleistungen.

Ein Anwalt prüft Eigentum, eingetragene Rechte, rechtliche Einschränkungen und Verträge.

Ein unabhängiger Ingenieur auf Käuferseite untersucht technische Unterlagen, baurechtliche Konformität und die vereinbarten Fragen zum physischen Zustand.

Das griechische Recht lässt normalerweise schriftliche Honorarvereinbarungen zu, statt einen einheitlichen Käuferprozentsatz für jede Immobilienübertragung vorzuschreiben.

Für Anwälte ist unter anderem Gesetz 4194/2013, besonders Artikel 58, 73 und 74, maßgeblich.

Quelle: Griechischer Anwaltskodex — Artikel 74.

Beispielbudget für Fachleute

Bei einer fiktiven Wohnung zu €300,000:

Dies sind hypothetisch ausgehandelte Honorare, keine Marktdurchschnitte oder Angebote. Angenommen wird eine griechische Mehrwertsteuer von 24 % für beide Leistungen.

Die realen Beträge können erheblich abweichen.

Eine begrenzte Inspektion einer unkomplizierten Wohnung ist nicht gleichzusetzen mit einer umfassenden Prüfung eines älteren freistehenden Hauses mit schwieriger Baugeschichte.

Ebenso ist eine reine Grundbuchprüfung nicht dasselbe wie ein vollständiger Rechtsauftrag einschließlich Vorvertrag, Vertragsprüfung, Verhandlungen und Betreuung nach Eintragung.

Muss der Käufer auch für die verpflichtenden technischen Bescheinigungen des Verkäufers zahlen?

Nicht automatisch.

Ein Wiederverkauf kann Unterlagen wie die Elektronische Gebäudeidentität (HTK) und einen Energieausweis erfordern.

Das sind andere Leistungen als die unabhängige technische Prüfung, die der Käufer bestellen kann.

Wer die Unterlagen bereitstellt, die der Verkäufer für eine rechtmäßige Übertragung benötigt, richtet sich normalerweise nach den Verkäuferpflichten und den konkreten Vertragsbedingungen.

Käufer sollten nicht stillschweigend annehmen, dass dieselbe technische Arbeit zweimal bezahlt werden muss.

Wenn Dokumente geändert oder Unregelmäßigkeiten berichtigt werden müssen, sollten Zuständigkeit und Kostentragung ausdrücklich vereinbart werden.

Siehe Anwalts- und Ingenieurkosten in Griechenland.

Müssen Sie eine Maklerprovision einplanen?

Nur wenn ein wirksames Maklerverhältnis den Käufer zur Vergütung verpflichtet.

Das griechische Gesetz 4072/2012, Artikel 200, verlangt einen schriftlichen Maklervertrag und erlaubt freie Honorarvereinbarungen.

Eine gesetzlich festgelegte Käuferprovision von landesweit 2 % besteht nicht.

Quelle: Gesetz 4072/2012 — Artikel 200.

Ein Makler kann eine Vereinbarung mit Verkäufer, Käufer oder beiden haben, unter Beachtung der entsprechenden Mitteilungs- und Vertragsregeln.

Rechenbeispiel: Käuferprovision

Wir unterstellen eine vereinbarte Käuferprovision von 2 % bei €300,000 Kaufpreis.

Beispiel einer vereinbarten Provision, kein verbindlicher oder repräsentativer Satz.

Besteht keine Käuferprovisionspflicht, fällt genau dieser Posten nicht an.

Was sollten Sie überprüfen?

Bevor Sie einen Besichtigungsnachweis oder Maklervertrag unterschreiben, klären Sie Vergütung, Berechnungsgrundlage, MwSt. und Zeitpunkt der Fälligkeit.

Fragen Sie außerdem, ob der Makler vom Verkäufer ein weiteres Honorar erhält.

Nehmen Sie nicht an, dass jeder über eine Agentur inserierte Kauf automatisch eine Käuferprovision auslöst.

Siehe Maklerprovision in Griechenland.

Welche zusätzlichen Verwaltungskosten betreffen ausländische Käufer?

Wer außerhalb Griechenlands lebt, kann über die normalen Kaufunterlagen hinaus weitere Dienstleistungen benötigen.

Diese Ausgaben sind bedingt und nicht in jedem Fall obligatorisch.

Griechische Steuernummer und digitaler Zugang

Ausländische Käufer benötigen die griechische Steuernummer AFM (Αριθμός Φορολογικού Μητρώου).

AADE bestätigt, dass in Griechenland sowohl ansässige als auch nicht ansässige Immobilienkäufer eine AFM haben oder beantragen müssen.

Quelle: AADE — Vor einem Immobilienkauf.

Die steuerliche Registrierung kann der Käufer selbst beantragen oder dafür eine ordnungsgemäß bevollmächtigte Fachperson einschalten.

Deren Honorar gehört gegebenenfalls in eine eigene Budgetzeile.

Setzen Sie nicht voraus, dass schon die AFM-Beantragung ein umfangreiches Verwaltungspaket nötig macht.

Vollmacht

Kann der Käufer nicht persönlich erscheinen, darf möglicherweise ein ordentlich bevollmächtigter Vertreter bestimmte Transaktionsschritte übernehmen.

Je nach Verfahren und Ausstellungsort können notarielle oder konsularische Dienstleistungen, Beglaubigung und Übersetzung nötig sein.

Die vorgeschriebene Form und die Befugnisse des Vertreters sollten Notar und Anwalt bestätigen.

Übersetzungen und Dokumentenbeglaubigung

Ausländische Käufer können Übersetzungen bestimmter rechtlicher, behördlicher oder persönlicher Dokumente benötigen.

Ausländische öffentliche Urkunden können je nach Rechtslage eine Apostille oder ein anderes vorgeschriebenes Echtheitsverfahren erfordern.

Die Kosten hängen von Dokument, ausstellendem Staat, Übersetzungsanforderungen und Dienstleister ab.

Ein kurzer Ausweistext und ein schwieriges Rechtsdokument kosten nicht zwangsläufig gleich viel.

Spezielle technische oder rechtliche Arbeiten

Manche Immobilien erfordern Leistungen, die eine gewöhnliche Prüfung nicht abdeckt.

Beispiele sind spezielle Ingenieurgutachten, Grenzvermessungen, vertiefte historische Titelrecherchen oder die Prüfung ungewöhnlicher Eigentumsrechte.

Nehmen Sie diese nur dann ins Budget auf, wenn die zugrundeliegende Notwendigkeit festgestellt wurde.

Was das für Käufer bedeutet: Fragen Sie jeden Fachmann, welche Leistungen eingeschlossen, welche optional und welche bei Problemen zusätzlich nötig sind.

Was kostet die Überweisung des Kaufgeldes aus dem Ausland?

Ein Kauf in Griechenland wird normalerweise in Euro bezahlt.

Wenn die Mittel des Käufers in einer anderen Währung liegen, hängt der tatsächliche Bedarf teilweise von Umrechnungskurs und Überweisungsgebühren ab.

Dazu können gehören:

• Der Wechselkursaufschlag des Zahlungsdienstleisters.
• Überweisungs- und Bearbeitungsgebühren.
• Gebühren zwischengeschalteter oder empfangender Banken.
• Der Zeitpunkt der Währungsumrechnung.
• Zusätzliche Nachweise bei großen Zahlungen.

Der Wechselkursaufschlag ist besonders wichtig, weil er nicht immer als eigene Gebühr ausgewiesen wird.

Warum spielen Wechselkursschwankungen eine Rolle?

Nehmen wir einen Käufer, der €300,000 für einen Immobilienkauf benötigt.

Verliert seine Heimatwährung zwischen Budgetplanung und Zahlung gegenüber dem Euro an Wert, können die Kosten in Heimatwährung steigen, obwohl der Euro-Kaufpreis unverändert bleibt.

Umgekehrt sind auch günstigere Entwicklungen möglich.

Das Ausmaß der Veränderung hängt von Kurs und Umrechnungsverfahren ab.

Dies ist keine Vorhersage einer Kursbewegung, sondern ein Grund, die Währungsumrechnung gesondert zu planen.

Was sollten Sie vor der Überweisung bestätigen?

Lassen Sie sich vom Zahlungsdienstleister den erwarteten Netto-Eurobetrag beim Empfänger, alle Gebühren und die Bedingungen der Überweisung mitteilen.

Überprüfen Sie die Bankverbindung und Zahlungsanweisungen des Empfängers über unabhängig bestätigte Kommunikationswege.

Ein großer Kaufbetrag sollte nicht auf Grundlage unerwartet zugesandter neuer Kontodaten überwiesen werden, ohne diese gesondert zu verifizieren.

Was das für Käufer bedeutet: Grundlage des Budgets ist die Zahl der tatsächlich zur Erfüllung benötigten Euro, während Umrechnungskosten separat aufgeführt werden.

Ist die Anzahlung eine zusätzliche Kaufgebühr?

Normalerweise nein, wenn sie vertraglich auf den Kaufpreis angerechnet wird.

Ihre rechtliche Behandlung muss aber aus der Vereinbarung hervorgehen.

Vorauszahlung, Reservierungsgebühr, Angeld und notarieller Vorvertrag können unterschiedliche rechtliche Folgen haben.

Ein Vorvertrag muss klären, wann gezahlt wird, wo das Geld liegt, ob es vom Kaufpreis abgezogen wird, wann Rückzahlung möglich ist und was bei Nichtabschluss geschieht.

Das griechische Zivilrecht und die einschlägigen Vertragsregeln können diese Folgen beeinflussen.

Zur rechtlichen Einordnung: Iter Legis — Vorverträge und Anzahlungen und ACMA Law — Anzahlungen und Vertragsbedingungen.

Rechenbeispiel: Eine Anzahlung von €30,000

Wir nehmen an:

• Vertraglich vereinbarter Kaufpreis €300,000.
• Eine aufgrund der Vereinbarung gezahlte Anzahlung von €30,000.
• Der Vertrag bestimmt die vollständige Anrechnung auf den Preis.
• Die Transaktion wird normal abgeschlossen.

Der Käufer addiert nicht €30,000 zu den €300,000 als zusätzliche Erwerbsausgabe.

Die Anzahlung ist bereits Teil der Gegenleistung.

Zusätzliches Bargeld für Steuern und Fachleistungen kann trotzdem bei Abschluss benötigt werden.

Was geschieht, wenn der Kauf nicht zustande kommt?

Entscheidend sind konkrete Vereinbarung, Art der Zahlung, Recht und Grund des Scheiterns.

Eine Anzahlung ist weder immer rückzahlbar noch immer vollständig verfallen.

Der Käuferanwalt muss die Bedingungen erklären, bevor Geld überwiesen wird.

Gerade dieses finanzielle Risiko lässt sich vor Unterzeichnung leichter beherrschen als nach Entstehen eines Streits.

Rechenbeispiel: Gesamtkosten einer Bestandswohnung für €300,000

Dieses Beispiel führt die wichtigsten bisher besprochenen Erwerbskosten zusammen.

Es soll zeigen, wie man ein transparentes Käuferbudget aufstellt.

Annahmen für Objekt und Käufer

• Eine Bestandswohnung in Griechenland.
• Privater ausländischer Käufer, Erwerb im eigenen Namen.
• Vertragspreis €300,000.
• Objective Value nicht höher als Vertragspreis.
• Normale steuerliche Behandlung von Oktober 2026.
• Keine Befreiung für einen Erstwohnsitz.
• Ein normaler Kaufakt im Katasterbuch mit zusätzlicher Gebühr von 1‰.
• Griechische MwSt. von 24 % auf die ausgewiesenen Dienstleistungen.
• Keine Hypothek oder andere zusätzliche Sicherheit.
• Käuferprovision von 2 % zuzüglich MwSt. vereinbart.
• Keine außergewöhnlichen Rechts- oder Baumängel, die Zusatzarbeiten erfordern.

Das Erwerbsbudget

Die zusätzlichen Kosten betragen in genau diesem Beispiel etwa 8,57 % des Kaufpreises.

Der Prozentsatz ergibt sich ausschließlich aus den genannten Annahmen und ist weder gesetzlicher Satz noch landesweiter Richtwert.

Eine Rücklage nach dem Kauf ergänzen

Nehmen wir an, der Käufer möchte außerdem €5,000 für erste Dienstleistungen, kleinere Arbeiten und unvorhergesehene Eigentümerkosten behalten.

Die €5,000 sind keine Gebühr an Behörden oder Dienstleister.

Das Geld bleibt bis zur späteren Verwendung beim Käufer.

Es gehört daher nicht in die Kategorie Erwerbsgebühren.

Wie viel muss beim Abschluss übrig sein, wenn bereits eine Anzahlung geleistet wurde?

Angenommen, eine Anzahlung von €30,000 wurde bereits gezahlt und auf den Kaufpreis angerechnet.

Wir nehmen außerdem an, dass noch keine weiteren Erwerbskosten bezahlt wurden.

Der gesamte ursprüngliche Kapitalbedarf bleibt €330,708.60, davon wurden €30,000 bereits überwiesen.

In einer realen Transaktion können Anwalt und weitere Fachleute bereits bezahlt worden sein, während die Übertragungssteuer vor dem Kaufakt beglichen werden muss. Der Zahlungsplan ist daher entsprechend den tatsächlich gezahlten Beträgen und gesetzlichen Fälligkeiten anzupassen.

Was gilt, wenn keine Käufermaklerprovision geschuldet wird?

In dem Beispiel beträgt die angenommene Provision €7,440.

Ohne solche Käuferpflicht und bei sonst gleichen Annahmen:

Der Vergleich zeigt, warum die tatsächliche Maklervereinbarung wesentlich ist.

Er ist aussagekräftiger als pauschal 2 % zu jeder Immobilie hinzuzurechnen.

Was kann den endgültigen Betrag gegenüber dem anfänglichen Budget erhöhen?

Die wichtigsten Gründe lassen sich in vier Kategorien gliedern.

1. Eine andere gesetzliche Bemessungsgrundlage

Objective Value oder eine andere maßgebliche offizielle Bewertung kann über dem ausgehandelten Kaufpreis liegen.

Das erhöht möglicherweise die Übertragungssteuer und andere wertabhängige Gebühren.

Beispiel: Ein steuerpflichtiger Wert von €330,000 statt €300,000 erhöht die Standardübertragungssteuer von €9,270 auf €10,197.

Allein das sind €927 mehr Grunderwerbsteuer.

2. Zusätzliche rechtliche oder technische Arbeiten

Ein Ingenieur kann eine Abweichung entdecken, die weitere Untersuchungen erfordert.

Ein Anwalt kann eine Belastung, ein Eigentumsproblem oder fehlende Dokumente feststellen.

Zusatzleistungen können Honoraransprüche auslösen, die in der ersten Vereinbarung nicht enthalten waren.

Auch der Kaufabschluss kann sich dadurch verzögern.

3. Ein anderes Steuersystem

Bei einem qualifizierten Neubau kann statt der gewöhnlichen Übertragungssteuer Mehrwertsteuer anfallen; entscheidend sind Bauträgerstatus, die geltenden Aussetzungsregeln und das Objekt.

Ebenso können vorgeschlagene Änderungen für 2027 bestimmte Käufer und Abschlussdaten betreffen, sofern sie verabschiedet werden.

Vor Verwendung eines Gesamtbudgets muss die Steuerregelung bestätigt werden.

Siehe Neubau: Mehrwertsteuer oder Übertragungssteuer in Griechenland.

4. Zu spät entdeckte Ausgaben nach dem Kauf

Möglicherweise sind sofortige Reparaturen, Geräteaustausch, Wiederanschluss von Versorgern oder Beiträge zu gemeinschaftlichen Arbeiten nötig.

Solche Posten sind nicht unbedingt Erwerbssteuern oder Notarkosten.

Sie beeinflussen aber die verfügbare Liquidität nach der Übergabe.

Was das für Käufer bedeutet: Ein Budget muss rechtlich geschuldete, angebotene, angenommene und noch unbekannte Kosten getrennt ausweisen.

Was ist beim Kauf mit Hypothek zu beachten?

Eine finanzierte Anschaffung kann weitere Kosten verursachen, die im Barkaufbeispiel fehlen.

Je nach Kreditgeber und Transaktion kommen in Betracht:

• Kreditantrags- oder Bearbeitungsgebühren.
• Bankbewertung des Objekts.
• Zusätzliche Rechtsunterlagen.
• Eintragung einer Hypothek oder Vormerkung.
• Zugehörige Fach- und Verwaltungskosten.
• Laut Finanzierungsvertrag vorgeschriebene Versicherungen.
• Andere vereinbarte Bankkosten.

Die Entscheidung über Registergebühren vom Januar 2026 hat eine eigene proportionale Gebührenkategorie für die Eintragung von Hypotheken und Vormerkungen.

Nehmen Sie nicht an, dass die normale Kaufregistrierung die zusätzliche Eintragung der Kreditsicherheit abdeckt.

Quelle: Ministerialentscheidung 2/2026 — Registergebühren.

Fordern Sie vom Kreditgeber eine schriftliche Gesamtliste finanzierungsbezogener Erwerbskosten und den Zeitpunkt der Darlehensauszahlung.

Die Darlehenssumme reicht nicht zwingend für jede Steuer, Gebühr oder weitere Geldzahlung aus.

Weil sich Finanzierungskonditionen von Bank zu Bank und Käufer zu Käufer unterscheiden, erfindet dieser Leitfaden keinen pauschalen Hypothekenkostenbetrag.

Wie viel Geld sollte nach dem Kauf übrig bleiben?

Der Käufer muss zwischen der eigentlichen Kaufabwicklung und der finanziellen Fähigkeit zum künftigen Eigentum unterscheiden.

Nach Abschluss können Ausgaben entstehen für:

• ENFIA und andere Immobilienabgaben.
• Strom, Wasser und sonstige Anschlüsse.
• Gebäudegemeinschaftskosten.
• Versicherung.
• Anfängliche Reinigung und Vorbereitung.
• Reparaturen oder Ersatz von Geräten.
• Objektkontrolle während der Abwesenheit.

Nicht alles ist sofort fällig, manches wurde womöglich bereits bezahlt.

Wer aber sämtliche Liquidität für Verkäufer und Transaktionskosten aufwendet, hat wenig Spielraum bei unerwarteten Problemen.

Es gibt keine allgemein vorgeschriebene griechische Reparaturrücklage.

Ihre Höhe richtet sich nach Zustand, Käuferumständen und wahrscheinlichen bevorstehenden Arbeiten.

Für die laufenden Kosten siehe Jährliche Kosten einer Immobilie in Griechenland.

Wie sollten Sie den Zahlungsplan aufbauen?

Ein Erwerbsbudget ist unvollständig, wenn die Fälligkeiten nicht bekannt sind.

Ein nützlicher Zahlungsplan könnte so aussehen:

Einzelne Zahlungen können je nach Kauf anders terminiert sein.

Es geht nicht darum, alle Ausgaben pauschal auf den Beurkundungstag zu legen, sondern konkrete Zahlungstage und Empfänger festzustellen.

Welche Unterlagen sollten den Zahlungsplan stützen?

Bewahren Sie für jede erhebliche Zahlung die maßgebliche Vereinbarung, Rechnung, Steuerfestsetzung oder Quittung auf.

Käufer sollten unterscheiden können:

Kaufpreis: Geld an den Verkäufer.

Steuer: Geld aufgrund eines offiziellen Steuerbescheids.

Fachhonorar: Geld für klar bestimmte Leistungen.

Eintragungsgebühr: Geld für amtliche Registrierung.

Rücklage: Geld, das beim Käufer bleibt.

So lassen sich Fehler im Budget und beim Zahlungsabgleich vermeiden.

Praktische Checkliste vor dem endgültigen Kaufangebot

Bevor Sie entscheiden, welchen Preis Sie bezahlen können, erstellen Sie eine Kaufkostenaufstellung anhand dieser Angaben.

Kennzeichnen Sie jede Zeile als:

Bestätigt / Angebot / Geschätzt / Noch nicht geprüft.

Gerade die letzte Kategorie ist wichtig.

Eine fehlende Schätzung bedeutet nicht, dass die Kosten null sind.

Ist ein bedeutender Posten noch nicht bezifferbar, führen Sie ihn als offene Budgetfrage weiter.

Häufige Fragen

Reicht ein Puffer von weiteren 10 % für den Immobilienkauf in Griechenland?

Für einige Transaktionen vielleicht, für andere nicht. Entscheidend sind Steuerwert, Registergebühren, Fachverträge, Maklerpflichten, Finanzierung und objektspezifische Anforderungen. Erstellen Sie einen Einzelpostenplan statt eines universellen Prozentsatzes.

Ist die Maklerprovision im Angebotspreis enthalten?

Nicht unbedingt. Die Käuferprovision hängt vom gültigen schriftlichen Vertrag ab. Prüfen Sie, ob der Käufer sie schuldet und ob die angegebene Summe bereits MwSt. enthält.

Zahle ich die Anzahlung zusätzlich zum Kaufpreis?

Nicht wenn der Vertrag vorsieht, dass sie auf die vereinbarte Gegenleistung angerechnet wird und die Transaktion entsprechend abgeschlossen wird. Die Rechtslage bei Abbruch ist eine eigene Frage.

Kann ich die Erwerbssteuern nach Einzug bezahlen?

Die geltende Grunderwerbsteuer ist im Regelfall vor Unterzeichnung des endgültigen notariellen Kaufakts zu zahlen. Andere Kosten haben eigene Fristen. Setzen Sie nicht alle Ausgaben pauschal nach Abschluss an.

Ist eine Bargeldreserve eine Erwerbsgebühr?

Nein. Eine Rücklage bleibt für spätere Bedürfnisse verfügbar. Sie gehört zur finanziellen Bereitschaft, darf aber nicht als gesetzliche Gebühr oder bei Abschluss zwingend ausgegebene Summe bezeichnet werden.

Was dieser Leitfaden nicht ermitteln kann

Ohne amtliche Bewertung, Transaktionsunterlagen, zuständiges Register und tatsächliche Fachverträge lassen sich die endgültigen Kosten eines konkreten Kaufs nicht feststellen.

Die angenommenen Rechts-, Ingenieur-, Makler-, Verwaltungs-, Bank- und Rücklagekosten sind Schätzannahmen, keine Angebote oder belegten Marktdurchschnitte.

Der Leitfaden kann außerdem nicht feststellen, ob die für 2027 vorgeschlagene Gesetzgebung in der vorliegenden Form verabschiedet wird.

Der endgültige Haushalt muss von den zuständigen Fachleuten anhand des beim konkreten Kauf geltenden Rechts und Sachverhalts geprüft werden.

Weiterführende Leitfäden

• Kosten beim Immobilienkauf in Griechenland — der vollständige Erwerbskostenrahmen.
• Grunderwerbsteuer in Griechenland — gesetzliche Steuerberechnung und geplante Änderungen.
• Objective Value in Griechenland — warum Steuerwert und Kaufpreis abweichen können.
• Notarkosten in Griechenland — gesetzliche Gebührenstaffel.
• Anwalts- und Ingenieurkosten — eigene Leistungen auf Käuferseite.
• Maklerprovision in Griechenland — ausgehandelte Vermittlervergütung.
• Neubau: Mehrwertsteuer oder Grunderwerbsteuer — Steuerregime bei geeigneten Neubauten.
• Jährliche Kosten einer Immobilie — laufende Ausgaben und Wartungsbudget.

Vor einer verbindlichen Immobilienentscheidung in Griechenland sollten Sie ein belegtes Budget mit Kaufpreis, Erwerbskosten, Zahlungsplan und eigenständiger Rücklage aufstellen.

The Greek Property Report bietet unabhängige Recherche auf Käuferseite. Wir verkaufen keine Immobilien, erhalten keine Maklerprovisionen und keine erfolgsabhängige Vergütung bei Abschluss. Unsere Recherche hilft, Verwaltungs- und Marktdaten einzuordnen, ersetzt jedoch keine gesetzlichen Verfahren, fachlichen Steuerberechnungen, Rechtsberatung oder technische Bauprüfung.