Grunderwerbsteuer in Griechenland: Was Käufer 2026 bezahlen

Wie wird die griechische Grunderwerbsteuer berechnet?

Die Steuer heißt auf Griechisch φόρος μεταβίβασης ακινήτου (ΦΜΑ), häufig als FMA bezeichnet.

Die unabhängige griechische Steuerbehörde (AADE) nennt zwei Bestandteile:

Wenn der steuerpflichtige Wert beispielsweise €300,000 beträgt:

Hauptsteuer: €300,000 × 3 % = €9,000.

Gemeindeabgabe: €9,000 × 3 % = €270.

Gesamte Grunderwerbsteuer: €9,270.

Die Gemeindeabgabe beträgt nicht weitere 3 % des Immobilienwerts. Sie wird auf die Steuer selbst erhoben.

Quelle: AADE — Real Estate Transfer Tax.

Was das für Käufer bedeutet

Verwenden Sie bei der Kaufbudgetplanung für eine gewöhnliche Transaktion, die dem aktuellen Standardsatz unterliegt, 3,09 % statt 3 %. Bestätigen Sie jedoch den steuerpflichtigen Wert, bevor Sie das Ergebnis als Ihre tatsächliche Steuerschuld ansetzen.

Bemisst sich die Steuer nach dem Kaufpreis oder dem Objective Value?

Das ist eine der wichtigsten Unterscheidungen beim Immobilienkauf in Griechenland.

Griechenland verwendet in den erfassten Gebieten ein gesetzliches Bewertungssystem namens Objective Value (αντικειμενική αξία), also objektiver Steuerwert.

Dieser Wert wird nach staatlichen Regeln für Steuerzwecke berechnet. Er ist kein professionelles Marktwertgutachten und sagt nicht aus, zu welchem Preis sich die Immobilie verkaufen ließe.

Nach den offiziellen Anweisungen der griechischen Regierung wird die Grunderwerbsteuer in Gebieten mit objektivem Bewertungssystem auf Grundlage des Objective Value berechnet, es sei denn, der vertraglich vereinbarte Kaufpreis ist höher. Dann wird der höhere Vertragspreis verwendet.

In der Praxis ist die steuerpflichtige Bemessungsgrundlage deshalb im Allgemeinen:

Der höhere Betrag aus vertraglichem Kaufpreis und anwendbarem Objective Value.

Außerhalb der vom objektiven Bewertungssystem erfassten Gebiete gilt ein anderes Verfahren, das den angegebenen Wert und gegebenenfalls eine Bewertung durch die Steuerbehörde umfasst.

Quelle: Gov.gr — Real Estate Transfer Tax.

Rechenbeispiel: Zwei Immobilien mit gleichem Kaufpreis

Nehmen wir zwei hypothetische Bestandswohnungen, die jeweils für €300,000 gekauft werden und dem gewöhnlichen effektiven Satz von 3,09 % unterliegen.

Illustrative Berechnungen, keine realen Immobilien oder tatsächlich ergangenen Steuerbescheide. Beide Beispiele setzen voraus, dass das objektive Bewertungssystem gilt und keine Befreiung oder Sonderbehandlung vorliegt.

Bei identischem Kaufpreis ergibt sich eine Differenz von €927 an Grunderwerbsteuer.

Was das für Käufer bedeutet

Ein beim Verkäufer ausgehandelter Preisnachlass verringert die Grunderwerbsteuer nicht notwendigerweise im gleichen Verhältnis.

Bevor Sie Ihr Kaufbudget endgültig festlegen, lassen Sie vom Notar den maßgeblichen steuerpflichtigen Wert und die für Ihre konkrete Immobilie verwendete Berechnung bestätigen.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer und wann?

Der Käufer ist gesetzlich für die griechische Grunderwerbsteuer verantwortlich.

Vor der Errichtung der endgültigen notariellen Kaufurkunde muss eine Grunderwerbsteuererklärung eingereicht werden. Dabei handelt es sich um eine gemeinsame Erklärung unter Einbeziehung von Käufer und Verkäufer.

Bei Transaktionen, für die das digitale Verfahren gilt, reicht der Notar die Erklärung über myPROPERTY, das digitale Immobiliensteuersystem der AADE, ein.

Nach Angaben der AADE muss die Steuer grundsätzlich innerhalb von drei Werktagen nach Einreichung der Erklärung oder Ausstellung des entsprechenden Steuerbescheids vollständig bezahlt werden. Die Zahlung muss vor der Unterzeichnung des Übertragungsvertrags geregelt sein.

Quellen: AADE — Real Estate Transfer Tax und AADE — myPROPERTY guidance.

Was das für Käufer bedeutet

Die Grunderwerbsteuer ist keine Ausgabe, die erst beim endgültigen Notartermin entdeckt werden sollte. Sie muss bereits in den für die Durchführung des Kaufs verfügbaren Mitteln berücksichtigt sein.

Fragen Sie den Notar, wann die Erklärung eingereicht wird, welcher Betrag dann fällig wird und welchen Zahlungsnachweis Sie aufbewahren sollten.

Kann ein ausländischer Käufer die Befreiung für den ersten Wohnsitz erhalten?

Möglicherweise. Allerdings darf die Befreiung nicht allein deshalb vorausgesetzt werden, weil es sich um die erste Immobilie des Käufers in Griechenland handelt.

Das griechische Recht sieht eine Befreiung für den ersten Wohnsitz vor, die von Voraussetzungen hinsichtlich des Käufers, bestimmter Familienangehöriger, weiterer Immobilienrechte, Staatsangehörigkeit oder Aufenthaltsstatus und der beabsichtigten Nutzung abhängt.

Die veröffentlichten AADE-Hinweise nennen Freigrenzen von €200,000 für einen berechtigten unverheirateten Käufer und €250,000 für einen berechtigten verheirateten Käufer einer Wohnung beziehungsweise eines Hauses; je nach Familienverhältnissen sind Erhöhungen möglich.

Entscheidend ist außerdem die AADE-Voraussetzung, dass der Käufer dauerhaft in Griechenland wohnt oder beabsichtigt, sich innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf dort niederzulassen.

Die Befreiung steht bestimmten berechtigten Käufergruppen offen, darunter Staatsangehörigen der EU und des EWR. Die Staatsangehörigkeit allein begründet aber noch keine Berechtigung.

Quelle: AADE — First-residence exemption and eligibility.

Was das für Käufer eines Zweitwohnsitzes bedeutet

Wenn Sie in Deutschland, den Niederlanden, im Vereinigten Königreich oder in den USA wohnen und die griechische Immobilie hauptsächlich als Ferienhaus nutzen wollen, sollten Sie eine Befreiung für den ersten Wohnsitz nicht einfach annehmen.

Ihr Notar oder griechischer Steuerberater sollte die Berechtigung anhand Ihrer tatsächlichen Verhältnisse bestätigen, bevor eine Befreiung im Budget berücksichtigt wird.

Führt Griechenland für einige ausländische Käufer eine Grunderwerbsteuer von 15 % ein?

Ja, Griechenland hat einen Gesetzentwurf veröffentlicht, der eine deutliche Erhöhung der Grunderwerbsteuer für bestimmte Wohnimmobilienkäufe vorsieht. Mit Stand vom 28. Oktober 2026 ist dieser noch kein beschlossenes Gesetz.

Der Vorschlag wurde erstmals im September 2026 im Rahmen der Maßnahmen der griechischen Regierung für bezahlbaren Wohnraum angekündigt. Am 18. Oktober 2026 veröffentlichte das Ministerium für nationale Wirtschaft und Finanzen einen Entwurf zur öffentlichen Konsultation.

Die Konsultation läuft bis zum 1. November 2026; das Ministerium erklärte, noch im November gesetzgeberisch tätig werden zu wollen. Die parlamentarische Zustimmung und Veröffentlichung im Amtsblatt stehen noch aus.

Maßgeblich ist Artikel 16 des Gesetzentwurfs. Damit würde Artikel 27 des Gesetzes 5219/2025, des griechischen Vermögensteuergesetzbuchs, um Absatz 1A ergänzt. Die vorgesehene Inkrafttretensregel findet sich in Artikel 48.

Quellen: Griechisches Finanzministerium — Konsultation vom 18. Oktober 2026 und Taxheaven — Analyse der Artikel 16 und 48.

Was würde sich genau ändern?

Der Vorschlag würde den Hauptsatz von 3 % auf 15 % anheben, wenn eine natürliche Person eine Wohnimmobilie erwirbt und zum Zeitpunkt der Entstehung der Steuerschuld in einem Staat steuerlich ansässig ist, der weder zur Europäischen Union noch zum Europäischen Wirtschaftsraum gehört.

Das geltende Vermögensteuergesetzbuch erhebt außerdem eine Gemeindeabgabe von 3 % der geschuldeten Grunderwerbsteuer. Der Entwurf ändert diese Vorschrift nicht. Bei unveränderter Verabschiedung ergäbe sich daher ein kombinierter effektiver Satz von 15,45 %.

Der höhere Satz ist keine allgemeine Steuer auf ausländisches Immobilieneigentum. Es handelt sich um eine vorgeschlagene Erwerbsteuer für eine bestimmte Kaufart und Käufergruppe.

Wer wäre betroffen?

Das wichtigste Detail des veröffentlichten Entwurfs ist die Unterscheidung zwischen steuerlichem Wohnsitz und Staatsangehörigkeit.

Frühere Regierungsankündigungen beschrieben die Maßnahme als auf Drittstaatsangehörige gerichtet. Artikel 16 des Oktober-Entwurfs stellt dagegen auf ein anderes Kriterium ab: ob die natürliche Person zum Zeitpunkt der Entstehung der Steuerpflicht außerhalb der EU und des EWR steuerlich ansässig ist.

Nach der derzeitigen Entwurfsfassung veranschaulichen folgende Konstellationen den Unterschied:

Diese Beispiele illustrieren das steuerliche Wohnsitzkriterium des Entwurfs. Sie entscheiden weder über den rechtlichen Steuerwohnsitz einer konkreten Person noch über eine Befreiung.

Zum EWR gehören die EU-Mitgliedstaaten sowie Island, Liechtenstein und Norwegen. Das Vereinigte Königreich und die Schweiz gehören weder zur EU noch zum EWR.

Ein britischer oder amerikanischer Pass belegt nicht automatisch einen Steuerwohnsitz in Großbritannien oder den USA. Umgekehrt bedeutet ein EU-Pass nicht zwangsläufig, dass der Käufer in der EU steuerlich ansässig ist.

Der Unterschied zwischen der ursprünglichen, staatsangehörigkeitsbezogenen politischen Ankündigung und der steuerwohnsitzbezogenen Formulierung des veröffentlichten Entwurfs ist besonders wichtig für Doppelstaatler, im Ausland lebende griechische Staatsangehörige und in Griechenland lebende Ausländer. Zur Feststellung der Steuerpflicht muss das endgültig verabschiedete Gesetz und nicht die frühere Ankündigung geprüft werden.

Welche Arten von Käufen wären erfasst?

Die vorgeschlagene Vorschrift betrifft ausdrücklich den Kauf eines Wohnsitzes beziehungsweise einer Wohnimmobilie durch eine natürliche Person.

Nach ihrem veröffentlichten Wortlaut unterwirft sie nicht jede Immobilientransaktion dem höheren Satz.

Zu unterscheiden sind:

• Wohnungskäufe durch natürliche Personen, die das vorgeschlagene Steuerwohnsitzkriterium erfüllen: innerhalb des angegebenen Anwendungsbereichs.
• Gewerbliche Räume wie Büros und Geschäfte: nicht Teil des genannten Wohnimmobilienbereichs.
• Baugrundstücke und landwirtschaftliche Grundstücke: nicht ausdrücklich vom erhöhten Wohnimmobiliensatz erfasst.
• Käufe durch Unternehmen: nicht von der unmittelbaren Bezugnahme auf natürliche Personen erfasst.
• Schenkungen und Erbschaften: keine gewöhnlichen Erwerbskäufe im Sinne dieser Grunderwerbsteuervorschrift.

Dass Unternehmen nicht unmittelbar im Wortlaut genannt sind, ist keine Empfehlung, den Kauf zur Vermeidung der Steuer über eine Gesellschaft abzuwickeln. Gesellschaftskäufe haben eigene rechtliche, buchhalterische und steuerliche Fragen sowie Anforderungen an wirtschaftlich Berechtigte. Etwaige Vorschriften zur Missbrauchsvermeidung müssen fachkundig geprüft werden.

Der Entwurf schafft auch keine eigenständige Ausnahme für das Golden Visa. Käufer, die einen Aufenthaltstitel über eine Immobilieninvestition anstreben, dürfen nicht annehmen, dass ihre migrationsrechtliche Berechtigung die Grunderwerbsteuer verändert.

Wann würde der neue Satz beginnen?

Der Entwurf sieht die Anwendung des erhöhten Satzes auf endgültige Kaufverträge vor, die ab dem 1. Juli 2027 unterzeichnet werden.

Dieses Datum ist bedeutsam, da ein Käufer Monate vor der endgültigen notariellen Urkunde verhandeln kann.

Ein illustrativer Zeitablauf:

Nach der aktuellen Inkrafttretensformulierung würde ein qualifizierender Wohnimmobilienkauf mit endgültiger Urkunde im August 2027 in den vorgeschlagenen Zeitraum mit erhöhtem Satz fallen, auch wenn Vorvertrag und Anzahlung früher erfolgt sind.

Es darf nicht vorausgesetzt werden, dass ein vor dem 1. Juli 2027 unterzeichneter Vorvertrag den bisherigen Steuersatz sichert.

Etwaige endgültige Übergangsbestimmungen, Ausnahmen oder Änderungen des Inkrafttretens müssen anhand des später verabschiedeten Gesetzes geprüft werden.

Wie viel mehr könnte ein ausländischer Käufer zahlen?

Der Unterschied kann erheblich sein.

Betrachten wir drei hypothetische Wohnimmobilienkäufe. Jeweils wird angenommen, dass der angegebene Betrag zugleich steuerpflichtiger Wert ist, der höhere Satz auf den Käufer zutrifft und keine Befreiung gilt.

Illustrative Szenariorechnung nach dem Entwurf, keine derzeit nach geltendem Recht geschuldete Steuer.

Bei einem steuerpflichtigen Wohnimmobilienwert von €300,000 würde der vorgeschlagene Satz die Grunderwerbsteuer von €9,270 auf €46,350 erhöhen – eine Differenz von €37,080.

Diese Differenz entsteht zusätzlich und unabhängig von Notargebühren, Rechtsanwalts- und Ingenieurkosten, einer eventuell vereinbarten Maklerprovision, Registergebühren und sonstigen Erwerbskosten.

Deshalb sollte jemand, dessen Kauf möglicherweise nach dem vorgeschlagenen Starttermin vollendet wird, die potenziell höhere Steuer modellieren, bevor er verbindliche finanzielle Verpflichtungen eingeht.

Was bleibt unklar?

Der Entwurf nennt einen vorgeschlagenen Satz und ein Startdatum. Mehrere Punkte bleiben jedoch klärungsbedürftig, bevor sich ein Käufer darauf verlassen kann:

1. Endgültiger Gesetzeswortlaut. Der Entwurf kann im Konsultations- oder Parlamentsverfahren geändert werden.
2. Individueller steuerlicher Wohnsitz. Komplexe Fälle mit doppeltem Wohnsitz, jüngstem Umzug oder konkurrierenden Steueransässigkeitsansprüchen können Nachweise und professionelle Prüfung erfordern.
3. Staatsangehörigkeit und Sonderstatus. Der Wohnsitzwortlaut ist mit früheren Regierungsbeschreibungen und eventuellen endgültigen Sonderregeln abzugleichen.
4. Befreiungen und Sondertransaktionen. Das Verhältnis zu bestehenden Befreiungen und transaktionsspezifischen Steuerregeln muss bestätigt werden.
5. Übergangsregelungen. Käufer mit Vorverträgen oder Anzahlungen vor dem 1. Juli 2027 benötigen Klarheit über die Regeln für die endgültige Urkunde.

Die Veröffentlichung eines Gesetzentwurfs beweist nicht, dass jedes Detail des künftigen Gesetzes feststeht.

Was das für Käufer bedeutet

Wenn Sie einen griechischen Wohnimmobilienkauf erwägen, der möglicherweise in der zweiten Jahreshälfte 2027 abgeschlossen wird, sollten Sie Ihre voraussichtliche steuerliche Ansässigkeit klären und sowohl den erhöhten möglichen als auch den aktuellen Standardsatz budgetieren.

Bitten Sie einen unabhängigen griechischen Notar oder qualifizierten Steuerberater, den gesetzlichen Status, die Nachweise zum Steuerwohnsitz, den konkreten Anwendungsbereich und die erwartete Steuerpflicht zu prüfen, bevor Sie Verpflichtungen übernehmen.

Vernünftig ist es, ein mögliches gesetzliches Risiko einzuplanen, das die Erwerbskosten wesentlich verändern könnte – nicht einen Entwurf als Gesetz zu behandeln oder seine unveränderte Verabschiedung vorauszusetzen.

Unterliegt jeder griechische Immobilienkauf der Grunderwerbsteuer?

Nein.

Ein gewöhnlicher Weiterverkauf ist oft grunderwerbsteuerpflichtig, doch bei anderen Transaktionen kann eine andere steuerliche Behandlung gelten.

Insbesondere kann ein qualifizierender Neubauverkauf der Mehrwertsteuer statt dem gewöhnlichen Grunderwerbsteuerrecht unterliegen. Entscheidend sind Immobilie, Verkäufer, Transaktionsart und die bei Abschluss geltenden Vorschriften.

Wenden Sie nicht automatisch beide Steuerarten an und gehen Sie nicht davon aus, dass jedes neu errichtete Gebäude gleich besteuert wird.

Die besondere Behandlung von Neubauten erläutert Mehrwertsteuer vs. Grunderwerbsteuer bei Neubauten in Griechenland.

Was sollten Sie vor der Bereitstellung des Kaufgeldes klären?

Bevor Sie eine Grunderwerbsteuerrechnung als endgültig behandeln, müssen die tatsächlichen Zahlen und rechtlichen Annahmen feststehen.

• Transaktionsart: Handelt es sich um einen Weiterverkauf mit Grunderwerbsteuer oder möglicherweise um ein anderes Steuerregime?
• Vertraglicher Preis: Welcher Betrag wird in der Kaufurkunde genannt?
• Steuerpflichtiger Wert: Welcher Objective Value oder andere amtlich festgestellte Wert gilt?
• Berechtigung des Käufers: Ist eine Befreiung für den ersten Wohnsitz oder eine andere Regel anwendbar?
• Zeitpunkt: Wann wird die endgültige Urkunde unterzeichnet und wann ist die Steuer fällig?
• Steuerwohnsitz: Könnte eine spätere Gesetzesänderung den Kauf bei Verzögerungen beeinflussen?
• Notarielle Bestätigung: Ist die Berechnung für die genaue Immobilie und den Käufer überprüft?

Ein erster Budgetansatz ist möglich. Der endgültige steuerpflichtige Betrag muss jedoch anhand der tatsächlichen Transaktionsunterlagen bestätigt werden.

Was die Grunderwerbsteuer nicht aussagt

Der steuerpflichtige Wert ist eine Eingangsgröße der Steuerberechnung, keine professionelle Marktwertschätzung.

Die Zahlung der Grunderwerbsteuer bestätigt weder den rechtmäßigen Eigentumstitel noch die Richtigkeit des Katasters, gültige Baugenehmigungen, den baulichen Zustand oder die Angemessenheit des Kaufpreises.

Das sind eigenständige Fragen, die andere Belege und, wo angezeigt, unabhängige fachliche Prüfungen erfordern.

Entscheidend ist: Eine gesetzlich ordnungsgemäß geleistete Steuerzahlung beweist nicht, dass alle anderen Erwerbsrisiken ausgeräumt sind.

Verwandte Ratgeber

Zum vollständigen Kaufbudget lesen Sie Kaufnebenkosten in Griechenland. Für die Berechnung des Steuerwerts siehe Objective Value in Griechenland. Die Unterscheidung zwischen Steuerwerten, Inseratspreisen und Transaktionsbelegen erklärt Angebotspreise und tatsächliche Immobilienübertragungen.

Käufer, die einen Kauf vorbereiten, können zudem Griechische AFM für Immobilienkäufer lesen, bevor die Steuererklärung für den Kauf koordiniert wird.

Abschließend: Lassen Sie vor Ihrer Unterschrift die Bemessungsgrundlage, die käuferspezifische Behandlung und das geltende Recht von einem griechischen Notar oder qualifizierten Steuerberater bestätigen. Dieser Ratgeber erklärt das System; er ermittelt keine konkrete individuelle Steuerschuld.