Anwalt, Notar, Ingenieur und Immobilienmakler in Griechenland: Wer macht was beim Immobilienkauf?

Worin unterscheiden sich die vier Berufsgruppen?

Die Rollen lassen sich anhand der zentralen Frage verstehen, mit der die Fachleute beauftragt sind.

Das europäische Justizportal zu den griechischen Rechtsberufen erläutert die institutionelle Rolle des Notars. Der staatliche griechische Übertragungsprozess beschreibt dessen förmliche Aufgaben bei digitalen Immobilientransaktionen.

Die wesentliche Unterscheidung liegt zwischen formeller Transaktionskonformität, Untersuchung im Käuferinteresse und kommerzieller Vermittlung.

An einer Transaktion können alle vier Berufsgruppen beteiligt sein, ohne dass jedes Merkmal der Immobilie unabhängig untersucht worden wäre.

Wer arbeitet für den Käufer?

Das hängt vom tatsächlichen Auftrag ab.

• Ein unabhängig vom Käufer bestellter Anwalt ist beauftragt, diesen Käufer zu beraten.
• Ein vom Käufer unabhängig bestellter Ingenieur erledigt die mit diesem Käufer vereinbarte technische Aufgabe.
• Der Notar handelt als unparteiischer Amtsträger, unabhängig davon, welche Partei den Termin organisiert.
• Ein Makler kann mit Verkäufer, Käufer oder beiden vertraglich verbunden sein.

Es wäre unzutreffend zu behaupten, jeder Makler sei automatisch ausschließlich Vertreter des Verkäufers oder ein vom Verkäufer beauftragter Ingenieur könne grundsätzlich keine fachlich ordnungsgemäße Arbeit leisten.

Unterscheiden Sie gesetzliche Berufspflichten, vertraglichen Umfang und die Person, deren konkrete Fragen beantwortet werden sollen.

Bedeutung für Käufer: Stellen Sie fest, wer die einzelnen Fachleute beauftragt hat, und klären Sie den Umfang ihrer Arbeit, bevor Sie eine Aussage als unabhängiges Ergebnis verstehen.

Was prüft der Immobilienanwalt in Griechenland?

Der griechische Käuferanwalt befasst sich mit den erworbenen Rechten und den rechtlichen Folgen des Vertrags.

Ein sinnvoller Immobilienauftrag kann Eigentumsprüfung, historische Titelunterlagen, eingetragene Belastungen und Beratung zu Vereinbarungen umfassen.

Das griechische Anwaltsgesetz 4194/2013 erkennt die Eigentums- und Titelprüfung ausdrücklich an. Artikel 73 befasst sich mit Vergütung für die Prüfung von Eigentumstiteln und Suchen in Übertragungs-, Hypotheken- und Pfändungsregistern.

Quelle: Griechischer Anwaltskodex – Artikel 73, Titelprüfung.

Eigentum und Titelgeschichte

Der Anwalt untersucht, ob der Verkäufer über die Rechte verfügt, die er übertragen möchte.

Je nach Registrierungsgeschichte kann dies frühere Urkunden und Einträge im Hellenic Cadastre oder im historischen Registersystem einschließen.

Ein Verkäufer kann beispielsweise vollständiges Eigentum anbieten, während die Akten nur einen Miteigentumsanteil oder eine andere Art von Recht zeigen.

Der Anwalt sollte feststellen, ob die angebotenen Rechte mit dem beabsichtigten Vertrag übereinstimmen.

Hypotheken und andere Belastungen

Der Anwalt untersucht im vereinbarten Suchumfang eingetragene Belastungen und sonstige rechtlich relevante Einschränkungen.

Dazu können gehören:

• Hypotheken und Hypothekenvormerkungen.
• Eingetragene Pfändungen.
• Nießbrauch und Rechte Dritter.
• Bestimmte Ansprüche oder rechtliche Einschränkungen.
• Weitere Einträge, die Eigentum oder Abschluss beeinträchtigen.

Eine gefundene Hypothek macht den Kauf nicht zwingend unmöglich.

Unter den geltenden rechtlichen Voraussetzungen kann ihre Löschung möglicherweise im Zusammenhang mit dem Abschluss vereinbart werden.

Der Käufer muss jedoch wissen, was genau zu tun ist, wer verantwortlich ist und welches Dokument die Lösung nachweist.

Katasterunterlagen

Der Anwalt kann eingetragene Immobilienrechte, relevante Urkunden und die Katasternummer KAEK (Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου) prüfen.

Der KAEK identifiziert einen Katasterdatensatz. Er beweist nicht selbst, dass die tatsächliche Raumaufteilung genehmigt ist oder jede körperliche Grenze stimmt.

Rechtliche und technische Informationen müssen manchmal miteinander abgeglichen werden.

Vertragsprüfung

Der Käuferanwalt kann Reservierungsvereinbarungen, Vorverträge und die endgültige Urkunde im Umfang seines Auftrags prüfen.

Wichtig sein können Zahlungsbedingungen, Anzahlungsrisiken, Verkäuferpflichten, Zusicherungen, fehlende Unterlagen, Fristen und Folgen, wenn ein Problem den Kauf verhindert.

Bei einem Käufer, der aus dem Ausland handelt, kann der Anwalt auch eine geeignete Vollmacht und deren Anforderungen beurteilen.

Was sollte der Anwalt liefern?

Verlangen Sie eine dokumentierte Erklärung der Ergebnisse.

Ein zweckmäßiger Käuferbericht oder eine schriftliche Mitteilung sollte festhalten:

1. Welche Immobilie und Rechte untersucht wurden.
2. Welche wesentlichen Unterlagen und Register geprüft wurden.
3. Ob Eigentum und relevante Belastungen untersucht wurden.
4. Erkannte rechtliche Probleme oder Unsicherheiten.
5. Vor der Unterschrift notwendige Lösungen.
6. Was außerhalb des Auftrags blieb.

Ein formeller Bericht ist nicht automatisch Bestandteil jedes Mandats. Er sollte ausdrücklich vereinbart werden.

Bedeutung für Käufer: Der Wert des Anwalts besteht nicht bloß in seiner Anwesenheit beim Notar, sondern in der Untersuchung und Beratung vor einer möglicherweise nicht umkehrbaren Entscheidung.

Lesen Sie Was prüft ein Immobilienanwalt in Griechenland? für den detaillierten Untersuchungsrahmen.

Ist ein Anwalt beim Immobilienkauf in Griechenland gesetzlich vorgeschrieben?

Bei einem gewöhnlichen Wohnimmobilienkauf muss der Käufer grundsätzlich keinen Anwalt bei der notariellen Beurkundung anwesend haben.

Seit 1. Januar 2014 ist die anwaltliche Anwesenheit bei den betreffenden Immobilienverträgen nach griechischem Recht optional.

Die Änderung erfolgte durch Bestimmungen des Gesetzes 4093/2012, die die zuvor obligatorische anwaltliche Mitwirkung an bestimmten notariellen Immobiliengeschäften betreffen.

Quellen: Gesetz 4093/2012 – einschlägige Bestimmung und Griechischer Eigentümerverband – Übertragungsverfahren.

Diese Regel betrifft die Anwesenheit bei der gewöhnlichen Beurkundung. Daraus folgt nicht, dass komplexe Sachverhalte ohne Rechtsvertretung oder Spezialberatung behandelt werden können.

Warum einen Anwalt beauftragen, wenn das nicht vorgeschrieben ist?

Weil die rechtlichen Interessen des Käufers und die Aufgaben des Notars nicht identisch sind.

Der Notar muss die gesetzlichen Formvorschriften einhalten und seine unabhängigen Berufspflichten erfüllen.

Der Käufer kann jedoch eine separate Untersuchung der Eigentumsgeschichte, Belastungen, ungewöhnlichen Rechte, Anzahlungsregelungen und Vertragsrisiken benötigen.

Solche Aufgaben dürfen nicht als im gewünschten Käuferumfang erledigt gelten, nur weil die Transaktion beim Notar angekommen ist.

Das Fehlen einer gesetzlichen Anwaltspflicht ist kein Beweis dafür, dass kein rechtliches Risiko besteht.

Was macht der griechische Notar?

Der Notar ist ein öffentlicher Amtsträger, der Rechtsdokumente, insbesondere Immobilienübertragungsurkunden, vorbereitet und authentifiziert.

Die Hellenic Notary Association beschreibt Notare als unabhängige und unparteiische Fachleute, die die Beteiligten objektiv beraten und die Rechtmäßigkeit der Transaktion unterstützen.

Das ist ein wichtiger Unterschied zu einem ausschließlich von einer Partei beauftragten Rechtsberater.

Kaufurkunde vorbereiten

Der Notar entwirft die förmliche Urkunde anhand der gesetzlich erforderlichen Angaben und Unterlagen.

Sie identifiziert Parteien, Rechte, Kaufpreis und einschlägige Vertragsbedingungen.

Der Notar führt auch die erforderlichen Beurkundungsformalitäten aus.

Dokumente und Steuerverfahren koordinieren

Bei einer qualifizierten elektronischen Übertragung legt der Notar die Transaktion an und lädt die Parteien ein, die Erhebung bestimmter Unterlagen zu autorisieren.

Der staatliche digitale Service beschreibt folgende Abfolge:

1. Der Notar startet die Übertragung.
2. Käufer und Verkäufer erteilen die erforderlichen Genehmigungen.
3. Der Notar sammelt vorgeschriebene Dokumente.
4. Steuerangaben und Zahlung werden verarbeitet.
5. Die Parteien schließen die förmliche Urkunde ab.
6. Die Urkunde wird zur Registrierung eingereicht.

Quelle: Gov.gr – Digitale Immobilienübertragung.

Der genaue Ablauf kann je nach Kauf und Anwendbarkeit digitaler Dienstleistungen variieren.

Registrierung nach der Unterzeichnung

Die Unterzeichnung ist nicht das Ende des Eigentumsübertragungsverfahrens.

Der abgeschlossene Vertrag muss über das geltende Immobilienregistersystem eingetragen werden.

Der digitale Regierungsprozess sieht die Einreichung beim Hellenic Cadastre und Zahlung der Registergebühren vor.

Das Registrierungsergebnis muss überprüft werden.

Quelle: Gov.gr – Registrierungsnachweis einer eintragungsfähigen Urkunde.

Was macht der Notar nicht automatisch für den Käufer?

Die notariellen Amtspflichten dürfen nicht mit einer unbegrenzten, speziell vom Käufer beauftragten unabhängigen Untersuchung verwechselt werden.

Das Einholen von Dokumenten beweist nicht automatisch, dass:

• Ein umfassender historischer Titelbericht für den Käufer erstellt wurde.
• Jedes Vertragsrisiko aus Käufersicht bewertet wurde.
• Eine vollständige physische Gebäudeinspektion stattfand.
• Der Angebotspreis unabhängig mit vergleichbaren Marktdaten verglichen wurde.
• Alle denkbaren Planungs- oder Grundstücksbeschränkungen über die gesetzlichen Übertragungserfordernisse hinaus erforscht wurden.

Das schmälert die rechtlich wichtige Rolle des Notars nicht.

Es erklärt, warum der Käufer fragen sollte, welche Prüfungen zum gesetzlichen Prozess gehören und welche separat beauftragt werden müssen.

Hat Griechenland die Aufgaben des Notars 2026 erweitert?

Ja.

Gesetz 5293/2026, veröffentlicht im April 2026, schuf einen Rahmen für eine erweiterte notarielle One-Stop-Shop-Funktion bei Immobilienübertragungen.

Artikel 15 enthält eine breitere Koordination von Unterlagen, Verwaltungsschritten und bestimmten Zahlungs- und Registrierungsaufgaben.

Die Artikel 19 und 22 verknüpfen die Einführung und operativen Regelungen jedoch mit weiteren Durchführungsentscheidungen, unter anderem zur geografischen Reichweite.

Quellen:

• Gesetz 5293/2026 – Artikel 15
• Gesetz 5293/2026 – Artikel 19
• Gesetz 5293/2026 – Artikel 22

Zum Prüfdatum dieses Leitfadens bedeutet das gesetzliche Rahmenwerk nicht, dass jede Funktion für jede Immobilientransaktion bereits tatsächlich verfügbar ist.

Bedeutet One-Stop-Shop, dass man keine weiteren Fachleute mehr braucht?

Nein.

Administrative Koordination ist etwas anderes als eine inhaltliche Untersuchung.

Selbst wenn der Notar Dokumente über ein integriertes Behördensystem abrufen kann, ersetzt das nicht automatisch:

• Rechtliche Beratung im Käuferinteresse.
• Eine unabhängige technische Besichtigung.
• Spezialuntersuchungen zu Grenzen oder Bauplanungsrecht.
• Eine professionelle Marktwertschätzung.
• Käuferbezogene Beratung zu Vertrags- und Finanzrisiken.

Bedeutung für Käufer: Fragen Sie den Notar, welche Verfahren tatsächlich verfügbar sind, und unterscheiden Sie weiterhin Dokumentenbeschaffung von unabhängiger Due Diligence.

Was kontrolliert ein Ingenieur beim Immobilienkauf in Griechenland?

Ein qualifizierter Ingenieur prüft die technischen Aspekte des Gebäudes und Grundstücks entsprechend gesetzlichem Rahmen und vereinbartem Auftrag.

Wichtige griechische Begriffe sind μηχανικός (michanikós) für Ingenieur und Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (HTK) für die Elektronische Gebäudeidentität.

Typische Fragen betreffen Genehmigungen, Pläne, erlaubte Bauten, Nutzung, Abweichungen und physischen Zustand.

Baugenehmigung und genehmigte Pläne

Der Ingenieur kann prüfen, ob die erforderliche Baudokumentation vorliegt und das Objekt den genehmigten Zeichnungen entspricht.

Eine Wohnung kann beispielsweise einen geschlossenen Balkon, zusätzlichen Raum oder eine Innenaufteilung besitzen, die nicht mit den Plänen übereinstimmt.

Solche Abweichungen erfordern Untersuchung.

Nicht jede Abweichung hat dieselben rechtlichen oder technischen Folgen; auch können nicht alle auf dieselbe Weise korrigiert werden.

Nicht genehmigte Bauten und Nutzungsänderungen

Das griechische Baurecht misst dem Status nicht genehmigter Arbeiten bei der Übertragung von Eigentumsrechten Bedeutung zu.

Gesetz 4495/2017 und spätere einschlägige Änderungen regeln Dokumentationspflichten und den Umgang mit ungenehmigter Bautätigkeit.

Die konkreten Anforderungen sind für jedes Objekt und das aktuelle Recht zu bewerten.

Quelle: Gesetz 4495/2017 – Artikel 83.

Elektronische Gebäudeidentität

Die Electronic Building Identity (HTK) ist ein digitales Register vorgeschriebener Angaben zu Gebäuden oder eigenständigen Einheiten.

Laut griechischer Regierung können autorisierte Ingenieure im Register der Technischen Kammer die betreffende Vollständigkeitsbescheinigung ausstellen, nachdem der elektronische Datensatz abgeschlossen, die erforderliche Inspektion durchgeführt und die anwendbare Gebühr bezahlt wurde.

Quelle: Gov.gr – Vollständigkeitsbescheinigung der Gebäudeidentität.

Physischer Zustand und verdeckte Mängel

Der Käufer möchte möglicherweise Feuchtigkeit, sichtbare Risse, Dachzustand, Sanitär- und Elektroinstallationen oder erhebliche Reparaturarbeiten beurteilen.

Ein Ingenieur kann entsprechende Untersuchungen übernehmen, aber nicht jeder Auftrag umfasst alle Spezialprüfungen.

Eine einfache Sichtprüfung ist kein vollständiges Tragwerksgutachten.

Besondere Bedenken können zusätzliche Spezialuntersuchungen oder andere Fachleute erfordern.

Was sollte der Ingenieur liefern?

Vereinbaren Sie den Umfang der Inspektion schriftlich und verlangen Sie, wo sinnvoll, einen Bericht mit:

• Identifikation des untersuchten Objekts.
• Geprüften Plänen, Genehmigungen und Dokumenten.
• Beobachteten Abweichungen zwischen Unterlagen und Realität.
• Relevanten baurechtlichen Fragen.
• Sichtbaren Mängeln oder Anzeichen für weitere Untersuchung.
• Fragen außerhalb des Prüfumfangs.
• Empfohlenen Zusatzarbeiten oder erforderlichen Unterlagen.

Bedeutung für Käufer: Das Zertifikat eines Ingenieurs für die Übertragung ist nicht notwendigerweise dieselbe Dienstleistung wie eine eigens für die Käuferentscheidung beauftragte Inspektion.

Lesen Sie Was prüft ein Bauingenieur in Griechenland?.

Reicht der Ingenieur des Verkäufers aus oder sollte der Käufer einen eigenen bestellen?

Das hängt von den Zielen des Käufers, dem Objektzustand und der Arbeit des Verkäuferingenieurs ab.

Der Verkäufer organisiert häufig die gesetzlich erforderliche technische Dokumentation der Übertragung.

Diese hat rechtliche Bedeutung und kann von einem ordnungsgemäß autorisierten Ingenieur mit gesetzlicher Berufspflicht erstellt werden.

Der Käufer benötigt möglicherweise dennoch eine andere Art der Untersuchung.

Daraus folgt nicht, dass die Ergebnisse des Verkäuferingenieurs automatisch falsch oder unzureichend sind.

Der Käufer muss verstehen, welche Arbeit tatsächlich durchgeführt wurde und ob sie seine Fragen beantwortet.

Braucht der Käufer bei einer modernen Wohnung einen Ingenieur?

Eine neuere Wohnung kann weniger offensichtliche Probleme als ein altes Einfamilienhaus haben.

Das Baualter allein beweist aber weder Übereinstimmung mit Genehmigungen noch Freiheit von ungenehmigten Änderungen oder wesentlichen Defekten.

Der Umfang sollte zu den wirklichen Objektrisiken passen.

Was gilt für ein freistehendes Haus oder eine ländliche Immobilie?

Zusätzliche Prüfungen können Grundstücksgrenzen, rechtlichen Zugang, Bebaubarkeit, Flächennutzungsbeschränkungen und andere Standortfragen betreffen.

Ein Vermessungsingenieur oder Spezialist für Planungsrecht kann besonders wichtig sein.

Eine Änderung durch Gesetz 5293/2026 vom April nahm bei bestimmten Übertragungen in funktionsfähigen Katastergebieten die Pflicht zur Beifügung eines bestimmten topografischen Plans nur unter gesetzlich festgelegten Voraussetzungen zurück, einschließlich Durchführungsakt und unveränderter Grenzen.

Dies bedeutet nicht, dass Vermessung oder Grenzkontrolle generell entbehrlich geworden sind.

Quelle: Gesetz 5293/2026 – Artikel 16.

Bedeutung für Käufer: Eine geringere administrative Dokumentenpflicht beweist nicht, dass das Grundstück keiner physischen Prüfung bedarf.

Was macht der Immobilienmakler in Griechenland?

Seine Hauptaufgabe ist die kommerzielle Vermittlung.

Er kann Immobilien zeigen, Besichtigungen organisieren, mit Verkäufern kommunizieren, Angebote übermitteln und Informationen zur geplanten Transaktion koordinieren.

Die rechtlichen Anforderungen werden unter anderem durch Gesetz 4072/2012 über griechische Maklerverträge und Berufspflichten geregelt.

Quelle: Gesetz 4072/2012 – Artikel 200.

Vertritt der Makler den Käufer oder Verkäufer?

Das hängt von den Maklerverträgen ab.

Der Makler kann mit dem Verkäufer, dem Käufer oder beiden eine Vereinbarung haben.

Artikel 200 verlangt eine ausdrückliche vertragliche Behandlung, ob der Makler auch für die andere Seite handeln darf.

Artikel 201 enthält Mitteilungspflichten zu Doppelaufträgen und bestimmten persönlichen oder finanziellen Interessen.

Quelle: Gesetz 4072/2012 – Artikel 201.

Der Käufer sollte daher fragen, wer den Makler beauftragt hat und ob dieser von beiden Seiten Vergütung erhält.

Muss der Makler Baumängel offenlegen?

Das griechische Recht legt Maklern bestimmte Informationspflichten auf.

Artikel 201 bezieht sich auf die Pflicht, Auftraggeber und potenzielle Vertragspartner über Eigenschaften und tatsächlich bekannte sachliche Mängel der Immobilie zu informieren.

Diese Pflicht entspricht jedoch nicht einer umfassenden unabhängigen Bauinspektion oder einer vollständigen Titelprüfung.

Die Pflicht, bekannte Mängel mitzuteilen, ist keine Garantie, dass es keine unentdeckten Mängel gibt.

Kann der Makler den fairen Preis bestätigen?

Makler können die örtlichen Angebote, Konkurrenzobjekte und Verhandlungen gut kennen.

Diese Angaben können hilfreich sein.

Aber der Angebotspreis des Verkäufers beweist nicht den Kaufpreis abgeschlossener Transaktionen.

Die kommerzielle Maklerrolle mit möglicherweise erfolgsabhängiger Vergütung ist von unabhängiger, vom Käufer finanzierter Preisrecherche zu unterscheiden.

Historische Übertragungsdaten, Angebotspreise, der Wohnimmobilien-Schätzungsindex der Bank of Greece und steuerliche Objektwerte messen unterschiedliche Dinge.

Was sollte der Makler bereitstellen?

Bitten Sie um verfügbare Immobilieninformationen und Unterlagen für den Beginn der Due Diligence sowie:

• Identität und Registrierung des Maklers.
• Vereinbarte Maklervergütung, falls vorhanden.
• Offenlegung der Rolle und gegebenenfalls Doppelbeauftragung.
• Informationen des Verkäufers über die Immobilie.
• Weitergabe von Angeboten und ausgehandelten kommerziellen Bedingungen.

Makler müssen nach den einschlägigen Regeln registriert sein, gegebenenfalls bei Kammern und im GEMI, oder eine zulässige grenzüberschreitende Grundlage haben.

Quelle: Griechische Regierung – Maklerregistrierung.

Bedeutung für Käufer: Der Makler kann ein wichtiger Vermittler sein, ersetzt aber keine selbst beauftragte juristische oder technische Prüfung.

Siehe Maklerprovision in Griechenland.

Wer ist verantwortlich, wenn sich die Arbeit zweier Berufsgruppen überschneidet?

Manche Immobilienprobleme lassen sich nicht von einem einzigen Beruf untersuchen.

Die Urkunde kann beispielsweise eine Wohnung beschreiben, während genehmigte Zeichnungen eine andere Raumaufteilung zeigen.

Der Anwalt überprüft die rechtliche Immobilienbeschreibung und die Rechte.

Der Ingenieur vergleicht die physische Aufteilung mit den Plänen.

Der Notar benötigt die gesetzlich vorgeschriebenen Dokumente für die endgültige Urkunde.

Der Makler kann fehlende Informationen vom Verkäufer anfordern.

Keine dieser Einzelhandlungen beweist die Lösung der Abweichung, solange die geeigneten Fachleute diese nicht bewertet haben.

Vier Beispiele überschneidender Verantwortlichkeiten

Ein nützliches Prinzip lautet: Ein Problem ist nicht schon gelöst, weil ein Fachmann es an einen anderen weitergeleitet hat.

Jemand muss das Ergebnis klären, die geeigneten Belege liefern und erklären, ob der Käufer fortfahren kann.

Praktische Übergaberegel

Für jedes offene Problem sollte das Team notieren:

Identifiziertes Problem → verantwortliche Fachperson → erforderlicher Beleg oder Maßnahme → Status → Entscheidung vor Unterzeichnung.

Das ist eine vom Käufer nutzbare Koordinationsmethode, kein gesetzlich vorgeschriebenes griechisches Dokument.

Sie schafft Klarheit, wo sich Verantwortlichkeiten überschneiden.

Die vier Entscheidungsprüfungen vor dem Immobilienkauf in Griechenland

Die Transaktion lässt sich in vier verschiedene Fragen aufteilen.

Die Antwort auf eine Frage bedeutet nicht, dass alle anderen erledigt sind.

Gate 1 – Eigentum und Rechte

Frage: Besitzt der Verkäufer die angebotenen Rechte, und bestehen rechtliche Belastungen oder Einschränkungen?

Führender Fachmann: Käuferanwalt.

Typische Belege: Geprüfte Titel, Registerergebnisse und Erklärung ungelöster Rechtsrisiken.

Gate 2 – Gebäude und technischer Status

Frage: Entspricht das Gebäude der einschlägigen Dokumentation, und wurden wesentliche technische Fragen untersucht?

Führender Fachmann: Qualifizierter Ingenieur mit gegebenenfalls weiteren Spezialisten.

Typische Belege: Technische Akten, Inspektionsresultate, einschlägige Zertifikate und offene Fragen.

Gate 3 – Bereitschaft zur formellen Übertragung

Frage: Sind alle erforderlichen Dokumente, Steuern, Urkunden und Registrierungsabläufe vorbereitet?

Führender Fachmann: Notar.

Typische Belege: Fertige Übertragungsunterlagen, Steuerunterlagen, unterzeichnete Urkunde und spätere Registrierungsbestätigung.

Gate 4 – Preis- und Finanzentscheidung

Frage: Ist der verhandelte Preis nach verfügbaren Belegen angemessen, und kann der Käufer alle Erwerbs- und Besitzkosten tragen?

Entscheidungsträger: Käufer, unterstützt durch unabhängige Recherche und qualifizierte Beratung.

Typische Belege: Kaufpreis, Marktvergleiche, historische Übertragungsdaten, gesonderte Steuerwerte und vollständiger Kostenplan.

Keiner der vier Fachleute liefert automatisch ein professionelles vollständiges Marktwertgutachten.

Falls nötig, sollte ein geeigneter qualifizierter Immobilienbewerter beauftragt werden.

Entscheidungsmatrix

Dies sind Planungskategorien, keine Zertifikate juristischer Sicherheit.

Sie sollen verhindern, dass Verwaltungsfortschritt als Beweis für die Erledigung aller Prüfungen gilt.

In welcher Reihenfolge sollten die Fachleute beteiligt sein?

Die passende Reihenfolge hängt von Immobilie und Geschäft ab.

Bei einem gewöhnlichen Weiterverkauf ist folgende Abfolge nützlich.

Dies ist ein praktisches Beispiel, kein gesetzlich vorgeschriebener Zeitplan.

Wichtig ist, wesentliche rechtliche und technische Untersuchungen möglichst vor beträchtlichen nicht erstattungsfähigen Verpflichtungen durchzuführen.

Ein Käufer sollte nicht erst beim fertig ausgearbeiteten notariellen Vertrag feststellen, dass niemand unabhängig ein wesentliches Risiko untersuchen sollte.

Wer sollte das Team koordinieren?

Koordination ist nicht dasselbe wie Berufshaftung oder fachliche Verantwortung.

Der Makler kann Gespräche erleichtern.

Der Notar kann die gesetzlichen Dokumente koordinieren.

Der Käuferanwalt kann mit der Koordination der rechtlichen und vertraglichen Due Diligence beauftragt sein.

Solange diese Aufgabe nicht ausdrücklich vereinbart wurde, darf der Käufer aber nicht annehmen, dass ein Fachmann als Gesamtverantwortlicher für alle Prüfungen eingesetzt ist.

Was sollte der Käufer fragen?

Eine hilfreiche Frage lautet:

„Wer koordiniert für mich die offenen rechtlichen und technischen Fragen und wie erfahre ich, dass sie erledigt sind?“

Für Käufer, die aus der Ferne handeln, kann eine gemeinsame Checkliste oder dokumentierte Problemliste besonders nützlich sein.

Jeder Punkt sollte einen Verantwortlichen, eine erforderliche Maßnahme und ein Ergebnis nennen.

Der Käufer braucht eine verständliche Erklärung für noch offene Fragen am geplanten Unterschriftstermin.

Was gilt, wenn Fachleute widersprüchliche Ansichten haben?

Der Ingenieur kann eine technisch relevante Abweichung feststellen, die juristische Folgen haben könnte.

Der Anwalt kann sie für Vertragsrecht, Eigentumsstruktur oder Abschlussbedingungen relevant halten.

Der Notar kann bestimmte Pflichtunterlagen verlangen.

Solche Widersprüche erfordern passende fachliche Klärung, nicht die Annahme, dass die erste Stellungnahme alle Aspekte abschließend erledigt.

Gegebenenfalls sind weitere Dokumente oder Spezialberatung erforderlich.

Wie sollten Sie die Fachleute auswählen?

Sinnvolle Auswahlkriterien sind Qualifikation, Unabhängigkeit, Arbeitsumfang und Kommunikation.

Anwalt auswählen

Prüfen Sie, dass der Anwalt in Griechenland zugelassen ist und einschlägige Immobilienerfahrung besitzt.

Fragen Sie nach Titelprüfung, Belastungen, Katasterfragen und Vertragsgestaltung.

Vereinbaren Sie Aufgaben, Gebühren, Auslagen und Ergebnisse schriftlich.

Ingenieur auswählen

Bestätigen Sie Qualifikation und Befugnis für die erforderliche technische Arbeit.

Erklären Sie, ob Sie eine Baudokumentenprüfung, Zustandsinspektion, Grenzuntersuchung oder Spezialgutachten möchten.

Fragen Sie, was untersucht wird und was ausgeschlossen bleibt.

Notar auswählen

Klären Sie Verfügbarkeit, Erfahrung mit der Objektart, Pflichtunterlagen und Verfahren für ausländische Käufer.

Fordern Sie eine Kostenschätzung und einen Zeitplan für Urkunde und Registrierung.

Makler auswählen

Prüfen Sie Unternehmensidentität und Maklervereinbarung.

Fragen Sie, ob der Makler Verkäufer, Käufer oder beide vertritt beziehungsweise von ihnen bezahlt wird.

Verstehen Sie Besichtigungsvereinbarungen, Exklusivität und Zahlungsanspruch vor Unterschrift.

Darf man vom Makler empfohlene Fachleute beauftragen?

Ja, Empfehlungen sind möglich.

Eine Empfehlung beweist weder automatisch einen Interessenkonflikt noch Unabhängigkeit.

Der Käufer sollte mögliche Beziehungen prüfen und bewusst wählen, wer zu welchem Zweck beauftragt wird.

Wenn unabhängige Beratung im Käuferinteresse gewünscht ist, muss diese Unabhängigkeit aus Auftrag und beruflichen Beziehungen ersichtlich sein.

Was kosten diese Fachleute?

Für die vier Berufe gibt es keine einheitliche Gebührenordnung.

Die Notargebühren folgen einem gesetzlichen Tarif, während Anwalt und Ingenieur für Käuferarbeiten ihre Vergütung grundsätzlich vertraglich regeln.

Auch die Maklervergütung wird im anwendbaren schriftlichen Vertrag frei vereinbart.

Quellen: Griechischer Anwaltskodex – Artikel 73 und Maklergesetz – Artikel 200.

Rechenbeispiele finden Sie in Anwalts- und Ingenieurhonoraren, Notargebühren und Maklerprovisionen.

Der Käufer muss zudem Übertragungssteuer, Registrierung, Übersetzungen und gegebenenfalls weitere Fachleistungen separat einplanen.

Bedeutung für Käufer: Die Bezahlung eines Fachmanns bedeutet nicht, dass auch die Arbeit der anderen enthalten ist.

Was ist mit einem Steuerberater oder Buchhalter?

Ein Buchhalter beziehungsweise Steuerberater hat eine weitere, für ausländische Käufer oft wichtige Rolle.

Der Käufer muss die griechische Steueridentifikation und die anwendbaren Übertragungssteuern handhaben.

Für ausländische Eigentümer können anschließend die E9-Immobilienerklärung und jährliche ENFIA-Eigentumsteuer relevant sein.

AADE bestätigt die Notwendigkeit einer griechischen Steuernummer AFM (Αριθμός Φορολογικού Μητρώου) beim Kauf.

Quelle: AADE – Vor dem Immobilienkauf.

Der Steuerberater kann bei Anmeldung, Erklärungen und individuellen Fragen zur Steueransässigkeit helfen.

Der Notar führt die gesetzlichen Erwerbsverfahren durch; komplexe persönliche oder grenzüberschreitende Steuerfragen können separate Spezialberatung erfordern.

Der Steuerberater ersetzt weder Titelprüfung durch den Anwalt noch technische Prüfung durch den Ingenieur.

Fünf Fehler, die ausländische Käufer vermeiden sollten

Fehler 1 – Den Notar für einen ausschließlich käuferseitigen Conveyancing-Anwalt halten

Der griechische Notar ist unparteiischer Amtsträger.

Der Käufer kann dennoch einen eigenen Rechtsanwalt für die Untersuchung und den Schutz seiner Interessen benötigen.

Fehler 2 – Die Electronic Building Identity für ein vollständiges Tragwerksgutachten halten

Die HTK hat eine definierte gesetzliche Dokumentationsfunktion.

Sie beantwortet nicht automatisch alle Fragen nach verdeckten Mängeln oder künftigen Reparaturkosten.

Fehler 3 – Einen hilfsbereiten Makler automatisch für den alleinigen Vertreter des Käufers halten

Die vertragliche Rolle und Vergütungsbeziehungen des Maklers müssen geprüft werden.

Hilfe bei Besichtigungen oder Verhandlungen bedeutet keine ausschließliche unabhängige Vertretung.

Fehler 4 – Die fast fertige Urkunde als Beweis vollständiger Prüfung verstehen

Dokumentenbeschaffung und formelle Übertragungsbereitschaft sind wichtig; sie beweisen jedoch nicht, dass alle vom Käufer gewünschten unabhängigen Untersuchungen zu Recht, Technik und Preis abgeschlossen wurden.

Fehler 5 – Offene Probleme zwischen den Fachleuten verloren gehen lassen

Ein Anwalt leitet eine Frage an den Ingenieur. Der Ingenieur verlangt ein Dokument vom Verkäufer. Der Notar wartet auf weitere Unterlagen.

Ohne schriftliche Nachverfolgung bis zu einem dokumentierten Ergebnis versteht der Käufer womöglich nicht, was offenbleibt.

Praktische Lösung: Fragen Sie vor der Unterschrift schriftlich nach Befunden und ungeklärten Punkten.

Häufige Fragen

Kann man in Griechenland ohne Anwalt eine Immobilie kaufen?

Bei gewöhnlichen Wohnimmobilien ist die anwaltliche Anwesenheit beim Notar grundsätzlich optional. Der Käufer kann trotzdem unabhängige Titelprüfung, Vertragskontrolle und Rechtsberatung brauchen. Notar oder Makler ersetzen diese Untersuchungen nicht automatisch.

Steht der griechische Notar auf der Seite des Käufers?

Er handelt als unparteiischer öffentlicher Amtsträger und ist für Rechtmäßigkeit und Formalisierung des Geschäfts zuständig. Er vertritt nicht ausschließlich Käuferinteressen wie ein separat beauftragter Käuferanwalt.

Prüft der Ingenieur, ob der Verkäufer Eigentümer ist?

Er kann Kataster- und Eigentumsinformationen für technische Dokumente verwenden. Die Käuferprüfung des Rechtstitels liegt aber beim entsprechenden Rechtsberuf. Technische und juristische Daten müssen gegebenenfalls miteinander abgeglichen werden.

Braucht jede Immobilie eine unabhängige Käuferinspektion?

Eine universelle Antwort zum genauen Zusatzumfang gibt es nicht. Die gesetzlich erforderlichen technischen Dokumente sind bereitzustellen. Eine zusätzliche Käuferinspektion richtet sich nach Zustand, Komplexität und Risikobereitschaft.

Kann der Makler Notar, Anwalt und Ingenieur empfehlen?

Ja. Der Käufer sollte aber Qualifikation, Beziehungen, Auftragsumfang und Unabhängigkeit prüfen, statt anzunehmen, alle empfohlenen Personen würden ausschließlich ihn vertreten.

Was dieser Ratgeber nicht feststellen kann

Der Ratgeber bescheinigt keiner konkreten Immobilie saubere Titel, baurechtlich richtige Unterlagen, richtige Grundstücksgrenzen oder einen angemessenen Marktpreis.

Er kann ohne Einsicht in Auftrag, Unterlagen und Arbeit nicht feststellen, ob ein bestimmter Fachmann alle vertraglichen oder gesetzlichen Pflichten erfüllt hat.

Er kann auch nicht garantieren, dass eine Transaktion risikofrei ist, weil alle vier Berufsgruppen beteiligt sind.

Für einen gut geführten Kauf sind die richtigen Prüfungen durch qualifizierte Personen, passende Belege und eine klare Erklärung gegenüber dem Käufer entscheidend.

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Bevor Sie sich zum Immobilienkauf in Griechenland verpflichten, klären Sie die Verantwortlichkeiten jedes Fachmanns und die Belege, die Sie erhalten sollen. Entscheidend ist weniger die Existenz eines Expertenteams als Klarheit und Vollständigkeit der tatsächlich ausgeführten Arbeiten.

The Greek Property Report ist unabhängig von Maklern, Entwicklern und erfolgsabhängigen Transaktionsprovisionen. Unsere vom Käufer finanzierte Recherche hilft, Preis-, Verwaltungs- und Immobilieninformationen einzuordnen, ersetzt jedoch weder die gesetzlichen Aufgaben des Notars, die Rechtsmeinung eines Anwalts, die Untersuchung des Ingenieurs noch ein professionelles Wertgutachten.