Reservierungsvereinbarungen und Anzahlungen beim Immobilienkauf in Griechenland: Was Käufer vor der Zahlung prüfen müssen
Die kurze Antwort
Eine Reservierungsvereinbarung oder Anzahlung für eine Immobilie in Griechenland kann finanzielle und rechtliche Verpflichtungen auslösen, noch bevor die endgültige notarielle Kaufurkunde unterzeichnet wird. Eine Anzahlung ist nicht automatisch erstattungsfähig, nicht automatisch verfallen und auch nicht automatisch der Regel unterworfen, nach der der Verkäufer den doppelten Betrag zurückzahlen muss. Entscheidend sind die Vereinbarung, die rechtliche Einordnung der Zahlung und die Umstände der Transaktion.
Das griechische Recht unterscheidet zwischen einer privaten Reservierungsvereinbarung, einem förmlichen notariellen Vorvertrag (προσύμφωνο) und Angeld (αρραβώνας). Ein Vorvertrag, der die Parteien rechtlich zum späteren Abschluss eines Immobilienkaufvertrags verpflichtet, bedarf grundsätzlich derselben notariellen Form wie der Hauptvertrag.
Für einen ausländischen Käufer ist es am sichersten, die vorgeschlagene Vereinbarung und die Informationen zur Immobilie vor jeder Zahlung durch einen unabhängigen griechischen Rechtsanwalt prüfen zu lassen. Wenn wesentliche rechtliche oder technische Prüfungen noch ausstehen, sollte das Dokument eindeutig regeln, ob die Zahlung von zufriedenstellenden Ergebnissen abhängt, wer das Geld hält und wann genau es zurückzuzahlen ist.
Geltungsbereich: Dieser Ratgeber richtet sich an ausländische Privatkäufer griechischer Bestandswohnungen und -häuser. Er erläutert allgemeine zivilrechtliche Prinzipien und praktische Schutzmechanismen, nicht die Durchsetzbarkeit einer bestimmten Vereinbarung. Käufe vom Plan, Bauträgerverträge, umstrittene Eigentumsrechte und ungewöhnliche Finanzierungen können weitere Bestimmungen erfordern.
Was ist eine Reservierungsvereinbarung für eine Immobilie in Griechenland?
Eine Reservierungsvereinbarung soll typischerweise eine Immobilie vorübergehend für einen potenziellen Käufer freihalten, während die Parteien weitere Prüfungen oder den Kaufabschluss vorbereiten.
Sie kann unterschiedlich heißen:
- Reservierungsvereinbarung.
- Buchungsvereinbarung.
- Vereinbarung zur Freihaltung einer Immobilie.
- Privatschriftliche Vereinbarung (ιδιωτικό συμφωνητικό).
- Anzahlungsvereinbarung.
- Vorläufige Kaufvereinbarung.
Diese Bezeichnungen begründen nicht automatisch dieselben Rechte.
Ein Immobilienmakler kann ein Reservierungsformular verwenden, um Käufer, Immobilie und vorgeschlagenen Preis festzuhalten und einen Zeitraum zu dokumentieren, in dem der Verkäufer die Immobilie voraussichtlich nicht anderweitig anbieten oder verkaufen soll.
Eine private Vereinbarung kann auch die Überweisung eines Geldbetrags vom Käufer verlangen.
Aber eine schriftliche Reservierungsvereinbarung bedeutet weder, dass der Käufer Eigentum erworben hat, noch, dass ein wirksamer und durchsetzbarer Vorvertrag über die Eigentumsübertragung vorliegt.
Artikel 1033 des griechischen Zivilgesetzbuchs verlangt für die Eigentumsübertragung an Immobilien eine notarielle Urkunde und Registrierung.
Quelle: Griechisches Zivilgesetzbuch – Artikel 1033.
Was kann eine Reservierungsvereinbarung tatsächlich bewirken?
Je nach Wortlaut und rechtlicher Wirksamkeit kann sie die Absichten der Parteien dokumentieren, begrenzte Verpflichtungen zur Verhandlung oder Reservierung begründen, eine Zahlung festhalten und bestimmen, was geschieht, wenn der Kauf nicht zustande kommt.
Man darf daraus nicht schließen, dass der Verkäufer ein unbelastetes Eigentumsrecht hat, baurechtliche Unregelmäßigkeiten beseitigt sind oder der endgültige Kauf rechtmäßig abgeschlossen werden kann.
Bedeutung für Käufer: Behandeln Sie ein Reservierungsdokument als rechtlich relevantes Dokument, das geprüft werden muss, nicht als bloßes Verwaltungsformular des Maklers.
Ist eine private Reservierungsvereinbarung dasselbe wie ein notarieller Vorvertrag?
Nein. Dies ist eine der wichtigsten rechtlichen Unterscheidungen bei griechischen Immobilientransaktionen.
Ein förmlicher Vorvertrag (προσύμφωνο) ist eine Vereinbarung, in der die Parteien sich zum Abschluss eines bestimmten künftigen Vertrags verpflichten.
Nach Artikel 166 des griechischen Zivilgesetzbuchs muss eine solche Vereinbarung die für den späteren Hauptvertrag gesetzlich vorgeschriebene Form einhalten.
Bei einem Vertrag, der die Parteien zum Abschluss eines Immobilienkaufs verpflichtet, sind daher die notariellen Formvorschriften entscheidend.
Quellen:
- Griechisches Zivilgesetzbuch – Artikel 166, Vorverträge
- Griechisches Zivilgesetzbuch – Artikel 369, Immobilienvereinbarungen
- Griechisches Zivilgesetzbuch – Artikel 1033, Eigentumsübertragung
Der griechische Oberste Gerichtshof bestätigte in Entscheidung 945/2017 die Bedeutung der vorgeschriebenen Form von Immobilienvorverträgen.
Das Urteil erklärt, dass ein Dokument nicht eine bestimmte feierliche Bezeichnung tragen muss, um ein Vorvertrag zu sein: Sein Inhalt ist entscheidend. Wird die zwingende notarielle Form nicht eingehalten, kann die vermeintliche Vorvereinbarung nach den einschlägigen Vorschriften unwirksam sein.
Quelle: Areios Pagos – Entscheidung 945/2017.
Vergleich der drei Vereinbarungen
| Vereinbarung | Hauptzweck | Was Käufer wissen sollten |
|---|---|---|
| Private Reservierungsvereinbarung | Vorübergehende Vereinbarung und Bedingungen dokumentieren | Begründet nicht automatisch einen durchsetzbaren Anspruch auf Eigentumsübertragung |
| Notarieller Vorvertrag (προσύμφωνο) | Sich förmlich auf ein künftiges Geschäft verpflichten | Kann erhebliche durchsetzbare Pflichten schaffen, je nach Inhalt und Gesetz |
| Endgültige notarielle Kaufurkunde | Die endgültige Eigentumsübertragung dokumentieren | Eigentumsübertragung erfordert die gesetzlichen Formalitäten und Registrierung |
Die Überschrift eines Dokuments ist nicht entscheidend. Sein Inhalt, die vereinbarten Verpflichtungen, die Form und die Umstände bestimmen seine rechtliche Behandlung.
Kann eine private Vereinbarung dennoch rechtlich relevant sein?
Ja.
Es wäre ebenso falsch, jede private Reservierungsvereinbarung für bedeutungslos zu halten, nur weil sie kein wirksamer notarieller Kaufvorvertrag ist.
Eine private Vereinbarung kann eigenständige Verpflichtungen hinsichtlich Reservierungsdauer, Zahlung, Erstattung, Vertraulichkeit oder Verhandlungsverhalten enthalten. Ob solche Pflichten durchsetzbar sind, hängt vom Wortlaut und vom anwendbaren Recht ab.
Die Unwirksamkeit einer vermeintlichen Pflicht zum späteren Verkauf beantwortet nicht automatisch alle Fragen zu Rückzahlung oder sonstigen Ansprüchen.
Ein griechischer Rechtsanwalt sollte die konkrete Vereinbarung prüfen, bevor er ihre Folgen beurteilt.
Bedeutung für Käufer: Verlassen Sie sich nicht auf ein privates Formular als Beweis, dass der Verkäufer rechtlich zur Übertragung verpflichtet ist. Nehmen Sie aber auch nicht an, dass das Formular Ihr Geld nicht betreffen kann, nur weil eine notarielle Unterschrift fehlt.
Was unterscheidet Anzahlung, Vorauszahlung und Angeld?
Das englische Wort deposit ist zu weit gefasst, um in Griechenland eine bestimmte Rechtsfolge festzulegen.
Eine Zahlung kann als Vorauszahlung auf den Kaufpreis, als Angeld zur Sicherung der Vertragserfüllung oder als anderer Betrag mit ausdrücklich geregelten Zahlungs- und Rücktrittsfolgen gedacht sein.
1. Vorauszahlung – προκαταβολή
Eine Vorauszahlung (προκαταβολή) ist grundsätzlich Geld, das vor Abschluss gezahlt wird und bei entsprechender Vereinbarung auf den Kaufpreis angerechnet werden soll.
Wenn der Kauf abgeschlossen und die Zahlung angerechnet wird, ist sie keine zusätzliche Kaufnebengebühr.
Beispielsweise lassen €20,000 Vorauszahlung auf einen Kaufpreis von €250,000 noch €230,000 Kaufpreis offen.
Daraus folgt jedoch nicht automatisch, was geschieht, wenn der Kauf scheitert.
Der rechtliche Zahlungsgrund und die vereinbarten Erstattungsbedingungen müssen separat geprüft werden.
2. Angeld – αρραβώνας
Angeld (αρραβώνας) hat im griechischen Zivilrecht eine besondere Bedeutung.
Artikel 402 sieht vor, dass ein bei Vertragsschluss gegebenes Angeld mangels anderslautender Vereinbarung als Sicherung gegen Schäden durch Nichterfüllung behandelt wird.
Artikel 403 regelt die Folgen einer schuldhaften Nichterfüllung: Die vertragsbrüchige Partei kann ihr gezahltes Angeld verlieren beziehungsweise verpflichtet sein, den doppelten erhaltenen Betrag zurückzuzahlen. Weitere Schadensersatzansprüche können nach den gesetzlichen Regeln hinzukommen.
Quellen:
3. Vertragsstrafe – ποινική ρήτρα
Eine Vertragsstrafe (ποινική ρήτρα) ist ein gesonderter vertraglicher Mechanismus.
Artikel 404 des Zivilgesetzbuchs erlaubt es einem Schuldner, eine bestimmte Zahlung oder andere Leistung als Strafe bei Nichterfüllung oder nicht ordnungsgemäßer Erfüllung zu versprechen.
Quelle: Griechisches Zivilgesetzbuch – Artikel 404.
Diese Konzepte können sich bei einer Transaktion überschneiden, dürfen aber nicht gleichgesetzt werden.
Vergleich
| Zahlung oder Mechanismus | Vorgesehene Funktion | Folge bei gescheitertem Kauf |
|---|---|---|
| Vorauszahlung auf den Kaufpreis | Einen Teil des Kaufpreises vorab leisten | Abhängig von Rechtsgrund, Vereinbarung und Umständen des Scheiterns |
| Angeld | Vertragserfüllung sichern oder eine speziell vereinbarte Angeldfunktion erfüllen | Artikel 402–403 und der wirksame Vertrag können gelten |
| Vertragsstrafe | Folge bestimmter Nichterfüllung festlegen | Abhängig von wirksamer Pflicht, Strafklausel und Gesetz |
| Reservierungsgebühr | Eine befristete Reservierung bezahlen oder sichern | Abhängig von konkreter Vereinbarung und ihrer Wirksamkeit |
Bedeutung für Käufer: Fragen Sie nicht nur: „Wie hoch ist die Anzahlung?“ Fragen Sie: „Welche rechtliche Bedeutung hat diese Zahlung und was geschieht damit in jedem denkbaren Ausgang?“
Verliert der Käufer bei Rücktritt automatisch seine Anzahlung?
Es gibt keine universelle Regel für alle Zahlungen, die als Deposit bezeichnet werden.
Die Artikel 402 und 403 können bei Angeld unter den einschlägigen vertraglichen und gesetzlichen Voraussetzungen erhebliche Folgen haben.
Es wäre aber falsch anzunehmen, dass sie automatisch jede Makler-Reservierungsgebühr, Vorauszahlung oder private Vereinbarung erfassen.
Das Berufungsgericht Piräus erörterte in Entscheidung 63/2025 unterschiedliche Funktionen des Angelds, darunter die Bestätigung eines Vertrags, einen besonders vereinbarten Rücktrittsmechanismus sowie Sicherung oder Strafe bei Nichterfüllung.
Das Urteil betont, dass die Absicht der Parteien und die vertragliche Konstruktion relevant sind.
Quelle: Berufungsgericht Piräus – Entscheidung 63/2025.
Was passiert, wenn der Käufer es sich einfach anders überlegt?
Die Folgen hängen davon ab, was wirksam vereinbart wurde, ob die Zahlung Angeld oder eine andere Vorauszahlung war und ob der Rücktritt eine durchsetzbare Pflicht verletzt.
Auch die Wirksamkeit der zugrunde liegenden Vereinbarung kann gesondert fraglich sein.
Ein Käufer sollte keine garantierte Erstattung erwarten, nur weil die endgültige Urkunde noch nicht unterschrieben wurde.
Der Verkäufer darf jedoch ebenso wenig annehmen, dass jeder als Deposit bezeichnete Betrag automatisch verfällt.
Was passiert, wenn der Verkäufer zurücktritt?
Artikel 403 kann bei schuldhafter Nichterfüllung im entsprechenden Fall die Rückzahlung des doppelten Angelds begründen.
Das ist nicht dasselbe wie ein allgemeines Versprechen, dass jeder Verkäufer bei Meinungsänderung jede Zahlung doppelt zurückgeben muss.
Zu prüfen sind Vereinbarung, rechtliche Einordnung des Betrags, Verbindung zu einer wirksamen Pflicht und Grund der Nichterfüllung.
Was passiert, wenn der Verkäufer die Immobilie rechtlich nicht übertragen kann?
Das ist wesentlich anders als ein grundloser Rücktritt des Käufers.
Probleme mit Titel, Vertretungsbefugnis, Baudokumentation oder erforderlichen Genehmigungen können beeinflussen, ob der Kauf stattfinden kann und welche Partei verantwortlich ist.
Die Vereinbarung sollte erkennbare Bedingungen ausdrücklich regeln, statt später über eine vermeintliche Vertragsverletzung zu streiten.
Bedeutung für Käufer: Vertrauen Sie nicht auf einfache Parolen wie „Käufer verliert Deposit, Verkäufer zahlt doppelt“. Sie lassen wichtige rechtliche Bedingungen aus.
Wie hoch ist eine übliche Reservierungszahlung in Griechenland?
Es gibt keinen einheitlichen gesetzlich vorgeschriebenen Prozentsatz, den jeder ausländische Käufer einer griechischen Wohnimmobilie als Reservierung zahlen muss.
Die Höhe richtet sich nach der vorgeschlagenen Vereinbarung und der Einigung der Parteien.
Manche kommerziellen Käuferführer nennen Zahlungen als Prozentsatz des Kaufpreises; Makler können auch kleinere feste Reservierungsbeträge verlangen.
Diese Zahlen beschreiben bestimmte Praktiken oder Vorschläge, nicht eine gesetzliche Pflicht zur Zahlung von 10 %, 20 % oder 30 %.
Ein Käufer sollte eine geforderte Zahlung von €20,000 nicht allein deswegen für angemessen oder sicher halten, weil sie einem geläufigen Prozentsatz entspricht.
Wichtigere Fragen sind:
- Warum muss Geld fließen, bevor die Prüfungen abgeschlossen sind?
- Welchen vertraglichen Schutz erhält der Käufer?
- Wer kontrolliert das Geld?
- Unter welchen genauen Bedingungen muss es zurückgegeben werden?
Illustrative Anzahlungsbeträge
| Kaufpreis | Zahlung von 2 % | Zahlung von 5 % | Zahlung von 10 % |
|---|---|---|---|
| €200,000 | €4,000 | €10,000 | €20,000 |
| €300,000 | €6,000 | €15,000 | €30,000 |
| €500,000 | €10,000 | €25,000 | €50,000 |
Nur Rechenbeispiele. Dies sind weder empfohlene Anzahlungen noch geprüfte landesweite Marktdurchschnitte.
Eine höhere Anzahlung erhöht den gefährdeten Betrag bei Streitigkeiten. Sie verbessert nicht automatisch die Rechtsposition des Käufers oder die Fähigkeit des Verkäufers, den Kauf abzuschließen.
Sollten Sie vor der Due Diligence eine Anzahlung leisten?
Aus Sicht des Käuferrisikos ist es grundsätzlich vorzuziehen, die wesentlichen Prüfungen vor einer erheblichen nicht erstattungsfähigen Zahlung abzuschließen.
Das bedeutet nicht, dass jede Reservierungszahlung verboten oder notwendig unsicher wäre.
Der Käufer sollte aber wissen, was vor der Zahlung noch ungeprüft ist.
Ausländische Käufer können unter wirtschaftlichen Zeitdruck geraten, insbesondere wenn Verkäufer oder Makler von weiteren Interessenten sprechen.
Geschäftliche Eile beseitigt jedoch keine rechtliche Unsicherheit.
Rechtliche Prüfungen
Der unabhängig beauftragte Käuferanwalt kann folgende Punkte untersuchen müssen:
- Eigentum und Verkaufsbefugnis des Verkäufers.
- Eigentumskette und relevante Registerdokumente.
- Hypotheken, Vormerkungen, Pfändungen und andere Belastungen.
- Katasteridentifikation und eingetragene Rechte.
- Miteigentum, Nießbrauch und Einschränkungen.
- Rechtliche Erschließung oder andere Nutzungsrechte.
- Vertragspflichten und offene rechtliche Fragen.
Technische Prüfungen
Der Käuferingenieur kann prüfen müssen:
- Baugenehmigung und genehmigte Pläne.
- Übereinstimmung von Dokumenten und tatsächlichem Objekt.
- Nicht genehmigte Anbauten oder Nutzungsänderungen.
- Elektronische Gebäudeidentität, soweit relevant.
- Technische und planungsrechtliche Einschränkungen.
- Sichtbare Mängel und zusätzlichen Untersuchungsbedarf.
Der Umfang der Prüfung muss mit dem Fachmann vereinbart werden.
Quellen: Griechische Due-Diligence-Checkliste – Chroni & Associates und Rahmen für anwaltliche Immobilienprüfung.
Was, wenn der Verkäufer ohne Zahlung nicht reserviert?
Dies ist eine geschäftliche Bedingung, kein Beweis dafür, dass der Käufer auf seine Prüfung verzichten muss.
Mit ihren Anwälten können die Parteien etwa eine kurze Reservierungsfrist, eine Zahlung mit klar beschriebenen Bedingungen oder einen direkt nach den wesentlichen Prüfungen abgeschlossenen geeigneten förmlichen Vertrag erwägen.
Man sollte nicht annehmen, dass die Standardvorlage eines Maklers ohne Rechtsprüfung genügend Schutz bietet.
Bedeutung für Käufer: Je früher Geld gezahlt werden muss, desto genauer sollte die schriftliche Vereinbarung die noch offenen Prüfungen behandeln.
Welche Bedingungen sollte eine Reservierungsvereinbarung enthalten?
Die Bedingungen richten sich nach Objekt, Käufer und konkretem Geschäft.
Die folgende Tabelle ist ein Prüfrahmen, kein unterschriftsfertiger Vertrag und kein Ersatz für die Formulierung durch einen griechischen Rechtsanwalt.
| Thema | Was vor Zahlung geklärt sein sollte |
|---|---|
| Parteien | Richtige rechtliche Namen, Identitäten und Verkaufsbefugnis |
| Immobilie | Genaue Identifikation, Lage, Eigentumsrechte und gegebenenfalls Katastercode |
| Preis | Vereinbarte Gegenleistung und enthaltene Leistungen |
| Betrag | Genaue Zahlung, Währung und rechtliche Einordnung |
| Empfänger | Wer das Geld erhält und kontrolliert |
| Reservierung | Was der Verkäufer während des Zeitraums zusagt |
| Rechtliche Prüfung | Was der Anwalt bis wann prüft |
| Technische Prüfung | Was der Ingenieur bis wann prüft |
| Finanzierung | Ob eine vereinbarte Finanzierungsklausel gilt |
| Fehlende Dokumente | Welche Unterlagen bis wann vorzulegen sind |
| Erstattung | Genau definierte Rückzahlungstatbestände |
| Vertragsverletzung | Folgen von Nichterfüllung durch Käufer oder Verkäufer |
| Frist | Ablauf der Reservierung und voraussichtlicher Urkundentermin |
| Verlängerung | Wie Verlängerungen vereinbart und dokumentiert werden |
| Anrechnung | Ob die Zahlung den noch offenen Kaufpreis reduziert |
| Streit | Anwendbare Streitbeilegung und Vorgehensweise |
Drei Punkte verdienen besondere Beachtung.
1. Immobilie genau identifizieren
Eine Immobilienanzeige muss nicht die vollständige rechtliche Identität des Objekts enthalten.
Sie kann eine Wohnung informell oder eine ungefähre Lage beschreiben.
Die Vereinbarung sollte mit den rechtlichen Unterlagen, den Rechten und Eigentumsanteilen abgeglichen werden.
Eine Reservierung für „ein Haus bei Chania“ ersetzt nicht die genaue Bezeichnung des zu übertragenden Immobilienrechts.
2. Definieren, wann eine Prüfung nicht zufriedenstellend ist
Eine allgemeine Bedingung wie „vorbehaltlich rechtlicher Prüfung“ kann unklar lassen, welche Befunde einen Rücktritt erlauben.
Ist etwa eine noch eingetragene Hypothek ein Problem, wenn sie beim Abschluss gelöscht werden kann? Was geschieht bei Abweichungen zwischen genehmigten Plänen und Wohnung? Bis wann sind fehlende Dokumente vorzulegen?
Ein griechischer Rechtsanwalt sollte die Bedingungen für das konkrete Geschäft formulieren und prüfen, ob die Vereinbarung die erforderliche rechtliche Form hat.
3. Folgen der Zahlung ausdrücklich regeln
Das Dokument sollte keinen Zweifel lassen, ob und wann der Betrag bei Nichterfüllung einer festgelegten Bedingung erstattet wird.
Es sollte regeln, wer zurückzahlt, wo das Geld liegt, wie eine Mitteilung erfolgt und wann die Rückzahlung vorgesehen ist.
Die rechtliche Wirksamkeit solcher Klauseln muss trotzdem geprüft werden.
Bedeutung für Käufer: „Erstattungsfähig bei Due Diligence“ ist nur ein Ausgangspunkt, keine vollständige Darstellung des tatsächlich vereinbarten Schutzes.
Wer sollte das Geld der Immobilienanzahlung halten?
Es gibt keine allgemeingültige Antwort für jeden griechischen Wohnimmobilienkauf.
Der Betrag kann nach einer dokumentierten Vereinbarung beim Verkäufer, Makler oder einer anderen Stelle liegen.
Diese Möglichkeiten haben unterschiedliche praktische Risiken.
Direktzahlung an den Verkäufer
Bei Zahlung an den Verkäufer erhält dieser grundsätzlich die Verfügung über das Geld, sofern kein anderer wirksamer Mechanismus gilt.
Bei Streit über die Rückzahlung muss der Käufer möglicherweise eine Forderung durchsetzen.
Die Zahlung an den Verkäufer bedeutet nicht, dass der Käufer ein eingetragenes Immobilienrecht erworben hat.
Zahlung über einen Immobilienmakler
Ein Makler kann anbieten, einen Reservierungsbetrag anzunehmen.
Der Käufer sollte klären, ob der Makler ihn auf eigene Rechnung, für den Verkäufer oder aufgrund einer besonderen Verwahrvereinbarung erhält.
Die gewöhnliche Maklerrolle darf nicht mit einer gesetzlich geregelten Escrow-Verwahrung verwechselt werden.
Zahlung über einen dokumentierten Verwahrmechanismus
Eine gesondert vereinbarte Verwahrung kann Regeln für Freigabe und Erstattung festlegen.
Die Bezeichnung „Escrow“ beweist aber nicht, wie das Geld geschützt ist, wer es freigeben darf oder was bei Streit geschieht.
Der Käuferanwalt sollte den tatsächlichen rechtlichen und operativen Mechanismus bestätigen.
Wie steht es um das neue notarielle One-Stop-Shop-System?
Das griechische Gesetz 5293/2026 schuf einen Rahmen für eine erweiterte Rolle der Notare bei Immobilienübertragungen, unter anderem für optionale Verfahren zur Verwahrung von Kaufpreisgeldern.
Die Umsetzung dieses Rahmens hängt jedoch von den rechtlichen und administrativen Voraussetzungen seines Inkrafttretens ab.
Ein Käufer darf nicht annehmen, dass ein bestimmter notarieller Verwahrservice bereits bei jeder Transaktion überall in Griechenland angeboten wird.
Quelle: Gesetz 5293/2026 – Artikel 15.
Bedeutung für Käufer: Fragen Sie, wer das Geld rechtlich kontrolliert, wie es freigegeben wird und welche unabhängige Dokumentation die Zahlung belegt.
Wie sollte ein ausländischer Käufer die Zahlung leisten und dokumentieren?
Für immobilienbezogene Zahlungen sollte eine klare, überprüfbare Geldspur bestehen.
Prüfen Sie vor der Überweisung die rechtliche Identität des Empfängers, den Kontoinhaber und die Zahlungsanweisungen über einen vertrauenswürdigen, unabhängigen Kommunikationsweg.
Das ist besonders wichtig bei Anweisungen per E-Mail.
Kurzfristig geänderte Kontodaten sollten über einen anderen bereits bekannten Kontaktweg bestätigt werden.
Bewahren Sie die unterzeichnete Vereinbarung, anwaltlich geprüfte Zahlungsanweisungen, die Bankbestätigung und eine schriftliche Quittung mit Angabe des Zahlungszwecks auf.
Sollten Sie bar bezahlen?
Ausländische Käufer sollten nicht voraussetzen, dass Bargeld zulässig oder ratsam ist.
Für Immobilienkäufe und die Zahlung des Kaufpreises gelten gesetzliche Finanz- und Dokumentationsanforderungen.
Wie eine frühe Reservierungszahlung behandelt wird, muss der Anwalt und Notar nach den anwendbaren Regeln klären.
Für den endgültigen Kauf sind die vorgeschriebenen Zahlungswege und Aufzeichnungen einzuhalten.
Was gilt für Zahlungen ausländischer Banken?
Banken und andere Beteiligte können Identitäts- und Herkunftsnachweise verlangen.
Der Käufer sollte Währungsumrechnungskosten, Überweisungsdauer und den Nachweis des endgültigen Geldeingangs klären.
Der Eingang der Zahlung ist kein Beweis dafür, dass die Transaktion selbst rechtlich sicher ist.
Was geschieht, wenn rechtliche oder technische Prüfungen ein Problem zeigen?
Die Antwort richtet sich nach Problemart, Vertragsbedingungen und den noch offenen Prüfungen.
Betrachten Sie folgende hypothetische Fälle.
| Befund | Mögliche Bedeutung | Was der Käufer prüfen sollte |
|---|---|---|
| Eingetragene Hypothek | Belastung muss gelöscht oder anderweitig geregelt werden | Ob ein sicherer Abschluss nach überprüften Bedingungen möglich ist |
| Verkäufer hält nur einen Anteil | Vollständiges Eigentum steht nicht allein zur Verfügung | Wer beteiligt werden muss und welches Recht verkauft wird |
| Nicht genehmigter Anbau | Technischer und rechtlicher Klärungsbedarf | Ob eine rechtmäßige Lösung möglich ist |
| Abweichende Katasterbeschreibung | Register und erwartetes Objekt stimmen nicht überein | Ob eine Berichtigung nötig ist |
| Fehlende Baudokumente | Übertragung oder technische Prüfung verzögert sich | Verantwortlichkeit und Frist für die Vorlage |
| Finanzierung scheitert | Kaufpreis kann nicht vollständig bezahlt werden | Ob eine wirksame Finanzierungsklausel gilt |
Beispiele, keine Feststellung, dass jeder Befund automatisch zur Rückzahlung berechtigt.
Begründet jedes Immobilienproblem einen Erstattungsanspruch?
Nicht automatisch.
Die Rechtsfolge hängt vom Vertrag, den Bedingungen, der Verantwortung für das Problem und dem anwendbaren Recht ab.
Eine entdeckte Schwierigkeit ist nicht unbedingt gleichbedeutend mit einem Vertragsbruch des Verkäufers.
Eine eingetragene Belastung kann beispielsweise bekannt und rechtmäßig bis zum Abschluss lösbar sein.
Dagegen kann ein schwerwiegender ungelöster Eigentumsmangel die Erfüllungsfähigkeit des Verkäufers erheblich beeinträchtigen.
Der Käuferanwalt sollte den konkreten Befund und die verfügbaren Rechte beurteilen.
Bedeutung für Käufer: Die Vereinbarung sollte bereits vor Entstehen eines Problems festlegen, was geschieht, wenn eine definierte Prüfung nicht fristgerecht zufriedenstellend abgeschlossen werden kann.
Rechenbeispiel: €300,000 Kaufpreis mit €15,000 Reservierungszahlung
Angenommen, ein Käufer hat einen Preis von €300,000 vereinbart.
Der Verkäufer fordert €15,000, bevor die rechtlichen und technischen Prüfungen beendet sind.
Die folgenden Szenarien zeigen die Bedeutung des Vertragstextes.
Szenario A – Kauf wird abgeschlossen
Die €15,000 werden rechtlich und vertraglich als Vorauszahlung auf den Kaufpreis behandelt.
| Bestandteil | Betrag |
|---|---|
| Vereinbarter Kaufpreis | €300,000 |
| Bereits gezahlter Vorschuss | €15,000 |
| Verbleibender Kaufpreis | €285,000 |
| Insgesamt gezahlter Kaufpreis | €300,000 |
Der Käufer zahlt dem Verkäufer nicht €315,000.
Der Vorschuss bildet einen Teil des vereinbarten Preises.
Steuern, Notar- und sonstige Erwerbskosten sind getrennt zu berücksichtigen.
Szenario B – Eine definierte Due-Diligence-Bedingung scheitert
Angenommen, die Parteien haben eine wirksame Vereinbarung geschlossen, die eine Rückzahlung vorsieht, falls ein bestimmter Eigentumsmangel nicht bis zur festgelegten Frist geklärt ist.
Trifft die Bedingung zu, kann der Vertrag die Rückzahlung der €15,000 verlangen.
Die Rechte und die praktische Durchsetzung hängen dennoch von wirksamen Klauseln und den tatsächlichen Umständen ab.
Szenario C – Verschulden des Käufers bei wirksamer Angeldvereinbarung
Angenommen, die Zahlung ist rechtlich Angeld zur Sicherung einer wirksamen Vertragspflicht und der Käufer ist schuldhaft für die Nichterfüllung verantwortlich.
Nach den anwendbaren Regeln der Artikel 402–403 kann das Angeld verfallen.
Die €15,000 wären dann möglicherweise gefährdet.
Szenario D – Verschulden des Verkäufers nach Angeldrecht
Ist der Verkäufer in einer entsprechenden Angeldvereinbarung schuldhaft säumig, kann die gesetzliche doppelte Rückzahlung relevant sein.
Bei €15,000 Angeld beträgt der doppelte Betrag €30,000.
Das ist kein allgemeiner Entschädigungsanspruch bei jeder Reservierungsvereinbarung.
Alle vier Szenarien sind hypothetisch und hängen von der rechtlichen Einordnung der Zahlung, der Wirksamkeit des Vertrags, den vereinbarten Bedingungen und den Tatsachen ab. Sie sagen keine Gerichtsentscheidung voraus.
Ersetzt eine Reservierungszahlung die AFM oder notarielle Verfahren?
Nein.
Eine Reservierungszahlung ersetzt nicht die Steueridentifikation, notarielle Formalitäten oder Registrierung des späteren Immobilienkaufs.
Ausländische Käufer benötigen normalerweise eine griechische Steuernummer (AFM – ΑΦΜ) und müssen die jeweils anwendbaren Steuer- und Kaufverfahren erfüllen.
Die AADE erläutert Steueranforderungen; der offizielle digitale Übertragungsservice beschreibt das notarielle Verfahren und die Registrierung.
Quellen:
Eine Reservierungszahlung registriert auch kein Eigentum beim Hellenic Cadastre.
Bis zur rechtmäßigen Durchführung bleibt die Immobilie der bestehenden Rechts- und Registerlage unterworfen.
Was gilt, wenn der Käufer im Ausland lebt und nicht persönlich erscheinen kann?
Ausländische Käufer können Teile des Kaufs durch ordnungsgemäß Bevollmächtigte erledigen lassen.
Form und Umfang einer Vollmacht müssen aber die Anforderungen der konkreten Transaktion erfüllen.
Auch bei elektronisch unterzeichneter Reservierung bleiben dieselben Fragen relevant:
- Welche rechtlichen Pflichten entstehen?
- Ist das Dokument in einer verständlichen Sprache abgefasst?
- Welche gesetzliche Form ist für die beabsichtigten Pflichten vorgeschrieben?
- Wer erhält das Geld?
- Was geschieht bei Scheitern des Kaufs?
- Kann der Käufer vor Unterzeichnung unabhängigen Rat einholen?
Eine Unterschrift aus der Ferne macht eine sonst unklare oder rechtsfehlerhafte Vereinbarung nicht verlässlich.
Was tun, wenn der Makler von einem weiteren zahlungsbereiten Käufer spricht?
Dies ist ein häufiger wirtschaftlicher Druckpunkt bei der Suche.
Tatsächlich kann es weitere Interessenten geben. Die Dringlichkeit ändert aber weder rechtliche Formvorschriften noch das Erfordernis, die Folgen einer Zahlung zu verstehen.
Ein Käufer kann um eine kurze Frist bitten, um rechtlichen Rat und grundlegende Unterlagen einzuholen.
Wenn der Verkäufer das ablehnt, muss der Käufer entscheiden, ob er die erhöhte Unsicherheit akzeptiert.
Niemand kann garantieren, dass der Verkäufer eine Reservierung akzeptiert, und Rechtsberatung beseitigt nicht jedes Geschäftsrisiko.
Aber eine Kaufentscheidung sollte nicht nur auf der mündlichen Aussage beruhen, das Deposit sei „reine Formsache“.
Bedeutung für Käufer: Druck, Geld vor Dokumentenprüfung zu überweisen, ist ein ungeklärtes Risiko, kein Beweis für einen außergewöhnlich begehrten Kauf.
Fragen vor jeder Zahlung
Lassen Sie vor Unterzeichnung oder Zahlung folgende Fragen durch Ihren Anwalt beantworten:
- Was genau ist das Dokument? Private Reservierung, notarieller Vorvertrag oder andere Vereinbarung?
- Wer darf unterschreiben? Sind alle nötigen Eigentümer oder Bevollmächtigten beteiligt?
- Welches Immobilienrecht ist bezeichnet? Stimmt es mit Urkunde und Kataster überein?
- Was ist die Zahlung rechtlich? Vorschuss, Angeld, Gebühr oder mit Strafe verbundener Betrag?
- Wer erhält das Geld? Auf welcher rechtlichen Grundlage und zu welchen Freigabebedingungen?
- Welche Prüfungen sind offen? Rechtlich, technisch, planerisch, finanziell oder administrativ?
- Wann ist Rückzahlung möglich? Sind die Auslöser objektiv und klar definiert?
- Was geschieht bei Nichterfüllung des Verkäufers? Welche Ansprüche bestehen tatsächlich?
- Was geschieht, wenn der Käufer zurücktritt? Welcher Betrag ist gefährdet?
- Wird die Zahlung auf den Kaufpreis angerechnet? Wie wird das beim Abschluss dokumentiert?
- Welche Fristen gelten? Was geschieht bei verspäteten Dokumenten oder Genehmigungen?
- Hat die Vereinbarung die richtige Rechtsform? Sind Klauseln möglicherweise unwirksam oder nicht durchsetzbar?
Die Antworten müssen auf dem konkreten Dokument und Sachverhalt beruhen, nicht auf pauschalen Aussagen, wie Deposits in Griechenland „normalerweise“ funktionieren.
Häufige Fragen
Ist eine Anzahlung von 10 % in Griechenland vorgeschrieben?
Nein. Es gibt keine einheitliche gesetzliche Pflicht für jeden Käufer, 10 % Reservierungsanzahlung zu leisten. Die Höhe hängt vom Geschäft und der Vereinbarung ab.
Bekomme ich eine Reservierungsanzahlung zurück, wenn der Anwalt ein Problem findet?
Möglicherweise. Entscheidend sind Einordnung der Zahlung, Wirksamkeit und Wortlaut der Vereinbarung, das konkrete Problem und die anwendbaren Rechte und Bedingungen. Eine Due-Diligence-Klausel hilft nur, wenn sie wirksam formuliert und anwendbar ist.
Muss der Verkäufer bei Rücktritt immer doppelt zahlen?
Nein. Die doppelte Rückgabe hängt mit bestimmten Angeldvereinbarungen und gesetzlichen Voraussetzungen zusammen, nicht mit jeder als Deposit bezeichneten Zahlung.
Reicht ein Privatvertrag, um den Verkäufer zum Verkauf zu zwingen?
Nicht automatisch. Eine echte Pflicht zum Abschluss eines griechischen Immobilienkaufs bedarf grundsätzlich notarieller Form. Einzelne Verpflichtungen aus einer privaten Vereinbarung können dennoch rechtlich relevant sein.
Sollte der Immobilienmakler die Anzahlung halten?
Es gibt keine allgemeingültige Antwort. Prüfen Sie seine Befugnisse, die konkrete Verwahrung und Freigabe-/Rückzahlungsbedingungen. Ein Agenturkonto ist nicht automatisch ein rechtlich geschütztes Treuhandkonto.
Was dieser Ratgeber nicht feststellen kann
Dieser Beitrag kann ohne Prüfung des konkreten Dokuments und der Tatsachen nicht bestimmen, ob eine Reservierungsvereinbarung wirksam oder durchsetzbar ist, eine Zahlung zurückgefordert werden kann oder eine Partei vertragsbrüchig wurde.
Dazu bedarf es der Originalunterlagen, aller Umstände und qualifizierter griechischer Rechtsberatung.
Ebenso wenig kann er sauberes Eigentum, Baurechtskonformität, Freiheit von Belastungen oder Marktwert bescheinigen.
Eine Reservierungsvereinbarung ersetzt keine unabhängige rechtliche und technische Prüfung.
Verwandte Ratgeber
- Vollständiger Leitfaden zum Immobilienkauf in Griechenland – der ganze Kaufprozess.
- Ablauf eines Immobilienkaufs in Griechenland – von der Vereinbarung bis zur Eintragung.
- Dokumente vor der Anzahlung – welche Nachweise vor einer finanziellen Verpflichtung nötig sind.
- Was prüft ein Immobilienanwalt? – Eigentum, Belastungen und Vertragsrisiken.
- Was prüft ein Bauingenieur? – Baudokumentation und technische Untersuchung.
- Maklerprovision in Griechenland – getrennte Maklerverträge und Vergütungsansprüche.
- Zusätzlicher Finanzbedarf neben dem Kaufpreis – wie Vorauszahlungen und Gebühren das Budget beeinflussen.
Bevor Sie in Griechenland eine Reservierungsanzahlung leisten, sollte ein unabhängiger Anwalt die genaue Vereinbarung und die angebotenen Rechte prüfen. Eine kurze Prüfung vor der Zahlung kann Probleme erkennen, die schwerer zu lösen sind, nachdem das Geld überwiesen wurde.
The Greek Property Report bietet unabhängige, von Käufern finanzierte Immobilienrecherche. Wir vermitteln keine Immobilien und erhalten keine vom Kaufabschluss abhängigen Provisionen. Unsere Recherchen helfen, verfügbare Immobilien- und Marktinformationen zu ordnen, ersetzen jedoch weder die anwaltliche Vertragsbeurteilung noch technische Prüfungen eines Ingenieurs oder die gesetzlichen Aufgaben eines Notars.