Commission d'agence immobilière en Grèce : qui paie, combien et quand ?
La réponse en bref
En Grèce, la commission d'agence immobilière est librement négociable, sans pourcentage fixé par la loi. Une pratique couramment citée est de 2 % du prix d'achat convenu, plus la TVA, mais le montant peut varier. L'acheteur n'est pas automatiquement tenu de payer une commission simplement parce que le bien est annoncé par une agence.
L'acheteur et le vendeur peuvent chacun accepter, par des contrats distincts, de rémunérer le même agent. Le droit grec le permet sous réserve d'exigences spécifiques de contrat et de transparence.
Sur un achat de €300,000, une commission d'acheteur convenue de 2 % avec TVA à 24 % représenterait €7,440. Il s'agit d'un exemple contractuel, pas d'un prélèvement légal obligatoire.
Avant de signer un bon de visite ou un mandat, l'acheteur doit déterminer qui l'agent représente, la commission applicable, le moment où elle devient exigible et si l'agent intervient aussi pour le vendeur.
Périmètre : particuliers étrangers acquérant des logements existants en Grèce. Ce guide concerne les contrats de courtage lors d'un achat et non les commissions locatives, arrangements spécifiques de promoteurs ou transactions commerciales.
Quels sont les taux de commission d'agence en Grèce ?
La rémunération des agents immobiliers est principalement encadrée par la loi 4072/2012.
L'article 200 prévoit que la commission est spécifiée dans le contrat de courtage écrit et librement négociée, sans minimum légal.
Ainsi, aucun taux national obligatoire de 2 % ne s'applique aux acquisitions résidentielles.
Source : Loi 4072/2012 — article 200, contrats de courtage.
Quel taux est généralement pratiqué ?
Un guide de juin 2026 du cabinet grec Iason Skouzos & Partners décrit 2 % du prix définitif de l'acte comme un arrangement usuel.
Cette indication témoigne d'une pratique rapportée et non d'une obligation légale ou d'une moyenne nationale établie statistiquement.
Les frais réels dépendent de l'agence, de l'emplacement, du prix, des services et des accords conclus avec le vendeur ou l'acheteur.
Source : Iason Skouzos & Partners — informations avant d'engager un agent, juin 2026.
L'acheteur peut rencontrer des pourcentages inférieurs ou supérieurs, ou un forfait.
Un agent peut aussi convenir d'être payé exclusivement par le vendeur.
Le point essentiel : la commission exigible provient du contrat applicable, et non d'un taux légal automatique.
Combien représente 2 % plus TVA en euros ?
Trois achats fictifs de logements existants avec commission d'acheteur de 2 % du prix définitif :
| Prix d'achat | Commission à 2 % | TVA à 24 % | Total acheteur |
|---|---|---|---|
| €200,000 | €4,000 | €960 | €4,960 |
| €300,000 | €6,000 | €1,440 | €7,440 |
| €500,000 | €10,000 | €2,400 | €12,400 |
Calculs illustratifs, ni moyenne du marché ni devis réels. Ils supposent un accord valide de commission d'acheteur de 2 % et une TVA grecque au taux normal de 24 %.
L'administration fiscale grecque AADE confirme que la TVA normale est de 24 %. Le traitement précis doit être vérifié pour la prestation et la facture concernées.
Source : AADE — principaux taux de TVA.
Ce que cela signifie pour l'acheteur
Ne présumez pas que la commission est incluse dans le prix annoncé lorsque vous comparez deux logements.
Faites préciser séparément les frais à votre charge et le total TTC.
Un supplément de €7,440 sur un achat à €300,000 est une dépense significative à connaître avant de s'engager financièrement.
Qui paie l'agent : acheteur, vendeur ou les deux ?
La répartition dépend des accords contractuels.
En Grèce, un agent peut avoir un mandat avec le vendeur, l'acheteur ou chacun des deux.
Le fait que le vendeur ait chargé une agence de publier une annonce ne signifie pas, à lui seul, que l'acheteur lui doit également une commission.
Inversement, la présentation d'un bien par un agent ne signifie pas forcément que le vendeur supporte tous les frais de courtage.
Trois arrangements possibles
| Arrangement | Vendeur | Acheteur |
|---|---|---|
| Mandat vendeur uniquement | Paie la commission vendeur convenue | Pas de commission acheteur au titre de cet accord |
| Mandat acheteur uniquement | Pas de commission vendeur au titre de cet accord | Paie sa commission acheteur convenue |
| Mandats distincts des deux parties | Paie sa commission vendeur convenue | Paie sa commission acheteur convenue |
Ces configurations illustrent une répartition possible. Les obligations réelles dépendent de contrats valides et des conditions légales.
Un agent peut-il toucher 2 % de chaque partie ?
Oui, des accords distincts à 2 % peuvent exister à condition que les règles encadrant la double intervention soient respectées.
Supposons un prix de €300,000 : vendeur et acheteur ont chacun convenu séparément de 2 % plus TVA.
| Côté vendeur | Côté acheteur | |
|---|---|---|
| Commission à 2 % | €6,000 | €6,000 |
| TVA à 24 % | €1,440 | €1,440 |
| Total par partie | €7,440 | €7,440 |
La rémunération globale du courtage serait €14,880 TTC.
Cela ne signifie pas que l'acheteur doit 4 %. Chaque obligation vient de son propre contrat.
Le paiement par les deux côtés ne signifie pas non plus que l'agent défend exclusivement les intérêts de l'acheteur dans la négociation.
Ce que cela signifie pour l'acheteur
Posez directement cette question :
« Recevez-vous une commission du vendeur et me demandez-vous en plus de convenir d'une commission spécifique à ma charge ? »
Le montant et le rôle autorisé de l'agent doivent être clarifiés avant signature.
Un agent grec peut-il légalement intervenir pour acheteur et vendeur ?
Oui, mais le droit grec pose des conditions particulières.
En vertu de l'article 200(7) de la loi 4072/2012, le contrat de courtage doit préciser expressément si l'agent est autorisé à agir aussi pour l'autre partie à la transaction envisagée.
Si l'agent contracte avec l'autre partie sans l'accord nécessaire, le premier client peut avoir le droit de refuser le paiement ou d'en demander le remboursement.
L'article 201 impose également de révéler les doubles mandats et certains intérêts personnels ou financiers avant la conclusion du contrat de courtage.
Sources : Loi 4072/2012 — article 200 et article 201 — obligations des agents.
Une double intervention constitue-t-elle nécessairement une faute ?
Non.
La loi autorise un double mandat dans les conditions définies.
L'agent peut légalement présenter les parties, transmettre des offres, organiser des visites et aider l'opération à avancer.
La limite importante tient à la connaissance par l'acheteur des obligations contractuelles et intérêts financiers de l'agent.
Si le vendeur rémunère également l'agent, l'acheteur ne doit pas supposer qu'il est son négociateur indépendant exclusif.
Il s'agit de distinguer des rôles professionnels, pas d'accuser les agents immobiliers.
L'agent peut-il prouver que le prix affiché est juste ?
Un agent peut partager sa connaissance du marché et expliquer le raisonnement du vendeur pour son prix demandé.
Cependant, le prix d'annonce n'est pas une preuve de vente conclue ni une expertise indépendante.
Il convient de tenir compte de l'implication commerciale de l'agent lorsqu'on apprécie ses conseils de prix.
Un acheteur engagé dans une acquisition importante peut analyser séparément des biens comparables, les anciennes données de transfert pertinentes et d'autres informations de marché.
Ce que cela signifie pour l'acheteur : sachez quels intérêts l'agent peut représenter contractuellement et recherchez un avis indépendant quand la décision le nécessite.
Faut-il signer un contrat de courtage en Grèce ?
Le droit grec exige un contrat de courtage immobilier sous forme écrite.
L'article 200(1) reconnaît expressément la correspondance signée et les échanges de courriels comme moyens susceptibles de satisfaire cette exigence.
Le contrat ne doit donc pas obligatoirement porter le titre « Contrat de courtage » pour être juridiquement significatif.
Un échange d'e-mails ou un document de visite peut avoir des conséquences selon son contenu et les circonstances.
Source : Loi 4072/2012 — article 200(1).
Que doit contenir ce contrat ?
L'article 200(2) impose l'identification des parties et plusieurs informations précises.
Les principaux éléments sont :
- L'identité des parties et leurs renseignements fiscaux.
- Le numéro du courtier au registre commercial grec GEMI ou les informations applicables à l'activité transfrontalière.
- Le bien ou l'opportunité concerné par la mission.
- Le type de transaction recherché, par exemple une vente.
- Le montant ou pourcentage de la commission convenue.
Le contrat doit aussi aborder l'autorisation de double intervention au titre de l'article 200(7).
En pratique, l'acheteur doit également obtenir une explication de la base de calcul, de la TVA, de la durée, du fait générateur du paiement et des dépenses séparément facturables.
Et si l'acheteur n'a pas encore d'AFM grec ?
L'AFM (ΑΦΜ) est le numéro fiscal grec.
Comme l'article 200 exige des informations d'identification fiscale, un acheteur étranger sans AFM doit demander à l'agent et à son avocat grec comment remplir correctement les documents.
L'absence d'AFM ne permet pas d'ignorer les informations contractuelles obligatoires.
Voir AFM grec pour les acquéreurs immobiliers.
Signer un bon de visite implique-t-il automatiquement une commission ?
Pas nécessairement.
Sa portée dépend du contenu, de sa qualification éventuelle comme contrat valide et du respect ultérieur des conditions légales de rémunération.
Un bon peut simplement enregistrer la présence de l'acheteur. Un autre peut contenir l'obligation de payer un montant défini si l'achat se réalise.
Le titre figurant en haut du document n'est pas le seul critère.
Ce que cela signifie pour l'acheteur : lisez les bons de visite et documents d'introduction avant de les signer, y compris les petites lignes. En cas de texte grec incompris, demandez une traduction ou un examen juridique indépendant.
Quand la commission devient-elle exigible ?
Selon l'article 200(5) de la loi 4072/2012, le courtier peut demander sa commission convenue lorsque le contrat principal pertinent est conclu, pourvu qu'il ait servi d'intermédiaire ou indiqué l'occasion de conclure la transaction.
L'article 703 du Code civil grec relie lui aussi la rémunération à la conclusion d'un contrat résultant de l'introduction ou de la médiation du courtier.
Sources : Loi 4072/2012 — article 200(5) et Code civil grec — article 703.
Dans un achat ordinaire, cela correspond souvent à la conclusion du contrat d'acquisition pertinent.
Mais les avant-contrats et les opérations avortées peuvent compliquer les conséquences.
La simple présentation du bien suffit-elle à gagner la commission ?
Une visite ne doit pas être considérée à elle seule comme déclenchant automatiquement le paiement intégral immédiat.
Les conditions comprennent la relation de courtage, l'activité qualifiante du courtier et la conclusion de la transaction pertinente.
Une simple introduction peut toutefois constituer une prestation suffisante lorsqu'elle aboutit au contrat. L'agent n'a pas nécessairement à conduire chaque négociation personnellement.
L'acheteur ne doit donc pas penser que cesser tout contact avec l'agent efface forcément une future obligation valable.
Que se passe-t-il si un avant-contrat est signé, puis la vente échoue ?
L'article 703 du Code civil contient une règle particulière pour certains avant-contrats non suivis du contrat définitif : la moitié de la rémunération du courtier peut alors être due.
Le résultat dépend de la nature de l'avant-contrat, du mandat applicable et des faits.
Cela ne signifie pas que n'importe quel formulaire de réservation ou acompte informel rend automatiquement exigible la moitié de la commission.
Mais il est tout aussi imprudent de supposer qu'aucune commission ne peut être due sans transfert final.
Le courtier peut-il facturer des frais même si aucune vente n'est conclue ?
L'article 703 permet de réclamer des dépenses lorsqu'un remboursement a été convenu, y compris si le contrat principal n'est pas conclu.
Le mandat doit donc préciser les éventuels frais publicitaires, déplacements, organisation de visites ou frais administratifs facturés séparément.
Un accord sur la commission n'implique pas une obligation générale de rembourser toutes les dépenses d'exploitation de l'agence.
Ce que cela signifie pour l'acheteur
Avant un dépôt ou un avant-contrat, identifiez précisément les événements qui déclenchent la rémunération.
Si l'achat échoue, faites examiner par un avocat grec toute demande de commission complète ou partielle avant d'y acquiescer.
Les documents et la cause de l'échec sont essentiels.
Une négociation à la baisse réduit-elle la commission ?
Si le mandat prévoit un pourcentage du prix définitif du contrat, une réduction du prix réduit normalement la commission correspondante.
Exemple fictif de 2 % du prix final plus 24 % de TVA :
| Prix initial affiché | Prix final négocié | |
|---|---|---|
| Prix du bien | €350,000 | €320,000 |
| Commission de 2 % | €7,000 | €6,400 |
| TVA de 24 % | €1,680 | €1,536 |
| Total TTC | €8,680 | €7,936 |
Avec ces hypothèses, la commission diminue de €744 lorsque le prix est réduit de €30,000.
Exemple fictif. Le calcul réel dépend du contrat signé.
La commission est-elle toujours basée sur le prix final ?
Non.
L'article 200 permet de convenir d'un montant fixe ou d'un pourcentage ; le contrat en précise la base.
Un forfait peut rester identique même si le prix du logement baisse.
Un mandat mal défini peut laisser incertain si le taux s'applique au prix demandé, au prix contractuel ou à un autre montant expressément retenu.
Cette ambiguïté doit être levée par écrit avant acceptation.
Ce que cela signifie pour l'acheteur : exigez que le contrat indique le montant auquel s'applique le pourcentage.
Un mandat exclusif fonctionne-t-il différemment ?
Oui.
La loi grecque distingue les mandats ordinaires des mandats exclusifs.
Un mandat exclusif peut limiter le recours à d'autres agences ou la recherche autonome de la même opportunité pendant la durée convenue, sous réserve des règles et exceptions légales.
Pour les mandats ordinaires, l'article 200 prévoit une durée par défaut de douze mois, avec prolongation possible de six mois par déclaration écrite unilatérale du client.
Pour l'exclusivité, la durée initiale maximale est de huit mois, renouvelable pour quatre mois sous les conditions prescrites.
Le texte comprend également des règles particulières sur les effets de l'exclusivité sur la rémunération et certaines transactions autour de l'expiration.
Source : Loi 4072/2012 — article 200(3)–(4).
L'exclusivité donnée par le vendeur lie-t-elle l'acheteur ?
Pas automatiquement.
Un accord exclusif entre vendeur et agence crée des engagements entre eux.
Il ne doit pas être confondu avec la promesse séparée faite par l'acheteur de payer une commission.
L'acheteur invité à signer son propre mandat exclusif de recherche doit comprendre les limites au recours à d'autres agents, la durée et les conséquences d'un achat trouvé par ses propres moyens.
Pour quelqu'un qui compare encore des régions ou plusieurs biens, cet engagement est beaucoup plus important qu'une visite ponctuelle.
Que se passe-t-il si deux agences montrent le même bien ?
Cela peut arriver lorsque plusieurs agences annoncent le même logement ou coopèrent entre elles.
L'article 200(5) contient des règles relatives aux courtiers coopérants et aux présentations successives de la même opportunité.
Dans les arrangements de coopération prévus, une seule commission est payée par le client à l'un des courtiers, qui règle ensuite les parts avec les autres participants.
Des mandats distincts successifs peuvent soulever une question plus complexe : quel agent a présenté le premier la possibilité d'achat et quel contrat est applicable ?
Source : Loi 4072/2012 — article 200(5).
Cela ne veut pas dire que toutes les réclamations de deux agences sont légitimes ou qu'il faut payer automatiquement deux factures.
Que devrait faire l'acheteur ?
Conservez la trace de l'agence qui a présenté le bien en premier, des documents signés et des éventuels accords déjà en vigueur.
Si une seconde agence propose le même bien, indiquez qu'il vous a déjà été présenté et demandez comment les agences géreront la situation avant de signer un second engagement.
En cas de demandes concurrentes, un avocat grec doit examiner les contrats et la chronologie des faits.
Comment vérifier l'enregistrement légal d'un agent immobilier ?
Le courtage immobilier est une activité réglementée en Grèce.
La loi 4072/2012 fixe des conditions d'exercice et d'inscription, dont l'enregistrement auprès de la Chambre compétente et du Registre général du commerce — Γενικό Εμπορικό Μητρώο (ΓΕΜΗ ou GEMI).
Le registre officiel des démarches administratives décrit la procédure d'autorisation et d'enregistrement.
Source : Registre grec des procédures administratives — inscription des agents.
Vérification pratique du registre
Demandez la raison sociale, l'identité juridique et le numéro GEMI de l'agence.
La consultation publique GEMI permet la recherche d'une entreprise par numéro d'enregistrement, numéro fiscal, raison sociale ou nom commercial.
Source : Recherche publique officielle GEMI.
Vérifiez que les informations correspondent à la partie désignée au contrat.
Si une personne intervient par l'intermédiaire d'une société, précisez quel organisme juridique conclut le contrat et qui fournit réellement la prestation.
Des dispositions particulières existent pour certains courtiers de l'UE/EEE exerçant légalement des services transfrontaliers. L'absence d'une inscription GEMI ordinaire ne doit donc pas être interprétée sans examen du statut applicable.
Que prouve cette inscription ?
Elle permet d'établir l'identité juridique et professionnelle du prestataire.
Elle ne prouve pas que le prix demandé est raisonnable, que le titre est libre de charges ou que les documents du bâtiment sont complets.
Ces questions nécessitent d'autres preuves et, parfois, des professionnels indépendants.
Quelles informations l'agent doit-il divulguer ?
L'article 201 de la loi 4072/2012 prévoit des obligations spécifiques.
Elles comprennent l'information des clients et contreparties potentielles, avant la conclusion du contrat principal, sur les caractéristiques pertinentes du bien et les défauts factuels dont la connaissance par le courtier est démontrée.
Le texte demande également de dévoiler les doubles mandats et certains intérêts personnels ou financiers supplémentaires avant la conclusion du contrat de courtage.
Source : Loi 4072/2012 — article 201.
Cela signifie-t-il que l'agent garantit l'état du bien ?
Non.
Une obligation de communiquer les défauts connus n'équivaut pas à une enquête juridique ou technique indépendante complète.
L'avocat de l'acheteur doit étudier la propriété, les charges et les contrats.
L'ingénieur examine les questions techniques prévues par sa mission.
L'agent peut être une source d'information importante, mais sa participation ne constitue pas une certification professionnelle de tous les aspects de l'immeuble.
Ce que cela signifie pour l'acheteur
Quand l'agent affirme que les constructions sont légales, que la propriété est claire ou qu'il n'y a aucun défaut, demandez quels documents le démontrent.
Distinguez ce que l'agent sait des conclusions vérifiées indépendamment par avocat ou ingénieur.
Pourquoi l'acte notarié définitif mentionne-t-il les agences ?
L'article 200(8) oblige les contrats immobiliers notariés concernés à comprendre une déclaration indiquant si un courtier a participé.
Si oui, le document doit contenir les renseignements d'identification et le montant ou le pourcentage de la rémunération.
Source : Loi 4072/2012 — article 200(8).
C'est une raison supplémentaire de clarifier le mandat avant la signature finale.
Les informations contenues dans l'acte doivent correspondre aux accords réels.
La déclaration notariale ne remplace pas l'examen soigneux du contrat de courtage original.
Comment comparer deux propositions de commission ?
Le taux n'est qu'un critère parmi d'autres.
Deux hypothèses de commission d'acheteur sur une maison à €300,000 :
| Agence A | Agence B | |
|---|---|---|
| Commission convenue | 2% | 1.5% |
| Honoraires hors TVA | €6,000 | €4,500 |
| TVA de 24 % | €1,440 | €1,080 |
| Total | €7,440 | €5,580 |
La différence est de €1,860.
Mais une commission plus basse ne garantit pas un meilleur service, et une commission plus haute n'assure pas une représentation plus forte de l'acheteur.
Comparez les prestations, le rôle contractuel, la durée et les conditions de paiement.
Une simple présentation d'un logement ne correspond pas nécessairement à une recherche sur mesure avec plusieurs visites, enquêtes et soutien aux négociations.
De même, le courtage ne doit pas être confondu avec une due diligence juridique ou technique indépendante.
La bonne comparaison concerne des services clairement définis et leur coût complet.
Que vérifier avant de signer un contrat d'agence ?
L'acheteur étranger devrait disposer de réponses claires à toutes les questions suivantes.
| Question | Ce qu'il faut établir |
|---|---|
| Avec qui vais-je contracter ? | Agence enregistrée ou courtier habilité et identifié |
| Quel bien ou quelle recherche ? | Immeuble précis ou mandat défini |
| Pour qui travaille l'agent ? | Acheteur, vendeur ou les deux |
| Le vendeur paie-t-il aussi ? | Existence d'une commission séparée du vendeur |
| Quels sont mes frais ? | Montant ou pourcentage exact |
| Quelle est la base de calcul ? | Prix définitif, forfait ou autre montant expressément défini |
| La TVA est-elle incluse ? | Somme totale avec TVA applicable |
| Quand faut-il payer ? | Contrat principal, avant-contrat ou autre événement contractuel |
| Et si la vente échoue ? | Dépenses prévues et conséquences légales |
| Le mandat est-il exclusif ? | Restrictions, durée et résiliation |
| Si une autre agence montre le même bien ? | Traitement des mandats concurrents ou de la coopération |
| Quels justificatifs recevrons-nous ? | Accord, facture et preuve de paiement |
Une vérification rapide avant de signer évite des ambiguïtés portant sur des sommes importantes.
Questions fréquentes
Dois-je une commission si je contacte une agence via une annonce immobilière ?
Pas automatiquement. Une demande de renseignement sur une annonce n'établit pas à elle seule l'existence ou le montant d'une obligation valable de l'acheteur. Cependant, les communications ultérieures et pièces signées peuvent former un contrat. Clarifiez les conditions avant d'accepter une visite ou une présentation.
Puis-je négocier une commission inférieure à 2 % ?
Oui. Le droit grec indique expressément que la commission est librement négociable sans minimum légal. L'acceptation par l'agent relève de la négociation commerciale.
Puis-je acheter directement au vendeur après une visite organisée par l'agent ?
Cela n'élimine pas nécessairement une obligation de commission valable. Si l'agent a présenté l'opportunité et que la vente remplit les conditions légales de rémunération, une commission peut rester due. Faites examiner contrat et circonstances.
Dois-je payer la TVA comme acheteur étranger ?
Résider à l'étranger ne supprime pas automatiquement la TVA grecque sur un service de courtage lié à un immeuble grec. Le taux normal est de 24 %, mais le traitement de la prestation et de la facture doit être confirmé.
Acheteur et vendeur peuvent-ils convenir de pourcentages différents ?
Oui. Des contrats séparés peuvent fixer des montants ou taux différents dans le cadre légal. L'accord de l'une des parties ne détermine pas automatiquement la dette de l'autre.
Ce que la commission ne dit pas sur le bien
Le taux de commission n'établit ni la valeur marchande, ni la situation juridique, ni la qualité technique du logement.
Il ne prouve pas non plus que l'agent représente exclusivement l'acheteur.
Ce sont des questions distinctes.
L'acheteur doit distinguer la fonction commerciale de l'intermédiaire dans la transaction de l'avis juridique indépendant, de l'inspection d'ingénierie et de la recherche de prix fondée sur des preuves.
Payer une commission ne supprime pas la nécessité d'enquêter sur le bien avant l'achat.
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Avant d'acheter en Grèce, vérifiez le rôle de l'agent, le mandat écrit, le traitement TVA et les conditions de paiement. Ajoutez toute commission convenue au budget, mais séparez-la des impôts et de la due diligence.
The Greek Property Report n'est pas une agence immobilière, ne vend pas de biens et ne touche aucune commission dépendant du prix demandé ou de la signature. Notre recherche indépendante aide les acheteurs à comprendre les données immobilières et le marché, mais ne remplace ni le conseil juridique, ni les inspections techniques, ni une expertise de valeur.