Frais de notaire en Grèce : combien paie un acheteur immobilier en 2026 ?

Que fait réellement un notaire grec ?

Le notaire grec, συμβολαιογράφος (symvolaiográfos), est un officier public chargé de préparer et d'authentifier des documents juridiquement importants.

Dans une acquisition immobilière, il joue un rôle central pour formaliser le transfert.

Ses fonctions comprennent généralement la préparation de l'acte d'achat, la coordination des documents nécessaires, le traitement de la procédure de droits de mutation applicable et l'organisation de la signature du contrat définitif.

Le service numérique de transfert immobilier du gouvernement grec permet également au notaire de coordonner le dossier électronique, de récupérer des documents et de transmettre l'acte signé pour son enregistrement selon la procédure applicable.

Sources : Hellenic Notary Association — The Greek Notariat et Gov.gr — Property Transfer.

Le notaire est-il l'avocat de l'acheteur ?

Non. Les fonctions sont distinctes.

L'association des notaires grecs décrit le notaire comme un officier public indépendant et impartial, servant la légalité de l'opération et les intérêts de toutes les parties.

L'avocat mandaté séparément par l'acheteur représente spécifiquement les intérêts de celui-ci.

La participation d'un notaire ne signifie pas automatiquement qu'une enquête juridique complète pour l'acheteur ou une inspection technique ont été effectuées.

Ce que cela signifie pour l'acheteur : payer le notaire ne signifie pas avoir également payé pour une représentation juridique indépendante ou une due diligence technique.

Comment les frais de notaire sont-ils calculés en Grèce ?

Les honoraires notariaux grecs sont réglementés.

Le cadre principal est la décision ministérielle conjointe 111376 du 31 décembre 2011, publiée au Journal officiel B' 13 du 11 janvier 2012, modifiée par la décision 72386/2015.

Cette dernière modification a abaissé la première tranche de 1 % à 0,80 %.

Source : Décision officielle sur les honoraires notariaux et ses modifications — Association notariale.

Les tranches légales d'honoraires

Pour les actes notariés ordinaires portant sur une valeur monétaire, la rémunération proportionnelle suit les tranches suivantes :

Les taux s'appliquent progressivement aux portions correspondantes de valeur.

Par exemple, un achat de €250,000 n'est pas taxé à 0,70 % sur l'intégralité du montant. Les premiers €120,000 sont calculés à 0,80 %, les €130,000 restants à 0,70 %.

Le barème comprend également un montant fixe de €20.

La législation autorise une convention écrite particulière pour les valeurs supérieures à €20 millions, mais cette exception n'intéresse pas les acquisitions résidentielles ordinaires.

La TVA s'ajoute-t-elle aux honoraires du notaire ?

Oui. Les services notariaux sont normalement soumis à la TVA.

Le taux normal grec en octobre 2026 est de 24 %. C'est celui utilisé pour les calculs de ce guide.

La législation grecque prévoit certaines situations à taux réduit. Le taux applicable doit donc être vérifié sur la véritable facture plutôt que supposé universel.

Source : AADE — Basic VAT Rates.

La formule de budget de base est :

Honoraires du notaire = Rémunération légale progressive + forfait de €20 + TVA applicable

Elle ne comprend pas encore les copies, feuilles supplémentaires de l'acte et autres travaux facturables.

Exemple chiffré : un appartement acheté €250,000

Considérons un particulier étranger achetant un appartement existant.

Exemple illustratif

Hypothèses :

• Prix d'achat convenu : €250,000
• Valeur utilisée pour les honoraires : €250,000
• Barème légal standard
• Taux normal de TVA : 24 %
• Aucun autre acte notarié ni arrangement particulier

Étape 1 — Calculer les honoraires proportionnels

Étape 2 — Ajouter le forfait et la TVA

Estimation des honoraires de base : €2,343.60.

Il s'agit d'un calcul illustratif suivant le barème légal, non d'un devis de notaire.

Sont exclus les feuilles supplémentaires, copies certifiées, actes facturés séparément, débours, droits de mutation, frais d'enregistrement, honoraires d'avocat et d'ingénieur et toute commission d'agence.

Quels seraient les honoraires de base pour d'autres montants ?

En supposant que prix convenu et valeur de calcul des honoraires sont identiques :

Calculs illustratifs pour des logements avec le barème légal et le forfait de €20. Les suppléments sont exclus.

Le pourcentage effectif diminue à mesure que la valeur progresse dans les tranches.

C'est pourquoi l'affirmation générale « le notaire prend 1 % du prix » ne décrit pas fidèlement le calcul légal.

Ce que cela signifie pour l'acheteur

On peut estimer la rémunération progressive avant de demander un devis.

Utilisez ce calcul comme repère, puis demandez au notaire d'expliquer tout écart avec le montant final détaillé.

Les honoraires dépendent-ils du prix d'achat ou de la valeur objective ?

C'est une question importante souvent négligée.

La décision tarifaire retient la valeur totale déclarée dans l'acte ou une valeur supérieure déterminée par l'autorité compétente, de manière provisoire ou définitive.

Pour une opération classique soumise au système de valeur objective, cela signifie souvent que le pourcentage notarial s'applique au plus élevé du prix contractuel et de la valeur objective applicable.

Source : Décision ministérielle conjointe 111376/2011, article 1.

La valeur objective (αντικειμενική αξία) est une donnée administrative fiscale, non une preuve du prix de marché du bien.

Exemple : lorsque la valeur objective est plus élevée

Considérons un autre appartement fictif :

Avec un calcul sur €250,000, la base TTC à 24 % serait €2,343.60.

Avec €300,000, le calcul devient :

La valeur légale plus élevée augmente les honoraires de base de €434, même si le prix négocié reste à €250,000.

Exemple illustratif. Le calcul réel dépend de la valeur légalement applicable et des caractéristiques de l'opération.

Une réduction négociée diminue-t-elle les frais de notaire ?

Pas toujours.

Si la valeur retenue pour le calcul reste supérieure au prix négocié, la baisse du prix d'achat peut ne pas réduire la rémunération notariale.

Il faut donc connaître la valeur de calcul de la transaction plutôt que multiplier simplement le prix annoncé par un pourcentage approximatif.

Ce que cela signifie pour l'acheteur : demandez quelle valeur le notaire utilisera et pourquoi avant de finaliser votre budget.

Quels frais supplémentaires peuvent figurer sur la facture du notaire ?

Les honoraires proportionnels et le forfait de €20 ne représentent pas nécessairement toute la facture.

La décision tarifaire ajoute des frais pour les feuilles de documents et les copies.

Elle prévoit notamment :

• €5 pour chaque feuille supplémentaire de l'acte notarié concerné.
• €4 pour chaque feuille de copie délivrée immédiatement après la préparation de l'acte dans les conditions prévues.

Ce sont des montants réglementés et non des pourcentages du prix d'achat.

La facture définitive peut aussi inclure d'autres frais légaux pour des actes distincts ou des tâches documentaires, ainsi que des débours identifiés versés à des tiers.

Source : Décision sur les honoraires notariaux — Articles 1 et 2.

Pourquoi deux transactions du même montant peuvent-elles avoir des factures différentes ?

Le transfert simple d'un appartement peut nécessiter moins de documents et d'actes qu'une opération comportant une structure complexe de propriété.

Les facteurs influant sur le montant comprennent :

• Le nombre et le type d'actes notariés nécessaires.
• La longueur de l'acte et le nombre de feuilles supplémentaires facturables.
• Le nombre de copies certifiées demandé.
• La nécessité d'une procuration supplémentaire ou d'un avant-contrat notarié.
• Les services documentaires particuliers ou procédures facturables séparément.
• Les frais de tiers collectés dans le cadre de la coordination de la transaction.

Toute ligne du décompte de clôture n'est pas nécessairement une rémunération conservée par le notaire.

L'acheteur doit distinguer les honoraires propres du notaire des sommes encaissées ou versées à d'autres fins.

Comment lire le devis d'un notaire ?

Demandez une ventilation en catégories identifiables :

Cette ventilation facilite la comparaison des devis sans confondre honoraires d'avocat, droits publics et rémunération notariale.

Un avant-contrat notarié entraîne-t-il des honoraires supplémentaires ?

Cela peut arriver.

L'acheteur peut rencontrer un accord de réservation, un avant-contrat privé ou un avant-contrat notarié (προσύμφωνο) formel.

Ces documents ne sont pas équivalents.

L'article 2 de la décision tarifaire comporte une règle spécifique pour les avant-contrats avec acompte ou paiement avant l'acte définitif.

Les honoraires proportionnels sont calculés sur la contrepartie payée dans le cadre de l'avant-contrat. La disposition permet d'imputer ces honoraires sur ceux de l'acte définitif lorsque celui-ci est conclu dans le délai prévu en exécution de l'avant-contrat.

Source : Décision ministérielle conjointe 111376/2011, article 2(c).

Ce que cela signifie pour l'acheteur

Avant de payer un avant-contrat notarié formel, demandez :

« Les honoraires proportionnels payés pour cet avant-contrat seront-ils déduits de ceux de l'acte définitif, et à quelles conditions ? »

Ne supposez pas qu'un simple accord privé de réservation bénéficie automatiquement du même traitement.

Notaire et avocat de l'acheteur devraient expliquer la nature de cet avant-contrat, ses effets juridiques et les obligations financières avant la signature.

Qui paie le notaire lors d'un achat immobilier en Grèce ?

Dans une opération résidentielle ordinaire, l'acheteur supporte fréquemment les honoraires du notaire et les frais associés à l'établissement de l'acte d'acquisition.

Toutefois, la répartition des coûts doit être définie dans l'accord véritable et non présumée identique dans toutes les transactions.

Faites confirmer par écrit quelle partie doit payer les honoraires, actes annexes, copies certifiées et autres dépenses concernées.

Cela importe particulièrement si le vendeur demande un acte notarié supplémentaire ou si la transaction exige des documents inhabituels.

Un acheteur étranger peut-il choisir son notaire ?

Le système grec permet aux parties de choisir le notaire, sous réserve des règles professionnelles et territoriales applicables.

Dans les acquisitions résidentielles ordinaires, l'acheteur organise souvent le choix, mais il convient de le coordonner avec les parties.

Un acheteur étranger peut demander à son avocat de recommander un notaire expérimenté dans les transactions avec des non-résidents.

La capacité à communiquer clairement en anglais, à coordonner les documents à distance et à expliquer les transferts financiers peut compter dans la pratique.

Le notaire reste un officier public impartial, quelle que soit la personne qui l'a proposé.

Source : Hellenic Notary Association — Institutional Role.

Que doit vérifier l'acheteur étranger avant de mandater le notaire ?

Confirmez le mode d'échange des documents, les traductions requises, l'identification et les autorisations nécessaires, et le dispositif de signature si l'acheteur ne peut pas être présent.

Si une procuration s'impose, demandez si sa préparation, traduction, certification et les actes notariés correspondants sont compris dans le devis.

Ne supposez pas que le devis de l'acte d'achat couvre tous les besoins supplémentaires d'un acheteur vivant à l'étranger.

Le rôle du notaire a-t-il changé avec la nouvelle loi de 2026 ?

Oui. La loi grecque 5293/2026, publiée le 7 avril 2026, a créé un nouveau cadre pour le notaire comme service de guichet unique dans les transferts immobiliers.

Son article 15 décrit un rôle de coordination élargi pour la préparation de l'acte, la collecte de documents, certaines procédures fiscales, les frais d'enregistrement cadastral et le dépôt de l'acte pour enregistrement.

La loi permet aussi, de façon facultative et sous conditions et accord explicite, que le notaire gère le prix d'achat par un compte séquestre spécialement affecté.

Sources : AADE — Circulaire O.3014/2026 et Loi 5293/2026 — Article 15.

Le guichet unique fonctionne-t-il déjà partout en Grèce ?

La législation distingue l'établissement du cadre légal de sa mise en application.

Selon les articles 19 et 22, la date de lancement, le périmètre géographique et les modalités de fonctionnement doivent être précisés par décision ministérielle conjointe.

Les acheteurs ne doivent donc pas supposer que toutes les fonctionnalités sont disponibles pour chaque transaction au seul motif que la loi a été publiée en avril 2026.

La situation définitive doit être vérifiée au regard des décisions d'application et procédures effectivement opérationnelles à la date d'achat.

Source : Loi 5293/2026 — Article 19.

Le notaire remplace-t-il désormais l'avocat ?

Non.

L'élargissement de ses missions administratives et de coordination ne fait pas du notaire le conseiller juridique exclusivement mandaté par l'acheteur.

L'examen indépendant des titres, le conseil sur les risques contractuels et la représentation des intérêts de l'acheteur restent des missions distinctes.

Le nouveau cadre ne doit pas non plus être compris comme supprimant les frais d'enregistrement ou autres droits publics.

Pour les actes relevant du nouveau dispositif, l'article 15 renvoie à la rémunération de l'article 40 du Code grec des notaires. Il faut demander quels frais s'appliquent effectivement, plutôt que supposer que le dispositif fixe un nouveau tarif universel.

Ce que cela signifie pour l'acheteur

Avant la conclusion, demandez au notaire quelles procédures numériques ou de guichet unique sont disponibles pour le bien, qui gère l'enregistrement et comment taxes, honoraires et fonds d'achat seront réglés.

Le but est de comprendre la procédure réelle, pas de supposer que toutes les transactions suivent un processus administratif identique.

Les frais d'enregistrement sont-ils inclus dans les honoraires du notaire ?

Non.

La rémunération du notaire et les frais à payer pour enregistrer la propriété sont deux catégories de coûts distinctes.

Après la signature de l'acte définitif, le transfert doit être enregistré selon la procédure applicable.

La procédure numérique gouvernementale prévoit le dépôt de l'acte auprès du Cadastre hellénique, puis le paiement des frais d'enregistrement correspondants.

Source : Gov.gr — Digital Property Transfer Procedure.

Même si le notaire coordonne l'enregistrement ou collecte le paiement, les droits dus pour l'enregistrement ne deviennent pas automatiquement ses honoraires professionnels.

Il en va de même pour les droits de mutation

Les droits de mutation sont une autre charge distincte.

Pour une revente ordinaire taxable, ils suivent la législation fiscale applicable et non le barème du notaire.

L'acheteur peut donc supporter trois frais liés à la valeur, mais distincts :

1. Droits de mutation immobilière.
2. Rémunération notariale.
3. Frais d'enregistrement du transfert.

Ils peuvent faire intervenir des valeurs apparentées, mais ne constituent pas la même charge et ne doivent pas être fusionnés en un pourcentage inexpliqué.

Que demander avant d'accepter un devis notarial ?

Un devis écrit utile doit permettre de comprendre le calcul et les exclusions.

Utilisez la liste suivante :

• Valeur de calcul : quelle valeur contractuelle ou officiellement déterminée sert de base ?
• Tranches légales : le barème progressif a-t-il été correctement appliqué ?
• TVA : quel taux s'applique, et à quels frais ?
• Documents : quelles feuilles supplémentaires, copies et autres actes sont inclus ?
• Autres frais : quelles sommes vont à des tiers et ne représentent pas les honoraires du notaire ?
• Avant-contrat : s'il est nécessaire, comment ses honoraires seront-ils traités à la conclusion ?
• Achat à distance : les procurations et autres documents sont-ils inclus ?
• Enregistrement : qui dépose l'acte, qui paie les frais et comment la finalisation est-elle confirmée ?
• Échéances : quand les honoraires sont-ils dus et que se passe-t-il si la transaction n'aboutit pas ?

Le notaire doit pouvoir indiquer le fondement légal des principales charges et expliquer les suppléments.

Un devis écrit avant signature vaut mieux qu'un total inexpliqué présenté juste avant la conclusion.

Ce que les frais de notaire ne peuvent pas établir sur un bien

Des honoraires correctement calculés ne prouvent pas que le prix est raisonnable ou que le bien est exempt de problèmes juridiques et techniques.

La documentation notariale et les procédures légales associées sont indispensables au transfert régulier d'un bien.

Elles ne remplacent pas l'examen indépendant côté acheteur des titres, charges, permis de construire, correspondance cadastrale, état physique ou éléments de preuve du marché.

Questions fréquentes

Les honoraires du notaire grec sont-ils négociables ?

Pour les opérations résidentielles ordinaires, les honoraires principaux proportionnels suivent un barème légal, et non un taux horaire commercial totalement libre. Demandez un calcul détaillé et des explications sur les frais additionnels. La loi prévoit une exception de convention écrite pour les montants dépassant €20 millions, sans importance pour une résidence ordinaire.

La TVA de 24 % sur les services notariaux est-elle la même que la TVA sur un logement neuf ?

Non. La TVA appliquée à un service professionnel relève d'un régime distinct de la TVA applicable à la vente de certains immeubles neufs. Leurs bases juridiques diffèrent et ne doivent pas être confondues.

Puis-je estimer les frais de notaire avant de choisir mon bien ?

Une estimation initiale est possible à partir des tranches légales et d'une valeur supposée. Le calcul définitif exige la valeur réellement applicable, les actes concernés, les documents et le régime de TVA.

Le notaire peut-il gérer le transfert si je réside hors de Grèce ?

Selon les conditions applicables, l'opération peut être organisée avec une autorisation et une représentation adaptées. La signature, la vérification d'identité et la procuration doivent être confirmées avec le notaire et l'avocat de l'acheteur. Ne supposez pas que toute l'opération peut se faire en ligne.

Guides associés

• Coûts d'achat immobilier en Grèce — cadre général des frais d'acquisition.
• Valeur objective en Grèce — pourquoi la valeur fiscale peut différer du prix d'achat.
• Droits de mutation immobilière en Grèce — calcul de l'impôt d'acquisition distinct.
• Honoraires d'avocat et d'ingénieur — frais professionnels séparés.
• Parcours d'achat immobilier en Grèce — étapes jusqu'à l'enregistrement.
• Que vérifie l'avocat immobilier ? — contrôle juridique indépendant.

Avant de vous engager sur un achat, demandez au notaire un devis écrit détaillé ainsi que la confirmation de la valeur utilisée pour calculer les honoraires.

The Greek Property Report fournit une recherche immobilière indépendante du côté de l'acheteur. Nous ne vendons pas de biens et ne touchons aucune commission liée au prix demandé ou à la conclusion de la transaction. Nos analyses peuvent organiser des données administratives et de marché, mais elles ne remplacent ni les missions légales du notaire ni des conseils juridiques et techniques indépendants.