Acheter un bien en Grèce : de l'offre à l'acte
Première étape : trouver un bien et discuter des conditions commerciales.
Une offre acceptée est une étape commerciale, pas un certificat de due diligence. Elle ne prouve ni un titre propre, ni une correspondance cadastrale, ni la légalité du bâtiment, ni un prix soutenu par le marché.
Plus l'engagement financier augmente, plus les éléments doivent déjà avoir été vérifiés.
Considérez l'offre comme le début d'une vérification sérieuse, pas comme la preuve que le bien est prêt à être acheté.
Avant que la transaction n'avance trop, l'acheteur a besoin des bases administratives.
L'acheteur étranger a besoin d'un AFM grec. Il peut aussi devoir organiser l'accès fiscal, des documents certifiés ou une procuration.
Être administrativement prêt à acheter n'est pas la même chose qu'avoir un bien prêt à être transféré.
Constituez l'équipe côté acheteur.
Avocat, ingénieur, notaire, conseiller fiscal et agent répondent à des questions différentes. La présence d'un professionnel ne signifie pas que le travail d'un autre a été accompli.
L'avocat n'est pas généralement obligatoire à l'acte final, mais la due diligence juridique indépendante reste importante.
Demandez : qui a vérifié quoi ?
La due diligence juridique vérifie si le vendeur peut transférer ce que vous pensez acheter.
L'examen peut couvrir propriété, chaîne de titres, registre ou cadastre, hypothèques, prénotations, saisies, réclamations, servitudes, divergences de description et conditions contractuelles.
La question n'est pas seulement de savoir si le vendeur possède un acte, mais si le dossier juridique soutient le transfert sûr du droit proposé.
La due diligence technique vérifie si le bien physique correspond à sa situation légale et urbanistique.
L'ingénieur peut vérifier permis, plans, configuration réelle, constructions ou modifications non autorisées, légalité, limites et autres restrictions techniques.
Due diligence juridique et technique se complètent et ne se remplacent pas.
Un acompte ne doit pas aller plus vite que les éléments.
Avant un paiement important, le document, le remboursement, les conditions et les conséquences d'un problème de due diligence doivent être clairs.
Votre engagement financier ne doit pas progresser plus vite que votre niveau de vérification.
Associez les étapes financières importantes à des étapes de contrôle concrètes.
Tous les problèmes trouvés n'ont pas la même conséquence.
Un constat peut être un document manquant, un problème technique corrigeable, un sujet commercial affectant le prix, un problème de calendrier ou un risque juridique/technique sérieux.
Une bonne due diligence rend les problèmes visibles tant que l'acheteur a encore le choix.
Le vendeur et le notaire rassemblent les documents nécessaires au transfert.
La Grèce utilise, pour les cas éligibles, un dossier numérique de transfert qui peut relier notaire, documents, acte numérique et cadastre.
La complétude administrative numérique n'est pas une analyse côté acheteur de la qualité du bien.
Digitalisation du processus et due diligence restent deux couches différentes.
La taxe de transfert est traitée avant l'acte.
Pour une acquisition taxable ordinaire, la déclaration est déposée avant l'acte et l'acheteur est responsable du paiement.
AADE indique un taux standard de 3% de la valeur taxable, avec une contribution municipale de 3% de la taxe principale. La base fiscale n'est pas automatiquement une valeur de marché.
L'acte notarié est le contrat de vente formel.
Au moment de signer, l'acheteur doit déjà comprendre les résultats essentiels des contrôles de titre, cadastre et technique, la fiscalité, les conditions contractuelles et les points ouverts.
L'acte final doit conclure la vérification, pas la commencer.
Les constats critiques doivent être connus avant la signature.
Signer l'acte et enregistrer la propriété sont deux étapes distinctes.
Après l'acte, celui-ci doit être enregistré dans le système compétent. Le Cadastre hellénique fournit des services électroniques.
Des circuits accélérés existent pour certains dossiers numériques, mais cela ne garantit pas que chaque achat soit enregistré en un jour.
N'arrêtez pas votre checklist à « nous avons signé ». Confirmez l'enregistrement.
Après l'enregistrement, l'acheteur devient aussi propriétaire au regard de la fiscalité.
AADE décrit l'obligation E9 après acquisition. Dans certains dossiers numériques, l'E9 peut être généré automatiquement.
Les données E9 servent aussi à l'ENFIA annuel.
Qu'est-ce qui peut allonger le processus ?
Documents manquants, problèmes de titre, enregistrements cadastraux, écarts de plans, constructions non autorisées, succession, charges, autorisations, financement, procurations ou propriétaires multiples peuvent ralentir.
Demandez quel élément précis empêche aujourd'hui le bien d'être prêt au transfert.
Le processus en un coup d'œil.
1. Trouver. 2. Offre. 3. AFM et conseillers. 4. Vérification juridique. 5. Vérification technique. 6. Résolution. 7. Fiscalité. 8. Signature. 9. Enregistrement. 10. Obligations du propriétaire.
Quatre moments où l'acheteur doit arrêter et vérifier.
Avant un acompte important, avant de renoncer à des conditions importantes, avant taxe/acte et avant de considérer l'achat terminé.
L'avancement de la transaction doit correspondre à l'avancement des vérifications.
Ce que le numérique change — et ne change pas.
myAADE, myPROPERTY, le dossier numérique de transfert et les services cadastraux rendent l'administration plus numérique.
Ils modifient le déplacement des documents, pas la distinction entre documents vendeur, due diligence juridique, due diligence technique, fiscalité, acte et enregistrement.
Ce que ce guide ne peut pas déterminer.
Il ne peut pas décider si un bien précis est prêt au transfert, si un problème est corrigeable ou si vous devez continuer.
Cela nécessite les vrais documents et contrôles professionnels de la transaction concrète.
Questions fréquentes
Dois-je verser un acompte avant les contrôles ?
Il n'existe pas de règle universelle responsable. Avant un paiement important, les conditions et protections doivent être claires.
Le notaire fait-il toute la vérification juridique pour moi ?
Le notaire a son propre rôle formel. Cela ne remplace pas une due diligence juridique indépendante côté acheteur.
Quand la taxe de transfert est-elle payée ?
Pour un achat taxable ordinaire, avant l'acte notarié.
L'achat est-il terminé à la signature ?
Pas entièrement. L'enregistrement de l'acte est une étape distincte à confirmer.
Que se passe-t-il après l'achat ?
Les obligations de propriétaire comme E9 et ENFIA deviennent pertinentes.
Vous avancez avec un bien précis ?
Transformez le processus général en checklist propre au bien : qu'est-ce qui a été vérifié, que manque-t-il et quel constat pourrait changer votre décision ?