Honoraires d'avocat et d'ingénieur en Grèce : ce que paient les acheteurs en 2026

Combien coûte un avocat immobilier en Grèce ?

Les honoraires des avocats grecs pour les transactions immobilières sont normalement déterminés par un accord écrit entre l'avocat et son client.

La loi 4194/2013, Code grec des avocats, établit à l'article 58 le principe de la rémunération librement convenue par écrit. L'article 73 vise spécifiquement la recherche des titres, et l'article 74 le travail juridique relatif aux actes et transactions.

Le Code contient aussi des règles de calcul supplétives lorsqu'aucun accord écrit n'a été conclu. Elles ne doivent pas être prises pour un prix imposé à chaque avocat.

Sources : Code grec des avocats — article 73, vérification des titres et article 74, documents contractuels.

Quels montants les avocats annoncent-ils généralement ?

Les guides de l'achat immobilier publient des estimations diverses.

Certains évoquent environ 0.5%–1% du prix du bien, d'autres 1%–2%, habituellement hors TVA.

Sur un bien à €250,000, cela produit des chiffres très différents :

Calculs illustratifs, non des devis réels ou un barème recommandé. La colonne TVA suppose que ces services sont soumis à la TVA grecque à 24 %.

Cette amplitude traduit les différences entre prestataires et entre prestations décrites.

Par exemple, le guide grec 2026 d'Engel & Völkers indique environ 0.5%–1%, tandis que Global Property Guide décrit environ 1%–2%.

Aucune de ces indications ne détermine ce qu'un acheteur particulier doit payer.

Un avocat peut proposer un forfait, un tarif horaire ou des montants séparés pour différentes étapes.

Ce que cela signifie pour l'acheteur : un pourcentage n'est utile que lorsqu'on sait quel travail il rémunère. Un devis inférieur peut exclure des contrôles essentiels ; un devis supérieur peut inclure des tâches inutiles à ce dossier.

Que doit effectivement faire l'avocat de l'acheteur ?

La mission centrale de l'avocat de l'acheteur est d'enquêter sur la situation juridique du bien et de conseiller son client avant qu'il ne s'engage à l'acheter.

Une mission de due diligence juridique pertinente peut comporter plusieurs tâches distinctes.

Vérification de la propriété et des titres

L'avocat examine si le vendeur possède les droits qu'il envisage de transférer.

Selon l'historique du bien et le système d'enregistrement applicable, il peut devoir rechercher les actes précédents, les transmissions de propriété et les droits inscrits.

L'enquête peut inclure le Cadastre hellénique, l'ancien registre foncier ou hypothécaire compétent et les justificatifs correspondants.

L'acheteur doit pouvoir obtenir une explication des droits offerts, des points vérifiés et des questions encore ouvertes.

Hypothèques, saisies et autres charges

Un bien peut être grevé d'inscriptions ou de droits de tiers.

Cela peut comprendre hypothèques, prénotations hypothécaires, saisies, revendications, usufruit ou autres restrictions pertinentes pour le transfert envisagé.

Découvrir une charge ne signifie pas nécessairement que l'achat est impossible. Certaines charges peuvent être levées ou réglées dans le cadre de la transaction.

L'acheteur doit cependant comprendre ce qui doit être réalisé, par qui et avec quels documents justificatifs.

Cohérence cadastrale

L'avocat doit évaluer les informations juridiques et cadastrales pertinentes, notamment la concordance entre le bien enregistré, les droits et l'objet de la transaction.

Si la désignation cadastrale, les limites ou les modalités de propriété soulèvent des questions techniques, une coordination avec un ingénieur ou un géomètre peut être nécessaire.

La vérification juridique n'est pas une mesure physique du terrain ou du bâtiment.

Examen du contrat et protection de l'acheteur

La mission peut comprendre l'examen d'une réservation, d'un avant-contrat ou de l'acte final.

Elle peut porter sur les conditions du dépôt, les paiements, les documents manquants, les déclarations du vendeur, les délais d'achèvement et les droits de l'acheteur en cas de problème.

Pour un achat à distance, elle peut aussi s'étendre à la rédaction ou à l'examen de pouvoirs de représentation et à la coordination avec le notaire.

Ces services doivent être expressément prévus, et non présumés inclus.

Pour en savoir davantage, consultez Que vérifie l'avocat immobilier en Grèce ?.

Un compte rendu compte vraiment

Une enquête juridique utile doit fournir une conclusion claire sur les points examinés, les documents étudiés, les risques identifiés et les conditions restant à satisfaire.

Cette conclusion peut prendre la forme d'un rapport écrit ou d'une autre restitution documentée convenue.

L'acheteur doit demander à l'avance quel livrable sera fourni.

Ce que cela signifie pour l'acheteur : il ne paie pas simplement la présence d'un avocat le jour de la signature, mais une enquête définie et un avis professionnel sur les risques juridiques de l'achat.

Est-il légalement obligatoire d'engager un avocat immobilier ?

Pour un achat résidentiel ordinaire en Grèce, l'acheteur n'est en général pas tenu de désigner son propre avocat uniquement pour la signature de l'acte notarié définitif.

Le notaire exerce une fonction légale distincte de préparation et d'authentification du transfert.

Cependant, l'absence d'obligation générale de représentation juridique indépendante ne signifie pas qu'elle est inutile.

Le notaire n'est pas exclusivement mandaté pour défendre les intérêts de l'acheteur. L'agent immobilier ne remplace pas non plus un conseil juridique indépendant.

Sources : Portail européen e-Justice — professions juridiques en Grèce et GreekProperty.org — avocat lors d'un achat.

Pour un acheteur étranger qui ne lit pas les documents grecs et ne connaît pas le cadastre, un conseil juridique indépendant peut être particulièrement précieux.

La question n'est pas seulement de savoir si l'avocat est obligatoire ; il faut décider si l'on souhaite avancer sans professionnel indépendant pour examiner les titres du vendeur et les obligations contractuelles.

Combien coûte un ingénieur pour l'achat d'un bien en Grèce ?

Contrairement à une taxe calculée selon un taux fixé, les honoraires d'un ingénieur dépendent de la prestation technique effectivement demandée.

Une visite ordinaire d'appartement, un contrôle de conformité des constructions, la préparation de l'Electronic Building Identity et une expertise structurelle approfondie peuvent représenter des missions très différentes.

Les honoraires de prestations d'ingénierie en Grèce sont généralement convenus par écrit, conformément au cadre de la loi 3919/2011, article 7.

Cette loi a supprimé les honoraires minimaux obligatoires pour les services de son champ d'application et a instauré un cadre d'accords écrits. Elle ne fixe pas un prix unique pour toutes les inspections préalables à l'achat d'un logement.

Source : Loi 3919/2011 — article 7, ingénieurs.

Exemple publié de tarifs d'inspection

À titre d'exemple de tarifs spécifiques à un prestataire, le cabinet grec d'ingénierie GTKO publie les prix suivants pour une inspection résidentielle préachat de base :

Source : GTKO Design & Properties — tarifs publiés de due diligence technique, consulté en octobre 2026.

Il s'agit des prix publiés par une seule entreprise, pas de tarifs réglementés ou de moyennes représentatives du marché grec.

La prestation de base annoncée comprend une visite sur place, l'examen des documents techniques disponibles, la documentation de défauts ou d'écarts visibles et un rapport écrit. Les évaluations structurelles spécialisées et le travail supplémentaire font l'objet d'un accord distinct.

Un acheteur ne doit pas supposer que toutes les offres intitulées « inspection du bien » ont la même étendue.

Pourquoi une étude technique détaillée peut-elle coûter beaucoup plus ?

Le travail peut s'étendre si les permis sont manquants, des transformations ne sont pas documentées, la construction est complexe, plusieurs bâtiments sont concernés ou des défauts significatifs sont suspectés.

L'ingénieur peut devoir obtenir d'anciens plans, comparer la configuration autorisée à l'existant, faire prendre des mesures, examiner des déclarations de régularisation ou faire intervenir d'autres spécialistes.

Les biens situés hors plan d'urbanisme, les maisons rurales et les bâtiments anciens peuvent présenter d'autres questions qu'un appartement relativement simple.

Le déplacement sur une île ou dans une zone éloignée peut également influer sur le coût pratique de l'inspection.

Ce que cela signifie pour l'acheteur : définissez d'abord l'étendue de la mission, puis comparez les devis pour cette même prestation. Une visite visuelle peu coûteuse ne remplace pas une étude structurelle lorsqu'elle est nécessaire.

Quelle est la différence entre l'ingénieur du vendeur et celui de l'acheteur ?

C'est l'une des distinctions les plus importantes dans le processus d'achat grec.

Le transfert du bien peut nécessiter des documents techniques établis par des ingénieurs habilités.

Le vendeur organise normalement la documentation destinée à démontrer le statut légal enregistré de la construction et à permettre le transfert notarié ; néanmoins, la répartition des coûts spécifiques doit être confirmée dans l'accord de transaction.

L'acheteur peut de son côté nommer un ingénieur indépendant chargé d'évaluer les risques techniques pour son propre compte.

Les deux services répondent à des objectifs différents.

L'ingénieur du vendeur peut accomplir un travail juridiquement important. La différence ne tient pas à une présomption de fiabilité de l'un plutôt que de l'autre.

Elle tient au mandat, à son périmètre et à la responsabilité professionnelle.

Une mission engagée par l'acheteur lui permet de définir ses questions et de recevoir les conclusions qui lui sont destinées.

Qu'est-ce que l'Electronic Building Identity, et qui la paie ?

L'Electronic Building Identity (Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου — HTK) est un dossier numérique officiel comportant des informations prescrites sur un bâtiment ou une unité de propriété distincte.

Le système est géré par l'intermédiaire de la Chambre technique de Grèce (TEE).

Pour les transferts résidentiels ordinaires relevant du cadre légal, un Certificate of Completeness de l'identité du bâtiment fait partie des documents nécessaires.

L'ingénieur habilité doit finaliser le dossier électronique, réaliser l'inspection prescrite et remplir la procédure avant de délivrer le certificat.

Sources : Ministère grec de l'Environnement — lancement de l'identité électronique et Gov.gr — certificat d'exhaustivité.

Le dossier peut contenir permis de construire, plans, déclarations pertinentes sur les constructions non autorisées, documents énergétiques et autres renseignements prescrits.

Qui paie normalement ?

Le vendeur prépare généralement les pièces nécessaires à la remise du bien pour le transfert, dont la documentation HTK applicable.

L'acheteur doit toutefois vérifier la répartition réelle des coûts prévue au contrat, et non considérer une pratique commerciale comme une règle universelle imposée par la loi.

Si le vendeur a déjà mandaté un ingénieur pour cette documentation, l'acheteur ne doit pas supposer que la même prestation comprend une due diligence technique indépendante dans son intérêt.

Le certificat HTK garantit-il un bâtiment physiquement en bon état ?

Non.

Le certificat porte sur la procédure légalement prescrite d'exhaustivité et de documentation.

Il ne constitue pas automatiquement une évaluation complète de la stabilité structurelle, des défauts cachés, de l'étanchéité, de la sécurité électrique, de la plomberie ou du coût des réparations futures.

Un ingénieur peut examiner des éléments supplémentaires, mais l'acheteur doit vérifier qu'ils figurent dans la mission.

Que se passe-t-il si l'ingénieur trouve des constructions non autorisées ?

Les conséquences dépendent de la nature de la difficulté et de la législation applicable.

Une extension non déclarée, un balcon fermé, un plan modifié ou un changement d'usage non autorisé peuvent exiger des recherches complémentaires et éventuellement des démarches administratives correctrices.

Certaines irrégularités peuvent être régularisées selon les règles applicables ; d'autres peuvent constituer des obstacles plus sérieux.

L'acheteur ne doit pas supposer que toutes les constructions irrégulières peuvent être régularisées ou que le règlement d'une amende administrative résout chaque problème.

L'ingénieur et l'avocat compétents doivent expliquer ce qui doit être réglé avant que l'acheteur ne s'engage à achever la transaction.

Pour approfondir : Constructions illégales et non autorisées en Grèce.

Le certificat de performance énergétique entraîne-t-il d'autres honoraires d'ingénierie ?

Potentiellement, mais c'est un service et un document distincts.

Le certificat de performance énergétique (Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης — PEA) enregistre la performance énergétique calculée d'un bâtiment ou d'une unité.

Le ministère grec de l'Environnement explique que le propriétaire mandate un inspecteur énergétique habilité pour l'évaluation et le certificat, généralement requis dans les ventes relevant des règles et exceptions applicables.

Source : Ministère grec de l'Environnement — performance énergétique des bâtiments.

Il ne faut pas confondre le PEA avec une inspection indépendante d'ingénierie du bien.

Le certificat concerne surtout l'efficacité énergétique, non l'ensemble de l'état physique ou juridique de la maison.

Lorsque vous payez un ingénieur, demandez si le devis concerne le PEA, la HTK, une inspection technique pour l'acheteur ou plusieurs de ces prestations.

Elles ne sont pas interchangeables.

Comment calculer la TVA sur les honoraires d'avocat et d'ingénieur ?

Les prestations professionnelles grecques sont normalement soumises à la TVA lorsque les règles relatives au lieu de fourniture et à l'imposition le prévoient.

En octobre 2026, le taux normal de TVA grecque est de 24%.

Source : AADE — taux de TVA de base.

Pour les prestations directement liées au transfert d'un titre sur un immeuble grec déterminé, le cadre européen de la TVA situe généralement le lieu d'imposition là où se trouve l'immeuble.

Mais tous les services juridiques ne reçoivent pas un traitement TVA identique. La nature de la prestation, le client et les règles particulières doivent être pris en compte.

Sources : Commission européenne — lieu d'imposition et Règlement d'exécution 282/2011 — article 31 bis.

Cette distinction importe aux acheteurs hors UE : résider hors UE ne signifie pas automatiquement que toute prestation juridique liée à un bien grec est facturée sans TVA grecque.

Un exemple de calcul

Un avocat propose €1,750 hors TVA pour une prestation convenue liée à l'achat.

Si une TVA de 24 % s'applique :

€1,750 × 24% = €420 de TVA.

Total : €2,170.

Un ingénieur facturant €400 hors TVA dans les mêmes conditions :

€400 × 24% = €96 de TVA.

Total : €496.

Demandez aux deux professionnels de confirmer le traitement de TVA applicable et de fournir par écrit le montant toutes taxes comprises.

Exemple détaillé : appartement à €250,000

Prenons un acheteur étranger hypothétique acquérant un appartement ancien pour €250,000.

Il mandate un avocat indépendant et un ingénieur pour examiner le bien avant de s'engager.

Les montants ci-dessous sont des honoraires contractuels purement illustratifs, pas de vrais devis, estimations officielles ou prix typiques du marché grec.

Les hypothèses sont les suivantes :

• Un appartement résidentiel ancien.
• Un acheteur individuel étranger.
• Une prestation juridique convenue incluant titres et contrat.
• Une inspection indépendante avec rapport écrit.
• Une TVA grecque de 24 % sur les deux services.
• Aucune investigation spécialisée supplémentaire.

L'exemple exclut les frais HTK et PEA du vendeur, les travaux d'ingénierie supplémentaires commandés par l'acheteur, traductions, procurations, recherches officielles ou documents facturés séparément, ainsi que notaire, taxe de mutation, enregistrement et commission d'agence.

Le total de €2,666 n'est pas une provision universelle.

Dans ce périmètre hypothétique précis, il montre uniquement comment réunir deux devis et la TVA dans un budget transparent.

Et si un problème est détecté ?

Supposons que l'ingénieur constate une différence entre les plans approuvés et la configuration réelle de l'appartement.

Le prix initial de l'inspection peut couvrir la signalisation de l'écart, sans inclure la préparation de plans corrigés, d'études ou de dossiers de régularisation.

De même, l'honoraire initial de l'avocat peut inclure l'identification d'une hypothèque inscrite, mais non une procédure supplémentaire longue pour résoudre les difficultés de titre.

Ces nouvelles tâches peuvent entraîner d'autres honoraires.

C'est pourquoi le périmètre du devis initial importe autant que son prix.

Comment comparer deux devis d'avocats ?

Comparez les services plutôt que les seuls pourcentages.

Un avocat qui propose €1,500 pour une recherche de titre limitée et un autre qui demande €2,500 pour un accompagnement intégral ne proposent pas forcément des prestations équivalentes.

Demandez à chacun d'indiquer les prestations comprises :

Tous les acheteurs n'ont pas besoin de toutes les prestations.

Par exemple, celui qui possède déjà un numéro AFM peut ne pas avoir besoin de payer un avocat pour l'obtenir.

En revanche, les contrôles essentiels des titres et des contrats ne doivent pas disparaître de la mission simplement parce que l'acheteur connaît le processus général.

Forfait ou pourcentage ?

Les deux solutions peuvent être légitimes.

Le forfait fixe un total pour une mission définie. Le pourcentage lie la rémunération à la valeur de la transaction. Un taux horaire peut convenir aux travaux imprévus ou supplémentaires.

Le mode de facturation ne détermine pas à lui seul la qualité du conseil juridique.

Dans chaque cas, définissez ce qui se passe si la vente est abandonnée après les premières recherches ou si d'autres travaux deviennent nécessaires.

Comment comparer deux devis d'ingénieurs ?

Un devis utile décrit la méthode d'inspection, les documents examinés, le résultat remis et les limites des travaux.

La grille suivante permet de comprendre les différences :

L'acheteur doit demander ce qui est inclus et ce qui donne lieu à une facturation supplémentaire.

Une visite visuelle ne doit pas être présentée comme une certification structurelle complète si les études et calculs nécessaires ne sont pas réalisés.

Un ingénieur peut également être compétent pour certaines questions techniques tout en nécessitant l'aide d'un autre spécialiste sur des points particuliers.

Pourquoi un rapport écrit est important

Une remarque orale selon laquelle le bien « a l'air correct » ne permet pas de savoir ce qui a véritablement été examiné.

Un rapport utile identifie le bien, les documents disponibles, les observations, les incertitudes et les suites recommandées.

Il distingue ce qui a été contrôlé de ce qui n'a pas pu l'être.

C'est particulièrement important pour un acheteur étranger qui ne peut assister à toutes les inspections.

Qui paie les travaux techniques supplémentaires si un problème est découvert ?

Il n'existe pas de réponse universelle utile sans connaître le problème et l'accord de vente.

Le vendeur peut devoir fournir les documents légalement requis ou résoudre un obstacle à la régularité du transfert.

L'acheteur peut demander des investigations complémentaires pour sa propre décision.

Les parties peuvent également négocier le coût des travaux, des corrections, des retards et des démarches supplémentaires.

Avant d'accepter une nouvelle dépense, il faut déterminer :

1. Quel problème a été constaté et avec quelles preuves ?
2. Le travail est-il nécessaire au transfert, ou s'agit-il d'une inspection optionnelle pour l'acheteur ?
3. Quel professionnel est qualifié et responsable de la tâche ?
4. Qui a accepté d'en payer le prix ?
5. Y a-t-il un effet sur le délai de signature ou les conditions du dépôt ?
6. Qu'advient-il si le problème ne peut être réglé ?

Il faut répondre à ces questions avant d'assumer un engagement non remboursable.

À quelle étape faut-il engager l'avocat et l'ingénieur ?

Tous deux peuvent intervenir utilement avant que l'acheteur ne se lie par une obligation financière ou contractuelle.

Une séquence pratique est la suivante :

L'ordre exact peut varier.

L'essentiel est qu'un problème coûteux est généralement plus utile à découvrir avant un paiement irréversible qu'après.

Certains professionnels facturent les premières recherches même si l'achat échoue. Cette éventualité doit figurer dans la mission.

Un avocat ou un ingénieur plus cher garantit-il un achat plus sûr ?

Non.

Le prix ne démontre à lui seul ni compétence, ni indépendance, ni exhaustivité des investigations.

L'acheteur doit examiner l'expérience, les qualifications, le périmètre, la qualité du rapport et la capacité à traiter les spécificités du bien.

Pour l'avocat, vérifiez l'inscription au barreau grec et l'expérience immobilière.

Pour l'ingénieur, vérifiez les diplômes et autorisations pertinents, dont l'inscription à la TEE lorsque nécessaire.

Une propriété à l'histoire juridique complexe ou avec d'importantes irrégularités techniques peut nécessiter une mission plus large qu'un appartement simple.

Mais payer plus cher ne garantit ni la détection ni l'élimination de tous les risques.

Que faut-il convenir par écrit avant le début des travaux ?

La démarche essentielle est de définir la mission.

Pour chaque professionnel, le document doit préciser :

• Le bien exact et l'objectif du travail.
• Les services et documents couverts.
• La personne professionnellement responsable.
• Si une visite ou une recherche dans les registres est incluse.
• Le résultat écrit qui sera remis.
• Le calcul des honoraires et le traitement de TVA.
• Les dépenses et paiements à des tiers.
• Ce qui est expressément exclu.
• L'approbation préalable et le prix des travaux supplémentaires.
• La date des paiements, y compris si l'achat s'arrête.
• Les échéances pertinentes.

Pour un acheteur étranger, il est également utile de convenir de la langue des échanges et des rapports.

Une mission écrite précise évite de croire qu'un professionnel a vérifié quelque chose qu'on ne lui avait jamais demandé d'examiner.

Questions fréquentes

Une même personne peut-elle être avocat et ingénieur ?

Le conseil juridique et l'ingénierie requièrent des qualifications distinctes. Une équipe coordonnée peut proposer les deux, mais l'acheteur doit savoir quel professionnel qualifié est responsable de chaque tâche et recevoir les livrables correspondants.

La HTK du vendeur dispense-t-elle de faire intervenir mon propre ingénieur ?

Non. La HTK répond à une obligation documentaire précise. Une inspection indépendante peut étudier d'autres aspects de la conformité, de l'état, des défauts apparents ou de la nécessité d'investigations ultérieures. Le périmètre doit être convenu séparément.

Les honoraires de l'avocat sont-ils toujours un pourcentage du prix ?

Non. Un accord écrit peut prévoir d'autres méthodes de facturation. Le pourcentage est un mode commercial parmi d'autres et non un tarif universel obligatoire.

Dois-je payer une due diligence avant de faire une offre ?

Il est possible de faire une offre initiale sous conditions adaptées, mais les conséquences juridiques d'une réservation ou d'un paiement doivent être examinées avant signature. Les principales vérifications juridiques et techniques ont le plus de valeur avant un engagement irrévocable.

Ce que ces contrôles professionnels ne peuvent pas garantir

Une enquête juridique n'est pas une étude structurelle.

Une inspection technique n'est pas une certification de propriété sans charges.

Ni l'un ni l'autre des rapports ne prouve automatiquement que le prix demandé correspond à la valeur actuelle du marché.

Chaque spécialiste intervient dans un périmètre et avec une base de preuves définis.

Une décision responsable sépare les éléments confirmés, les questions non résolues et les sujets nécessitant un examen spécialisé.

Guides associés

• Frais d'achat immobilier en Grèce — le budget d'acquisition dans son ensemble.
• Due diligence immobilière en Grèce — les dimensions juridique, technique et de marché.
• Que vérifie l'avocat immobilier ? — titres et questions juridiques propres à l'acheteur.
• Que vérifie l'ingénieur civil ? — conformité et problèmes techniques.
• Electronic Building Identity en Grèce — la portée des documents HTK.
• Frais de notaire en Grèce — les coûts distincts de l'acte notarié.
• Documents à demander avant un dépôt — pièces utiles aux premières investigations.

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The Greek Property Report fournit des recherches indépendantes pour les acheteurs, sans lien de commission avec les agences ou le succès de la transaction. Ces recherches aident à organiser les éléments disponibles mais ne remplacent ni l'enquête sur les titres par un avocat, ni une inspection par un ingénieur, ni une certification professionnelle exigée par la loi.