TVA sur le neuf ou droits de mutation en Grèce : que paie l'acheteur en 2026 ?

Quand un logement neuf est-il soumis à 24 % de TVA ?

La législation grecque prévoit un régime particulier pour certaines livraisons d'immeubles nouvellement construits.

Aux termes de l'article 8 de la loi 5144/2024, Code grec de la TVA, la livraison de bâtiments achevés ou inachevés et de certains droits associés peut relever de la TVA lorsqu'elle intervient avant leur première utilisation et que les autres conditions légales sont satisfaites.

En général, les règles portent sur les bâtiments dont le permis de construire a été délivré à partir du 1er janvier 2006. Une révision de permis depuis cette date peut compter si les travaux n'avaient pas commencé avant la modification.

La « première utilisation » peut comprendre l'occupation par le propriétaire, un usage personnel, une location ou une autre utilisation réelle après la construction.

Le vendeur doit également exercer une activité taxable pertinente, comme un promoteur qui construit des logements pour les vendre.

Sources : Ministère grec des Finances — TVA immobilière et Loi 5144/2024 — article 8.

Tous les logements construits après 2006 sont-ils soumis à la TVA ?

Non.

La date de construction ne suffit pas à déterminer l'impôt.

Il faut aussi examiner le statut TVA du vendeur, le permis, la première utilisation et l'éventuelle suspension accordée au promoteur.

Ainsi, un appartement assez récent revendu par un particulier après utilisation n'est pas automatiquement traité comme sa première vente par le promoteur avant occupation.

De même, un bâtiment ancien qui paraît neuf après rénovation n'est pas nécessairement un immeuble neuf au sens de la TVA.

Pour l'acheteur : le mot « neuf » dans une annonce ne suffit pas à qualifier fiscalement la transaction. Le logement et sa vente doivent satisfaire les conditions pertinentes.

Qu'est-ce que la suspension grecque de TVA sur les constructions neuves ?

La Grèce a créé un dispositif temporaire permettant à certains promoteurs de suspendre la TVA sur des ventes qui remplissent les conditions.

L'objectif est de transférer les logements concernés sous le régime des droits de mutation et non celui de la TVA immobilière.

Le cadre en vigueur figure à l'article 70 de la loi 5144/2024, modifié par l'article 12 de la loi 5246/2025.

La suspension s'applique, dans la loi actuellement en vigueur, jusqu'au 31 décembre 2026.

Il ne s'agit pas d'une exemption automatique dont bénéficie chaque logement présenté comme neuf.

Le promoteur assujetti doit demander son admission au dispositif.

Sources :

• Ministère des Finances — TVA et suspension en vigueur.
• Loi 5246/2025, article 12 — prolongation en 2026.
• Portail grec du logement — suspension de TVA sur les nouvelles constructions.

Le promoteur peut-il choisir librement quels appartements y inclure ?

Le mécanisme va au-delà d'une sélection libre et ponctuelle d'un appartement à chaque vente.

L'article 70 prévoit que la suspension couvre les biens invendus qualifiants du promoteur.

La demande comporte un tableau identifiant ces biens et les montants de TVA en amont à régulariser.

Il faut donc vérifier que le promoteur a obtenu la suspension et que l'appartement précis figure dans les documents et la décision correspondants.

La procédure est encadrée par la décision A.1012/2020 de l'AADE, qui fournit les formulaires de demande, de liste des invendus et d'autorisation.

Source : AADE — décision A.1012/2020 et formulaires.

Ce que cela signifie pour l'acheteur

L'affirmation orale « la TVA est suspendue en Grèce » ne constitue pas une preuve du régime de cet appartement particulier.

Demandez au promoteur et au notaire de confirmer la suspension et l'identification du lot dans les pièces correspondantes.

TVA contre droits de mutation : quelle différence de montant ?

L'écart entre les taux est important.

Pour un transfert résidentiel ordinaire soumis aux droits de mutation, l'AADE indique 3 % de taxe principale et une contribution communale égale à 3 % de cette taxe.

Le taux standard combiné est donc 3,09 % de la base imposable.

Exemple chiffré : appartement neuf à €300,000

Prenons un achat fictif auprès d'un promoteur en 2026, avec ces hypothèses :

• Le logement remplit les critères de construction neuve.
• Le prix de vente hors TVA est €300,000.
• Uniquement pour comparer, une base de €300,000 est supposée pour chaque impôt.
• Aucune exonération première résidence ou disposition spéciale ne s'applique.
• La suspension de TVA est valable pour cet appartement dans le scénario de droits de mutation.

Calcul illustratif, pas un devis réel. Sont exclus les frais de notaire, d'enregistrement, les professionnels et autres coûts. Les bases réelles de TVA et de mutation doivent être vérifiées séparément.

L'écart arithmétique entre ces impôts est €62,730.

Il ne prouve pas qu'un acheteur économise forcément €62,730 en choisissant un appartement couvert par la suspension.

Le promoteur peut pratiquer des prix commerciaux différents, et la suspension affecte également le traitement fiscal de la TVA acquittée sur les coûts de construction.

En outre, un prix affiché peut être TTC tandis qu'un autre est HT.

La comparaison n'a de sens que lorsque le prix de vente et les bases imposables ont été clairement identifiés.

Ce que cela signifie pour l'acheteur

Avant de comparer des biens, demandez si le prix affiché est TTC, hors TVA ou soumis aux droits de mutation.

Sinon, deux annonces d'apparence comparable peuvent dissimuler des besoins de trésorerie très différents.

Les 24 % de TVA s'ajoutent-ils au prix annoncé ?

Cela dépend de la formulation commerciale du promoteur.

Un prix peut être présenté TTC, ou hors TVA avec ajout ultérieur de l'impôt applicable.

Ce ne sont pas des montants identiques.

Deux présentations d'une même vente taxable

Supposons une TVA à 24 % :

À l'inverse, si le promoteur affirme que le prix total TVA comprise est €300,000, le montant de TVA contenu dans ce prix est d'environ €58,064.52 à 24 %, sous réserve de l'absence de particularités de la base.

L'acheteur ne doit pas ajouter encore €72,000 à un vrai prix TTC de €300,000.

La TVA immobilière peut comporter des règles particulières d'évaluation et de base taxable, à vérifier pour l'opération concrète.

Source : Ministère des Finances — explication de la TVA.

Questions à poser au promoteur

Demandez une confirmation écrite :

• Du prix contractuel convenu.
• Du caractère TTC ou hors TVA de ce montant.
• Du remplacement éventuel de la TVA par les droits de mutation.
• De la base imposable pertinente.
• De toute somme pouvant devenir exigible si le régime change avant la signature.

Ne vous contentez pas de « toutes taxes comprises » sans une explication détaillée par écrit.

La suspension continuera-t-elle en 2027 et au-delà ?

C'est essentiel pour ceux qui achètent sur plan ou doivent signer après 2026.

Au 28 octobre 2026, la loi en vigueur limite la suspension au 31 décembre 2026.

Deux évolutions postérieures ont été annoncées, mais elles ne doivent pas être confondues avec une loi adoptée.

1. Septembre 2026 : annonce de politique gouvernementale

En septembre 2026, le gouvernement grec a présenté des mesures immobilières comprenant un projet de prolonger la suspension de la TVA sur le neuf pendant 2027–2030.

Cette annonce indique une orientation politique.

Elle ne prouve pas que l'échéance légale a déjà été prolongée jusqu'en 2030.

Source : Gouvernement grec — mesures économiques de septembre 2026.

2. Octobre 2026 : un projet de loi propose fin 2027

Le 18 octobre 2026, le ministère de l'Économie et des Finances a publié un projet de loi fiscal soumis à consultation publique.

La consultation devait se terminer le 1er novembre 2026, avec intention de légiférer pendant le mois de novembre.

L'article 17 du projet propose la prolongation jusqu'au 31 décembre 2027.

Le texte prolongerait également les décisions de suspension déjà valables pendant 2026.

Les obligations d'ajustement de TVA en amont pour le promoteur et les règles associées ne disparaissent pas.

Sources :

• Ministère des Finances — annonce de consultation du 18 octobre 2026.
• Taxheaven — analyse du projet d'octobre 2026.

Qu'est-ce qui est adopté, et qu'est-ce qui reste proposé ?

Des amendements au Parlement ou une loi ultérieure peuvent changer la situation.

Ce que cela signifie pour l'acheteur

Pour une acquisition sur plan prévue en 2027, ne vous fiez pas uniquement aux assurances du promoteur sur la continuité de la suspension.

Faites confirmer par l'avocat et le notaire le droit applicable à la date de l'acte, et prévoyez contractuellement qui paiera un éventuel surcoût fiscal.

Certains acheteurs étrangers pourraient-ils payer 15 % de droits de mutation en 2027 ?

Potentiellement, selon une proposition législative distincte.

Le projet fiscal d'octobre 2026 contient une autre disposition financièrement importante pour certains étrangers.

L'article 16 propose de porter le taux principal de mutation à 15 % lors de l'achat résidentiel par une personne physique ayant sa résidence fiscale hors UE et EEE, pour les actes définitifs à compter du 1er juillet 2027.

Le texte publié retient la résidence fiscale à la date pertinente, et non la nationalité seule.

Si la contribution communale actuelle de 3 % sur la taxe principale demeure, le taux global serait de 15,45 % en cas d'adoption inchangée.

C'est un projet distinct de la prolongation de suspension TVA.

Sources :

• Ministère des Finances — projet de loi d'octobre 2026.
• Taxheaven — projets de modification des droits de mutation et de la TVA.

Pourquoi examiner ensemble les deux propositions ?

Lorsqu'un logement neuf est vendu sous une suspension de TVA valide, les droits de mutation s'appliquent à la place de la TVA.

Le taux applicable à l'acheteur devient donc particulièrement important.

Selon le projet d'octobre, une personne physique résidente fiscale hors UE/EEE achetant après juillet 2027 un bien couvert par la suspension pourrait se voir appliquer le taux supérieur.

Cependant, cette interaction doit être vérifiée dans la loi finalement votée et sur les faits du dossier.

Trois scénarios fiscaux pour un appartement fictif

Supposons une valeur taxable de €300,000 :

Il s'agit d'alternatives, non de trois impôts cumulés. Le scénario supérieur suppose que le texte devienne loi sans changement, que l'acheteur relève de son champ, qu'une suspension valable existe et que la base soit €300,000. Il ne correspond pas à une dette fiscale actuelle.

Pour un résident fiscal du Royaume-Uni, des États-Unis, d'Israël ou de Suisse, le critère proposé pourrait être pertinent.

Pour une personne résidente fiscale en Allemagne, aux Pays-Bas ou dans un autre pays UE/EEE, le projet ne s'appliquerait pas selon sa formulation actuelle.

La nationalité n'est pas le seul critère.

Ce que cela signifie pour l'acheteur

Si la signature est attendue au second semestre 2027, vérifiez à la fois la suspension de TVA sur le neuf et le projet de droits supérieurs.

Faites confirmer le statut de résidence fiscale, le régime de l'opération et les éventuelles dispositions transitoires par un fiscaliste grec qualifié avant un engagement ferme.

Aucun des deux projets ne doit être décrit comme adopté avant la procédure législative.

Voir Droits de mutation immobilière en Grèce.

Le promoteur peut-il répercuter des coûts de TVA malgré la suspension ?

La suspension change le régime de la vente du bien, pas toute la TVA supportée par l'activité de construction.

Le promoteur peut avoir réglé de la TVA sur des matériaux et prestations.

L'article 70 du Code de la TVA restreint les déductions durant la suspension et prévoit des corrections de TVA en amont précédemment déduite lors de la livraison d'un bien suspendu.

L'AADE a publié des règles d'application et précisions.

Sources :

• Loi 5144/2024, article 70 — suspension et régularisation TVA.
• AADE — décision A.1013/2020 sur la TVA en amont.
• AADE — circulaire E.2221/2021.

Ces règles concernent la comptabilité fiscale du promoteur.

Elles ne créent pas automatiquement une deuxième TVA sur l'achat que l'acquéreur devrait payer à l'administration.

En revanche, le prix commercial du promoteur peut prendre en compte matériaux, taxes et autres coûts.

Il faut donc distinguer l'impôt dû à l'acquisition des coûts économiques internes du promoteur.

Et si le promoteur demande un « remboursement de correction de TVA » ?

Demandez une justification écrite du fondement juridique et contractuel de cette somme.

L'obligation de régularisation de TVA en amont du promoteur ne crée pas, à elle seule, une dette fiscale indépendante de l'acheteur.

Toute clause de remboursement ou majoration du prix doit être examinée avant acceptation.

C'est particulièrement important lorsqu'un avant-contrat a été négocié sous un régime et l'acte définitif doit intervenir sous un autre.

Quelles exonérations existent pour la première résidence ?

La loi grecque prévoit des exonérations dans certaines situations de première résidence.

Le ministère des Finances explique que certaines livraisons de biens sont exonérées de TVA pour les bénéficiaires de l'exonération pertinente des droits de mutation liée à une première résidence.

Source : Ministère des Finances — exonération TVA première résidence.

L'AADE publie aussi les règles d'éligibilité à l'exonération de droits de mutation, portant notamment sur catégories de personnes et statuts, besoins en logement, autres droits détenus et résidence permanente en Grèce ou intention de s'y installer sous deux ans.

Source : AADE — exonération première résidence.

Acheter mon premier logement grec suffit-il ?

Pas automatiquement.

Une maison de vacances n'est pas nécessairement une première résidence éligible.

Quelqu'un qui vit durablement à l'étranger et achète pour la première fois un appartement grec uniquement pour les vacances ne doit pas supposer son exonération.

Les conditions ne se réduisent pas à l'absence de patrimoine immobilier antérieur en Grèce.

Elles doivent toutes être examinées.

Ce que cela signifie pour l'acheteur

N'intégrez aucune exonération dans le budget avant que le notaire ou un fiscaliste grec qualifié n'en ait confirmé l'applicabilité au dossier.

Quels documents demander au promoteur avant un dépôt ?

Pour un logement neuf ou sur plan, les informations fiscales essentielles devraient être obtenues avant l'avant-contrat ou un acompte important.

Le promoteur peut fournir les pièces techniques, mais leur portée juridique et fiscale doit être examinée par l'avocat et le notaire de l'acheteur.

Une question écrite utile

« Veuillez confirmer si cette propriété précise sera transférée sous la suspension de TVA approuvée de votre société ou sous TVA, nous communiquer les justificatifs et préciser par écrit le prix contractuel total ainsi que le régime fiscal applicable. »

Cette question est plus utile qu'un simple « le bien est-il sans TVA ? ».

Que se passe-t-il si un achat sur plan est retardé ?

Plusieurs mois peuvent séparer la réservation ou l'avant-contrat de l'acte notarié définitif.

Retards de construction, documents manquants, financement ou procédures administratives peuvent déplacer la date finale.

Si la législation fiscale change dans cet intervalle, le coût total de l'achat peut évoluer.

Chronologie fictive :

La signature de septembre 2027 pourrait compter pour les deux propositions fiscales.

Un dépôt payé avant le changement de loi ne garantit pas automatiquement le régime ancien pour la vente finale.

Le résultat dépend de la réglementation en vigueur et de la structure contractuelle.

Que doit prévoir l'avant-contrat ?

L'avocat de l'acheteur devrait vérifier l'existence de dispositions claires sur :

• Le prix convenu et son caractère TTC ou hors TVA.
• Le régime fiscal retenu lors de la négociation.
• La partie responsable des taxes supplémentaires si la loi change.
• La possibilité de réviser le prix.
• La date limite de livraison et les reports permis.
• Les conséquences si le promoteur ne présente pas les documents nécessaires.
• Les droits de l'acheteur en cas de retard ou d'abandon de la transaction.

On ne peut imposer une clause unique à toutes les ventes sans étudier le dossier.

L'objectif est de définir et d'attribuer le risque financier avant un conflit.

Voir Processus d'achat immobilier en Grèce.

Les droits de mutation remplacent-ils les autres frais d'un achat neuf ?

Non.

Le choix entre TVA et droits de mutation concerne une catégorie de taxation de l'acquisition.

Les autres dépenses applicables subsistent : notaire, enregistrement, avocat, ingénieur, traductions, procuration et éventuelle commission d'agence distinctement convenue.

Elles ne doivent pas être enfouies dans un pourcentage indistinct de « taxes d'achat ».

La comparaison entre neuf et ancien doit commencer par le total en espèces nécessaire à l'acquisition, et non un seul taux.

Voir Frais d'achat immobilier en Grèce.

La suspension de TVA garantit-elle la conformité juridique du neuf ?

Non.

Le régime fiscal du vendeur est une question de TVA.

Il ne prouve ni validité des permis, ni conformité des plans, ni structure juridique de propriété, ni qualité d'exécution.

L'acheteur doit toujours organiser les vérifications juridiques et techniques appropriées.

Suivant le bien, cela peut comprendre permis, plans approuvés, état d'avancement, Electronic Building Identity, cadastre, titres et restrictions.

Qualification fiscale et conformité de la construction sont des questions distinctes.

Un bien correctement traité au regard de la TVA peut présenter des difficultés juridiques, techniques ou de qualité.

De même, un régime fiscal avantageux ne prouve pas que le prix est raisonnable.

Questions fréquentes

Toute construction neuve grecque supporte-t-elle 24 % de TVA ?

Non. La qualification dépend des conditions légales et de l'existence d'une suspension approuvée. Dans ce cas, les droits de mutation s'appliquent à la place de la TVA.

La suspension est-elle automatique jusqu'en 2030 ?

Non. Au 28 octobre 2026, la loi en vigueur s'arrête au 31 décembre 2026. Le projet d'octobre propose fin 2027, alors que la politique annoncée vise plus largement 2027–2030. Ces statuts ne se confondent pas.

Un acheteur étranger peut-il bénéficier de la suspension ?

La suspension vise le statut fiscal du promoteur et des biens qualifiants, ce n'est pas une réduction réservée aux citoyens grecs. En revanche, les circonstances fiscales de l'acheteur peuvent affecter d'autres exonérations ou un futur taux plus élevé.

Peut-on payer TVA et droits de mutation sur le même achat ordinaire ?

Il s'agit généralement de régimes alternatifs pour la livraison du bien. Quand la TVA s'applique au transfert, les droits ordinaires correspondants ne sont pas également prélevés. Quand la TVA est suspendue, les droits de mutation prévus s'appliquent.

Une moindre taxe signifie-t-elle un meilleur investissement dans le neuf ?

Non. La fiscalité est un coût parmi d'autres. Prix, qualité, risques de construction, localisation, dépenses récurrentes et preuves de ventes comparables doivent être examinés séparément.

Ce que ce guide ne peut pas établir

Sans les véritables documents juridiques et fiscaux, il ne peut fixer définitivement le régime TVA ou mutation d'un appartement particulier.

Il ne peut attester que le promoteur dispose de la suspension, que le lot est couvert ni que l'acheteur bénéficie d'une exonération.

Il ne peut davantage préjuger du résultat d'une consultation législative encore en cours.

Le notaire et un fiscaliste grec qualifié doivent confirmer les obligations à partir des règles en vigueur à la date pertinente et des faits du dossier.

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