Immobilienkauf in Griechenland: vom Angebot bis zur Urkunde
Schritt eins: Immobilie finden und kommerzielle Bedingungen besprechen.
Ein akzeptiertes Angebot ist ein kommerzieller Meilenstein, keine Due-Diligence-Bescheinigung. Es beweist weder sauberen Titel noch Katasterübereinstimmung, Gebäuderechtmäßigkeit oder einen marktgestützten Preis.
Je größer die finanzielle Verpflichtung wird, desto mehr Evidenz sollte bereits geprüft sein.
Behandeln Sie das Angebot als Beginn ernsthafter Prüfung, nicht als Beweis der Kaufreife.
Bevor die Transaktion weit fortschreitet, braucht der Käufer die administrativen Grundlagen.
Ausländische Käufer brauchen eine griechische AFM. Zusätzlich können Zugang zu Steuersystemen, beglaubigte Unterlagen oder eine Vollmacht nötig sein.
Administrative Kaufbereitschaft und Kaufreife der Immobilie sind zwei verschiedene Dinge.
Stellen Sie das Team auf Käuferseite zusammen.
Anwalt, Ingenieur, Notar, Steuerberater und Makler beantworten unterschiedliche Fragen. Ein beteiligter Fachmann bedeutet nicht, dass die Prüfaufgabe eines anderen erledigt wurde.
Ein Anwalt ist bei der finalen Urkunde nicht generell Pflicht, unabhängige rechtliche Due Diligence bleibt dennoch wichtig.
Fragen Sie: Wer hat was geprüft?
Rechtliche Due Diligence prüft, ob der Verkäufer übertragen kann, was Sie zu kaufen glauben.
Geprüft werden können Eigentum, Titelkette, Kataster- oder Registereinträge, Hypotheken, Vormerkungen, Pfändungen, Ansprüche, Dienstbarkeiten, Beschreibungsabweichungen und Vertragsbedingungen.
Entscheidend ist nicht nur, ob der Verkäufer eine Urkunde hat, sondern ob das verfügbare Register die sichere Übertragung des versprochenen Rechts unterstützt.
Technische Due Diligence prüft, ob die reale Immobilie zu ihrer rechtlichen und planungsrechtlichen Position passt.
Der Ingenieur kann Genehmigungen, Pläne, tatsächlichen Grundriss, nicht genehmigte Bauten oder Änderungen, Legalität, Grenzen und andere technische Punkte prüfen.
Rechtliche und technische Due Diligence ergänzen sich und ersetzen einander nicht.
Eine Anzahlung sollte der Evidenz nicht vorauslaufen.
Vor einer erheblichen Zahlung sollten Dokument, Rückzahlbarkeit, Bedingungen und Folgen eines negativen Due-Diligence-Befunds klar sein.
Die Höhe Ihrer finanziellen Verpflichtung sollte nicht schneller steigen als der Grad der Verifikation.
Verknüpfen Sie größere Geldschritte mit konkreten Prüfmeilensteinen.
Nicht jedes gefundene Problem hat dieselbe Folge.
Ein Befund kann ein fehlendes Dokument, ein behebbares technisches Problem, ein kommerzielles Preisproblem, eine Verzögerung oder ein ernstes rechtliches/technisches Risiko sein.
Gute Due Diligence macht Probleme sichtbar, solange der Käufer noch Wahlmöglichkeiten hat.
Verkäufer und Notar stellen die Unterlagen für die Übertragung zusammen.
Griechenland nutzt für geeignete Fälle eine digitale Immobilien-Übertragungsakte. Sie kann Notar, Dokumente, digitale Urkunde und Kataster miteinander verbinden.
Digitale administrative Vollständigkeit ist nicht dasselbe wie eine buyer-side Entscheidung, ob die Immobilie sinnvoll zu kaufen ist.
Digitale Prozessqualität und Due Diligence bleiben getrennte Ebenen.
Die Übertragungssteuer wird vor der Urkunde abgewickelt.
Bei einem üblichen steuerpflichtigen Erwerb wird die Steuererklärung vor der Urkunde eingereicht und der Käufer trägt die Zahlung.
AADE nennt einen Standardsatz von 3% des steuerpflichtigen Werts; zusätzlich fällt eine kommunale Abgabe von 3% auf die Hauptsteuer an. Die steuerliche Basis ist nicht automatisch Marktwert.
Die notarielle Urkunde ist der formelle Kaufvertrag.
Bis zur Unterzeichnung sollte der Käufer die wesentlichen Ergebnisse von Titel-, Kataster- und Technikprüfung, die Steuerbehandlung, Vertragsbedingungen und offene Punkte kennen.
Die Urkunde sollte eine abgeschlossene Verifikation vollenden, nicht erst auslösen.
Kritische Befunde gehören vor die Unterschrift.
Unterzeichnung und Eigentumsregistrierung sind getrennte Stufen.
Nach Ausfertigung muss die Urkunde im zuständigen Registrierungssystem eingetragen werden. Das Kataster bietet hierfür elektronische Dienste.
Für geeignete digitale Vorgänge gibt es beschleunigte Abläufe; das ist keine Garantie, dass jeder Kauf in einem Tag registriert wird.
Beenden Sie Ihre Checkliste nicht mit „unterschrieben“. Bestätigen Sie die Registrierung.
Nach der Registrierung ist der Käufer auch steuerlich Eigentümer.
AADE beschreibt die E9-Meldung nach Erwerb griechischer Immobilien. Bei digital verarbeiteten Fällen kann E9 teilweise automatisch erzeugt werden.
E9-Daten dienen auch der jährlichen ENFIA-Besteuerung.
Was kann den Prozess verlängern?
Fehlende Verkäuferunterlagen, Titelprobleme, offene Katastereinträge, Planabweichungen, nicht genehmigte Bauten, Erbschaftsfälle, Belastungen, Genehmigungen, Finanzierung, Vollmachten oder mehrere Eigentümer können verzögern.
Fragen Sie, welcher konkrete Nachweis die Übertragungsreife heute verhindert.
Der Ablauf auf einen Blick.
1. Finden. 2. Angebot. 3. AFM und Berater. 4. Rechtlich prüfen. 5. Technisch prüfen. 6. Befunde klären. 7. Steuer. 8. Unterzeichnen. 9. Registrieren. 10. Eigentümerpflichten.
Vier Momente, an denen Käufer vor dem nächsten Schritt prüfen sollten.
Vor einer erheblichen Anzahlung, vor Verzicht auf wichtige Bedingungen, vor Steuerzahlung/Urkunde und bevor der Kauf als abgeschlossen betrachtet wird.
Transaktionsfortschritt sollte zu Evidenzfortschritt passen.
Was Digitalisierung verändert — und was nicht.
myAADE, myPROPERTY, digitale Übertragungsakte und elektronische Katasterdienste machen den Verwaltungsfluss digitaler.
Sie verändern den Weg der Dokumente, nicht die Trennung zwischen Verkäuferunterlagen, rechtlicher Due Diligence, technischer Due Diligence, Steuer, Urkunde und Registrierung.
Was dieser Ratgeber nicht bestimmen kann.
Er kann nicht entscheiden, ob eine konkrete Immobilie übertragungsbereit ist, ob ein Befund heilbar ist oder ob Sie kaufen sollten.
Dafür müssen die tatsächlichen Unterlagen und professionellen Prüfungen der Transaktion betrachtet werden.
Häufige Fragen
Muss ich vor den Prüfungen eine Anzahlung leisten?
Es gibt keine verantwortbare Universalregel. Vor einer bedeutenden Zahlung sollten Bedingungen und Käuferschutz klar sein.
Prüft der Notar alles rechtlich für mich?
Der Notar hat seine eigene formelle Rolle. Das ersetzt keine unabhängige buyer-side Rechtsprüfung.
Wann wird die Übertragungssteuer bezahlt?
Bei einem üblichen steuerpflichtigen Kauf vor der notariellen Urkunde.
Ist der Kauf mit der Unterschrift abgeschlossen?
Nicht vollständig. Die Registrierung der Urkunde ist eine eigene Stufe und sollte bestätigt werden.
Was folgt nach dem Kauf?
Eigentümerpflichten wie E9 und ENFIA werden relevant.
Sie gehen mit einer konkreten Immobilie weiter?
Übersetzen Sie den allgemeinen Prozess in eine objektspezifische Checkliste: Was ist geprüft, was fehlt und welcher Befund könnte die Entscheidung verändern?