Griechische AFM für Immobilienkäufer
Was genau ist eine AFM?
AFM steht für die griechische Steueridentifikationsnummer. AADE beschreibt sie als eindeutige neunstellige Nummer zur Identifikation einer Person.
Für Immobilienkäufer verbindet sie den Käufer — nicht die Immobilie — mit Übertragungssteuer, E9, ENFIA und weiteren Steuerprozessen.
Die AFM identifiziert Sie. Sie beweist weder sauberen Titel noch Gebäuderechtmäßigkeit oder einen angemessenen Preis.
Brauchen ausländische Käufer wirklich eine AFM?
Ja. AADE weist darauf hin, dass Käufer unabhängig vom Wohnsitz eine AFM haben oder beschaffen müssen.
Sie gehört auch zum Übertragungssteuerprozess vor der Urkunde.
Organisieren Sie sie früh, damit sie später nicht zum administrativen Engpass wird.
AFM, myAADE und TAXISnet hängen zusammen, sind aber nicht dasselbe.
Die AFM ist die Identifikationsnummer. myAADE/TAXISnet-Zugangsdaten ermöglichen den digitalen Zugriff auf das Steuerkonto.
Der aktuelle Prozess erlaubt ausländischen Steueransässigen, AFM und Authentifizierung im Rahmen des zuständigen myAADE-Verfahrens zu organisieren.
Prüfen Sie am Ende, dass Sie nicht nur die Nummer, sondern auch funktionierenden digitalen Zugriff haben.
Kann ein ausländischer Käufer die AFM aus dem Ausland erhalten?
Ja. AADE sieht einen elektronischen Antrag über myAADE für ausländische Steueransässige vor.
Die Identitätsprüfung kann je nach Weg über myAADElive per Video oder persönlich erfolgen.
Planen Sie keine Reise allein für die AFM, bevor Sie den aktuellen Remote-Prozess geprüft haben.
Welche Dokumente braucht ein ausländischer Käufer?
Typischerweise wird ein anerkanntes Identitätsdokument benötigt. Je nach Situation können weitere Personenstands- oder Vertretungsunterlagen erforderlich sein.
Ausländische öffentliche Dokumente können Apostille oder andere Legalisation sowie offizielle griechische Übersetzung erfordern.
Digitaler Antrag bedeutet nicht automatisch, dass jedes vorhandene Dokument ohne Authentifizierung und Übersetzung akzeptiert wird.
Müssen Nichtansässige zwingend einen griechischen Steuervertreter ernennen?
Nicht zwingend. Der AADE-Leitfaden von 2026 bezeichnet die Ernennung für ausländische Steueransässige als optional und enthält Verfahren mit und ohne Vertreter.
Ohne Vertreter ist besonders wichtig, dass die registrierten Kontaktdaten aktuell sind.
Wenn Ihnen eine zwingende Vertretung allein für die AFM genannt wird, prüfen Sie die aktuelle AADE-Regelung.
Kann ein Anwalt, Steuerberater oder Dritter die AFM für Sie beantragen?
Ja, der Prozess kann je nach Fall über gesetzliche, steuerliche oder entsprechend bevollmächtigte Vertreter laufen.
Nach Abschluss sollten Sie Nummer, Kontaktdaten, Vertretungsstatus, Vollmachten und eigenen myAADE-Zugang kennen.
Macht die AFM Sie zum griechischen Steuerresidenten?
Nein. AFM ist Identifikation; Steuerwohnsitz ist ein eigenes Rechtskonzept mit separaten Kriterien wie Wohnsitz, gewöhnlichem Aufenthalt, Lebensmittelpunkt und Tagesregeln.
Die bloße AFM-Erteilung erfüllt diese Kriterien nicht automatisch.
„Ich habe eine griechische Steuernummer“ bedeutet nicht automatisch „Griechenland besteuert mein weltweites Einkommen“.
Muss ein Nichtansässiger wegen des Immobilienkaufs jedes Jahr eine griechische Einkommensteuererklärung abgeben?
Nicht zwingend. AADE knüpft die Einkommensteuererklärung Nichtansässiger an tatsächlich griechisches Einkommen.
Die offizielle FAQ stellt klar, dass bloßes Eigentum oder der Kauf ohne reales griechisches Einkommen allein keine Einkommensteuererklärung auslöst. E9 und ENFIA bleiben separat.
Eigentum, Einkommen und Steuerwohnsitz sind drei getrennte Fragen.
Wo erscheint die AFM im Immobilienkauf?
Sie gehört zur Identität des Käufers während der gesamten Transaktion. Besonders sichtbar wird sie im Übertragungssteuerprozess vor der Urkunde.
Viele entsprechende Erklärungen laufen digital über myPROPERTY.
Die AFM ist Teil der Steuerinfrastruktur des Erwerbs, nicht bloß eine Nummer auf der Urkunde.
Was passiert mit der AFM nach dem Kauf?
Sie bleibt relevant. Der Erwerb muss in E9 abgebildet werden und diese Daten stehen mit dem jährlichen ENFIA in Verbindung.
Bei digital verarbeiteten Übertragungen kann E9 in bestimmten Fällen automatisch erzeugt werden.
Behalten Sie Kontrolle über myAADE-Zugang und registrierte Kontaktdaten.
Die AFM beweist nichts über die Immobilie.
Sie beweist weder Eigentum, Übertragungsbefugnis, Katasterabgleich, Genehmigungen, fehlende illegale Änderungen oder Belastungen noch Preisangemessenheit.
Sie ist Käufervorbereitung, keine Immobilienprüfung.
Dass Sie transaktionsbereit sind, heißt nicht, dass die Immobilie übertragungsbereit ist.
Wann sollten Sie die AFM organisieren?
Beim lockeren Browsen ist sie nicht dringend. Sobald Sie aktiv suchen und Angebote erwägen, ist ein sinnvoller Zeitpunkt gekommen.
Spätestens vor Übertragungssteuer und notarieller Urkunde muss sie verfügbar sein.
Sie können diesen administrativen Schritt früh erledigen, ohne sich an eine konkrete Immobilie zu binden.
Was sollte am Ende des AFM-Prozesses vorliegen?
Nicht nur neun Ziffern: AFM, korrekte Personendaten, registrierte Kontaktinformationen, klarer Vertretungsstatus, funktionierender myAADE/TAXISnet-Zugang und Verständnis aller Drittvollmachten.
- AFM
- Korrekte Personendaten
- Registrierte Kontaktinformationen
- Vertretungsstatus
- myAADE/TAXISnet-Zugang
- Vollmachten
Vier Unterscheidungen, die ausländische Käufer kennen sollten.
AFM = Ihre Identität im Steuersystem. myAADE/TAXISnet = digitaler Zugang. Steuervertreter = administrative Vertretung. Steuerwohnsitz = Land, in dem Sie nach den jeweiligen Regeln steuerlich ansässig sind.
Was dieser Ratgeber nicht beantworten kann.
Er kann nicht entscheiden, welche Beglaubigung Ihre konkreten Dokumente brauchen, ob Sie einen Vertreter einsetzen sollten, ob eine Vollmacht ausreicht, ob Sie griechischer Steuerresident sind oder eine persönliche Einkommensteuerpflicht haben.
Das hängt von Ihren Umständen ab und AADE-Verfahren können sich ändern.
Häufige Fragen
Kann ich die AFM ohne Reise nach Griechenland erhalten?
Ja. Der aktuelle Prozess sieht elektronische Antragstellung und Remote-Identifikation über myAADElive vor.
Brauche ich zwingend einen Steuervertreter?
Nicht in jedem Fall. Der AADE-Leitfaden 2026 beschreibt die Ernennung als optional.
Kann ein anderer den Antrag für mich stellen?
Ja, mit der passenden Vollmacht und im Rahmen des AADE-Verfahrens.
Macht mich die AFM zum griechischen Steuerresidenten?
Nein. Steuerwohnsitz wird nach eigenen gesetzlichen Kriterien bestimmt.
Ist die AFM nach dem Kauf erledigt?
Nein. Sie bleibt für E9, ENFIA und weitere Eigentümerprozesse relevant.
Die AFM macht Sie transaktionsbereit — nicht die Immobilie kaufbereit.
Sobald Ihre administrative Seite organisiert ist, prüfen Sie die rechtliche, technische und preisbezogene Evidenz der konkreten Immobilie.