Golden Visa in Griekenland en vastgoed kopen: regels, kosten en risico's in 2026

Wat is de Griekse Golden Visa?

De Griekse Golden Visa is een verblijfsprogramma op basis van een investering.

De vastgoedroute heet juridisch Permanente verblijfsvergunning voor investeerders (Μόνιμη Άδεια Διαμονής Επενδυτή), verblijfsvergunning type B.5.

Het belangrijkste wettelijke kader is artikel 100 van wet 5038/2023, gewijzigd bij artikel 64 van wet 5100/2024 en andere toepasselijke bepalingen.

De vergunning is vijf jaar geldig en kan worden verlengd wanneer de wettelijke voorwaarden van toepassing blijven.

Bronnen:

• Griekse Migratiewet — Wet 5038/2023, artikel 100
• Griekse overheid — Golden Visa investeringsdrempels
• Ministerie van Migratie — Officiële circulaires

Welke rechten geeft de verblijfsvergunning?

De houder mag overeenkomstig de vergunningvoorwaarden in Griekenland verblijven.

Voor verlenging van deze investeerderscategorie bestaat geen afzonderlijke wettelijke eis om jaarlijks een minimaal aantal dagen fysiek in Griekenland aanwezig te zijn.

De vergunning kan ook reizen naar andere Schengenlanden vergemakkelijken binnen de toepasselijke regels voor kort verblijf.

Zij verleent echter niet automatisch het recht om onbeperkt in een ander EU-land te wonen of te werken.

Is een Golden Visa hetzelfde als staatsburgerschap?

Nee.

Een Griekse verblijfsvergunning verleent geen Griekse nationaliteit of EU-paspoort.

Naturalisatie valt onder een ander wettelijk kader met eigen vereisten voor onder meer verblijf en geschiktheid.

Een koper mag niet aannemen dat een bepaald aantal jaren met een Golden Visa automatisch tot staatsburgerschap leidt.

Mag je ermee werken in Griekenland?

De vastgoedinvesteerdersvergunning geeft geen algemeen recht op arbeid.

De circulaire van april 2026 verduidelijkt dat houders bepaalde vennootschappelijke rollen kunnen hebben, bijvoorbeeld als aandeelhouder of niet-uitvoerend bestuurder, zonder daardoor toestemming te krijgen om in loondienst of zelfstandig te werken.

Rechten als aandeelhouder mogen niet worden verward met het recht op werk of om een onderneming juridisch te vertegenwoordigen.

Bron: Wet 5038/2023 — artikel 100(9) en EY — Toelichting bij de circulaire van april 2026.

Voor de koper: Golden Visa is een verblijfsoptie, geen automatisch staatsburgerschap, werkvergunning of gegarandeerde beleggingsopbrengst.

Wie kan een Griekse vastgoed-Golden Visa aanvragen?

De vastgoedinvesteringsroute is bedoeld voor in aanmerking komende derdelanders: personen die geen burger van een EU-lidstaat zijn.

De aanvrager moet daarnaast voldoen aan de immigratie- en administratieve voorwaarden.

Deze kunnen omvatten:

• Een kwalificerende investering in vastgoed.
• De vereiste eigendoms- en bezitsrechten.
• Een geldig reisdocument en toegestane wijze van binnenkomst of aanvraag.
• Toereikende bewijsstukken over de investering en volledige betaling.
• Ziektekostenverzekering die aan de voorwaarden voldoet.
• Relevante immigratie-, veiligheids- en gezondheidseisen.

Geschiktheid kan ook afhangen van nationaliteitsgebonden beperkingen of andere persoonlijke omstandigheden.

De circulaire van april 2026 behandelde onder meer het voortduren van bepaalde beperkingen rond aanvragen door Russische en Belarussische onderdanen.

Wie mogelijk onder bijzondere nationaliteits- of persoonlijke regels valt, moet vóór een aankoop actueel immigratieadvies vragen.

Moeten Britse en Amerikaanse kopers de regeling overwegen?

Britse en Amerikaanse burgers zijn in beginsel derdelanders voor het Griekse immigratierecht, tenzij zij daarnaast een andere nationaliteit of status hebben die andere rechten geeft.

Een Britse koper die alleen af en toe op vakantie gaat, heeft mogelijk geen verblijfsstatus via investering nodig.

Voor iemand die langduriger verblijfsrechten wil, kan het programma wel relevant zijn.

De vraag is niet alleen of de persoon vastgoed mag kopen.

De vraag is ook of aanvullende immigratiestatus nodig is en of deze route bij de omstandigheden past.

Hebben EU-burgers een Golden Visa nodig?

EU-burgers hebben doorgaans andere verblijfsrechten op basis van het Europese vrij verkeer.

De vastgoed-Golden-Visa is normaal gesproken niet bedoeld voor iemand die de relevante EU-burgerschapsrechten al kan uitoefenen.

Voor de koper: stel immigratiegeschiktheid vast los van de zoektocht naar vastgoed. Een woning kan de prijsgrens halen, terwijl de aanvrager niet aan een persoonlijke voorwaarde voldoet.

Hoeveel moet je in 2026 in vastgoed investeren?

Het minimumbedrag wordt hoofdzakelijk bepaald door de wettelijke vastgoedcategorie en locatie.

De standaard investeringsdrempels

De geografische drempels en uitzonderingen volgen uit artikel 100(2) van wet 5038/2023.

Bron: Griekse overheid — Verhoging van Golden Visa drempels.

Heeft heel Kreta een drempel van €800,000?

De gewone hoge drempel geldt voor eilanden met meer dan 3.100 inwoners volgens de relevante volkstelling.

Daarom mag men niet aannemen dat een relatief goedkoop appartement in een afgelegen dorp op Kreta onder de gewone grens van €400,000 voor het vasteland valt.

De geografische classificatie van het specifieke pand moet worden nagegaan.

Dat geldt ook voor grote eilanden zoals Evia en andere eilanden boven de bevolkingsgrens.

Hoe zit het met het Griekse vasteland?

De standaardroute van €400,000 kan gelden in vastelandgebieden buiten de aangewezen €800,000-regio's.

Maar de woning moet nog aan alle andere wettelijke vereisten voldoen, waaronder de regel van één pand en de hoofdoppervlaktegrens waar die geldt.

Is het minimumbedrag gebaseerd op vraagprijs of Objective Value?

Bij een gewone kwalificerende aankoop verwijst de wet naar de minimale aanschafwaarde op het moment van verwerving.

De door de verkoper geadverteerde vraagprijs bewijst geen kwalificerende investering.

Ook de Griekse Objective Value (αντικειμενική αξία) is niet automatisch een vervanger voor het vereiste aanschafbedrag.

De contractuele overdracht en betalingsbewijzen moeten de kwalificerende tegenprestatie aantonen.

Bepaalde andere verwervingscategorieën kennen afzonderlijke wettelijke waarderingsregels en moeten niet met de gewone aankooproute worden vermengd.

Lees Objective Value in Griekenland over het verschil tussen fiscale waarde en transactieprijs.

Voor de koper: controleer precieze locatie, aanschafwaarde en investeringscategorie vóór je vertrouwt op een advertentie die geschiktheid belooft.

Wat betekent de regel van 120 m²?

Voor de standaardroutes van €400,000 en €800,000 moet bebouwd vastgoed, of vastgoed met de toepasselijke bouwvergunning, doorgaans minimaal 120 vierkante meter hoofdgebruiksruimte hebben.

De Griekse wet noemt κύριοι χώροι, oftewel ruimtes voor hoofdgebruik.

Dat is niet altijd hetzelfde als het totale oppervlak in de advertentie, waarin berging, parkeren of andere bijruimten kunnen zijn opgenomen.

Tellen parkeren en berging mee voor 120 m²?

Volgens de circulaire van april 2026 mogen bepaalde samen met de hoofdwoning gekochte bijruimten onder specifieke voorwaarden meetellen voor de berekening van de investeringsprijs.

Ze tellen niet mee voor het vereiste minimum van 120 m² hoofdgebruik.

De circulaire noemt voorwaarden rond dezelfde koper, dezelfde koopakte, ligging in hetzelfde gebouw en de bijruimtefunctie.

Bron: Ministerie van Migratie — Circulaire van 21 april 2026 en EY — Gedetailleerde samenvatting.

Rekenvoorbeeld: appartement met parkeerplaats

Neem een fictief appartement in Athene dat wordt aangeboden voor €850,000.

Hoewel het totaal groter is dan 120 m², heeft het hoofdappartement slechts 108 m².

Het appartement voldoet onder de gewone route dus niet aan het minimum enkel doordat bijruimten het totaal naar 132 m² brengen.

Het voorbeeld veronderstelt dat de oppervlaktes juridisch de genoemde categorieën hebben. De koper moet dit verifiëren met geldige plannen en technische documenten.

Geldt de minimumoppervlakte voor uitzonderingen van €250,000?

Voor de kwalificerende omzettings- en beschermde-gebouwroutes geldt volgens de verduidelijking van april 2026 geen algemeen minimum van 120 m².

Dat betekent niet dat een klein gewoon appartement onder de uitzondering valt enkel doordat het €250,000 kost.

De uitzonderingscategorie zelf moet bewezen worden.

Voor de koper: laat de ingenieur de juridisch vastgelegde hoofdgebruiksruimte bevestigen. Vertrouw niet alleen op de vierkante meters in de advertentie.

Mag je twee panden optellen om de investeringsgrens te halen?

In het algemeen niet voor nieuwe investeerders onder de gewone vastgoedkoopregels.

De standaardroutes van €400,000 en €800,000 vereisen één investering in één pand.

De koper kan normaal niet twee onafhankelijke appartementen samenvoegen om aan het minimum te komen.

Rekenvoorbeeld

Een koper koopt twee losse appartementen in een gebied met een grens van €400,000.

Het totaal overschrijdt €400,000, maar geschiktheid mag niet worden aangenomen door twee zelfstandige panden op te tellen.

De toepasselijke één-pandvoorwaarde moet worden gehaald.

Worden bijruimten altijd als aparte eigendommen behandeld?

Niet noodzakelijk.

De circulaire van april 2026 verduidelijkt een beperkte mogelijkheid om bepaalde bijruimten in hetzelfde gebouw met de hoofdwoning mee te nemen wanneer aan de voorgeschreven aankoopvoorwaarden is voldaan.

Die uitzondering mag niet automatisch worden uitgebreid tot een tweede woonappartement.

Wat als het pand gemeenschappelijk eigendom wordt?

Artikel 100 heeft afzonderlijke voorwaarden voor onverdeeld mede-eigendom.

De wet onderscheidt in aanmerking komende echtgenoten of partners van niet-verwante gezamenlijke investeerders.

Bij niet-verwante investeerders moet de waarde van ieders kwalificerende aandeel doorgaans zelfstandig aan de drempel voldoen.

De circulaire van april 2026 verduidelijkt dat bij meerdere kwalificerende mede-eigenaren de eis van 120 m² betrekking heeft op de hoofdoppervlakte van het hele pand, niet op 120 m² voor elk afzonderlijk aandeel.

Concrete mede-eigendomsconstructies vereisen juridisch onderzoek.

Voor de koper: de eigendomsstructuur is even belangrijk als de totale prijs. Controleer of de investering één kwalificerend pand met passende rechten betreft.

Hoe werkt de conversieroute van €250,000?

Er geldt een speciale drempel van €250,000 voor in aanmerking komend vastgoed waarvan de ruimte voor hoofdgebruik van een andere functie naar woongebruik wordt omgezet.

Dit is geen algemene korting voor een goedkoop appartement.

De route draait om juridisch erkende bestemmings- of functiewijzigingen.

Een kwalificerend voormalig bedrijfspand kan bijvoorbeeld volgens de relevante bouw- en planregels tot woonruimte worden omgezet.

Wat moet worden afgerond?

Volgens artikel 100(2)(c) en de circulaire van april 2026:

• De investering moet één pand betreffen.
• De aanschafprijs moet minstens de vereiste €250,000 zijn.
• De omzetting naar woongebruik moet juridisch voltooid zijn vóór de aanvraag voor de verblijfsvergunning.
• De kwalificerende functiewijziging moet voldoen aan de tijdsvoorwaarden die bij wet 5100/2024 zijn ingevoerd.
• De noodzakelijke bewijsstukken moeten de rechtmatige status van de conversie tonen.

De circulaire van april 2026 noemt 5 april 2024 als relevante ingangsdatum van de wetswijziging.

De officiële procedure stelt dat de kwalificerende functiewijziging na die datum en vóór de Golden-Visa-aanvraag voltooid moet zijn.

Wanneer een vergunning voor functiewijziging van vóór die wetswijziging dateert, bestaan specifieke gevallen van latere aanpassing of herziening die individueel onderzocht moeten worden.

Bron: Grieks administratief register — Golden Visa Through Change of Use_–_Initial_issuance).

Mag de verkoper de omzetting uitvoeren?

Ja. De wet laat toe dat de omzetting door de verkoper of koper wordt uitgevoerd.

Dat neemt de eis van een volledig afgeronde en gedocumenteerde kwalificerende conversie niet weg.

Een uitspraak van de verkoper dat een wijziging mogelijk is, is geen bewijs dat zij juridisch voltooid is.

Hoe zit het met voormalige industriegebouwen?

Voor vastgoed met industriële gebouwen gelden extra voorwaarden.

Volgens artikel 100 moet een geschikt industriegebouw voldoen aan de eis dat er in minimaal de voorgaande vijf jaar geen geïnstalleerde en actieve industriële activiteit plaatsvond.

De betreffende situatie moet met documenten worden bewezen.

Mag je renovatiekosten meetellen om aan €250,000 te komen?

De gewone wettelijke drempel voor deze route is gebaseerd op de aanschafwaarde, niet op het gecombineerde budget voor aanschaf en verbouwing.

Bijvoorbeeld €210,000 betalen voor een pand en €40,000 voor verbouwing willen uitgeven, is niet automatisch een kwalificerende aanschafwaarde van €250,000.

De juridische transactiestructuur en erkende tegenprestatie moeten door professionals worden beoordeeld.

Rekenvoorbeeld: oud kantoor wordt woning

Stel dat een koper een voormalig kantoor overweegt met een afgesproken aankoopprijs van €275,000.

Het pand heeft 78 m² vastgelegde hoofdgebruiksruimte.

De verkoper zegt dat het gebruik in 2025 van zakelijk naar wonen is gewijzigd.

Ondanks de beperkte oppervlakte kan dit pand mogelijk voor de €250,000-uitzondering onderzocht worden.

Maar de koper heeft nog bewijs nodig dat de omzetting rechtsgeldig is afgerond, aan de juiste datumeisen voldoet en vóór de aanvraag is voltooid.

Fictief voorbeeld; er wordt geen werkelijke geschiktheid vastgesteld.

Voor de koper: vraag de oorspronkelijke toegestane functie, het juridische wijzigingsbesluit, bewijs van voltooiing en een schriftelijke beoordeling door advocaat en ingenieur.

Kan een beschermd of historisch gebouw voor €250,000 kwalificeren?

Een tweede uitzonderingscategorie van €250,000 gaat over bepaalde beschermde gebouwen (διατηρητέα κτίρια) die restauratie of reconstructie vereisen.

De wet omvat omschreven vastgoedrechten op een beschermd gebouw of een deel ervan, en bepaalde percelen met een beschermd gebouw.

Deze route is juridisch anders dan het kopen van een gewoon oud huis.

Wat maakt een gebouw geschikt?

De formeel erkende beschermde status van het gebouw is bepalend.

Een gebouw kan oud, architectonisch aantrekkelijk of historisch interessant zijn zonder de aanwijzing die voor deze Golden-Visa-categorie vereist is.

De officiële procedure vraagt bewijs van de formele aanwijzing, waaronder de relevante bekendmaking in het Staatsblad.

Bron: Administratief register — Golden Visa Through Listed Property_–_Initial_issuance).

Moet de restauratie vóór de eerste aanvraag voltooid zijn?

De route voor beschermde gebouwen kent een andere tijdsopbouw dan de conversieroute.

Artikel 100 laat de aankoop van een kwalificerend beschermde woning of gebouw toe dat restauratie of reconstructie nodig heeft.

Maar de volledige restauratie of reconstructie moet uiterlijk bij de eerste verlenging voltooid zijn volgens de specifieke wettelijke verplichting.

Wat gebeurt er als de restauratie niet klaar is?

Artikel 100 stelt zware gevolgen voor niet-naleving.

Voor de relevante overtreding van de restauratieplicht noemt de wet een administratieve boete van €150,000.

Een koper mag de restauratie niet als een vrijblijvende verbetering behandelen.

Mag de investeerder verkopen voordat het gebouw is gerestaureerd?

De wet bepaalt uitdrukkelijk dat de overdracht van onder deze uitzondering vallend beschermd vastgoed vóór de volledige restauratie of reconstructie ongeldig is.

Zij voorziet bovendien in ernstige gevolgen voor verboden overdrachten.

Dit is een belangrijk verschil met een gewone Golden-Visa-aankoop.

Bron: Wet 5038/2023 — artikel 100(2)(d), (4) en (7A).

Dekt de koopprijs van €250,000 de restauratie?

Niet noodzakelijk.

Een pand dat voor €270,000 is gekocht, kan daarna forse bouwkosten, technische diensten, vergunningen en tijd vereisen voordat het voldoet aan de eerste verlenging.

De koper mag €250,000 dus niet als totale projectbegroting beschouwen.

Wat betekent dit voor de koper?

Vraag vóór de aankoop van een beschermd Golden-Visa-pand om:

• Bewijs van de officiële beschermde status.
• De precieze rechten die worden gekocht.
• Een professionele inschatting van de restauratiewerkzaamheden.
• Vereiste vergunningen en beperkingen.
• Kostenramingen en realistische planning.
• Juridisch advies over verkoopbeperkingen en verlenging.

Een kwalificerend beschermd gebouw kan een complex restauratie- en conserveringsproject zijn, geen goedkope snelweg naar een vergunning.

Kan een Golden-Visa-pand van €250,000 worden doorverkocht aan een andere investeerder?

Dat vergt bijzondere aandacht na de verduidelijking van april 2026.

Een woning die eerder onder een uitzonderingsroute van €250,000 viel, blijft niet noodzakelijk voor de volgende koper onder dezelfde route geschikt.

Het ministerie verduidelijkte dat het uitzonderingsvoordeel voor een geldige conversie of beschermd pand doorgaans slechts eenmaal voor dat vastgoed kan worden gebruikt.

Na de eerste toepassing mag een latere koper niet aannemen dat het pand opnieuw voor €250,000 geschikt is.

De gewone drempel van €400,000 of €800,000 kan op de nieuwe koper van toepassing zijn.

Bron: Ministeriële circulaire van 21 april 2026 en EY — Verduidelijking over doorverkoop.

Waarom is dit belangrijk?

Denk aan een appartement dat van een bedrijfsruimte tot woning is omgezet en oorspronkelijk voor Golden Visa via de uitzondering van €250,000 werd gebruikt.

Een volgende verkoper kan hetzelfde appartement als Golden-Visa-geschikt voor €250,000 aanbieden.

Maar wanneer de functiewijziging al is uitgevoerd en het voordeel al is benut, kan een nieuwe koper de uitzonderingsdrempel niet automatisch opnieuw gebruiken.

Dat kan gevolgen hebben voor de toekomstige kopersgroep en de verkoopstrategie.

Welke stukken moet de tweede koper opvragen?

Een notariële verklaring voor de kwalificerende Golden-Visa-aanvraag gaat onder meer in op de vraag of de verkoper het pand eerder voor een investeerdersverblijfsvergunning heeft gebruikt.

De advocaat moet de immigratierelevante geschiedenis onderzoeken wanneer die voor de nieuwe transactie relevant is.

Dat is een andere juridische en commerciële vraag dan gewone titel- of bouwkundige controle.

Voor de koper: wordt een al omgezet appartement als Golden-Visa-geschikt voor €250,000 aangeboden, laat dit dan specialistisch verifiëren in plaats van de oorspronkelijke geschiktheid over te nemen.

Mag je een Grieks Golden-Visa-pand verhuren?

Gewone langetermijnverhuur kan zijn toegestaan, maar kortetermijnverhuur binnen de deeleconomie is beperkt.

Artikel 100(7A), ingevoerd bij wet 5100/2024, verbiedt voor de betreffende investeerdersvergunning kortetermijnverhuur via de deeleconomie en legt beperkingen op aan onderverhuur.

Het Griekse woningbeleidportaal verduidelijkt de beperking.

Bron: Griekse overheid — Golden Visa Short-Term Rental Restrictions.

Mag je het pand op Airbnb of Booking.com zetten?

De circulaire van april 2026 bevestigt dat het verbod gaat om kortetermijnverhuur en onderverhuur via digitale deeleconomieplatforms.

Wie rekent op een typisch Airbnb- of vakantieverhuurmodel, mag niet aannemen dat dit met een Golden-Visa-pand is toegestaan.

De wet stelt aanzienlijke gevolgen voor overtredingen, waaronder intrekking van de verblijfsvergunning en een bestuurlijke boete van €50,000 in de relevante gevallen.

Is iedere toeristische exploitatie verboden?

De verduidelijking van april 2026 maakt onderscheid tussen verboden platformgebaseerde kortetermijnverhuur en bepaalde andere vormen, waaronder langdurige huur en sommige zakelijke regelingen met toeristische ondernemingen.

Dit is geen algemene toestemming om ieder toeristisch bedrijf vanuit een Golden-Visa-pand te exploiteren.

Andere regels over toerisme, bestemmingsplan, vergunning, belastingen en vastgoedfunctie kunnen gelden.

Voor een afwijkende huurstructuur is gespecialiseerd juridisch advies over de exacte opzet nodig.

Mag een omgebouwd pand van €250,000 dienen als bedrijfskantoor?

Voor woningen die via de functiewijzigingsuitzondering zijn gekocht, bestaat een extra gebruiksbeperking.

Zo'n kwalificerend pand mag volgens artikel 100(7A) niet dienen als hoofdkantoor of filiaal van een onderneming.

Dat is iets anders dan het recht van een Golden-Visa-houder om bepaalde aandelenbelangen te bezitten.

Hoe zit het met langetermijnhuur?

Langetermijnverhuur kan verenigbaar zijn met de investeerdersvergunning als de relevante juridische en contractuele voorschriften worden gevolgd.

De koper moet rekening houden met Griekse inkomstenbelasting uit verhuur, huurdersrechten, exploitatiekosten en aangifteverplichtingen.

Lees Jaarlijkse kosten van Grieks vastgoedbezit.

Voor de koper: financier de beslissing niet met een veronderstelde omzet uit platformverhuur zonder eerst vast te stellen dat het beoogde exploitatiemodel rechtmatig is.

Kunnen familieleden ook een verblijfsvergunning krijgen?

In aanmerking komende familieleden kunnen een verblijfsvergunning aanvragen die gekoppeld is aan de investeerder.

Artikel 95 van wet 5038/2023 definieert de familiecategorieën en bepaalt dat hun vergunningen in het algemeen samen met die van de hoofdinvesteerder aflopen.

De wettelijke categorieën omvatten:

• Echtgeno(o)t(e) of kwalificerende geregistreerde partner.
• Kwalificerende ongehuwde kinderen jonger dan 21.
• Bepaalde ongehuwde kinderen uit een eerdere relatie jonger dan 21, onder voorwaarden omtrent gezag.
• Bloedverwanten in de rechte opgaande lijn van echtgenoten of partners, waaronder mogelijk ouders.
• Bepaalde meerderjarige kinderen zonder juridische handelingsbekwaamheid die aan de wettelijke voorwaarden voldoen.

Bron: Wet 5038/2023 — artikel 95.

Wat gebeurt er als een kind 21 wordt?

Artikel 95 voorziet voor bepaalde kwalificerende kinderen die tijdens hun familievergunning 21 worden in een afzonderlijke vergunning van drie jaar.

De mogelijkheden na die periode hangen af van persoonlijke omstandigheden en immigratieregels.

Ouders moeten niet aannemen dat het afhankelijke verblijfsrecht onbeperkt doorloopt.

Moet ieder familielid apart voor €400,000 of €800,000 kopen?

De gezinsbepalingen geven bepaalde familieleden rechten die van de investering van de hoofdinvesteerder zijn afgeleid, zonder dat iedereen automatisch dezelfde volledige investering moet doen.

Gezinsleden hebben wel elk hun eigen bewijs- en procedurevereisten.

Mogen familieleden automatisch werken?

De familievergunning bij deze investeerderscategorie mag niet worden gelijkgesteld met een onbeperkte werkvergunning.

De precieze rechten van de specifieke vergunning moeten afzonderlijk worden nagegaan.

Voor de koper: onderzoek de geschiktheid en documenten van het gezin vóór de aankoop, vooral bij kinderen dichtbij leeftijdsgrenzen of bijzondere gezinsverhoudingen.

Vereist een Golden Visa dat je in Griekenland woont?

De investeerdersregeling vereist geen jaarlijks minimumverblijf om een kwalificerende vergunning te verlengen.

Artikel 95 stelt dat perioden van afwezigheid op zichzelf geen belemmering voor verlenging zijn.

Bron: Wet 5038/2023 — artikel 95(1).

Mag je daarmee onbeperkt overal in Europa wonen?

Nee.

De Griekse vergunning geeft verblijfsrechten in Griekenland volgens de toepasselijke voorwaarden.

Reizen naar andere Schengenlanden vallen onder de regels voor kort verblijf, doorgaans 90 dagen in elke periode van 180 dagen, en geven geen onbeperkt recht daar te wonen of werken.

Bron: Europese Commissie — Moving Between EU and Schengen Countries.

Word je met Golden Visa automatisch Grieks fiscaal inwoner?

Niet automatisch.

Fiscale woonplaats wordt volgens een afzonderlijke fiscale regeling vastgesteld.

De AADE noemt factoren als permanente of hoofdwoning, gewoon verblijf, middelpunt van levensbelangen en, onder toepasselijke uitzonderingen, een verblijf langer dan 183 dagen binnen twaalf maanden.

Iemand kan voor immigratiedoeleinden verblijf in Griekenland hebben zonder enkel door de vergunning fiscaal inwoner te worden.

Maar wie daadwerkelijk verhuist of zijn persoonlijke en economische betrekkingen verplaatst, kan wel Griekse fiscale gevolgen krijgen.

Bron: AADE — Tax Residence for Natural Persons.

Voor de koper: immigratiestatus, feitelijk verblijf en fiscale woonplaats zijn drie samenhangende maar verschillende vragen.

Hoe verloopt de aanvraag na het kopen van het vastgoed?

Voor de vastgoedroute moeten zowel de investering als de ondersteunende stukken aan de wettelijke eisen voldoen voordat de vergunning kan worden verleend.

De normale procedure bestaat uit verschillende professionele taken.

Stap 1 — Controleer investeerder en vastgoedcategorie

Vóór een verplichting laat de koper beoordelen of zijn persoonlijke immigratiestatus geschikt is en of het specifieke pand tot de beoogde wettelijke categorie behoort.

Dat omvat locatie, grensbedrag, oppervlak, rechten en eventuele uitzonderingseisen.

Stap 2 — Voltooi onafhankelijke vastgoeddue-diligence

De advocaat van de koper onderzoekt eigendomsrechten en contracten.

De ingenieur onderzoekt bouwdocumenten, vergunningen, plannen, relevante hoofdgebruiksoppervlakte en zo nodig de omzetting of restauratie.

Een kwalificerende investeringscategorie neemt de normale aankooprisico's niet weg.

Stap 3 — Rond koopdocumenten en volledige betaling af

Artikel 100 vereist dat de volledige overeengekomen kwalificerende tegenprestatie is betaald vóór de investeerdersaanvraag.

De betaling moet via wettelijk toegelaten methoden worden bewezen.

De voorschriften laten onder voorwaarden bankoverschrijvingen, bepaalde gekruiste bankcheques en betalingskaarten toe.

Sommige betalingen door echtgenoten of kwalificerende verwanten kunnen onder gedetailleerde bewijsvoorwaarden meetellen.

Bron: Wet 5038/2023 — artikel 100(3) en (5).

Stap 4 — Vraag de notariële investeringsverklaring aan

De verblijfsaanvraag vereist de passende verklaring van de notaris die de overdrachtsakte heeft opgesteld.

De verklaring behandelt het vastgoed, de betrokken partijen, de afgesproken tegenprestatie en de betaalwijze.

Zij gaat ook in op relevante contractuele voorwaarden en of het pand eerder voor een investeerdersverblijfsvergunning is gebruikt.

Voor sommige uitzonderingscategorieën zijn aanvullende verklaringen nodig.

Stap 5 — Bereid de immigratiedocumenten voor

De vereisten omvatten paspoort, ziektekostenverzekering, vastgoed- en betalingsbewijzen, geschikte foto's en andere aanvraagstukken.

Buitenlandse documenten kunnen legalisatie en vertaling vereisen.

De circulaire van april 2026 specificeert eisen rond paspoortkopieën en bewijs van ziektekostenverzekering.

Bron: Officiële procedure — Golden Visa Change of Use_–_Initial_issuance).

Stap 6 — Dien de aanvraag in en voldoe aan biometrie

Het ministerie heeft een elektronisch aanvraagportaal.

Een voldoende gemachtigde vertegenwoordiger kan bepaalde stappen uitvoeren volgens de wettelijke voorschriften.

De aanvrager kan alsnog persoonlijk voor biometrische gegevens of andere formaliteiten moeten verschijnen.

Een aankoop op afstand is dus niet automatisch een volledig digitale immigratieprocedure.

Officiële website: Ministerie van Migratie — Elektronische aanvragen.

Stap 7 — Wacht de beslissing af

Artikel 100 noemt een termijn van twee maanden die begint zodra de bevoegde instantie een volledig aanvraagdossier heeft ontvangen.

Het administratieve register noemt indicatieve doorlooptijden van ongeveer 50–60 dagen voor bepaalde Golden-Visa-procedures.

Dit is geen gegarandeerde tijd vanaf de eerste huizenzoektocht tot ontvangst van een verblijfskaart.

Extra documenten, biometrie, werkdruk en bijzondere omstandigheden kunnen de werkelijkheid veranderen.

Voor de koper: vastgoedverwerving, een volledige immigratieaanvraag en de beslissing over de vergunning zijn afzonderlijke mijlpalen. De koop garandeert geen kaart.

Welke overheidskosten en aankoopuitgaven gelden?

De investeringsdrempel is niet het totale bedrag dat nodig is voor de aankoop en het bezit van een kwalificerend pand.

Het officiële administratieve register vermeldt €2,016 aan belangrijkste immigratiekosten voor de genoemde procedures bij de eerste aanvraag:

De werkelijke kosten moeten worden bevestigd voor de specifieke aanvrager, gezinsleden en vergunningsprocedure.

Bron: Grieks administratief register — Golden Visa Listed Property_–_Initial_issuance).

Welke andere kosten horen bij het budget?

Een gewone aankoop kan bestaan uit:

• Griekse overdrachtsbelasting of andere passende aankoopbelasting.
• Notariskosten en documenten.
• Kadastrale of andere registratiekosten.
• Onafhankelijke advocaat en ingenieur.
• Eventueel overeengekomen makelaarsvergoeding.
• Vertalingen en volmachten.
• Advies voor de immigratieaanvraag.
• Ziektekostenverzekeringspremies.
• Terugkerende eigendomskosten.
• Verbouwing of restauratie waar nodig.

Die bedragen tellen niet automatisch mee voor de voorgeschreven investeringsdrempel.

Illustratieve budgetvergelijking

Neem drie fictieve kwalificerende aankopen waarbij de fiscale grondslag gelijk is aan de koopprijs en de gewone 3,09% overdrachtsbelasting van toepassing is.

Alleen een rekenvoorbeeld. Notaris, kadaster, professionals, gezinsleden, verzekering, restauratie en overige kosten zijn uitgesloten. Het voorbeeld gaat uit van standaard overdrachtsbelasting; die geldt niet voor iedere woning of koper.

De getoonde overdrachtsbelasting maakt geen deel uit van de verwervingswaarde die aan de Golden-Visa-drempel moet voldoen.

Fiscale wetswijzigingen kunnen latere transacties veranderen. Controleer de toepasselijke regels vóór de definitieve akte.

Lees Overdrachtsbelasting in Griekenland en Extra geld bovenop de aankoopprijs.

Wat als het €250,000-project veel restauratie vereist?

Een investering in een beschermd gebouw kan aanzienlijk extra kapitaal vragen.

Een fictief gebouw van €275,000 dat €180,000 restauratie nodig heeft, vertegenwoordigt €455,000 aan aankoop en geplande bouwuitgaven vóór belastingen, professionele kosten en reserves.

Die cijfers zijn aannames, geen echte Griekse aannemersoffertes.

Het gaat erom of het totale project financieel en juridisch haalbaar is.

Voor de koper: beoordeel de volledige project- en eigendomskosten, niet alleen het geadverteerde minimum voor de verblijfsvergunning.

Hoe lang is de vergunning geldig en wat gebeurt er bij verlenging?

De gewone B.5-investeerdersvergunning is vijf jaar geldig en kan telkens vijf jaar worden verlengd wanneer de wettelijke voorwaarden blijven bestaan.

De investeerder moet in de regel de kwalificerende eigendomsrechten behouden en de relevante voorwaarden blijven naleven.

Volgens de circulaire van april 2026 kan een recente E9-vastgoedaangifte of kadastraal uittreksel deel uitmaken van het bewijs dat de eigendom bij verlenging nog bestaat.

Bronnen: Wet 5038/2023 — artikel 100(4) en EY — Verduidelijkingen over verlenging, april 2026.

Voorkomt afwezigheid uit Griekenland een verlenging?

Niet alleen wegens afwezigheid onder de regels voor deze investeerdersvergunning.

Wat als je een beschermd gebouw kocht?

Bij de eerste verlenging geldt de extra verplichting dat restauratie of reconstructie volledig klaar moet zijn.

Dat wijkt wezenlijk af van de gewone aankooproute.

Wat gebeurt er wanneer je het pand verkoopt?

Het verkopen van de kwalificerende investering kan de verblijfsrechten aantasten of beëindigen.

Artikel 100 voorziet in de relevante doorverkoopsituatie in intrekking van de vergunning van de verkopende investeerder.

De toelichting van april 2026 beschrijft ook hoe onder voorwaarden een vervangend pand kan worden gekocht met behoud van geschiktheid: het nieuwe pand moet kwalificeren, de nieuwe verwerving moet vóór de verkoop van het oorspronkelijke pand plaatsvinden en de bevoegde autoriteit moet op de voorgeschreven wijze worden geïnformeerd.

Vraag individueel juridisch advies vóór een vervangingsconstructie.

Kan een oude Golden Visa van €250,000 verlengd worden?

Bestaande vergunningen die onder oudere regels werden verstrekt, kunnen beschermde rechten behouden zolang de toepasselijke vroegere en huidige verlengingsvoorwaarden gelden.

Dat betekent niet dat een nieuwe koper in oktober 2026 eenvoudig de historische drempels kan gebruiken.

De overgangstermijnen voor nieuwe investeringen onder de vroegere regels van €250,000 en €500,000 liepen grotendeels in 2025 af.

Bron: Fragomen — Golden Visa Transitional Deadlines.

Voor de koper: maak onderscheid tussen rechten voor verlenging van een bestaande vergunninghouder en de eerste aanvraag van een nieuwe koper.

Vijf voorbeelden van vastgoed dat als Golden-Visa-geschikt wordt aangeboden

De volgende voorbeelden tonen hoe een beslissing wordt voorbereid.

Het zijn geen echte advertenties, juridische oordelen of vaststellingen van individuele geschiktheid.

De tabel scheidt bewust voorlopige selectie van bevestigde geschiktheid.

Vraagprijs en omschrijving leveren geen volledig bewijs van een immigratierecht.

Wat moet je controleren vóór een aanbetaling voor een Golden-Visa-pand?

Een koper heeft twee afzonderlijke maar samenhangende risico's.

Ten eerste kan het pand gewone juridische, kadastrale of bouwtechnische problemen hebben.

Ten tweede kan het ondanks een rechtsgeldige eigendomsoverdracht niet aan de bijzondere investeerdersverblijfsvoorwaarden voldoen.

Checklist Golden-Visa-geschiktheid

Wie moet welke controle uitvoeren?

Een Griekse immigratieadvocaat moet de verblijfsvergunningscategorie en persoonlijke geschiktheid toetsen.

Een vastgoedadvocaat onderzoekt titel, rechten, lasten en contracten.

Een ingenieur controleert de technische staat, vloeroppervlakte, toegestane functies en waar relevant conversie of restauratie.

Een notaris verzorgt de formele koopakte, vereiste verklaringen en documenten volgens de wettelijke procedure.

Die rollen kunnen samenwerken maar vervangen elkaar niet automatisch.

Wat moet de aanbetalingsovereenkomst regelen?

Wanneer Golden-Visa-geschiktheid essentieel is, moet de reserverings- of voorlopige overeenkomst rekening houden met dit risico.

Afspraken moeten gaan over relevante verklaringen, openstaande controles, planning en gevolgen als voorwaarden niet worden gehaald.

Geen standaardcontract kan garanderen dat de immigratieautoriteit uiteindelijk een verblijfsvergunning verstrekt.

Een gewoon reserveringsformulier van de makelaar beschermt niet vanzelf tegen immigratierechtelijke ongeschiktheid.

Lees Reserveringsovereenkomsten en aanbetalingen.

Voor de koper: betaal geen grote niet-terugbetaalbare aanbetaling uitsluitend omdat een verkoper het vastgoed Golden-Visa-geschikt noemt.

Wat zijn de meest voorkomende fouten bij Golden-Visa-vastgoed?

Fout 1 — De oude grens van €250,000 op ieder pand toepassen

Die grens blijft slechts bestaan voor specifieke uitzonderingsroutes en bepaalde historisch beschermde situaties.

Het is niet de gewone landelijke minimuminvestering voor nieuwe woningaankopen.

Fout 2 — Totaal geadverteerd oppervlak gelijkstellen aan de eis van 120 m²

Bijruimten kunnen juridisch anders behandeld worden dan hoofdgebruiksruimte.

Fout 3 — Losse appartementen optellen tot de investeringsgrens

De normale aankooproute vereist in de regel één kwalificerend pand.

Fout 4 — Aannemen dat een functiewijziging later wel zal worden voltooid

De uitzonderingsroute van €250,000 vereist een volledig afgeronde, kwalificerende omzetting vóór de aanvraag.

Fout 5 — Aannemen dat een eerder omgezet pand opnieuw voor €250,000 geschikt is

De circulaire van 2026 verduidelijkt het eenmalige karakter van de relevante uitzondering.

Fout 6 — Plannen maken voor kortetermijnverhuur op platforms

Beperkingen op Golden-Visa-panden kunnen een Airbnb-model onverenigbaar maken met de regeling.

Fout 7 — Restauratieverplichtingen voor beschermde gebouwen onderschatten

Een lagere instapdrempel kan gepaard gaan met omvangrijke werkzaamheden, harde termijnen en hoge sancties.

Fout 8 — Aannemen dat de voltooide aankoop een verblijfsvergunning garandeert

De vastgoedtransactie en de beslissing over de vergunning zijn aparte juridische procedures.

Fout 9 — Verblijfsvergunning automatisch verwarren met fiscale woonplaats of staatsburgerschap

Deze begrippen volgen uiteenlopende wettelijke regelingen.

Dezelfde denkfout ligt aan elk voorbeeld ten grondslag: commerciële vastgoedinformatie wordt behandeld als juridisch bewijs van immigratiegeschiktheid.

Veelgestelde vragen

Kan ik met een appartement van €250,000 in Athene een Golden Visa krijgen?

Niet via de gewone residentiële vastgoedkooproute onder de regels van 2026. €250,000 kan slechts voldoen bij een specifieke wettelijke uitzondering, zoals een geldige conversie of beschermd pand, of een rechtsgeldig bewaard gebleven historisch overgangsgeval.

Kan een pand van €400,000 op Kreta onder de standaardroute kwalificeren?

De standaarddrempel van €800,000 betreft eilanden met meer dan 3.100 inwoners. Kreta hoort bij die grote eilanden, dus een normale aankoop van €400,000 daar mag niet als kwalificerend worden beschouwd. Een aparte uitzondering moet afzonderlijk worden getoetst.

Is voor ieder Golden-Visa-pand 120 m² nodig?

Nee. Het algemene minimum hoort bij de gewone routes van €400,000 en €800,000 voor bebouwd vastgoed, niet op dezelfde manier bij geldige omzettings- en beschermd-gebouwuitzonderingen van €250,000.

Mag ik het pand als Airbnb-investering gebruiken?

Kortetermijnverhuur via digitale deeleconomieplatforms is beperkt voor Golden-Visa-investeringspanden. Baseer de aankoop niet op Airbnb- of Booking.com-omzet zonder gespecialiseerd advies dat de rechtmatigheid van het model bevestigt.

Hoe lang moet ik in Griekenland blijven om te verlengen?

Artikel 95 bepaalt dat afwezigheid alleen geen reden is om de relevante investeerdersvergunning niet te verlengen. Andere voorwaarden, waaronder het behouden van de kwalificerende investering, blijven gelden.

Mag ik met een Griekse Golden Visa werken in Duitsland of Frankrijk?

Nee. De Griekse investeerdersvergunning geeft geen EU-breed recht op arbeid. Reizen naar andere Schengenlanden vallen onder de relevante voorschriften, doorgaans met de grens van 90 dagen per 180 dagen.

Wat gebeurt er als ik mijn Golden-Visa-pand verkoop?

Verkoop van de kwalificerende investering kan gevolgen hebben voor de verblijfsvergunning. Een vervangende investering kan onder de voorgeschreven voorwaarden mogelijk zijn, maar moet vóór verkoop worden gepland en vereist juridisch advies.

Wat deze gids niet kan vaststellen

Deze gids kan niet zonder de concrete omstandigheden, immigratiestatus, titel, vastgoeddocumenten, aanschafwaarde en technische dossiers bepalen of een koper of pand aan de Griekse Golden Visa voldoet.

Hij kan niet bevestigen dat een uitzonderlijke conversie of restauratie van beschermd vastgoed alle regels vervult.

Een geschiktheidsbeoordeling bewijst evenmin dat de aankoop financieel verantwoord is, de vraagprijs marktconform is of het pand vrij van verborgen gebreken is.

Golden-Visa-wetgeving en bestuurlijke uitleg kunnen veranderen. De aanvraag moet beoordeeld worden volgens de regels die op de specifieke koper en transactie van toepassing zijn.

Gerelateerde gidsen

• Complete gids voor vastgoed kopen in Griekenland — het volledige koopproces.
• Mogen buitenlanders vastgoed in Griekenland kopen? — eigendomsrechten en beperkingen.
• Vastgoeddue-diligence in Griekenland — juridische, technische en marktgegevenscontrole.
• Advocaat, notaris, ingenieur en makelaar — wie wat controleert.
• Wat onderzoekt een vastgoedadvocaat? — titel en juridische controle.
• Wat controleert een ingenieur? — vergunningen, plannen en bouwtechnische naleving.
• Reserveringsafspraken en aanbetalingen — verplichtingen vóór afronding van de controles.
• Overdrachtsbelasting in Griekenland — aankoopbelasting.
• Extra geld bovenop de koopprijs — totale kostenbegroting.
• Jaarlijkse kosten van Grieks vastgoedbezit — lopende kosten en onderhoud.

Laat vóór een aankoop specifiek voor de Golden Visa de geschiktheid voor immigratie beoordelen en voer onafhankelijke juridische en technische due diligence uit.

Ligging, prijs, oppervlakte en geadverteerde functie zijn slechts het begin. De relevante stukken, afgeronde procedures en wettelijke voorwaarden bepalen of een investering een verblijfsaanvraag kan dragen.

The Greek Property Report verricht onafhankelijk onderzoek voor kopers, door hen betaald. We verkopen geen vastgoed en ontvangen geen makelaarscommissies of vergoedingen die afhankelijk zijn van het doorgaan van een transactie. Onze analyses organiseren beschikbare vastgoedgegevens, fiscale en marktinformatie, maar vervangen geen Griekse immigratieadvocaat, titelonderzoek, technisch onderzoek of officieel besluit tot toekenning van een verblijfsvergunning.