Advocaat, notaris, ingenieur en makelaar in Griekenland: wie doet wat bij een aankoop?

Wat is het verschil tussen deze vier professionals?

De vier rollen worden duidelijker wanneer je kijkt naar de centrale vraag waarvoor ieder wordt ingehuurd.

Het Europese e-Justiceportaal over Griekse juridische beroepen beschrijft de institutionele rol van notarissen. De Griekse overheid over de overdrachtsprocedure licht hun formele taken toe bij digitale transacties.

Het fundamentele onderscheid is dat tussen formele transactienaleving, onderzoek ten behoeve van de koper en commerciële bemiddeling.

Alle vier kunnen betrokken zijn zonder dat ieder aspect van het pand onafhankelijk is onderzocht.

Wie werkt voor de koper?

Dat is afhankelijk van de feitelijke opdracht.

• Een onafhankelijk door de koper benoemde advocaat adviseert deze koper.
• Een door de koper benoemde ingenieur voert het afgesproken technische onderzoek uit.
• Een notaris handelt onpartijdig vanuit zijn publieke functie, ongeacht wie het contact heeft gelegd.
• Een makelaar kan een contract hebben met verkoper, koper of beide.

Het zou onjuist zijn te stellen dat elke makelaar automatisch exclusief voor de verkoper optreedt, of dat een door de verkoper ingehuurde ingenieur nooit professioneel deugdelijk werk kan leveren.

Maak onderscheid tussen professionele wettelijke plichten, contractueel bereik en de persoon wiens specifieke vragen de opdracht beoogt te beantwoorden.

Betekenis voor de koper: achterhaal wie iedere professional heeft aangesteld en wat de opdracht is voordat je een uitspraak als een onafhankelijke conclusie beschouwt.

Wat controleert een vastgoedadvocaat in Griekenland?

Een Griekse advocaat van de koper richt zich op de rechten die worden verworven en de juridische gevolgen van de aankoop.

Een betekenisvolle opdracht kan eigendomsverificatie, onderzoek van historische titels, geregistreerde lasten en contractueel advies omvatten.

De Griekse Advocatenwet 4194/2013 erkent titelonderzoek en rapporten over vastgoedrechten uitdrukkelijk. Artikel 73 regelt honorarium voor onderzoek naar eigendomstitels en raadpleging van overdrachts-, hypotheek- en beslagregisters.

Bron: Griekse Advocatenwet — Artikel 73, Titelonderzoek.

Eigendom en titelgeschiedenis

De advocaat onderzoekt of de verkoper de rechten heeft die hij aanbiedt.

Afhankelijk van de inschrijvingsgeschiedenis kan dit vorige akten en relevante records van het Hellenic Cadastre of eerdere registratiesystemen omvatten.

Een verkoper kan volledige eigendom aanbieden terwijl de stukken slechts gedeeltelijke eigendom of een ander type recht tonen.

De advocaat moet vaststellen of het aangeboden recht overeenkomt met de beoogde overeenkomst.

Hypotheken en andere lasten

De advocaat controleert geregistreerde lasten en andere wettelijke beperkingen binnen de overeengekomen zoekopdracht.

Daaronder kunnen vallen:

• Hypotheken en hypotheekprenumeraties.
• Geregistreerde beslagen.
• Vruchtgebruik of andere rechten van derden.
• Bepaalde claims of wettelijke beperkingen.
• Overige inschrijvingen die eigendom of afronding beïnvloeden.

Een aangetroffen hypotheek maakt aankoop niet noodzakelijk onmogelijk.

Er kan een regeling voor doorhaling rond de afronding worden getroffen, met inachtneming van de wettelijke vereisten.

Maar de koper moet exact begrijpen wat moet gebeuren, wie verantwoordelijk is en welk bewijs bevestigt dat het probleem is opgelost.

Kadastrale gegevens

De advocaat kan geregistreerde rechten, relevante akten en het kadastrale identificatienummer KAEK (Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου) onderzoeken.

Een KAEK verwijst naar een kadastraal record. Het bewijst niet zelfstandig dat de feitelijke indeling vergund is of dat iedere fysieke grens juist ligt.

Juridische en technische gegevens moeten soms worden gereconcilieerd.

Contractcontrole

De advocaat kan reserveringsovereenkomsten, voorlopige contracten en de definitieve akte onderzoeken binnen het afgesproken mandaat.

Belangrijke onderwerpen zijn betalingsvoorwaarden, aanbetalingsrisico, verplichtingen van de verkoper, verklaringen, ontbrekende documenten, termijnen en de gevolgen als een probleem de koop verhindert.

Voor een buitenlandse koper op afstand kan ook advies over een passende volmacht nodig zijn.

Wat moet de advocaat opleveren?

Vraag om een gedocumenteerde uitleg van de uitkomsten.

Een bruikbaar juridisch rapport of schriftelijke toelichting noemt:

1. Het onderzochte pand en de rechten.
2. De belangrijkste stukken en registers die bekeken zijn.
3. Of eigendom en relevante lasten onderzocht zijn.
4. Juridische problemen en onzekerheden.
5. Zaken die vóór ondertekening moeten zijn opgelost.
6. Onderdelen die buiten de opdracht vielen.

Een formeel rapport behoort niet automatisch tot iedere juridische opdracht; spreek dit expliciet af.

Betekenis voor de koper: de waarde van de advocaat zit niet alleen in aanwezigheid bij de notaris, maar juist in het juridische onderzoek en advies vóór een onomkeerbare beslissing.

Lees Wat controleert een vastgoedadvocaat in Griekenland? voor een uitgebreid overzicht.

Is een advocaat wettelijk verplicht bij vastgoed kopen in Griekenland?

Voor de gewone koop van een woning is de koper meestal niet wettelijk verplicht een advocaat bij de notariële ondertekening te hebben.

Griekenland maakte de aanwezigheid van advocaten bij de betreffende vastgoedakten vanaf 1 januari 2014 facultatief.

Deze wijziging kwam uit wet 4093/2012, over de eerder verplichte aanwezigheid van een advocaat bij sommige notariële vastgoedoverdrachten.

Bronnen: Wet 4093/2012 — relevante bepaling en Griekse vereniging van vastgoedeigenaren — Overdracht.

Het gaat om de verplichting om bij een gewone akte aanwezig te zijn. De regel zegt niet dat iedere complexe transactie zonder juridisch specialist kan worden behandeld.

Waarom toch een advocaat aanstellen?

Omdat de belangen van de koper verschillen van de wettelijke taak van de notaris.

De notaris moet de vereiste formaliteiten uitvoeren en onafhankelijk zijn professionele plichten nakomen.

De koper kan apart onderzoek willen naar eigendomsgeschiedenis, hypotheken, bijzondere rechten, aanbetalingsbescherming en contractrisico's.

Dat onderzoek is niet automatisch in de door de koper gewenste diepgang uitgevoerd zodra de transactie het notariskantoor bereikt.

Het ontbreken van een wettelijke advocatenplicht bewijst niet dat juridische risico's ontbreken.

Wat doet een Griekse notaris?

De notaris is een publieke functionaris die juridische documenten, waaronder overdrachtsakten, opstelt en authenticeert.

De Hellenic Notary Association beschrijft notarissen als onafhankelijke en onpartijdige professionals die partijen objectief adviseren en helpen de rechtmatigheid van de transactie te waarborgen.

Dat verschilt wezenlijk van een adviseur die exclusief door één partij is benoemd.

De koopakte voorbereiden

De notaris stelt het formele instrument op met de informatie en stukken die wettelijk vereist zijn.

De akte noemt partijen, vastgoedrechten, prijs en relevante contractvoorwaarden.

Ook de ondertekeningsformaliteiten vallen onder de notaris.

Documenten en belasting coördineren

Bij een kwalificerende digitale overdracht maakt de notaris een transactieverzoek aan en nodigt de partijen uit de noodzakelijke machtigingen te geven voor het verzamelen van stukken.

De overheidsprocedure beschrijft:

1. De notaris start de overdracht.
2. Koper en verkoper geven de nodige machtigingen.
3. De notaris verzamelt voorgeschreven documenten.
4. Belastingaangifte en betaling worden verwerkt.
5. Partijen tekenen de formele akte.
6. De akte wordt ingediend voor registratie.

Bron: Gov.gr — Digitale vastgoedoverdracht.

Het precieze verloop verschilt per transactie en afhankelijk van de toepasselijke digitale diensten.

Registratie na ondertekening

De akte ondertekenen is niet het einde van de eigendomsoverdracht.

De uitgevoerde transactie moet verder via het toepasselijke vastgoedregister worden ingeschreven.

De digitale overheidsprocedure voorziet indiening bij het Hellenic Cadastre en betaling van de registratiekosten.

De definitieve registratie-uitkomst moet gecontroleerd worden.

Bron: Gov.gr — Registratiecertificaat van een in te schrijven akte.

Wat doet de notaris niet automatisch voor de koper?

De wettelijke rol mag niet verward worden met een onbeperkt onafhankelijk onderzoek dat voor de koper zelf is opgedragen.

Het verzamelen van documenten door de notaris bewijst bijvoorbeeld niet automatisch dat:

• De koper een volledig historisch titelrapport heeft ontvangen.
• Ieder contractrisico vanuit kopersperspectief is onderzocht.
• De woning een uitgebreide fysieke inspectie heeft ondergaan.
• De vraagprijs onafhankelijk met vergelijkbare markttransacties is getoetst.
• Alle mogelijke planologische of locatiebeperkingen buiten de standaard overdrachtsvereisten zijn onderzocht.

Dit vermindert het belang van de notaris niet.

Het verklaart waarom de koper moet vragen welke controles wettelijk onderdeel van het proces zijn en welke afzonderlijk moeten worden besteld.

Heeft Griekenland de notariële rol in 2026 uitgebreid?

Ja.

Wet 5293/2026, gepubliceerd in april 2026, stelde een kader vast voor een uitgebreid notarieel eenloketstelsel bij vastgoedoverdrachten.

Artikel 15 omvat bredere documentencoördinatie, administratie en bepaalde betalings- en registratietaken.

Artikelen 19 en 22 koppelen de werkelijke start en uitvoeringsregels echter aan nadere besluiten, waaronder de geografische reikwijdte.

Bronnen:

• Wet 5293/2026 — Artikel 15
• Wet 5293/2026 — Artikel 19
• Wet 5293/2026 — Artikel 22

Op de verificatiedatum betekent het wettelijke kader niet dat iedere functie al bij iedere vastgoedoverdracht operationeel is.

Maakt eenloketservice andere professionals overbodig?

Nee.

Administratieve coördinatie is iets anders dan inhoudelijke due diligence.

Ook als de notaris documenten uit een geïntegreerd overheidssysteem kan ophalen, vervangt dit niet automatisch:

• Juridisch advies namens de koper.
• Een onafhankelijke technische inspectie.
• Gespecialiseerd grens- of planologisch onderzoek.
• Een professionele waardebepaling.
• Specifiek onderzoek naar contractuele en financiële risico's van de koper.

Betekenis voor de koper: vraag de notaris welke diensten daadwerkelijk werken voor deze transactie, maar blijf onderscheid maken tussen documenten verzamelen en onafhankelijk onderzoek.

Wat controleert een ingenieur bij een Griekse woningkoop?

Een gekwalificeerde ingenieur onderzoekt technische kwesties rond de woning binnen het wettelijke kader en het overeengekomen mandaat.

Belangrijke termen zijn μηχανικός (michanikós) voor ingenieur en Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (HTK) voor Electronic Building Identity.

Gebruikelijke vragen gaan over vergunningen, tekeningen, toegestane bouw, bestemming, afwijkingen en de fysieke toestand.

Bouwvergunningen en goedgekeurde tekeningen

De ingenieur kan beoordelen of de juiste bouwdocumentatie bestaat en of de woning overeenkomt met de goedgekeurde plannen.

Een pand kan bijvoorbeeld een afgesloten balkon, extra kamer of gewijzigde indeling hebben die niet op de tekeningen voorkomt.

Dat vereist onderzoek.

Niet elke afwijking heeft dezelfde technische of juridische gevolgen; ook kunnen afwijkingen niet allemaal op dezelfde manier worden opgelost.

Niet-vergunde bouw en bestemmingswijzigingen

Het Griekse bouwrecht hecht belang aan de status van ongeoorloofd werk bij overdracht van vastgoedrechten.

Wet 4495/2017 en latere wijzigingen regelen relevante bouwdocumentatie en de behandeling van illegale bouwwerken.

De ingenieur moet de regels voor het specifieke pand en de actuele wet toepassen.

Bron: Wet 4495/2017 — Artikel 83.

Electronic Building Identity

De HTK is een digitaal register met voorgeschreven gegevens over een gebouw of zelfstandig eigendomsdeel.

De Griekse overheid vermeldt dat bevoegde ingenieurs die bij de Technische Kamer zijn geregistreerd een Certificate of Completeness kunnen afgeven nadat het dossier is afgerond, de vereiste inspectie is gedaan en de toepasselijke vergoeding is betaald.

Bron: Gov.gr — Certificate of Completeness van de Building Identity.

Bouwkundige toestand en verborgen gebreken

De koper kan meer willen weten over vocht, zichtbare scheuren, dak, leidingen, elektra en mogelijke grote reparaties.

Een ingenieur kan passende technische vragen onderzoeken, maar niet elke opdracht omvat ieder gespecialiseerd onderzoek.

Een visuele inspectie is geen volledig constructief rapport.

Specifieke zorgen kunnen extra testen of specialistische deskundigen nodig maken.

Wat moet de ingenieur opleveren?

Vraag om een schriftelijke opdrachtomschrijving en, waar passend, een rapport met:

• Identificatie van de bezochte woning.
• Beoordeelde plannen, vergunningen en stukken.
• Geconstateerde verschillen tussen papier en werkelijkheid.
• Relevante zorgen over bouwrechtmatigheid.
• Zichtbare gebreken of signalen voor nader onderzoek.
• Vragen buiten de scope.
• Aanbevolen extra werkzaamheden of documenten.

Betekenis voor de koper: een ingenieurscertificaat voor een wettelijke overdracht is niet per se hetzelfde als een inspectie die speciaal voor de aankoopbeslissing is besteld.

Lees Wat controleert een ingenieur bij vastgoed in Griekenland?.

Is de ingenieur van de verkoper genoeg of moet de koper er zelf een nemen?

Het antwoord hangt af van de doelstellingen, bouwkundige staat en onderzoeken die de verkopersingenieur heeft uitgevoerd.

De verkoper organiseert vaak de technische documenten die nodig zijn voor de overdracht.

Die stukken hebben juridische betekenis en kunnen door een correct bevoegde ingenieur met wettelijke beroepsverplichtingen worden opgesteld.

De koper kan echter een andere opdracht wensen.

Het verschil betekent niet dat het werk van de verkopersingenieur automatisch onjuist of onvoldoende is.

De koper moet begrijpen wat precies is onderzocht en of dit de vragen voor de aankoopbeslissing beantwoordt.

Is een ingenieur nodig bij een modern appartement?

Een modern appartement kan minder duidelijke problemen hebben dan een ouder vrijstaand huis.

Maar de bouwleeftijd bewijst niet dat het pand aan vergunningen voldoet, geen ongeoorloofde wijzigingen bevat of geen belangrijke gebreken heeft.

De scope moet passen bij het daadwerkelijke risico.

En bij een vrijstaand of landelijk huis?

Extra controles kunnen perceelgrenzen, juridische toegang, bouwmogelijkheden, bestemmingsregels en andere locatiegebonden punten betreffen.

Een landmeter of specialist in ruimtelijke ordening kan extra belangrijk zijn.

Een wijziging van wet 5293/2026 uit april schrapte de verplichting om bij bepaalde overdrachten binnen werkende kadastergebieden een specifiek topografisch plan bij te voegen uitsluitend als de voorgeschreven voorwaarden gelden, waaronder een uitvoeringsbesluit en ongewijzigde grenzen.

Dat is geen algemene verklaring dat grensmetingen of landmetingen overbodig zijn.

Bron: Wet 5293/2026 — Artikel 16.

Betekenis voor de koper: minder administratie is geen bewijs dat het perceel geen fysieke controle behoeft.

Wat doet de Griekse makelaar?

De hoofdtaak is commerciële bemiddeling.

Een makelaar kan woningen voorstellen, bezichtigingen organiseren, communiceren met verkopers, biedingen overbrengen en informatie over de transactie coördineren.

Wet 4072/2012 bevat relevante regels over Griekse makelaarsovereenkomsten en beroepsverplichtingen.

Bron: Wet 4072/2012 — Artikel 200.

Vertegenwoordigt de makelaar koper of verkoper?

Dat hangt af van de contractuele afspraken.

Een makelaar kan opdrachten van verkoper, koper of beide krijgen.

Artikel 200 verlangt expliciete contractuele afspraken over de mogelijkheid ook de andere partij te dienen.

Artikel 201 regelt openbaarmaking van dubbele opdrachten en bepaalde persoonlijke of financiële belangen.

Bron: Wet 4072/2012 — Artikel 201.

De koper moet vragen wie de makelaar heeft aangesteld en of beide zijden vergoeding betalen.

Moet de makelaar gebreken melden?

Het Griekse recht legt makelaars bepaalde informatieverplichtingen op.

Artikel 201 behandelt de plicht opdrachtgevers en potentiële wederpartijen te informeren over eigenschappen en aantoonbaar bekende feitelijke gebreken van het pand.

Dat is niet gelijk aan een volledige onafhankelijke bouwkundige keuring of eigendomsonderzoek.

Een plicht tot het melden van bekende gebreken is geen garantie dat er geen onbekende gebreken bestaan.

Kan de makelaar zeggen dat de prijs eerlijk is?

Een makelaar kan lokale advertenties, concurrerend aanbod en onderhandelingen goed kennen.

Dat kan nuttige informatie zijn.

De vraagprijs bewijst echter niet wat kopers in daadwerkelijke transacties hebben betaald.

En de commerciële rol van de makelaar, mogelijk met vergoeding afhankelijk van het sluiten van de koop, verschilt van onafhankelijk door de koper gefinancierd prijsonderzoek.

Geregistreerde overdrachten, vraagprijzen, de woningtaxatie-index van de Bank of Greece en wettelijke belastingwaarden meten verschillende dingen.

Wat moet de makelaar aanleveren?

Vraag beschikbare vastgoedinformatie en stukken om due diligence te kunnen starten, plus:

• Identiteit en registratiegegevens van de makelaar.
• Overeengekomen commissie, indien van toepassing.
• Openbaarmaking van rol en eventuele dubbele opdracht.
• Informatie die de verkoper over het pand verstrekte.
• Communicatie over biedingen en commerciële afspraken.

Makelaars moeten voldoen aan de toepasselijke registratievereisten bij de relevante beroepsorganen, waaronder GEMI, of over een toelaatbare grensoverschrijdende basis beschikken.

Bron: Griekse overheid — Makelaarsregistratie.

Betekenis voor de koper: een makelaar kan een waardevolle tussenpersoon zijn, maar vervangt geen zelfstandig besteld juridisch of technisch onderzoek.

Lees Makelaarscommissie in Griekenland.

Wie is verantwoordelijk als taken elkaar overlappen?

Sommige vastgoedproblemen vallen onder meer dan één vakgebied.

De akte kan bijvoorbeeld een appartement beschrijven terwijl de goedgekeurde tekeningen een andere indeling aangeven.

De advocaat controleert de juridische omschrijving en rechten.

De ingenieur kijkt naar de fysieke indeling en bouwtekeningen.

De notaris moet werken met de documenten die voor de definitieve akte gelden.

De makelaar kan helpen ontbrekende informatie bij de verkoper op te vragen.

Geen enkele afzonderlijke handeling bewijst dat de afwijking is opgelost totdat de passende professionals de kwestie hebben beoordeeld.

Vier voorbeelden van overlappende verantwoordelijkheid

Een nuttige regel is: een probleem is niet opgelost alleen omdat iemand het aan een andere deskundige heeft doorgestuurd.

Iemand moet het resultaat bepalen, het passende bewijs leveren en uitleggen of de koper verder kan.

Praktische overdrachtsregel

Noteer voor iedere open kwestie:

Probleem → verantwoordelijke professional → benodigd bewijs of handeling → status → beslissing vóór ondertekening.

Dit is een coördinatiemethode voor de koper, geen wettelijk Grieks document.

Het helpt wanneer taken tussen professionals overlappen.

De vier beslismomenten vóór aankoop in Griekenland

De transactie kan worden verdeeld in vier afzonderlijke vragen.

Het beantwoorden van één vraag betekent niet dat de andere zijn afgehandeld.

Gate 1 — Juridische eigendom en rechten

Vraag: bezit de verkoper de aangeboden rechten en zijn er lasten of andere beperkingen?

Hoofdverantwoordelijke: advocaat van de koper.

Gebruikelijk bewijs: onderzochte titels, registerbevindingen en uitleg over openstaande juridische risico's.

Gate 2 — Bouwkundige en technische status

Vraag: stemt het gebouw overeen met de relevante documenten, en zijn wezenlijke technische vragen onderzocht?

Hoofdverantwoordelijke: bevoegde ingenieur en eventueel specialisten.

Gebruikelijk bewijs: technische stukken, inspectie, toepasselijke certificaten en gedocumenteerde open punten.

Gate 3 — Formele overdrachtsgereedheid

Vraag: zijn verplichte stukken, belastingformaliteiten, akte en registratie voorbereid?

Hoofdverantwoordelijke: notaris.

Gebruikelijk bewijs: afgeronde overdrachtsdocumenten, belastinggegevens, getekende akte en latere registratiebevestiging.

Gate 4 — Prijs en financiële beslissing

Vraag: is de prijs redelijk in het licht van het beschikbare bewijs, en kan de koper alle aankoop- en eigendomskosten dragen?

Beslisser: koper, ondersteund door onafhankelijk onderzoek en professioneel financieel advies.

Gebruikelijk bewijs: afgesproken prijs, marktvergelijkingen, beschikbare transactiedata, afzonderlijke belastingwaarden en gedetailleerd kostenbudget.

Geen van de vier professionals maakt automatisch een volledig onafhankelijk markttaxatierapport.

Waar zo'n rapport nodig is, moet een passend gekwalificeerde taxateur worden ingeschakeld.

Beslismatrix

Dit zijn planningscategorieën, geen certificaten van juridische veiligheid.

Ze voorkomen dat administratieve voortgang wordt gezien als bewijs dat alle vragen beantwoord zijn.

In welke volgorde betrek je de professionals?

De beste volgorde verschilt per pand en transactie.

Bij een gewone verkoop van een bestaande woning helpt dit praktische schema.

Het schema is een praktisch model, geen verplichte wettelijke planning.

Het belangrijkste principe is essentiële juridische en technische controles zoveel mogelijk vóór grote niet-terugbetaalbare verplichtingen uit te voeren.

Een koper moet niet pas bij een gereedstaande definitieve akte ontdekken dat niemand zelfstandig een wezenlijk risico onderzocht.

Wie coördineert alle betrokkenen?

Coördinatie is iets anders dan individuele professionele verantwoordelijkheid.

De makelaar kan de communicatie vergemakkelijken.

De notaris coördineert wettelijke documenten.

De advocaat kan worden aangesteld om juridische en contractuele due diligence te coördineren.

Maar zonder expliciete afspraak mag de koper niet aannemen dat één professional als algemeen manager van ieder onderzoek is aangesteld.

Wat moet de koper vragen?

Een nuttige vraag is:

„Wie coördineert de open juridische en technische punten voor mij, en hoe weet ik wanneer ze zijn opgelost?”

Voor buitenlandse kopers op afstand kan een gedeelde checklist of issue-logboek erg nuttig zijn.

Ieder punt vermeldt een eigenaar, de benodigde handeling en uitkomst.

De koper moet uitleg ontvangen als nog iets openstaat op de voorgestelde tekendatum.

Wat als deskundigen het oneens zijn?

Een ingenieur kan een technische afwijking ontdekken die juridisch belangrijk is.

De advocaat kan die afwijking relevant achten voor overeenkomst, eigendomsstructuur of voorwaarden.

De notaris kan officiële documenten eisen.

Dat soort verschillen moet met passend professioneel onderzoek worden opgelost, niet door één eerste oordeel voor alle aspecten doorslaggevend te verklaren.

Vraag waar nodig extra stukken of gespecialiseerde expertise.

Hoe kies je de professionals?

Bij selectie zijn bevoegdheid, onafhankelijkheid, opdracht en communicatie belangrijk.

Advocaat kiezen

Controleer toelating als advocaat in Griekenland en relevante vastgoedervaring.

Vraag naar titelonderzoek, hypotheken, kadaster en contractcontrole.

Spreek taken, vergoeding, onkosten en resultaten schriftelijk af.

Ingenieur kiezen

Controleer kwalificatie en bevoegdheid voor de specifieke technische taak.

Leg uit of je onderzoek van bouwstukken, een fysieke keuring, grenscontrole of speciale analyse wilt.

Vraag wat wordt onderzocht en wat niet.

Notaris kiezen

Bespreek beschikbaarheid, ervaring met het betreffende soort aankoop, benodigde stukken en procedures voor buitenlandse kopers.

Vraag een kostenraming en planning voor akte en registratie.

Makelaar kiezen

Controleer identiteit, registratie en overeenkomst.

Vraag of de makelaar de verkoper, koper of beide vertegenwoordigt of door hen betaald wordt.

Begrijp bezichtigingsformulieren, exclusiviteit en het moment waarop commissie verschuldigd is.

Mag je professionals gebruiken die de makelaar aanbeveelt?

Ja, aanbevelingen zijn mogelijk.

Een aanbeveling bewijst niet automatisch belangenverstrengeling of onafhankelijkheid.

De koper moet relevante relaties onderzoeken en bewust bepalen wie voor wiens belang wordt aangesteld.

Als onafhankelijke kopersadvisering het doel is, moet die onafhankelijkheid blijken uit opdracht en professionele relaties.

Wat kosten de vier professionals?

De beroepsgroepen volgen niet één gezamenlijk tariefstelsel.

Notariskosten hebben een wettelijke structuur, terwijl een advocaat en ingenieur voor koperswerk gewoonlijk onderling een prijs afspreken.

Ook makelaarsvergoeding is vrij onderhandelbaar binnen de toepasbare schriftelijke afspraken.

Bronnen: Advocatenwet — Artikel 73 en Makelaarswet — Artikel 200.

Voor voorbeelden zie Kosten van advocaat en ingenieur, Notariskosten en Makelaarscommissie.

Budgetteer daarnaast overdrachtsbelasting, registratie, vertaling en eventuele extra diensten.

Betekenis voor de koper: betalen voor één deskundige betekent niet dat het werk van een ander inbegrepen is.

Hoe zit het met de accountant of belastingadviseur?

Een accountant of belastingadviseur heeft een aparte rol die voor buitenlandse kopers belangrijk kan zijn.

De koper moet zijn Griekse fiscale identificatie en belasting op de overdracht regelen.

Voor buitenlandse eigenaren zijn later ook de E9-vastgoedaangifte en jaarlijkse ENFIA relevant.

AADE bevestigt dat een AFM (Αριθμός Φορολογικού Μητρώου) nodig is bij een vastgoedkoop.

Bron: AADE — Vóór aankoop van vastgoed.

De accountant kan helpen met registratie, aangiften en individuele vragen over fiscale woonplaats.

De notaris verricht de voorgeschreven overdrachtsprocedures; een complexe persoonlijke of grensoverschrijdende belastingpositie kan apart advies vereisen.

De accountant vervangt geen titelonderzoek van een vastgoedadvocaat of technische inspectie van een ingenieur.

Vijf fouten die buitenlandse kopers moeten vermijden

Fout 1 — Denken dat de notaris hetzelfde is als een advocaat die exclusief voor de koper werkt

De Griekse notaris heeft een onpartijdige wettelijke functie.

De koper kan apart juridisch advies nodig hebben voor onderzoek en bescherming van eigen belangen.

Fout 2 — De Electronic Building Identity beschouwen als een volledig constructief rapport

HTK heeft een afgebakende wettelijke documentatiefunctie.

Het beantwoordt niet automatisch vragen over verborgen gebreken of toekomstige reparaties.

Fout 3 — Aannemen dat een behulpzame agent exclusief de koper vertegenwoordigt

Controleer de contractuele rol en financiële afspraken van de makelaar.

Hulp bij bezichtigen of onderhandelen creëert niet vanzelf exclusieve vertegenwoordiging.

Fout 4 — Denken dat de woning volledig gecontroleerd is omdat de akte bijna klaar is

Documenten verzamelen en administratieve gereedheid zijn belangrijk, maar bewijzen niet dat alle gewenste onafhankelijke juridische, technische en prijscontroles voltooid zijn.

Fout 5 — Onopgeloste problemen laten verdwijnen tussen professionals

Een advocaat stuurt een vraag door naar een ingenieur. De ingenieur vraagt de verkoper om een document. De notaris wacht op aanvullende stukken.

Als niemand het probleem tot een gedocumenteerde uitkomst volgt, blijft de koper mogelijk onwetend over de echte status.

De oplossing: vraag vóór ondertekening schriftelijke bevindingen en een lijst met onopgeloste punten.

Veelgestelde vragen

Kan ik vastgoed in Griekenland kopen zonder advocaat?

Bij een gewone aankoop is de aanwezigheid van een advocaat bij de notariële akte wettelijk doorgaans optioneel. Toch kan de koper onafhankelijk titelonderzoek, contractcontrole en advies nodig hebben. De notaris of makelaar vervangt dit niet automatisch.

Staat de Griekse notaris aan de kant van de koper?

De notaris handelt onpartijdig vanuit een publieke functie en heeft plichten rond de rechtmatigheid en formalisering van de verkoop. Hij is niet exclusief aangesteld om de belangen van de koper te verdedigen zoals een eigen advocaat.

Controleert de ingenieur of de verkoper werkelijk eigenaar is?

Een ingenieur kan kadastrale en eigendomsgegevens voor technische stukken gebruiken, maar titelonderzoek voor de koper hoort bij de juridische beroepsgroep. Technische en juridische data moeten waar nodig naast elkaar worden gelegd.

Heeft iedere woning een onafhankelijke kopersingenieur nodig?

Er bestaat geen universeel antwoord voor het exacte aanvullende onderzoek. Toepasselijke wettelijke technische stukken moeten worden geleverd. Extra keuring kan worden besteld op basis van toestand, complexiteit en risicobereidheid.

Mag de makelaar notaris, advocaat en ingenieur aanbevelen?

Ja. Controleer wel kwalificaties, relaties, opdracht en onafhankelijkheid in plaats van aan te nemen dat iedereen die wordt aanbevolen exclusief voor de koper werkt.

Wat deze gids niet kan vaststellen

Deze gids certificeert geen schone eigendomstitel, bouwrechtmatig dossier, correcte kadastrale grenzen of geschikte marktprijs voor een specifiek pand.

Zonder de opdracht en het geleverde werk te onderzoeken kan hij niet bepalen of een bepaalde deskundige alle wettelijke en contractuele verplichtingen is nagekomen.

Ook kan hij geen risicoloze transactie garanderen omdat alle vier soorten deskundige betrokken zijn.

Een goede aankoop vergt de juiste controles, door passende bevoegde professionals, ondersteund met bewijs en duidelijk uitgelegd aan de koper.

Gerelateerde gidsen

• Complete gids vastgoed kopen in Griekenland — het gehele aankoopproces.
• De Griekse aankoopprocedure — van bod tot inschrijving.
• Vastgoed-due-diligence in Griekenland — juridisch, technisch en prijsbewijs.
• Wat controleert een vastgoedadvocaat? — titels, lasten en risico's.
• Wat controleert een ingenieur? — vergunningen, plannen en techniek.
• Electronic Building Identity — betekenis van HTK-documenten.
• Reserveringsovereenkomsten en aanbetalingen — financiële verplichtingen vóór afronding.
• Kosten van advocaat en ingenieur — opdracht en budget.
• Notariskosten — formele overdrachtskosten.
• Makelaarscommissie — makelaarsafspraken en kosten.

Voordat je je bindt aan de aankoop van Grieks vastgoed, bepaal welke professional verantwoordelijk is voor welke controle en welk bewijs je krijgt. Belangrijker dan het bestaan van een team is de duidelijkheid en volledigheid van het werk dat daadwerkelijk is uitgevoerd.

The Greek Property Report is onafhankelijk van makelaars, vastgoedontwikkelaars en commissie afhankelijk van voltooiing. Ons door kopers gefinancierde onderzoek helpt prijs-, administratieve en vastgoedinformatie te ordenen, maar vervangt de wettelijke taak van de notaris, het juridisch oordeel van de advocaat, de technische bevindingen van de ingenieur of een professionele waardering niet.