Overdrachtsbelasting in Griekenland: Wat kopers in 2026 betalen

Hoe wordt de Griekse overdrachtsbelasting berekend?

De Griekse belasting heet φόρος μεταβίβασης ακινήτου (ΦΜΑ), doorgaans afgekort tot FMA.

De onafhankelijke Griekse belastingautoriteit (AADE) onderscheidt twee onderdelen:

Stel dat de belastbare waarde €300,000 bedraagt:

Hoofdbelasting: €300,000 × 3% = €9,000.

Gemeentelijke heffing: €9,000 × 3% = €270.

Totale overdrachtsbelasting: €9,270.

De gemeentelijke heffing is niet nog eens 3% van de waarde van het onroerend goed. Zij wordt berekend over de belasting zelf.

Bron: AADE — Real Estate Transfer Tax.

Wat dit voor de koper betekent

Gebruik bij de aankoopbegroting voor een gewone transactie onder het huidige standaardtarief 3,09% en niet 3%. Bevestig wel eerst de belastbare waarde voordat u het resultaat als uw definitieve belastingaanslag beschouwt.

Is de overdrachtsbelasting gebaseerd op de aankoopprijs of de Objective Value?

Dit is een van de belangrijkste verschillen bij de aankoop van Griekse woningen.

Griekenland gebruikt in de gebieden waar het systeem van toepassing is een wettelijk vastgoedwaarderingssysteem dat Objective Value (αντικειμενική αξία) heet.

Die waarde wordt volgens overheidsregels voor belastingdoeleinden berekend. Het is geen professionele taxatie van de marktwaarde en geeft niet aan voor welke prijs een woning verkocht zou worden.

Volgens de officiële toelichting van de Griekse overheid wordt in gebieden met het objectieve waarderingssysteem de overdrachtsbelasting berekend over de Objective Value, tenzij de contractuele aankoopprijs hoger is. In dat geval geldt de hogere contractprijs.

De belastbare grondslag is in de praktijk daarom doorgaans:

De hoogste van de overeengekomen aankoopprijs en de toepasselijke Objective Value.

Buiten de gebieden waar het objectieve systeem geldt, is een andere waarderingsprocedure van toepassing, met de aangegeven waarde en mogelijk een beoordeling door de belastingdienst.

Bron: Gov.gr — Real Estate Transfer Tax.

Rekenvoorbeeld: Twee woningen met dezelfde aankoopprijs

Neem twee denkbeeldige bestaande appartementen, beide gekocht voor €300,000 en onderworpen aan het gebruikelijke effectieve tarief van 3,09%.

Illustratieve berekeningen, geen echte woningen of daadwerkelijk vastgestelde belastingaanslagen. In beide voorbeelden geldt het objectieve waarderingssysteem en is er geen vrijstelling of bijzondere fiscale behandeling.

Dezelfde aankoopprijs leidt tot een verschil van €927 in overdrachtsbelasting.

Wat dit voor de koper betekent

Een met de verkoper onderhandelde korting verlaagt de overdrachtsbelasting niet noodzakelijk in dezelfde verhouding.

Vraag voordat u de definitieve aankoopbegroting vastlegt de notaris om bevestiging van de toepasselijke belastbare waarde en de berekening voor uw specifieke woning.

Wie betaalt de overdrachtsbelasting en wanneer?

De koper is wettelijk verantwoordelijk voor de Griekse overdrachtsbelasting.

Voordat de definitieve notariële akte wordt opgesteld, moet aangifte voor de overdrachtsbelasting worden gedaan. Dit is een gezamenlijke aangifte waarbij de koper en verkoper betrokken zijn.

Bij transacties die onder de digitale procedure vallen, dient de notaris de aangifte in via myPROPERTY, het digitale vastgoedbelastingsysteem van AADE.

AADE vermeldt dat de belasting doorgaans binnen drie werkdagen na het indienen van de aangifte of het vaststellen van de relevante belasting volledig moet worden betaald. De betaling moet geregeld zijn voordat de eigendomsoverdrachtsakte wordt getekend.

Bronnen: AADE — Real Estate Transfer Tax en AADE — myPROPERTY guidance.

Wat dit voor de koper betekent

Overdrachtsbelasting is geen kostenpost die pas bij de laatste ondertekening aan het licht hoort te komen. Het bedrag moet al deel uitmaken van de beschikbare middelen om de aankoop af te ronden.

Vraag de notaris wanneer de aangifte wordt ingediend, welk bedrag dan verschuldigd is en welk betalingsbewijs u moet bewaren.

Kan een buitenlandse koper een vrijstelling voor de eerste eigen woning krijgen?

Mogelijk, maar zo'n vrijstelling mag niet worden aangenomen alleen omdat het de eerste woning van de koper in Griekenland is.

Het Griekse recht kent een vrijstelling voor een eerste hoofdwoning, onder voorwaarden die betrekking hebben op de koper, bepaalde gezinsleden, rechten op ander vastgoed, nationaliteit of verblijfsstatus en het beoogde gebruik van de woning.

AADE noemt in haar gepubliceerde toelichting vrijstellingsgrenzen van €200,000 voor een in aanmerking komende ongehuwde koper en €250,000 voor een in aanmerking komende gehuwde koper van een woning, met mogelijke verhogingen afhankelijk van de gezinssituatie.

Cruciaal is dat AADE ook vereist dat de koper permanent in Griekenland woont of van plan is om zich binnen twee jaar na aankoop daar te vestigen.

De vrijstelling is beschikbaar voor bepaalde categorieën gerechtigde kopers, waaronder EU- en EER-burgers, maar nationaliteit alleen bepaalt niet of iemand ervoor in aanmerking komt.

Bron: AADE — First-residence exemption and eligibility.

Wat dit betekent voor de koper van een tweede woning

Als u in Duitsland, Nederland, het Verenigd Koninkrijk of de Verenigde Staten woont en van plan bent de Griekse woning voornamelijk als vakantiehuis te gebruiken, ga er dan niet van uit dat u recht hebt op de vrijstelling voor de eerste hoofdwoning.

Laat uw notaris of Griekse belastingadviseur uw daadwerkelijke situatie beoordelen voordat een vrijstelling in uw begroting wordt opgenomen.

Voert Griekenland voor sommige buitenlandse kopers 15% overdrachtsbelasting in?

Ja, Griekenland heeft een wetsvoorstel gepubliceerd voor een aanzienlijke verhoging van de overdrachtsbelasting bij bepaalde woningaankopen. Op 28 oktober 2026 is dit nog geen aangenomen wet.

Het voorstel werd voor het eerst in september 2026 aangekondigd als onderdeel van maatregelen van de Griekse regering om wonen betaalbaarder te maken. Op 18 oktober 2026 publiceerde het ministerie van Nationale Economie en Financiën de conceptwet voor openbare consultatie.

De consultatie loopt tot 1 november 2026. Het ministerie gaf aan in november wetgeving te willen aannemen. Parlementaire goedkeuring en publicatie in het staatsblad zijn nog nodig.

De relevante bepaling is artikel 16 van het wetsvoorstel, dat lid 1A aan artikel 27 van wet 5219/2025, de Griekse vastgoedbelastingcode, zou toevoegen. De voorgestelde inwerkingtredingsregel staat in artikel 48.

Bronnen: Grieks ministerie van Financiën — Consultatiebericht 18 oktober 2026 en Taxheaven — Analyse van de artikelen 16 en 48.

Wat zou er precies veranderen?

Het voorstel verhoogt het hoofdtarief van 3% naar 15% wanneer een natuurlijke persoon een woning koopt en op het moment waarop de belastingplicht ontstaat fiscaal inwoner is van een land dat buiten zowel de Europese Unie als de Europese Economische Ruimte ligt.

De bestaande vastgoedbelastingcode legt bovendien een gemeentelijke heffing op van 3% van de verschuldigde overdrachtsbelasting. Het voorstel wijzigt die bepaling niet, zodat het voorgestelde gecombineerde effectieve tarief 15,45% bedraagt als het zonder wijzigingen wordt aangenomen.

Het hogere tarief is geen algemene belasting op buitenlands eigendom. Het is een voorgestelde aankoopbelasting voor een bepaalde categorie transacties en kopers.

Wie zouden worden getroffen?

Het belangrijkste detail in het gepubliceerde voorstel is het onderscheid tussen fiscale woonplaats en nationaliteit.

In eerdere regeringsaankondigingen werd de maatregel beschreven als gericht op onderdanen van derde landen. Artikel 16 van het ontwerp van oktober hanteert echter een andere toets: of een natuurlijke persoon fiscaal buiten de EU en EER woont op het moment dat de belastingschuld ontstaat.

Volgens de tekst van het voorstel illustreren de volgende situaties het verschil:

Deze voorbeelden illustreren de toets voor fiscale woonplaats in het wetsvoorstel. Ze stellen niet vast waar iemand juridisch fiscaal inwoner is of of een vrijstelling geldt.

De EER bestaat uit de EU-lidstaten plus IJsland, Liechtenstein en Noorwegen. Het Verenigd Koninkrijk en Zwitserland liggen buiten de EU en EER.

Een Brits of Amerikaans paspoort bewijst niet automatisch dat iemand fiscaal inwoner is van Groot-Brittannië of Amerika. Omgekeerd betekent het bezit van een EU-paspoort niet noodzakelijk dat de koper fiscaal in de EU woont.

Het verschil tussen de oorspronkelijke politieke aankondiging op basis van nationaliteit en de fiscale-woonplaatstoets in het gepubliceerde ontwerp is vooral relevant voor mensen met dubbele nationaliteit, Griekse burgers die in het buitenland wonen en buitenlanders die in Griekenland wonen. De definitief aangenomen bepaling moet worden gecontroleerd, niet alleen de eerdere aankondiging, voordat de belastingplicht wordt bepaald.

Welke soorten aankopen vallen eronder?

De voorgestelde bepaling ziet specifiek op de aankoop van een woning door een natuurlijke persoon.

Volgens de gepubliceerde tekst legt zij het hogere tarief niet op aan iedere vastgoedtransactie.

Dit onderscheid omvat:

• Woningverkopen aan personen die voldoen aan de voorgestelde toets voor fiscale woonplaats: binnen het aangegeven toepassingsgebied.
• Zakelijke ruimten zoals kantoren en winkels: niet onder het beschreven toepassingsgebied voor woningen.
• Bouwkavels en landbouwgrond: niet uitdrukkelijk onderworpen aan het verhoogde woningtarief.
• Aankopen door ondernemingen: vallen niet onder de rechtstreekse verwijzing naar natuurlijke personen.
• Schenkingen en erfenissen: geen gewone aankopen binnen deze bepaling van de overdrachtsbelasting.

Dat ondernemingen niet rechtstreeks onder de tekst vallen, mag niet worden uitgelegd als een aanbeveling om via een onderneming te kopen om belasting te ontwijken. Aankopen via een vennootschap kennen eigen juridische, boekhoudkundige, fiscale en uiteindelijk-belanghebbendenvereisten. Toepasselijke antimisbruikbepalingen vragen om professioneel advies.

Het voorstel bevat ook geen aparte vrijstelling voor de Golden Visa. Een koper die via vastgoed een verblijfsrecht wil verkrijgen, mag er niet van uitgaan dat het voldoen aan immigratievoorwaarden de overdrachtsbelasting verandert.

Wanneer zou het nieuwe tarief ingaan?

Het wetsvoorstel voorziet in toepassing van het hogere tarief op definitieve koopcontracten die vanaf 1 juli 2027 worden gesloten.

Die datum is belangrijk omdat een koper maanden vóór ondertekening van de definitieve akte over de prijs kan onderhandelen.

Neem het volgende illustratieve tijdschema:

Volgens de huidige voorgestelde ingangsregel zou een kwalificerende woningaankoop die met de definitieve akte in augustus 2027 wordt voltooid, binnen de periode van het voorgestelde hogere tarief vallen, ondanks de eerdere voorlopige overeenkomst en aanbetaling.

Ga er niet van uit dat ondertekening van een voorlopige overeenkomst vóór 1 juli 2027 het bestaande belastingtarief veiligstelt.

Eventuele definitieve overgangsregels, uitzonderingen of wijzigingen in de ingangsdatum moeten worden beoordeeld op basis van de uiteindelijk aangenomen wet.

Hoeveel meer kan een buitenlandse koper betalen?

Het verschil kan aanzienlijk zijn.

Neem drie fictieve woningaankopen. In elk voorbeeld is aangenomen dat het genoemde bedrag ook de belastbare waarde is, dat het verhoogde tarief op de koper van toepassing is en dat geen vrijstelling geldt.

Illustratief scenario gebaseerd op het wetsvoorstel; dit is geen belasting die momenteel onder aangenomen wetgeving verschuldigd is.

Bij een belastbare woningwaarde van €300,000 zou het voorgestelde hogere tarief de overdrachtsbelasting verhogen van €9,270 tot €46,350 — een verschil van €37,080.

Dat verschil staat los van notariskosten, juridische en technische kosten, eventueel afgesproken makelaarscommissie, registratiekosten en andere aankoopuitgaven.

Daarom moet een koper die een transactie plant die mogelijk na de voorgestelde ingangsdatum wordt voltooid, de hogere mogelijke belasting meenemen voordat hij bindende financiële toezeggingen doet.

Wat blijft onzeker?

Het voorstel noemt een tarief en ingangsdatum, maar verschillende punten moeten nog worden vastgesteld voordat een koper erop kan vertrouwen:

1. Definitieve wettekst. Het wetsvoorstel kan tijdens de consultatie of parlementaire behandeling worden gewijzigd.
2. Vaststelling van de individuele fiscale woonplaats. Complexe situaties met dubbele woonplaats, recente verhuizing of concurrerende claims kunnen documentatie en professionele beoordeling vergen.
3. Nationaliteit en bijzondere statussen. De fiscale-woonplaatsterminologie moet worden vergeleken met eerdere overheidsomschrijvingen en eventuele bepalingen in de uiteindelijke wet.
4. Vrijstellingen en bijzondere transacties. De wisselwerking met bestaande vrijstellingen en transactiegebonden belastingregels moet worden bevestigd.
5. Overgangsbepalingen. Kopers met voorlopige overeenkomsten of aanbetalingen vóór 1 juli 2027 moeten weten welke regels voor hun definitieve akte gelden.

Het bestaan van een openbaar wetsvoorstel bewijst niet dat alle onderdelen van de uiteindelijke wet vaststaan.

Wat dit voor de koper betekent

Als u overweegt een Griekse woning te kopen met een mogelijke voltooiing in de tweede helft van 2027, stel dan vast hoe uw fiscale woonplaats waarschijnlijk wordt behandeld en maak een begroting voor zowel het huidige standaardtarief als het mogelijk hogere tarief.

Vraag een onafhankelijke Griekse notaris of gekwalificeerde belastingadviseur om de juridische status, bewijzen van fiscale woonplaats, reikwijdte van de transactie en verwachte belasting te bevestigen voordat u verplichtingen aangaat.

Een verstandige aanpak is het begroten van een wetgevingsrisico dat de aankoopkosten wezenlijk kan veranderen — niet het behandelen van een wetsvoorstel als wet, of aannemen dat het zonder wijzigingen wordt aangenomen.

Is elke aankoop van Grieks vastgoed onderworpen aan overdrachtsbelasting?

Nee.

Een gewone doorverkoop valt vaak onder de overdrachtsbelasting, maar verschillende transacties kunnen verschillend worden belast.

Zo kan een kwalificerende nieuwbouwverkoop onder btw-regels vallen in plaats van onder de gewone overdrachtsbelasting. De toepasselijke behandeling hangt af van het vastgoed, de verkoper, de transactie en het recht dat geldt bij de voltooiing.

Pas niet automatisch beide belastingen toe en ga er niet van uit dat elke nieuwe woning op dezelfde manier wordt belast.

Lees voor de aparte behandeling van nieuwbouwaankopen Nieuwbouw: btw versus overdrachtsbelasting in Griekenland.

Wat moet u bevestigen voordat u het geld reserveert?

Stel de werkelijke cijfers en juridische uitgangspunten vast voordat u een berekening van de overdrachtsbelasting als definitief beschouwt.

• Transactietype: Gaat het om een bestaande woning met overdrachtsbelasting of een aankoop waarvoor een ander regime mogelijk is?
• Contractprijs: Welk bedrag komt in de koopakte te staan?
• Belastbare waarde: Welke Objective Value of andere vastgestelde waarde is van toepassing?
• Situatie koper: Geldt een vrijstelling voor de eerste hoofdwoning of een andere relevante regeling?
• Timing: Wanneer wordt de definitieve akte getekend en wanneer moet de belasting zijn betaald?
• Fiscale woonplaats: Kan een toekomstige wetswijziging de aankoop beïnvloeden als de afronding vertraging oploopt?
• Bevestiging notaris: Is de berekening voor dit exacte vastgoed en deze koper gecontroleerd?

Een bruikbare eerste begroting is mogelijk. De uiteindelijke belastbare waarde moet echter aan de hand van de echte transactiedocumenten worden gecontroleerd.

Wat de overdrachtsbelasting u niet kan vertellen

De belastbare waarde is een grondslag voor de belastingberekening, geen professionele mening over marktwaarde.

Betaling van overdrachtsbelasting bewijst niet dat de eigendomstitel juridisch correct is, de kadasterregistratie klopt, de bouwvergunningen geldig zijn, de technische toestand goed is of de overeengekomen prijs redelijk is.

Dat zijn aparte kwesties die ander bewijs en waar nodig onafhankelijke professionele controles vereisen.

Dit onderscheid is essentieel: een wettig voltooide belastingbetaling bewijst niet dat alle andere risico's van de vastgoedkoop zijn opgelost.

Gerelateerde gidsen

Lees voor het volledige aankoopbudget Kosten van vastgoed kopen in Griekenland. Voor de berekening van de fiscale waarde, zie Objective Value in Griekenland. Voor het verschil tussen fiscale waardes, advertentieprijzen en transactiebewijs, lees Vraagprijzen versus werkelijke transacties.

Kopers die zich voorbereiden op een aankoop kunnen ook Grieks AFM voor vastgoedkopers raadplegen voordat de aangifte voor de overdrachtsbelasting wordt geregeld.

Tot slot: Laat de fiscale grondslag, behandeling van uw persoonlijke situatie en toepasselijke wet bevestigen door een Griekse notaris of gekwalificeerde belastingadviseur voordat u tekent. Deze gids legt het systeem uit; hij stelt niet de fiscale verplichting van een individuele transactie vast.