Notariskosten in Griekenland: Wat vastgoedkopers betalen in 2026

Wat doet een Griekse notaris precies?

De Griekse notaris, συμβολαιογράφος (symvolaiográfos), is een openbaar functionaris die juridisch belangrijke documenten opstelt en authenticeert.

Bij de aankoop van vastgoed speelt de notaris een centrale rol bij het formeel uitvoeren van de eigendomsoverdracht.

Normale taken omvatten het opstellen van de koopakte, het coördineren van vereiste documenten, de toepasselijke procedure voor overdrachtsbelasting en de organisatie van de ondertekening van de definitieve overeenkomst.

Via de digitale vastgoedoverdrachtsdienst van de Griekse overheid kan de notaris ook het elektronische transactiedossier coördineren, documenten ophalen en de ondertekende akte volgens de toepasselijke procedure voor registratie indienen.

Bronnen: Hellenic Notary Association — The Greek Notariat en Gov.gr — Property Transfer.

Is de notaris de advocaat van de koper?

Nee. Hun rollen verschillen.

De Griekse notariële vereniging beschrijft de notaris als een onafhankelijke en onpartijdige openbaar functionaris die de rechtmatigheid van de transactie en de belangen van alle partijen dient.

Een afzonderlijk door de koper aangestelde advocaat vertegenwoordigt de specifieke belangen van de koper.

De betrokkenheid van een notaris betekent niet automatisch dat uitgebreid onafhankelijk juridisch titelonderzoek of een bouwkundige inspectie voor de koper is gedaan.

Wat dit voor de koper betekent: Betaling aan de notaris betekent niet dat u ook hebt betaald voor onafhankelijke juridische vertegenwoordiging of technisch due diligence-onderzoek.

Hoe worden notariskosten in Griekenland berekend?

De Griekse notariskosten worden wettelijk geregeld.

Het belangrijkste kader is Gezamenlijk Ministerieel Besluit 111376 van 31 december 2011, gepubliceerd in Staatsblad B' 13 van 11 januari 2012, zoals gewijzigd door Besluit 72386/2015.

De latere wijziging verlaagde de eerste tariefschijf van 1% naar 0,80%.

Bron: Officieel notaristariefbesluit inclusief latere wijzigingen — Notariële vereniging.

De wettelijke tariefschijven

Voor gewone notariële aktes met een geldwaarde wordt het proportionele honorarium volgens de volgende schijven berekend:

De tarieven worden progressief toegepast op de relevante delen van de waarde.

Bij een transactie van €250,000 wordt dus niet over de hele €250,000 0,70% berekend. De eerste €120,000 vallen onder 0,80% en de volgende €130,000 onder 0,70%.

De staffel bevat daarnaast een vaste heffing van €20.

De wet staat onder bepaalde omstandigheden een aparte schriftelijke vergoedingsovereenkomst toe bij bedragen boven €20 miljoen, maar die uitzondering is niet relevant voor gewone woningtransacties.

Komt er btw bij het notarishonorarium?

Ja. Notariële diensten zijn doorgaans onderworpen aan btw.

Het standaard Griekse btw-tarief bedraagt in oktober 2026 24%. Dat percentage wordt in de voorbeelden in deze gids gebruikt.

De Griekse btw-wetgeving kent bepaalde gevallen van een verlaagd tarief. Controleer daarom welk tarief werkelijk op de factuur geldt, in plaats van 24% in iedere situatie te veronderstellen.

Bron: AADE — Basic VAT Rates.

De eenvoudige begrotingsformule is:

Notarishonorarium = Progressieve wettelijke vergoeding + vaste €20 + toepasselijke btw

Hierbij zijn afschriften, extra aktebladen en overige te factureren werkzaamheden nog niet inbegrepen.

Rekenvoorbeeld: Een appartement van €250,000 kopen

Neem een buitenlandse particuliere koper die een bestaand appartement aanschaft.

Illustratief voorbeeld

Aannames:

• Overeengekomen aankoopprijs: €250,000
• Waarde waarop het notarishonorarium wordt berekend: €250,000
• Gewone wettelijke tarieven
• Standaard btw-tarief: 24%
• Geen extra notariële aktes of speciale afspraken

Stap 1 — Bereken de proportionele vergoeding

Stap 2 — Voeg vaste heffing en btw toe

Geschat basishonorarium: €2,343.60.

Dit is een illustratieve berekening volgens de wettelijke staffel, geen offerte van een notaris.

Extra bladen, gewaarmerkte kopieën, afzonderlijke notarishandelingen, voorschotten, overdrachtsbelasting, registratierechten, juridische en ingenieurskosten en eventuele makelaarscommissie zijn uitgesloten.

Hoe hoog is het basishonorarium bij andere waarden?

Als de overeengekomen aankoopprijs en de waarde voor de notariële berekening gelijk zijn:

Illustratieve berekeningen voor woningaankopen met de wettelijke staffel en vaste heffing van €20. Extra kosten zijn uitgesloten.

Het effectieve percentage wordt lager naarmate de waarde door de progressieve staffel stijgt.

Daarom is de algemene uitspraak ‘de notaris kost 1% van de koopprijs’ geen juiste uitleg van de wettelijke berekening.

Wat dit voor de koper betekent

Het progressieve honorarium kan vooraf worden geschat voordat u een offerte vraagt.

Gebruik de berekening als vergelijkingspunt en vraag de notaris om verschillen tussen deze berekening en het uiteindelijke gespecificeerde bedrag toe te lichten.

Is het notarishonorarium gebaseerd op de koopprijs of Objective Value?

Dit is een belangrijke vraag die veel kopers over het hoofd zien.

Het wettelijke tariefbesluit gebruikt als berekeningsgrondslag de totale waarde die in de akte wordt vermeld of een hogere waarde die door de bevoegde autoriteit wordt bepaald, hetzij voorlopig, hetzij definitief.

Bij een gewone transactie onder het Griekse systeem van Objective Value betekent dit vaak dat het notaristarief feitelijk wordt berekend over de hoogste van de contractprijs en de toepasselijke Objective Value.

Bron: Gezamenlijk Ministerieel Besluit 111376/2011, artikel 1.

Objective Value (αντικειμενική αξία) is een administratieve fiscale waardering. Het is geen bewijs van de marktprijs van het vastgoed.

Rekenvoorbeeld: Wanneer Objective Value hoger is

Neem een ander fictief appartement:

Als de vergoeding over €250,000 werd berekend, zou het basisbedrag inclusief 24% btw €2,343.60 zijn.

Bij €300,000 ontstaat de volgende berekening:

De hogere wettelijke berekeningswaarde verhoogt het basishonorarium met €434, hoewel de onderhandelde koopprijs €250,000 blijft.

Illustratief voorbeeld. De echte berekening hangt af van de juridisch toepasselijke transactiewaarde en objectomstandigheden.

Verlaagt een onderhandelde korting de notariskosten?

Niet altijd.

Als de waarde die voor het honorarium moet worden gebruikt hoger blijft dan de onderhandelde prijs, hoeft de lagere koopprijs het honorarium niet te verlagen.

Bepaal daarom eerst de wettelijke berekeningswaarde in plaats van een geschat percentage toe te passen op de advertentieprijs.

Wat dit voor de koper betekent: Vraag voordat u het budget definitief vaststelt welke waarde de notaris zal gebruiken en waarom.

Welke extra kosten kunnen op de notarisfactuur staan?

Het proportionele honorarium en de vaste €20 hoeven samen niet de volledige factuur te vormen.

Het tariefbesluit kent afzonderlijke kosten voor aktebladen en kopieën.

Het vermeldt met name:

• €5 per extra blad van de betreffende notariële akte.
• €4 per blad van een kopie die onmiddellijk na het opstellen van de akte onder de genoemde voorwaarden wordt afgegeven.

Dit zijn wettelijke bedragen, geen percentages van de koopprijs.

De definitieve rekening kan ook andere wettelijk toegestane kosten voor afzonderlijke aktes of documentwerk bevatten, naast duidelijk omschreven uitgaven aan derden.

Bron: Notariële tariefbeslissing — artikelen 1 en 2.

Waarom kunnen twee vergelijkbare transacties andere notariskosten hebben?

Een eenvoudige appartementsoverdracht kan minder documenten en handelingen vergen dan een transactie met een ingewikkelde eigendomsstructuur.

Factoren die de eindafrekening kunnen beïnvloeden zijn:

• Het aantal en type benodigde notariële aktes.
• De lengte van de koopakte en het aantal extra te betalen bladen.
• Het aantal gevraagde gewaarmerkte afschriften.
• Of een extra volmacht of voorlopige notariële akte nodig is.
• Extra documentdiensten en aparte procedures.
• Kosten van derden die voor de afronding worden geïnd.

Niet elke post op de eindafrekening is een vergoeding die de notaris zelf ontvangt.

Een koper moet het eigen honorarium van de notaris onderscheiden van bedragen die voor andere doeleinden worden geïnd of uitgekeerd.

Hoe leest u een notarisofferte?

Vraag om een uitsplitsing in herkenbare categorieën:

Hiermee kunnen offertes worden vergeleken zonder juridische vergoedingen, overheidskosten en notarishonorarium door elkaar te halen.

Ontstaan er extra kosten bij een notarieel voorlopig contract?

Dat is mogelijk.

Een koper kan te maken krijgen met een reserveringsovereenkomst, een privaat voorlopig contract of een formeel notarieel voorlopig contract (προσύμφωνο).

Deze documenten zijn niet onderling uitwisselbaar.

Artikel 2 van de tariefbeslissing kent een bijzondere regel voor voorlopige contracten met een aanbetaling of andere betaling voorafgaand aan de definitieve akte.

Het proportionele honorarium wordt berekend over de tegenprestatie die bij de voorlopige overeenkomst is betaald. Onder de genoemde voorwaarden mag het proportionele bedrag worden verrekend met de vergoeding voor de definitieve akte, mits het definitieve contract tijdig ter uitvoering van het voorlopige contract wordt gesloten.

Bron: Gezamenlijk Ministerieel Besluit 111376/2011, artikel 2(c).

Wat dit voor de koper betekent

Vraag voordat u betaalt voor een notariële voorlopige overeenkomst:

‘Wordt de proportionele vergoeding voor deze voorlopige akte verrekend met het definitieve koopcontract, en onder welke voorwaarden?’

Ga er niet van uit dat een particuliere reserveringsovereenkomst automatisch dezelfde behandeling krijgt.

Notaris en kopersadvocaat moeten vóór ondertekening uitleggen welke voorlopige overeenkomst wordt gesloten, wat de juridische gevolgen zijn en welke betalingen verschuldigd kunnen zijn.

Wie betaalt de notariskosten bij een Griekse vastgoedkoop?

Bij een gewone aankoop van woonvastgoed in Griekenland draagt de koper vaak het notarishonorarium en de kosten voor voorbereiding van de eigendomsoverdracht.

De verdeling van transactiekosten moet echter in de echte overeenkomst worden vastgesteld, niet voor iedere transactie gelijk worden aangenomen.

Vraag om schriftelijke bevestiging welke partij het honorarium, extra notarishandelingen, gewaarmerkte afschriften en overige uitgaven betaalt.

Dit is extra belangrijk wanneer de verkoper een aanvullende notariële akte verlangt of bijzondere documentatie nodig is.

Kan een buitenlandse koper zelf de notaris kiezen?

Het Griekse systeem staat partijen toe een notaris te kiezen binnen de toepasselijke beroeps- en territoriale bevoegdheidsregels.

Bij gewone woningaankopen regelt vaak de koper de notaris, maar de feitelijke keuze moet met de partijen worden afgestemd.

Een buitenlandse koper kan zijn advocaat vragen een notaris aan te bevelen die ervaring heeft met transacties voor niet-ingezetenen.

Duidelijke communicatie in het Engels, documentcoördinatie op afstand en uitleg over de geldstromen kunnen belangrijke praktische factoren zijn.

De notaris blijft een onpartijdige openbaar functionaris, ongeacht wie hem heeft gevonden.

Bron: Hellenic Notary Association — Institutional Role.

Wat moet een buitenlandse koper vooraf bevestigen?

Spreek af hoe documenten worden uitgewisseld, of vertalingen nodig zijn, hoe identificatie en volmachten worden geregeld en hoe ondertekening plaatsvindt wanneer de koper niet fysiek kan komen.

Als een volmacht nodig is, vraag dan of opstellen, vertalen, waarmerken en bijbehorend notarieel werk in de offerte zijn begrepen.

Neem niet aan dat de offerte voor de koopakte automatisch alle extra stappen van een buitenlandse koper omvat.

Is de rol van de notaris veranderd door de wet van 2026?

Ja. Griekse wet 5293/2026, gepubliceerd op 7 april 2026, heeft een nieuw wettelijk kader ingevoerd voor de notaris als one-stop-shop bij vastgoedoverdrachten.

Artikel 15 beschrijft een uitgebreidere coördinerende rol bij het voorbereiden van de akte, verzamelen van documenten, bepaalde belastingprocedures, kadastrale registratiekosten en het indienen van de akte.

De wet biedt daarnaast een optionele regeling waarbij de notaris de koopprijs via een aangewezen escrow-rekening kan beheren, afhankelijk van voorwaarden en een uitdrukkelijke overeenkomst.

Bronnen: AADE — Circulaire O.3014/2026 en Wet 5293/2026 — Artikel 15.

Werkt het one-stop-shop-systeem al overal in Griekenland?

De wet maakt onderscheid tussen het vastleggen van het kader en de uitvoering ervan.

Op grond van de artikelen 19 en 22 moeten ingangsdatum, geografisch bereik en praktische uitvoering nader worden vastgelegd in een gezamenlijk ministerieel besluit.

Kopers mogen dus niet aannemen dat alle onderdelen van de uitgebreide dienst bij iedere transactie beschikbaar zijn enkel omdat de wet in april 2026 is gepubliceerd.

De actuele situatie moet worden gecontroleerd aan de hand van uitvoeringsbesluiten en de procedures die op het moment van aankoop daadwerkelijk functioneren.

Bron: Wet 5293/2026 — Artikel 19.

Vervangt de notaris hiermee de advocaat?

Nee.

Het uitbreiden van administratieve en coördinerende taken maakt de notaris niet tot de exclusief door de koper aangestelde juridisch adviseur.

Onafhankelijk titelonderzoek, advies over contractuele risico's en vertegenwoordiging van kopersbelangen blijven aparte werkzaamheden.

Ook mogen de nieuwe one-stop-shop-regels niet worden opgevat als afschaffing van kadasterrechten of andere overheidsheffingen.

Voor handelingen onder het nieuwe kader verwijst artikel 15 naar de vergoeding van artikel 40 van de Griekse Notariswet. Vraag welke vergoedingen echt van toepassing zijn en neem niet aan dat de wet één nieuw standaardtarief vastlegt.

Wat dit voor de koper betekent

Vraag vóór afronding welke digitale of one-stop-shop-procedures voor het vastgoed beschikbaar zijn, wie de registratie verzorgt en hoe belastingen, vergoedingen en koopprijs worden betaald.

Het doel is het werkelijke proces te begrijpen in plaats van aan te nemen dat elke transactie identiek wordt afgehandeld.

Zijn de kadastrale registratiekosten onderdeel van het notarishonorarium?

Nee.

De vergoeding van de notaris en de kosten voor registratie van de overdracht zijn afzonderlijke categorieën.

Na ondertekening van de definitieve akte moet de overdracht volgens de toepasselijke registratieprocedure worden ingeschreven.

De digitale overheidsprocedure voorziet in indiening bij het Helleens Kadaster en daarna betaling van de bijbehorende registratierechten.

Bron: Gov.gr — Digital Property Transfer Procedure.

Zelfs als de notaris de registratie organiseert of het verschuldigde bedrag int, zijn die kadastrale rechten daardoor niet automatisch deel van zijn professionele honorarium.

Hetzelfde geldt voor overdrachtsbelasting

Overdrachtsbelasting is een andere, aparte heffing.

Bij een gewone belastbare verkoop volgt de belastingberekening de toepasselijke fiscale wetgeving, niet de notariële tariefstaffel.

Een koper kan daarom drie verschillende aan de waarde gerelateerde uitgaven hebben:

1. Overdrachtsbelasting.
2. Notarishonorarium.
3. Registratiekosten voor het eigendom.

Ze kunnen verwante waarderingsgegevens gebruiken, maar zijn niet dezelfde heffing en mogen niet in één onverklaard percentage worden samengevoegd.

Wat moet u vragen voordat u een notarisofferte accepteert?

Een goede schriftelijke offerte maakt duidelijk hoe het bedrag is berekend en wat ontbreekt.

Gebruik deze checklist:

• Berekeningswaarde: Welke contractuele of officieel vastgestelde waarde vormt de grondslag?
• Wettelijke schijven: Is de progressieve staffel juist toegepast?
• Btw: Welk tarief geldt voor welke kostenposten?
• Documenten: Welke extra bladen, kopieën en andere aktes zijn inbegrepen?
• Overige uitgaven: Welke bedragen gaan naar derden en zijn geen honorarium?
• Voorlopige overeenkomst: Hoe wordt de bijbehorende vergoeding bij afronding behandeld?
• Aankoop op afstand: Zijn de volmacht en bijkomende documenten inbegrepen?
• Registratie: Wie dient de akte in, wie betaalt de kosten en hoe wordt registratie bevestigd?
• Betaling: Wanneer moeten vergoedingen worden betaald en wat gebeurt er als de koop niet doorgaat?

De notaris moet de wettelijke grondslag van de hoofdposten kunnen noemen en eventuele toevoegingen kunnen uitleggen.

Een schriftelijke kosteninschatting vooraf is nuttiger dan een onverklaard totaal direct voor afronding.

Wat notariskosten niet over een woning kunnen aantonen

Een correct berekend notarishonorarium bewijst niet dat de koopprijs redelijk is of dat de woning geen juridische of technische problemen heeft.

Notariële documentatie en bijbehorende wettelijke procedures zijn essentieel voor een rechtmatige vastgoedoverdracht.

Ze vervangen geen onafhankelijke beoordeling door de koper van eigendom, lasten, bouwrechtelijke naleving, kadastrale juistheid, fysieke toestand of marktbewijs voor de prijs.

Veelgestelde vragen

Zijn notariskosten onderhandelbaar?

Bij gewone woningaankopen volgt het belangrijkste proportionele honorarium een wettelijke staffel in plaats van een volledig vrij uurtarief. Vraag om een gespecificeerde berekening en uitleg over extra kosten. Voor bedragen boven €20 miljoen bestaat een specifieke uitzondering voor schriftelijke afspraken, die voor normale woningen niet relevant is.

Is de 24% btw op notariskosten hetzelfde als btw op nieuwbouw?

Nee. Btw op professionele dienstverlening is iets anders dan de btw-behandeling van de verkoop van een nieuw gebouw. De rechtsgronden zijn verschillend en mogen niet worden verward.

Kan ik notariskosten berekenen voordat ik een woning kies?

U kunt een eerste inschatting maken op basis van de wettelijke staffel en een aangenomen waarde. De definitieve berekening vraagt om de toepasselijke waarde, akten, documentkosten en btw-behandeling.

Kan een notaris de overdracht regelen terwijl ik buiten Griekenland ben?

Met geschikte bevoegdheden en vertegenwoordiging kan de transactie onder de toepasselijke regels worden georganiseerd. De precieze ondertekening, identiteitsverificatie en volmacht moeten met notaris en kopersadvocaat worden afgestemd. Neem niet aan dat iedere stap online kan.

Gerelateerde gidsen

• Kosten van vastgoed kopen in Griekenland — het volledige aankoopkostenkader.
• Objective Value in Griekenland — waarom de belastingwaarde afwijkt van de prijs.
• Overdrachtsbelasting in Griekenland — berekening van deze afzonderlijke aankoopbelasting.
• Kosten van advocaat en ingenieur in Griekenland — aparte professionele vergoedingen.
• Het aankoopproces van vastgoed in Griekenland — van voorbereiding tot registratie.
• Wat controleert een vastgoedadvocaat? — onafhankelijk juridisch onderzoek.

Vraag vóór een verplichting tot aankoop de notaris om een schriftelijke gespecificeerde offerte en bevestiging van de gebruikte berekeningswaarde.

The Greek Property Report levert onafhankelijk onderzoek voor kopers. Wij verkopen geen vastgoed en ontvangen geen commissies die afhangen van de vraagprijs of voltooiing van de transactie. Ons onderzoek kan marktgegevens en officiële documentatie ordenen, maar vervangt geen wettelijke notariële taken of onafhankelijk juridisch en technisch advies.